Projekty komerčního bydlení prostřednictvím dohod o právech užívání pozemků

Národní shromáždění dopoledne 13. listopadu projednalo ve skupinách návrh usnesení o pilotním projektu realizace projektů komerčního bydlení prostřednictvím dohod o získání práv k užívání pozemků nebo o vlastnictví práv k užívání pozemků.

Skupina 15 zahrnuje delegace Národního shromáždění z provincií Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc a Binh Thuan. Diskusní schůzi předsedal zástupce vedoucího delegace Národního shromáždění provincie Binh Thuan Nguyen Huu Thong.

Odstraňování úzkých míst v přístupu k půdě

Poté, co si vyslechli diskuzi a nápady poslanců Národního shromáždění k dokončení návrhu usnesení o pilotním zavádění projektů komerčního bydlení prostřednictvím dohod o získání práv k užívání pozemků nebo o vlastnictví práv k užívání pozemků, promluvil ministr přírodních zdrojů a životního prostředí Do Duc Duy, aby vysvětlil a objasnil některé otázky, které poslance znepokojují.

Ministr Do Duc Duy hovoří ve skupině 15. Foto: Khuong Trung

Ministr Do Duc Duy zdůraznil, že vydání tohoto návrhu pilotního usnesení je velmi nezbytné, jehož podstatou je doplnění metody přístupu k pozemkům při realizaci projektů komerčního bydlení. Dříve, podle ustanovení pozemkového zákona z roku 2003 a zákona o bydlení z roku 2005, existovaly pro realizaci projektů komerčního bydlení dva mechanismy pro převod práv k užívání pozemků: mechanismus povinného převodu a mechanismus dobrovolného převodu.

Konkrétně mechanismus povinného převodu spočívá v tom, že stát získá zpět pozemky, aby je předal investorům prostřednictvím aukcí s poplatky za užívání pozemků nebo nabídkových řízení, aby vybral investory k realizaci investičních projektů s využitím pozemků. Mechanismus dobrovolného převodu spočívá v tom, že investoři vyjednávají s osobami, které mají práva k užívání pozemků, o pozemkových fondech pro realizaci projektů komerčního bydlení, nebo investoři, kteří mají práva k užívání pozemků, požádají příslušné státní orgány o povolení změnit účel využití pozemků za účelem realizace projektů komerčního bydlení. Existují tedy dva mechanismy převodu prostřednictvím čtyř forem přístupu k pozemkům.

Zákon o bydlení z roku 2010 a zákon o pozemkech z roku 2013 dále umožňovaly všechny čtyři formy přístupu k pozemkům pro realizaci projektů komerčního bydlení, stejně jako zákon o pozemkech z roku 2003 a zákon o bydlení z roku 2005. Když však Národní shromáždění schválilo zákon o bydlení z roku 2014, omezilo tím formu převodu práv k užívání pozemků nebo změny účelu využití pozemků. Zákon o bydlení z roku 2014 konkrétně stanoví, že v případě převodu lze převést pouze pozemky určené k bydlení; a v případě existence práv k užívání pozemků a žádosti o změnu účelu využití pozemků od státu musí tato oblast zahrnovat i část pozemkové plochy určené k bydlení.

„To omezuje případy přístupu k pozemkům ve formě získání převodu práv k užívání pozemků, jakož i vlastnictví práv k užívání pozemků ve srovnání se zákonem o pozemkech z roku 2003 a zákonem o bydlení z roku 2005,“ zdůraznil ministr a zároveň uvedl, že zákon o pozemkech z roku 2013 neupravuje ani nekontroluje případy, kdy stát získává zpět pozemky k předání investorům formou nabídkového řízení na výběr investorů nebo dražby práv k užívání pozemků. To znamená, že rozsah projektu může být velký nebo malý, i když se k němu nepřistupuje ve směru, že investoři získají práva k užívání pozemků nebo že investoři mají práva k užívání pozemků ve srovnání s předchozím obdobím, ale stát může získat zpět pozemky u projektů, které nejsou omezeny z hlediska rozsahu plochy.

Delegát Ha Sy Dong - delegace Národního shromáždění provincie Quang Tri hovoří v diskusní skupině. Foto: Khuong Trung

Podle ministra Do Duc Duye však články 79 a 127 pozemkového zákona z roku 2024 stanoví, že stát nabývá zpět pozemky pouze pro projekty rozvoje městských oblastí se synchronní technickou infrastrukturou, sociální infrastrukturou a bydlením. Podle současného městského zákona je tedy rozsah obvykle od 20 hektarů a více a v případech menšího rozsahu plochy, kdy nejsou zajištěny synchronní městské prvky, stát pozemky nenabývá. Způsob, jakým stát nabývá pozemky k předání investorům, tedy nebude uplatňován. Zároveň jsou regulovány a zúženy předpisy týkající se případů, kdy stát umožňuje investorům získat práva k užívání pozemků nebo investorům, kteří v současné době vlastní práva k užívání pozemků, podobně jako zákon o bydlení z roku 2014. To znamená, že se vztahuje pouze na případy, kdy v případě získání práv k užívání pozemků musí 100 % získané plochy tvořit obytný pozemek, nebo pokud práva k užívání pozemků existují, musí existovat i část obytného pozemku.

„To vede k projektům v příměstském měřítku a pokud se nejedná o pozemek určený k bydlení, neexistuje způsob, jak k němu získat přístup, protože se nejedná o navrácení pozemku státem, ani o to, že by stát umožnil získání práv k užívání pozemků, ani o to, aby stát měl práva k užívání pozemků, ale změnil jejich účel. To vede k obtížím pro lokality s malým počtem rozsáhlých projektů. Proto si toto pilotní usnesení předložené Národnímu shromáždění k vyhlášení klade za cíl tyto obtíže odstranit a vyřešit úzké místo v přístupu k pozemkům pro realizaci projektů komerčního bydlení,“ uvedl ministr.

Název a délka trvání pilotního dílu jsou vhodné.

Další obsah se týká názvu. Delegát Hoang Sy Dong uvedl, že bychom měli akceptovat názory některých poslanců Národního shromáždění ve zprávě o kontrole Hospodářského výboru, která „pilotuje realizaci projektů komerčního bydlení prostřednictvím získání převodu práv k užívání pozemků nebo prostřednictvím vlastnictví práv k užívání pozemků, ale tyto pozemky nejsou obytnými pozemky“. Ministr Do Duc Duy uvedl, že původní název, který vláda použila v době registrace u Národního shromáždění, byl správný. Během přípravy usnesení se však zjistilo, že pokud by bylo takto upraveno, nepokrylo by to všechny případy. Existují totiž situace, kdy investoři získají převod práv k užívání pozemků, a v části pozemku, která získává práva k převodu, se nacházejí jak obytné, tak i nebytové pozemky. Pokud do názvu usnesení ihned zahrneme, že práva k převodu mohou získat pouze investoři, kteří nejsou obytnými pozemky, vzniknou problémy.

Delegát Huynh Thanh Chung - delegace Národního shromáždění provincie Binh Phuoc hovoří na zasedání skupiny. Foto: Khuong Trung

Podle ministra existují také názory, že návrh názvu se může překrývat s pozemkovým zákonem. Pozemkový zákon totiž také stanoví případy, kdy je převod práv povolen. Vláda však v návrhu usnesení navrhla dodatečnou klauzuli 5, článek 1, která vylučuje projekty, u kterých byl pozemkovým zákonem, konkrétně pozemkovým zákonem z roku 2024, povolen převod práv k užívání pozemků nebo u kterých v současné době práva k užívání pozemků existují. Pokud byl nějaký případ upraven pozemkovým zákonem, bude z působnosti tohoto usnesení vyloučen. Název je tedy stále úplný a zajišťuje, že se nepřekrývá s pozemkovým zákonem z roku 2024, který implementaci povolil.

Pokud jde o kritéria pro realizaci pilotního projektu, ministr Do Duc Duy uvedl, že návrh usnesení stanoví, že během plánovacího období není povoleno více než 30 % dodatečné plochy obytných pozemků v porovnání se stávající plochou obytných pozemků. Důvodem pro toto nařízení je, že usnesení ústředního výboru č. 18 stanoví, že přidělování pozemků a pronájem pozemků se provádějí především prostřednictvím dražeb práv k užívání pozemků a nabídkových řízení na projekty využívající pozemky. Usnesení ústředního výboru tedy stanoví, že hlavními možnostmi jsou dražby nebo nabídkové řízení. Třetí formou je tedy převod práv nebo čtvrtou formou je změna účelu využití pozemku s pozemkem, ke kterému existuje právo k užívání. Pokud ji realizujeme, nebude to hlavní možnost. Vláda proto navrhuje maximálně 30 %. Zbývajících 70 % tedy bude realizováno prostřednictvím nabídek nebo dražeb v souladu s duchem usnesení č. 18.

Někteří delegáti navrhli, aby se tato možnost rozšířila i na venkovské oblasti, a neomezovala se pouze na městské oblasti. Ministr Do Duc Duy uvedl, že v současné době je stát podle ustanovení článku 27, článku 79 zákona o půdě oprávněn rekultivovat půdu v ​​případě projektů se synchronním městským měřítkem a umožňuje rekultivaci půdy pro projekty rozvoje venkovských obytných oblastí. Ve venkovských obytných oblastech tedy již existuje způsob, jakým stát může rekultivovat půdu, a obce jej stále běžně implementují. Není proto nutné přidávat další formu dohody ve venkovských oblastech. Zajistěte, aby nedocházelo k překrývání s případy, které lze implementovat podle zákona o půdě z roku 2024.

Pokud jde o názor delegáta, že kritéria uvádějí, že se zavádějí různé typy půdy, jaké mechanismy a sankce je třeba navrhnout nebo zavést k zajištění potravinové bezpečnosti, udržení stability 3,5 milionu hektarů rýžové půdy a zajištění průměrného lesního porostu celé země na 42 %, ministr uvedl, že tato otázka byla implementována a přísně kontrolována již od fáze územního plánování, poté urbanistického plánování a plánování výstavby. Při plánování jsme museli určit, kolik zemědělské půdy bylo převedeno na nezemědělské účely, kolik obytné půdy bylo implementováno během plánovacího období, aby byla zajištěna stabilita rozlohy rýžové půdy na 3,5 milionu hektarů a stabilita lesního porostu na 42 %. V tomto kroku provádíme plánování, která oblast v plánované oblasti pro komerční bydlení bude podléhat státní metodě vyvlastňování půdy a která oblast bude podléhat převodu práv k užívání půdy investorem. Ale to pouze v rámci schválené plánovací oblasti.

Scéna z diskusního setkání Skupiny 15. Foto: Khuong Trung

V dalším obsahu poslanci Národního shromáždění zmínili, že pilotní implementační doba je 5 let, ale měly by existovat i sankce v případě, že investor bude mít potíže s převodem práv nebo se lhůta pro převod práv prodlouží. Ministr Do Duc Duy vysvětlil, že v současné době má pozemkový zákon z roku 2024 velmi specifická pravidla pro řešení případů, kdy investoři získají převod práv k užívání pozemků, a jak tuto lhůtu prodloužit v případě prodloužení. V případě, že lhůta prodloužení uplyne bez úspěšné dohody pro celou oblast, existuje také mechanismus řešení. V návrhu usnesení se proto uvádí, že implementace dohody o získání práv k užívání pozemků se provádí v souladu se pozemkovým zákonem z roku 2024, který zahrnuje řešení všech případů prodloužení. Mnoho případů není úspěšně implementováno, takže v tomto usnesení není žádná další regulace.

Pokud jde o postupy, ministr uvedl, že ačkoli zákon o půdě stanoví postupy pro sjednávání práv k užívání pozemků za účelem realizace investičních projektů obecně, včetně bytových projektů, někteří poslanci Národního shromáždění uvedli, že by měly existovat specifické a podrobné předpisy pro typ projektu, který k pozemkům tímto způsobem přistupuje. Vláda návrh usnesení schválila a v něm je uvedeno ustanovení, že Národní shromáždění pověřuje vládu specifikováním postupů pro projekty implementující pilotní mechanismus, jakož i pro projekty implementující pilotní mechanismus, které se týkají pozemků pocházejících z území národní obrany a bezpečnosti.

Zdroj: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html