Realitní kancelář Kim Oanh doufá, že vyřeší problémy se sociálním bydlením.

Na semináři „Identifikace trhu s nemovitostmi na konci roku 2024 a začátkem roku 2025“, který nedávno uspořádaly noviny Nguoi Lao Dong, paní Dang Thi Kim Oanh, předsedkyně představenstva společnosti Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company, zdůraznila obtíže, kterým trh s nemovitostmi čelí, zejména v sektoru sociálního bydlení.

Přehled diskuse „Identifikace trhu s nemovitostmi na konci roku 2024 a začátku roku 2025“ v deníku Labor Newspaper

Poptávka po bydlení je obrovská.

Paní Oanh uvedla, že skupina Kim Oanh se v oblasti nemovitostí rozvíjí již více než 16 let. V poslední době společnost úspěšně realizovala mnoho velkých projektů v Binh Duong , Dong Nai, Ho Či Minově Městě a Ba Ria Vung Tau. Když vláda oznámila projekt výstavby 1 milionu jednotek sociálního bydlení, skupina Kim Oanh si uvědomila, že stát provádí mnoho politických změn s cílem vytvořit zdravý a udržitelný trh s nemovitostmi.

„Zároveň věříme, že trh zaznamená pozitivní změny od 1. srpna 2024, kdy oficiálně vstoupí v platnost tři nové zákony. A aby se na tyto změny připravila, skupina Kim Oanh proaktivně plánuje rozvoj rozsáhlých projektů, které se zaměřují nejen na standardní městské oblasti, ale také na projekty sociálního bydlení, které slouží lidem s nízkými příjmy a domácnostem bez bydlení,“ uvedla paní Oanh.

Podle předsedy skupiny Kim Oanh je v současné době poptávka po sociálním bydlení v lokalitách se silným průmyslovým rozvojem, jako jsou Binh Duong, Dong Nai a Ba Ria - Vung Tau, velmi vysoká. Tyto provincie přitahují statisíce migrujících pracovníků, ale současná nabídka sociálního bydlení nestačí k uspokojení poptávky.

Na semináři vystoupila paní Dang Thi Kim Oanh, předsedkyně představenstva společnosti Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company.

V této souvislosti se skupina snažila najít účinná řešení a poučila se z modelů sociálního bydlení v rozvinutých zemích. Paní Oanh zejména vyjádřila svůj dojem z úspěchu modelu sociálního bydlení v Singapuru, kde 90 % populace žije v oblastech sociálního bydlení postavených s vysokým standardem, moderností, pohodlím a šetrností k životnímu prostředí.

„Naším přáním je vytvořit pro vietnamské rodiny projekty sociálního bydlení singapurského standardu,“ podělila se paní Oanh o své odhodlání a informovala, že skupina podepsala dohodu o strategické spolupráci se společností Surbana Jurong Group – velkým jménem v oblasti rozvoje sociálního bydlení v Singapuru i na celém světě. Očekává se, že díky této spolupráci přinese skupina Kim Oanh na vietnamský trh s nemovitostmi špičkové projekty sociálního bydlení.

Podle plánu skupina Kim Oanh vybuduje 26 projektů sociálního bydlení s celkem 40 000 byty. Celková plocha pozemků pro sociální bydlení je 107 hektarů. V listopadu skupina Kim Oanh zahájí první projekt sociálního bydlení v novém městě Binh Duong o rozloze 26,69 hektaru.

Tento projekt nejen splňuje vysoké technické a kvalitativní standardy, ale také slibuje silný dojem na trhu díky své ekologické certifikaci EDGE a zároveň integruje stovky moderních zařízení pro obyvatele. Zejména prodejní cena bytů sociálního bydlení v tomto projektu je pouze asi 50 % ve srovnání s projekty ve stejném segmentu na trhu.

Problémy s pozemkovým fondem

Paní Kim Oanh však otevřeně poukázala na obtíže, kterým čelí podniky investující do sociálního bydlení. V první řadě je velkou překážkou pozemkový fond. Podle předpisů musí projekty sociálního bydlení vyčlenit 20 % pozemkového fondu na výstavbu sociálního bydlení. Přidělování tohoto pozemkového fondu podnikům nebo lokalitám však stále má mnoho nedostatků.

Paní Oanh se domnívá, že projekt by měl být předán firmě s ujištěním, že firma ponese odpovědnost, pokud nebude dokončen včas. „Pokud to firma neudělá správně, bude zodpovědná a pak bude cena domu rozumnější, což přinese výhody zákazníkům,“ řekla.

Dalším problémem je cena pozemků pro projekty sociálního bydlení. Paní Oanh navrhla, aby byla jasnost a transparentnost v oceňování pozemků mezi pozemkovými fondy přidělenými státem a pozemkovými fondy zakoupenými podniky. Jako příklad projektu sociálního bydlení skupiny Kim Oanh v Binh Duongu uvedla, že ačkoli jej podnik koupil před 8 lety, investiční náklady a zisk nyní dosahují přibližně 1 000 miliard VND.

Paní Oanh na semináři nastolila mnoho problémů a obtíží při zavádění sociálního bydlení.

Původem těchto pozemků je průmyslový park schválený k oddělení do rezidenční zóny, který byl schválen v poměru 1/500. Pokud se vypočítá na základě ceny průmyslového parku 170 USD/m2, hodnota je také více než 1 000 miliard VND. Pokud se však použije současná cena pozemků pro komerční bydlení, mohlo by se toto číslo vyšplhat až na více než 3 000 miliard VND, což by způsobilo potíže s rozvojem projektů sociálního bydlení.

Proto navrhla, aby stát jasně rozlišoval mezi typy pozemků, které stát přiděluje nebo které podniky kupují samy, a stanovil tak jasné a rozumné ceny. To také zabrání chybám podniků v investičním procesu a zároveň je povzbudí k tomu, aby se státu věnovaly při rozvoji sociálního bydlení.

Dalším problémem, kterému podniky čelí, jsou právní postupy. Paní Oanh uvedla, že ačkoli existují samostatné předpisy pro sociální bydlení, ve skutečnosti se administrativní postupy nezkracují, což vede k prodloužení doby dokončení projektů. To ovlivňuje investiční efektivitu podniků. Navrhla, aby byly provedeny procesní reformy, které by snížily zátěž podniků a urychlily postup výstavby sociálního bydlení.

Kromě toho je pro podniky velkou překážkou otázka ziskové marže. Podle předpisů mají podniky nárok pouze na maximální zisk 10 %, zatímco náklady na prodej tvoří 6 %, takže skutečný zisk je pouze 6 %. To ztěžuje přilákání velkých podniků k investicím v této oblasti. Paní Oanh vyzvala vládu, aby měla jasnější pobídkové politiky, které by motivovaly podniky k účasti na rozvoji sociálního bydlení.

Pokud jde o směnu pozemkových fondů za výstavbu sociálního bydlení, nový zákon sice stanoví, že investoři mohou navrhovat směny, podmínkou je, že musí mít pozemkové fondy ve stejném typu městské zástavby nebo ve stejné společnosti.

Ve skutečnosti je to velmi obtížné splnit, protože ne všichni investoři vlastní mnoho pozemkových fondů ve stejném typu městské zástavby. Například v současné době existuje mnoho podniků, které chtějí po úpravě vyměnit staré projekty, ale nemohou tak učinit, protože oba pozemkové fondy se nenacházejí ve stejném městě a nepatří do stejné společnosti, přestože oba patří do stejné skupiny.

Kapitálová omezení

Kromě toho se půjčování kapitálu na realizaci projektů sociálního bydlení potýká s mnoha obtížemi. Podle paní Oanh si podniky mohou z Fondu rozvojových investic provincií a měst půjčit preferenční úvěry pouze ve výši přibližně 15 % celkového investičního kapitálu projektu.

To nestačí na pokrytí nákladů, zatímco úvěry od komerčních bank jsou i přes preferenční úrokové sazby stále na úrovni 8,2 % až 9 % ročně – což je mnohem více než úrokové sazby, které mohou podniky akceptovat při výstavbě sociálního bydlení.

Nejen podniky čelí potížím, ale i lidé se při nákupu sociálního bydlení potýkají s mnoha překážkami. Paní Oanh uvedla příklad úrokové sazby u úvěrů na nákup sociálního bydlení, která před 1. srpnem 2024 činila 4,8 % ročně od Banky sociální politiky, ale po 1. srpnu se zvýšila na 6,6 % ročně – téměř se rovnala sazbě komerčních úvěrů. To vede pracovníky, kteří již mají nízké příjmy, k tomu, aby si nepůjčovali peníze na nákup bydlení.

„Mnoho kupujících domů si i přes splnění požadavků na příjem stále nemůže půjčit peníze, protože proces schvalování je příliš složitý, zejména požadavek na prokázání příjmu za poslední 3 měsíce,“ uvedla paní Oanh.

Kromě toho je postup prokazování příjmů dlužníků stále složitý, což způsobuje potíže mnoha lidem se skutečnými potřebami. „Mnoho zákazníků skupiny Kim Oanh zaplatilo 20–30 % hodnoty domu předem, ale stále nemůže dům obdržet, protože banka úvěr včas nevyplácí,“ dodala paní Oanh.

Nemluvě o tom, že předpisy týkající se příjmů při koupi sociálního bydlení mají také mnoho nedostatků. Konkrétně, pokud svobodná osoba potřebuje příjem 15 milionů VND a pár musí mít příjem 30 milionů VND, i když je rozdíl pouze 1 milion, například 29 milionů nebo 31 milionů, nebude to bráno v úvahu. To způsobuje, že mnoho lidí ztrácí možnost koupit si dům, zatímco si musí byt zastavit a být zodpovědní za splácení jistiny a úroků bance.

Paní Oanh také nastolila problém, že v současné době většina podniků zabývajících se sociálním bydlením není zisková. Některé jednotky proto staví levné domy za nízké ceny, takže kvalita neodpovídá standardu, bytové domy mají pouze 5 pater a nemají výtahy, byty mají jen několik malých prostor, chybí jim vybavení a zabezpečení... Domy proto rychle chátrají, náklady na opravy jsou vysoké a bytová oblast je velmi špatně udržovaná.

Singapur mezitím staví byty s mnoha různými prostory, od 1 ložnice až po 4 ložnice, pro bydlení po mnoho generací. To je vhodné a staví se zde také velmi kvalitně, takže byty lze užívat po dlouhou dobu a dědit z generace na generaci, aniž by bylo nutné kupovat další dům. Navíc, ačkoli se jedná o sociální bydlení, stále má mnoho moderních zařízení, která slouží potřebám lidí.

Skupina Kim Oanh provedla průzkum a uznala tuto cestu jako dobrou a je odhodlána poučit se ze zkušeností a vyvinout sociální bydlení singapurské kvality pro vietnamský lid. „Věříme, že pokud stát dokáže vyřešit výše uvedené problémy podniků a také nabídnout vhodné preferenční úrokové sazby z úvěrů a zjednodušit proces posuzování žádostí pro kupující sociálního bydlení, bude dokončení vládního projektu na výstavbu 1 milionu jednotek sociálního bydlení obrovským úspěchem. A naši pracovníci budou mít více podmínek pro stabilizaci svého života v prostorných, čistých a krásných domech s kompletním vybavením, aby mohli pracovat s klidem a přispívat k ekonomickému rozvoji,“ domnívá se paní Oanh.

Zdroj: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm