Pokaždé, když vidím ceník nového bytového projektu, první pocit není o tom, jestli si to můžu dovolit, ale spíše o tom, že cena se prostě zvýšila nad mé možnosti. Mnoho pracujících lidí v městských oblastech nyní sdílí tento pocit: platy stále rostou, ale stále nedrží krok s cenami bytů.
Tento článek byl zahrnut do zprávy Světové banky s názvem Vietnam Economic Update – květen 2026. Instituce přidala řadu údajů, které ukazují, že peníze v ekonomice v současné době silně proudí do nemovitostí.
Podle této zprávy se očekává, že úvěry na nemovitosti v roce 2025 vzrostou o 42 %, což je téměř dvojnásobek celkového tempa růstu úvěrů ve výši 19 %. Tento sektor v současné době představuje přibližně 25,5 % celkových nesplacených úvěrů.
To také znamená, že na každé čtyři dolary úvěru v ekonomice připadá více než jeden dolar na investice do nemovitostí.
Ještě pozoruhodnější je, že zhruba polovina těchto úvěrů na nemovitosti byla poskytnuta developerským společnostem. Úvěry pro průmysl a zemědělství se mezitím zvýšily pouze o 12,1 %, respektive o 9,1 %.
Při pohledu na tok úvěrů je zřejmé, že sektor nemovitostí přitahuje mnohem více kapitálu než sektor výroby.
Paradox se stává zcela zřejmým: Úvěry prudce rostou, likvidita v ekonomice je velmi vysoká, ale pocit vlastnictví domova se pro mnoho lidí stává stále vzdálenějším. Foto: Hoang Ha
Světová banka rovněž poznamenala, že současná alokace úvěrů je „strukturálně neefektivní“, jelikož banky upřednostňují segmenty zajištěné aktivy, ale s nízkou produktivitou, před sektory schopnými generovat udržitelný růst a zaměstnanost. To je klíčový bod, protože důležité není, o kolik se úvěry zvýší, ale kam peníze tečou.
Když do pozemků proudí více peněz než do továren, ceny nemovitostí téměř jistě porostou rychleji než příjmy pracovníků, což je trend, který se poměrně jasně odráží na současném trhu s bydlením.
Světová banka uvádí, že poměr cen domů a pozemků v některých oblastech nyní překročil 30násobek průměrného ročního příjmu domácnosti, zatímco mezinárodní standard dostupnosti bydlení je obvykle kolem 3–8násobku příjmu.
To stále více ztěžuje vstup na trh pro kupující, kteří si poprvé kupují bydlení. Náklady na nájemné a zátěž spojené se splácením hypotéky také spotřebovaly značnou část zbývajících peněz na útratu mnoha domácností s nízkými a středními příjmy.
Zcela jasně se vynořuje paradox: Úvěry rychle rostou, likvidita v ekonomice je velmi vysoká, ale pocit vlastnictví bydlení se pro mnoho lidí stává stále vzdálenějším. Ceny nemovitostí rostou rychleji než kapacita většiny pracujících v ekonomice generovat příjem.
Tok peněz do nemovitostí je však jen součástí většího příběhu.
Podle Světové banky se poměr úvěrů k HDP Vietnamu v současnosti pohybuje kolem 145 %. Toto číslo je samo o sobě velmi vysoké, ale znepokojivější je, že v ekonomice je stále mnoho peněz, které silně neplynou do výroby a spotřeby.
Zatímco úvěry rychle rostou, očekává se, že obrat peněz v ekonomice se do roku 2025 zpomalí na přibližně 0,6, což je nejnižší úroveň za posledních deset let.
Podle Světové banky likvidita v současnosti cirkuluje především ve finančním sektoru, spíše než aby poskytovala nový impuls reálné ekonomice.
Jinými slovy, v ekonomice je ve skutečnosti spousta peněz; jen se tok peněz stále více přesouvá směrem k trhu s aktivy.
S pokračujícím růstem cen domů a zlata začínají peníze odtékat z bank do jiných aktiv.
Podle Světové banky se podíl vkladů domácností v bankovním systému snížil ze 48 % v roce 2024 na 44 % v roce 2025, protože lidé přesouvají své peníze do nemovitostí, zlata a amerických dolarů ve snaze o vyšší výnosy.
Tato změna donutila banky ostřeji soutěžit o vklady, což v březnu 2026 zvýšilo úrokové sazby u vkladů s dobou splatnosti 6–12 měsíců na 6–8 %.
Ještě pozoruhodnější je, že k tomuto trendu docházelo i v době, kdy se úroková sazba nezvyšovala, což naznačuje, že skutečná úroveň tržních úrokových sazeb byla pod mnohem silnějším tlakem na růst, než naznačovaly signály z měnových politik.
Likviditní stres se odráží i ve skutečnosti, že mezibankovní úrokové sazby občas překračovaly úrokové sazby měnové politiky, což naznačuje, že se měnová politika v praxi zpřísnila.
Aby se zmírnil tlak na likviditu, Vietnamská státní banka výrazně rozšířila své operace na volném trhu a v březnu a dubnu 2026 prostřednictvím operací OMO vložila do banky přibližně 700 milionů dolarů. Tato opatření naznačují, že centrální banka se stává opatrnější tváří v tvář silnému přílivu kapitálu do realitního sektoru.
Světová banka však poznamenává, že kapitálová přiměřenost celého bankovního systému je v současnosti pouze kolem 12,1 %, což je méně než v mnoha zemích ASEAN.
Bankovní systém v současnosti nečelí velkým rizikům, ale bezpečnostní polštář již není tak silný jako před několika lety, zejména s ohledem na rostoucí podíl hypotečních úvěrů na celkových nesplacených úvěrech.
Rostoucí ceny aktiv přitahují do nemovitostí více peněz. Tyto nové peníze zase tlačí ceny aktiv ještě výše a vytvářejí pocit, že čím pomalejší jste, tím těžší je držet krok s trhem.
V tomto víru čelí bankovní systém i dalšímu riziku: využití krátkodobě mobilizovaného kapitálu k financování dlouhodobých hypotečních úvěrů. Prudký obrat v cash flow nebo změna nálady vkladatelů by mohly vést k tlaku na likviditu.
Zdroj: https://vietnamnet.vn/khi-tien-dang-chay-vao-dat-nhieu-hon-vao-nha-may-2516612.html
Komentář (0)