Plat 30 milionů VND/měsíc, ale byt pod 3 miliardy VND je stále... „mimo dosah“

Komplexní řešení potřebná ke snížení cen bydlení

„Lidé nemají bydlení, ale nemají si domy na koupi. Jak si lidé mohou dovolit koupit dům za 100 milionů VND/m²? Pokud ceny nemovitostí budou stále stoupat, lidé uvidí, že ceny domů jsou vysoké, vyšší a vyšší, příliš vysoké, lidé si nemohou dovolit koupit.“ Toto prohlášení premiéra Phama Minha Chinha na zasedání Ústředního řídícího výboru pro bytovou politiku a trh s nemovitostmi začátkem minulého týdne se setkalo s obzvláštní pozorností lidí. Prohlášení bylo stručné, ale dotklo se srdcí milionů lidí, zejména těch, kteří mnoho let žili a pracovali ve velkých městech, jako je Hanoj a Ho Či Minovo Město.

Na tomto setkání premiér Pham Minh Chinh rovněž zdůraznil odhodlání vlády a zdůraznil 11 skupin důležitých úkolů a řešení, jejichž cílem je zvýšit nabídku, snížit náklady, udržet ceny komerčního bydlení na rozumné úrovni a podpořit rozvoj sociálního bydlení, aby lidé měli příznivé a vhodné bytové podmínky.

Podle názorů trhu budou oba segmenty, komerční a sociální bydlení, potřebovat samostatná řešení. Zejména komerční bydlení se zaměřuje na řešení problémů souvisejících s právními postupy a dobou implementace. Sociální bydlení zároveň potřebuje vyřešit kapitálové otázky a politiky, které přilákají podniky k účasti.

„Položil jsem si otázku, jaké je řešení pro snížení vysokých cen bydlení, jak je učinit rozumnými a vhodnými pro příjmy lidí. Musí existovat mnoho komplexních řešení. Nedokáže to sama fiskální politika, nedokáže to sama měnová politika, nedokáže to sama pozemková politika, nedokáže to centrální vláda, nedokáže to místní samospráva a podniky. Musí to být velmi komplexní, to znamená, že musí existovat velmi synchronní a komplexní řešení, které je komplexní, otevřené a efektivní. Mezi centrální vládou a místními samosprávami musí existovat velmi úzká koordinace,“ zdůraznil premiér Pham Minh Chinh.

Úroková sazba hypotéky by měla být pod 4 %

Ve skutečnosti strana, stát a vláda již mnoho let označují bydlení za důležitou politiku sociálního zabezpečení. Podle statistik bylo k červenci letošního roku v celé zemi realizováno 692 projektů sociálního bydlení. Jedná se o krok vpřed na cestě k cíli 1 milionu jednotek sociálního bydlení do roku 2030. Další výsledek ukazuje mimořádné úsilí vlády: Do srpna Vietnam v podstatě splnil cíl, kterým je odstranění dočasných a zchátralých domů v celé zemi.

Zpět k současné tržní ceně domů. Podle údajů Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi se před zhruba 10 lety ceny bytů v Hanoji pohybovaly pouze kolem 18–25 milionů VND/m². Nyní se však průměrná cena vyšplhala na 75,5 milionů VND/m². Mnoho luxusních projektů nabízí ceny dokonce ve výši 100–200 milionů VND/m².

Jak zpomalit ceny bydlení? Podle firem a odborníků je zapotřebí mnoho synchronních řešení.

Vstupní náklady na bytové projekty se zvýšily v důsledku nárůstu cen pozemků, stavebních materiálů a nákladů na pracovní sílu, nebo kvůli tomu, že investoři preferují pouze luxusní domy, spekulace, hromadění nemovitostí atd. To jsou hlavní důvody, které pravděpodobně od druhé poloviny roku 2023 do současnosti zvýšily ceny bydlení.

Pan Nguyen Quoc Hiep - předseda představenstva společnosti GP Invest Company poznamenal: „V současné době nabídka nemovitostí určuje trh, zda cena poroste nebo klesne. Doba se prodlužuje, investiční náklady rostou. Od okamžiku rozhodnutí o ceně pozemku až po ocenění je doba velmi dlouhá. Některé projekty trvají až 2–3 roky.“

Přestože se 9 bank zaregistrovalo k účasti v balíčku preferenčních úvěrů na sociální bydlení ve výši 145 bilionů VND, po 6 sníženích tato úroková sazba nyní klesla na 6,4 % ročně pro investory a 5,9 % pro kupující domů. Doba splatnosti úvěru je 5 let. Po více než 2 letech však tento úvěrový balíček vyplatil pouze více než 4 000 miliard VND. Poptávka po úvěrech ze strany podniků i obyvatel je však velmi vysoká.

Pan Nguyen Van Khoi, předseda Vietnamské realitní asociace, uvedl: „Doba splácení je příliš krátká, většina firem navrhuje více než 10 let, což cenu stlačí dolů. Úroveň pro osoby s nízkými příjmy a pracující, která si mohou koupit nemovitost, musí být snížena na 4 %.“

Některé názory hovoří o tom, že je třeba změnit výběr investorů.

„Místo toho, aby se vláda musela starat o všechno v oblasti sociálního bydlení, od osvobození až po všechno ostatní, můžete provést průzkum a zvážit výběr několika desítek podniků, předat je podnikům a stanovit cenu pouze na 15–20 milionů,“ řekl pan Nguyen Duc Vinh – generální ředitel VPBank.

Vysoké ceny bydlení nelze ignorovat kvůli narušení trhu vyvolanému spekulativními skupinami. Například u projektu s přibližně 2 000 byty může spekulativní investiční skupina držet pouze 100 bytů a poté neustále zvyšovat cenu, čímž vytváří falešný nedostatek a hraje na psychologii davu. Proto je kromě výpočtu prodejní ceny od základu, tedy od okamžiku, kdy investor projekt založí, nutné vypočítat i horní část, kdy se nemovitost začala dokončovat a uvádět na trh.

Řešení pro zvýšení nabídky dostupného bydlení v Ho Či Minově Městě

Data z průzkumných společností ukazují, že ceny bytů v Ho Či Minově Městě se za poslední rok zvýšily o 18–20 %. Vzhledem k neustálému růstu cen mnoho mladých rodin souhlasí s pokračováním v pronájmu a čekáním.

Pro Cam Tu (administrativní pracovnici, Ho Či Minovo Město) je však otázka, kdy si bude moci koupit dům, jehož cena se v poslední době vyšplhala na miliardy VND za byt, skutečně nezodpovězitelná.

S kancelářskou prací je plat okolo 30 milionů VND/měsíc plus nějaké úspory, ale koupě bytu za méně než 3 miliardy VND/jednotku je pro Tu zcela mimo dosah.

„Doufám, že bude existovat více balíčků opatření na podporu mladých lidí při koupi domů, a to jak z hlediska bankovních úrokových sazeb, tak i cen bytů na rozumnější úrovni,“ uvedla paní Tu.

Podle odborníků je pro Ho Či Minovo Město nejrychlejším řešením, jak zvýšit nabídku a omezit rostoucí ceny bydlení, plánování fondů čistých pozemků, které upřednostňují rozvoj dostupného bydlení.

„Potřebujeme plány, jak zajistit pozemkové fondy pro lidi s nízkými a středními příjmy,“ řekl Dr. Su Ngoc Khuong – vrchní ředitel společnosti Savills Vietnam.

Je vidět, že právní procesní obtíže při výstavbě sociálního bydlení jsou stále „úzkým hrdlem“, které znepokojuje mnoho podniků.

Pan Le Huu Nghia - ředitel stavební a obchodní společnosti Le Thanh, uvedl: „Usnesení 201 bylo vydáno za účelem urychlení postupů, ale nakonec toto usnesení vyžaduje, aby pro sociální bydlení bylo uděleno stavební povolení. Pro provedení postupu stavebního povolení je nutné před podáním žádosti dokončit řadu předchozích postupů v souladu s předpisy, což trvá velmi dlouho, zatímco komerční bydlení je v současné době od stavebního povolení osvobozeno.“

Tváří v tvář této realitě Asociace městských nemovitostí doporučuje, aby úřady pokračovaly v odstraňování právních překážek týkajících se sociálního bydlení a urychleně přezkoumaly přibližně 220 projektů, které stále čelí právním problémům, s cílem najít řešení k odstranění překážek, vytvoření nabídky a snížení cen bydlení.

Podpora lidí v postupech pro koupi sociálního bydlení

Sociální bydlení je od začátku roku žhavým tématem na trhu s nemovitostmi, protože se nemusí čekat na zasedání vlády začátkem tohoto týdne, a to zejména na dvou největších trzích v zemi, v Hanoji a Ho Či Minově Městě. Kromě rostoucího počtu sociálních bytů mají lidé také velký zájem o vyplnění dokumentů pro žádost o koupi.

V Hanoji se letos očekává dokončení 6 projektů sociálního bydlení, ale zatím žádný z nich nebyl zahájen k prodeji ani přijaty žádosti, lidé čekají a doufají. Vzhledem k tomu, že cena bytů v sociálním bydlení se pohybuje pouze od 18 do 27 milionů VND/m2, ve srovnání s průměrnou cenou 70–80 milionů VND/m2 komerčního bydlení na dnešním trhu je to pouze třetinová cena.

Od loňského června mnoho kupujících domů aktivně vyhledává informace o žádostech o sociální bydlení. Na podporu těchto postupů pilotně zavedlo Centrum služeb veřejné správy města Hanoje v obci Dong Anh pilotní mobilní podporu pro postupy nákupu sociálního bydlení, přičemž implementační období trvalo od 15. do 30. září.

Po něco málo přes 10 dnech pilotního projektu v hanojské obci Dong Anh obdrželi zaměstnanci přes 2 000 žádostí. Navzdory velkému počtu se nikdo netlačil, protože většina lidí byla informována a jejich čísla byla zaznamenána v online systému. Toto je jedno z řešení, jak lidem pomoci pohodlněji získat sociální bydlení a vyhnout se tak kontaktování zprostředkovatelských kanálů, což může snadno vést k negativním reakcím.

„Vyřizování na pobočce v Dong Anh je velmi rychlé. Dělám to poprvé, ale nečekal jsem, že to bude tak rychlé,“ řekl pan Nguyen Van Son (Hanoj).

Pan Nguyen Trung Viet (Hanoj) řekl: „Když jsem slyšel, že existuje mobilní konzultační tým, také jsem přišel a požádal o radu. Viděl jsem, že aplikace je docela jednoduchá a zvládnu ji sám.“

Stále se však stávají situace, kdy kvůli vysoké poptávce lidé nemohou získat číslo fronty v systému I-Hanoi, takže musí čekat do dalšího dne.

Pan Nguyen Dinh Luong - zástupce vedoucího oddělení pro administrativní postupy - Centrum veřejných dopravních služeb města Hanoje uvedl: „Doporučujeme také vedení, aby v době, kdy se obsluhují lidé v rámci podobných programů, zvýšil počet rezervací na I-Hanoi, aby se služby pro lidi zlepšily a nemuseli dlouho čekat.“

Na zasedání Ústředního řídícího výboru pro bytovou politiku a trh s nemovitostmi, které se konalo začátkem tohoto týdne, premiér Pham Minh Chinh potvrdil, že rozvoj trhu s nemovitostmi a sociálního bydlení je velkým tématem, významnou záležitostí národa a lidí, velmi důležitou, která vyžaduje mnoho komplexních řešení, jako je snížení cen nemovitostí, zvýšení nabídky s cílem uspokojit nabídku a poptávku, a to řešením nahromaděných projektů, podporou sociálního bydlení, snížením cen pozemků, snížením nákladů, řešením problémů s infrastrukturou, pokud jde o dopravu, elektřinu, vodu, telekomunikace atd.

Ministerstvo stavebnictví pracuje na návrhu vlády, aby mohla vydat usnesení, kterým by se pověřila řada schopných, oddaných a talentovaných podniků realizací řady projektů sociálního bydlení v souladu se zásadou harmonizace zájmů státu, občanů a podniků.

Zdroj: https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm