Zrušení poplatků za užívání pozemků pro realitní projekty v Ho Či Minově Městě

V Ho Či Minově Městě „čeká“ na oznámení finančních závazků zhruba 100 projektů komerčních nemovitostí.

Na pracovní schůzce s předsedou Lidového výboru Ho Či Minova Města Nguyen Van Duocem a příslušnými odděleními minulý víkend vyjádřil pan Jun Sung Ho, generální ředitel společnosti Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Korea) - investora projektu Thu Thiem Eco Smart City (městská část An Khanh), své přání pokračovat v realizaci projektu, pokud Ho Či Minovo Město odstraní investiční překážky, zejména osvobození od dodatečného poplatku za užívání pozemků ve výši 5,4 % ročně.

100 projektů s finančními závazky

Předseda Výboru lidu Ho Či Minova města Nguyen Van Duoc vzal na vědomí doporučení podniků a uvedl, že podá zprávu ústřední vládě, která zváží vhodná řešení. Vedoucí představitelé města vítají, že Lotte bude i nadále doprovázet projekt, sdílet jeho obtíže a realizovat ho včas.

Problém, který Lotte nastolila, ve skutečnosti není ojedinělý případ. Investor projektu Empire City – společný podnik Imperial City – již dříve zaslal dokument Lidovému výboru Ho Či Minova Města, v němž žádal o přezkoumání vzniklých finančních závazků.

Podle této jednotky podnik od roku 2017 splnil své finanční závazky ve výši téměř 3 600 miliard VND a rozhodnutí města o přidělení pozemků také jasně uvádí, že podnik „nemusí platit více“ při přechodu z jednorázové platby za pronájem pozemku na přidělení pozemku s výběrem poplatku za užívání pozemků.

Na tomto základě projekt dokončil a předal obyvatelům tři bloky prací, což odpovídá přibližně 1 200 bytům. Povinnost platit dodatečné poplatky za užívání pozemků je však považována za „velkou zátěž“, která vážně ovlivňuje tok kapitálu a obchodní plány.

Roh projektu Empire City čelí procedurálním problémům. Foto: HOANG TRIEU

Podobně nedávno daňový úřad v Ho Či Minově Městě vydal dokument, v němž požaduje od společnosti Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company zaplatit dalších 400 miliard VND za projekt Green Star Sky Garden. Podle Asociace realitních kanceláří v Ho Či Minově Městě (HoREA) v současné době město „čeká“ na oznámení finančních závazků přibližně 100 projektů komerčních nemovitostí, včetně mnoha velkých projektů podniků, jako jsou Novaland , Hung Thinh Land a TTC Land.

Pan Le Hoang Chau, předseda asociace HoREA, uvedl, že asociace opakovaně navrhovala úplné zrušení regulace vybírání dalších 5,4 % v případech, kdy podniky nenesou vinu. Podle něj „zpoždění při určování finančních závazků pramení především z administrativních postupů, nikoli z viny investorů“.

Podle pana Chaua tento mechanismus nejenže způsobuje ztráty podnikům, ale také způsobuje ztráty rozpočtových příjmů, protože poplatky za užívání pozemků jsou „pozastaveny“ a nemohou být včas uhrazeny, zatímco řada projektů musí dočasně zastavit výstavbu, což vede k plýtvání pozemkovými fondy.

Věří, že pokud se vládě podaří tento problém vyřešit, „pozastavené“ projekty rychle splní své finanční závazky, čímž se odblokuje kapitálový tok desítek tisíc miliard dongů na realitní trh.

„Poplatek za užívání pozemků je klíčem k obnovení nabídky bydlení a podpoře hospodářského růstu. Jakmile bude tento problém zcela vyřešen, bude také důležitou zárukou pro investiční prostředí Vietnamu,“ zdůraznil.

Největší uzel

Pan Dang Hong Anh, předseda Vietnamské asociace mladých podnikatelů (VYEA) a předseda zakládající rady společnosti Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (TTC Land), uvedl, že problémy spojené s finančními závazky k pozemkům jsou „největší překážkou“ bránící rozvoji trhu s nemovitostmi v Ho Či Minově Městě.

„Podle ustanovení pozemkového zákona z roku 2024 a vyhlášky 103/2024/ND-CP se poplatky za užívání pozemků stanovují podle doby, kdy stát vydá rozhodnutí o přidělení pozemku. Ve skutečnosti se však mnoho velkých projektů realizuje ve fázích a pokaždé, když je pozemek přidělen, musí být stanovena nová cena, což způsobuje nepříjemnosti,“ uvedl.

Uvedl mnoho projektů, u kterých město dočasně přidělilo pozemky pro první fázi, aby investoři mohli začít s výstavbou, zatímco zbytek čekal na dokončení kompenzací a vyčištění staveniště. Když bylo rozhodnuto o přidělení pozemků pro první fázi, podnik zaplatil poplatky za užívání pozemků za celý projekt na základě podrobného plánu.

Nicméně, když byla zbývající půda přidělena, úřady stanovily dodatečné finanční závazky podle nové ceny pozemku, což donutilo podnik zaplatit o stovky miliard dongů více, přestože tato oblast byla zahrnuta v předchozí platbě.

Tato situace podle pana Hong Anha nejen zvyšuje investiční náklady a prodlužuje postup realizace, ale také ovlivňuje celý hodnotový řetězec trhu s bydlením. „Opožděný projekt nejen poškozuje podniky, ale má také řadu důsledků: kupující domů čekají, banky musí restrukturalizovat úvěry, dodávky jsou blokovány a trh ztrácí likviditu,“ uvedl.

Podle pana Dang Hong Anha se otázka finančních závazků týkajících se poplatků za užívání pozemků pro projekty dočasného přidělování pozemků v podnikatelské sféře zabývá již dlouhou dobu. Výbor lidu Ho Či Minova města také zaslal mnoho dokumentů ministerstvu financí a ministerstvu zemědělství a životního prostředí s návrhy řešení, ale doposud neexistují žádné konkrétní pokyny.

V důsledku toho mnoho podniků platilo poplatky za užívání pozemků za celý projekt již před desítkami let a nyní musí stále platit více za přidělenou dodatečnou plochu, přičemž současné ceny pozemků jsou mnohonásobně vyšší. To představuje obrovskou finanční zátěž, která poškozuje podniky, vážně ovlivňuje podnikatelské plány, způsobuje stagnaci mnoha projektů a nepřímo snižuje nabídku bydlení v Ho Či Minově Městě.

Pan Dang Hong Anh navrhl, aby existoval specifický mechanismus pro řešení této záležitosti spravedlivým a rozumným způsobem. „Doporučujeme, aby ministerstvo financí a ministerstvo zemědělství a životního prostředí brzy předložily vládě mechanismus, který by umožnil odečty a zápočty finančních závazků, které podniky dříve plnily podle plochy, u projektů, které uhradily celý poplatek za užívání pozemků podle podrobného plánu 1/500, ale dosud nedokončily přidělování pozemků.“

„To zajišťuje spravedlnost a transparentnost a zároveň chrání legitimní práva státu a podniků. Pouze tak můžeme striktně spravovat rozpočtové příjmy a zároveň povzbuzovat podniky k sebevědomému investování, přispívat k podpoře socioekonomického systému a uspokojovat bytové potřeby obyvatel Ho Či Minova Města,“ zdůraznil.

Návrh na úplné zrušení regulace 5,4 %

Na nedávné tiskové konferenci o socioekonomických otázkách zástupce Ministerstva zemědělství a životního prostředí Ho Či Minova Města uvedl, že Městský lidový výbor oficiálně navrhl, aby Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí a Ministerstvo financí zvážily zrušení regulace vybírání dalších 5,4 % z poplatků za užívání půdy a pozemkového nájemného během období neurčených finančních závazků.

Podle vysvětlení města bylo toto nařízení stanoveno s cílem „sdílení finanční odpovědnosti mezi státem a lidmi“, ale ve skutečnosti zpoždění pochází především od správcovské agentury. Proto je nemožné nutit podniky a lidi, aby tyto dodatečné náklady nesli.

Město rovněž zdůraznilo, že v kontextu socioekonomického oživení po pandemii COVID-19 pomůže zrušení výše uvedené regulace snížit tlak na náklady, stimulovat investice a podpořit růst. V současné době zákon stanoví dodatečnou míru výběru ve výši 5,4 %, ale v návrhu novely vyhlášky 103 o poplatcích za užívání pozemků a pozemkovém nájemném ministerstvo financí navrhuje dvě možnosti: snížení na 3,6 % nebo její úplné zrušení.

Úplné zrušení však lze provést pouze tehdy, pokud je to přímo stanoveno v zákoně o půdě, proto Ministerstvo financí také doporučilo Ministerstvu zemědělství a životního prostředí, aby jej prostudovalo a doplnilo v nadcházejícím procesu novelizace zákona.

Podle mnoha odborníků a podniků ve skutečnosti zpoždění při určování finančních závazků často pramení ze složitých administrativních postupů, zatímco podniky již splnily své povinnosti týkající se platby poplatků za užívání pozemků. Dodatečný výběr způsobuje zvýšení investičních nákladů, což zvyšuje cenu nemovitostí, přímo ovlivňuje kupující domů a snižuje dostupnost bydlení.

Někteří odborníci se také domnívají, že pokud se uplatňují dodatečné poplatky, měly by se vztahovat pouze na projekty, které uvedly pozemky do provozu a generují zisk, aby se předešlo situaci, kdy podniky „drží pozemky a čekají na správný čas“. V případech, kdy investor nezavinil, je však pokračování ve vybírání dodatečných poplatků nespravedlivé.

Nejzásadnějším řešením je podle odborníků úplné zrušení regulace ve výši 5,4 % a zároveň vydání jasného mechanismu pro načasování výpočtu poplatků za užívání pozemků, aby se zajistila transparentnost a konzistence, a tím se odblokovala řada pozastavených projektů a obnovila důvěra v trh s nemovitostmi.

Potřebuji další vysvětlení

Předseda HoREA Le Hoang Chau rovněž zdůraznil, že návrh usnesení, který stanoví řadu politických mechanismů k odstranění obtíží a překážek při organizaci implementace pozemkového zákona, musí obsahovat jasnější pravidla pro nakládání s dodatečnými poplatky za užívání pozemků. „Vláda musí konkrétně regulovat odečet částek, které podniky zaplatily za období, kdy nebyly vypočítány poplatky za užívání pozemků nebo pozemkový nájem, v případech, kdy to není chyba uživatelů pozemků. To je nezbytný právní základ pro řešení projektů, jako je Lotte's Eco Smart City nebo Empire City, a zabránit tak situacím, kdy jsou podniky poškozeny,“ analyzoval pan Chau.

Zdroj: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm