Odstranění překážek souvisejících s poplatky za užívání pozemků pro realitní projekty v Ho Či Minově Městě.

V Ho Či Minově Městě je v současné době přibližně 100 projektů komerčních nemovitostí, které čekají na oznámení o finančních závazcích.

Během setkání s předsedou Lidového výboru Ho Či Minova Města Nguyen Van Duocem a příslušnými odděleními minulý víkend vyjádřil pan Jun Sung Ho, generální ředitel společnosti Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Jižní Korea) - investora projektu Thu Thiem Eco Smart City (městská část An Khanh), své přání pokračovat v realizaci projektu, pokud Ho Či Minovo Město vyřeší investiční překážky, zejména osvobození od dodatečného poplatku za užívání pozemků ve výši 5,4 % ročně pro tento projekt.

100 projektů čelí finančním závazkům.

Předseda Lidového výboru Ho Či Minova města Nguyen Van Duoc vzal na vědomí doporučení podniků a uvedl, že podá zprávu ústřední vládě, která zváží vhodná řešení. Vedoucí představitelé města uvítali pokračující spolupráci společnosti Lotte, sdílení obtíží a realizaci projektu v plánu.

Problém, který Lotte nastolila, ve skutečnosti není ojedinělý případ. Investor projektu Empire City – společný podnik Empire City – již dříve zaslal dokument Lidovému výboru Ho Či Minova Města, v němž požadoval přezkum výsledných finančních závazků.

Podle této jednotky podnik od roku 2017 splnil své finanční závazky ve výši téměř 3 600 miliard VND a rozhodnutí města o přidělení pozemku také jasně uvádí, že podnik „nemusí platit žádné další poplatky“ při přechodu z jednorázové platby za pronájem pozemku na přidělení pozemku s poplatky za užívání pozemku.

Na základě toho projekt dokončil a předal obyvatelům tři bloky budov, které odpovídají přibližně 1 200 bytům. Povinnost platit dodatečné poplatky za užívání pozemků je však považována za „velkou zátěž“, která vážně ovlivňuje peněžní tok a obchodní plány.

Část projektu Empire City čelí procedurálním problémům. Foto: HOANG TRIEU

Podobně nedávno daňový úřad v Ho Či Minově Městě vydal dokument, v němž požaduje od společnosti Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company zaplatit dalších 400 miliard VND za projekt Green Star Sky Garden. Podle Asociace realitních kanceláří v Ho Či Minově Městě (HoREA) má město v současné době přibližně 100 komerčních realitních projektů, které čekají na oznámení o finančních závazcích, včetně mnoha velkých projektů společností jako Novaland , Hung Thinh Land a TTC Land.

Pan Le Hoang Chau, předseda asociace HoREA, uvedl, že asociace opakovaně žádala o úplné zrušení dodatečného poplatku ve výši 5,4 % pro podniky, které nenesou vinu. Podle něj „zpoždění při určování finančních závazků pramení především z administrativních postupů, nikoli z viny investorů.“

Podle pana Chaua tento mechanismus nejen způsobuje ztráty podnikům, ale také vede ke ztrátám rozpočtových příjmů, protože poplatky za užívání pozemků jsou „pozastaveny“ a nelze je včas platit, zatímco řada projektů musí dočasně pozastavit výstavbu, což vede k plýtvání půdními zdroji.

Tvrdil, že pokud by vláda dokázala tento problém vyřešit, pozastavené projekty by rychle splnily své finanční závazky, čímž by se uvolnily desítky tisíc miliard dongů kapitálu pro trh s nemovitostmi.

„Poplatky za užívání pozemků jsou klíčové pro obnovení nabídky bydlení a podporu hospodářského růstu. Jakmile bude tento problém vyřešen, bude to také důležitá záruka pro investiční prostředí Vietnamu,“ zdůraznil.

Největší uzel

Pan Dang Hong Anh, předseda Vietnamské asociace mladých podnikatelů (VYEA) a předseda zakládající rady společnosti Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (TTC Land), se domnívá, že překážky spojené s povinnostmi v oblasti financování pozemků jsou „největším úzkým hrdlem“ bránícím rozvoji realitního trhu v Ho Či Minově Městě.

„Podle předpisů v pozemkovém zákoně z roku 2024 a vyhlášce 103/2024/ND-CP se poplatky za užívání pozemků stanoví v okamžiku, kdy stát vydá rozhodnutí o přidělení pozemku. Ve skutečnosti se však mnoho velkých projektů realizuje ve fázích a pokaždé, když je pozemek přidělen, je nutné nové ocenění, což způsobuje nesrovnalosti,“ uvedl.

Uvedl několik projektů, kde město v počáteční fázi dočasně přidělilo investorům pozemky k zahájení, zatímco zbývající část čekala na dokončení kompenzací a vyčištění pozemků. Jakmile bylo přijato první rozhodnutí o přidělení pozemků, firmy platily poplatky za užívání pozemků za celý projekt na základě podrobného plánu.

Nicméně, když byly zbývající pozemky přiděleny, úřady stanovily dodatečné finanční závazky na základě nové ceny pozemku, což společnost donutilo zaplatit o stovky miliard dongů více, přestože tato oblast již byla zahrnuta v předchozí platbě.

Podle pana Hong Anha tato situace nejen zvyšuje investiční náklady a prodlužuje postup realizace, ale také ovlivňuje celý hodnotový řetězec trhu s bydlením. „Zpožděný projekt nejen poškozuje podniky, ale vede také k řadě negativních důsledků: kupující domů čekají, banky musí restrukturalizovat úvěry, dodávky jsou narušeny a trh ztrácí likviditu,“ uvedl.

Podle pana Dang Hong Anha se otázka finančních závazků týkajících se poplatků za užívání pozemků u projektů s dočasně přidělenými pozemky vznáší v podnikatelské sféře již dlouhou dobu. Výbor lidu Ho Či Minova města také zaslal řadu dokumentů ministerstvu financí a ministerstvu zemědělství a životního prostředí s žádostí o řešení, ale dosud neexistují žádné konkrétní pokyny.

V důsledku toho je mnoho podniků, které před desítkami let platily poplatky za užívání pozemků za celý projekt, nyní nuceno platit dodatečné poplatky za nově přidělenou plochu, a to při současných cenách pozemků mnohonásobně vyšších. To představuje značnou finanční zátěž, která podnikům způsobuje ztráty, vážně ovlivňuje jejich podnikatelské plány, vede ke zpoždění projektů a nepřímo snižuje nabídku bydlení v Ho Či Minově Městě.

Pan Dang Hong Anh navrhl, že je zapotřebí zvláštní mechanismus pro spravedlivé a rozumné řešení této záležitosti. „Navrhujeme, aby ministerstvo financí a ministerstvo zemědělství a životního prostředí neprodleně předložily vládě mechanismus, který by umožnil odečíst a započíst dříve vzniklé finanční závazky podniků na základě rozlohy, a to u projektů, které zaplatily plný poplatek za užívání pozemku podle podrobného plánu 1/500, ale dosud nedokončily přidělování pozemků.“

„To zajišťuje spravedlnost a transparentnost a zároveň chrání legitimní práva státu a podniků. Pouze tak můžeme důsledně spravovat rozpočtové příjmy a zároveň povzbuzovat podniky k investování s důvěrou, přispívat k socioekonomickému rozvoji a uspokojovat bytové potřeby lidí v Ho Či Minově Městě,“ zdůraznil.

Návrh na úplné zrušení regulace 5,4 %.

Na nedávné tiskové konferenci pro socioekonomické záležitosti zástupce Ministerstva zemědělství a životního prostředí Ho Či Minova města uvedl, že Městský lidový výbor oficiálně navrhl Ministerstvu přírodních zdrojů a životního prostředí a Ministerstvu financí, aby zvážily zrušení nařízení, které vybírá dalších 5,4 % z poplatků za užívání pozemků a poplatků za pronájem pozemků v období před stanovením finančních závazků.

Podle vysvětlení města bylo toto nařízení zavedeno s cílem „sdílení finanční odpovědnosti mezi státem a lidmi“, ale ve skutečnosti zpoždění pochází především od administrativních orgánů. Podniky a občané proto nemohou být nuceni nést tyto dodatečné náklady.

Město rovněž zdůraznilo, že v kontextu socioekonomického oživení po pandemii COVID-19 by zrušení regulace pomohlo snížit tlak na náklady, stimulovat investice a podpořit růst. V současné době zákon stanoví dodatečný poplatek ve výši 5,4 %, ale v návrhu novely vyhlášky 103 o poplatcích za užívání pozemků a poplatcích za pronájem pozemků ministerstvo financí navrhuje dvě možnosti: jeho snížení na 3,6 % nebo jeho úplné zrušení.

Úplného zrušení však lze dosáhnout pouze tehdy, bude-li to přímo stanoveno v zákoně o půdě, proto Ministerstvo financí rovněž doporučilo, aby Ministerstvo zemědělství a životního prostředí tuto záležitost prostudovalo a zahrnulo ji do nadcházející novely zákona.

Podle mnoha odborníků a podniků ve skutečnosti zpoždění při určování finančních závazků často pramení ze složitých administrativních postupů, zatímco podniky již splnily své povinnosti týkající se poplatků za užívání pozemků. Dodatečný výběr těchto poplatků zvyšuje investiční náklady, zvyšuje cenu nemovitostí, přímo ovlivňuje kupující nemovitostí a omezuje jejich přístup k bydlení.

Někteří odborníci také tvrdí, že pokud se má dodatečný poplatek uplatňovat, měl by se vztahovat pouze na projekty, které již pozemky uvedly do provozu a generují zisk, aby se předešlo situaci, kdy podniky „hromadí pozemky a čekají na správný čas“. V případech, kdy investor nenese vinu, je však pokračování ve vybírání dodatečných poplatků nespravedlivé.

Podle odborníků je nejzásadnějším řešením úplné zrušení regulace ve výši 5,4 % a současné vydání jasného mechanismu týkajícího se načasování výpočtu poplatku za užívání pozemků, aby se zajistila transparentnost a konzistence, a tím se odblokovala řada pozastavených projektů a obnovila důvěra v trh s nemovitostmi.

Předpisy musí být jasnější.

Předseda HoREA Le Hoang Chau rovněž zdůraznil, že návrh usnesení, který stanoví některé politické mechanismy k odstranění obtíží a překážek při provádění pozemkového zákona, musí jasněji definovat nakládání s dodatečnými poplatky za užívání pozemků. „Vláda musí konkrétně regulovat odečet poplatků, které podniky zaplatily za období, která dosud nepodléhají poplatkům za užívání pozemků ani pozemkovému nájemnému, v případech, kdy nebyly způsobeny vinou uživatele pozemků. To je nezbytný právní základ pro řešení projektů, jako je Lotte Eco Smart City nebo Empire City, a zabránit tak situacím, kdy je s podniky nespravedlivě zacházeno,“ analyzoval pan Chau.

Zdroj: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm