Počet nových bytů v Hanoji roste, ale ceny domů stále neklesají

Průzkum cen nových bytů v okrese Dong Da, nejnižší cena od 75 milionů VND/m2; Hanoj ​​oznámila 5 projektů, které je povoleno prodávat cizincům, většina z nich jsou luxusní byty… To jsou některé z významných realitních zpráv z minulého týdne.

Náměstek ministra stavebnictví : Ceny bydlení dramaticky vzrostly, přestože trh s transakcemi nebyl skutečně aktivní.

Na pravidelné tiskové konferenci vlády odpoledne 7. října odpověděl náměstek ministra stavebnictví Nguyen Viet Hung novinářům ohledně náhlého nárůstu cen bydlení v některých velkých městech, a to virtuálních cen, přestože trh s transakcemi není ve skutečnosti aktivní.

Pan Hung proto poukázal na příčiny této situace. Zaprvé je to důsledek nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou, kdy poptávka je mnohem větší než nabídka. Druhou příčinou je zvyšování cen, nafukování cen a dražba pozemků v některých lokalitách. A konečně, faktorem způsobujícím růst cen bydlení je neustálý nárůst vstupních nákladů na rozvoj projektů.

Pan Vu Hong Thanh, předseda Hospodářského výboru, promluvil na schůzi konané ráno 9. října.

Náměstek ministra stavebnictví uvedl, že existuje mnoho právních ustanovení zakazujících manipulaci s trhem a cenovou inflaci. Zejména trestní zákoník, pozemkový zákon a zejména zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 obsahují velmi jasná ustanovení o zakázaných činech v oblasti nemovitostí.

Pan Hung uvedl, že ministerstvo stavebnictví vydalo dokument analyzující strukturu nákladů, prodejní cenu, důvody nárůstu cen nemovitostí a navrhlo řadu řešení ke snížení cen bydlení a pozemků a stabilizaci trhu s nemovitostmi.

Ministerstvo rovněž vydalo dokument s cílem posílit řízení a kontrolu kolísání cen nemovitostí pro lidové výbory provincií a měst, v němž navrhuje řešení a zároveň doporučuje ministerstvům, pobočkám a provinciím realizaci konkrétních úkolů.

Velká poptávka na trhu s nemovitostmi

Toto je komentář prof. Dr. Hoanga Van Cuonga, člena finančního a rozpočtového výboru Národního shromáždění, na workshopu „Vietnamský trh s nemovitostmi v kontextu novely zákona o pozemkech, bydlení a obchodování s nemovitostmi“.

Podle pana Cuonga je poptávka na trhu v současné době velmi vysoká, zejména v Hanoji, kde je mnoho projektů vyprodáno hned po jejich spuštění. To však nemusí být nutně dobré znamení.

Profesor Dr. Hoang Van Cuong se podělí o situaci na trhu s nemovitostmi.

„V poslední době právní problémy způsobily pokles nabídky. Navíc rostou náklady na realizaci projektů a přístup k čistým pozemkům je stále obtížnější. V současné době se nabídka týká převážně projektů, u kterých již byla zahájena výstavba,“ uvedl pan Cuong.

Podle člena finančního a rozpočtového výboru Národního shromáždění situace „prudce rostoucích“ cen nemovitostí v kontextu klesajících zásob, ale ne zvýšení nabídky, způsobí nerovnováhu na trhu. V této době z toho nejvíce profitují spekulanti, nikoli skuteční kupci domů.

Na workshopu se představil pan Nguyen Van Dinh, předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS), který uvedl, že růst cen nemovitostí jednoduše vyplývá ze zákona nabídky a poptávky. Pokud chceme „snížit“ prodejní cenu, je třeba ovlivnit nabídku, nikoli administrativní zásahy.

„Trh je v současné době rozdělen do dvou segmentů. Jedním je segment luxusního bydlení, který slouží lidem s dobrou finanční situací a investorům. Druhým je segment sociálního bydlení. Za zmínku stojí, že cenově dostupné produkty, segment mezi těmito dvěma výše uvedenými segmenty, téměř neexistují,“ zdůraznil pan Dinh.

Vedoucí VARS uvedl, že cenově dostupné projekty jsou přáním většiny lidí a to je důležitý chybějící prvek v celkovém obrazu trhu. Tvůrci politik potřebují specifická nařízení na podporu tohoto segmentu, díky nimž se trh může skutečně stabilizovat.

Počet nových bytů v Hanoji roste, ale ceny domů stále neklesají

Podle společnosti CBRE nabídka nových bytů v Hanoji roste. Jen ve třetím čtvrtletí roku 2024 bylo na trhu zaznamenáno více než 8 200 bytů na prodej. Za posledních 9 měsíců by celková nabídka nových bytů na prodej mohla dosáhnout 19 000 jednotek, což překročí celkovou nabídku za celý rok 2023. Jedná se také o nejvyšší počet zaznamenaný v Hanoji za posledních 5 let.

Podobným směrem zaznamenal segment řadových domů také výrazný nárůst nabídky. Ve třetím čtvrtletí roku 2024 bylo na trhu k prodeji více než 3 200 nových jednotek, z nichž 80 % pocházelo z městských oblastí v okrese Dong Anh. Toto číslo překročilo celkovou novou nabídku za celý loňský rok. Celkem bylo za posledních 9 měsíců k prodeji 3 500 nových jednotek, což je nejvyšší úroveň za posledních 5 let.

Podle paní Nguyen Hoai An, vrchní ředitelky pobočky CBRE v Hanoji, se očekává, že od nynějška do konce roku bude nabídka bytů a řadových domů čítat téměř 5 000 nových jednotek k prodeji, a to především z projektů společností Vinhomes, Sunshine Group a Nam Cuong Group na západě a východě města.

Očekává se, že počet nově otevřených bytů a řadových domů letos dosáhne nejvyšší úrovně za mnoho let, a to téměř 30 000 jednotek, respektive 5 000 jednotek. Paní An s ohledem na výše uvedená čísla potvrdila, že cyklus nedostatku bytů v Hanoji za poslední 4 roky skončil.

Navzdory nárůstu nabídky však prodejní ceny nevykazují žádné známky poklesu. Průměrná primární cena bytů je 69 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 6 % mezičtvrtletně a o 28 % meziročně. Podobně cena nových řadových domů dosahuje až 235 milionů VND/m2, což představuje nárůst o 16 % mezičtvrtletně a téměř o 27 % meziročně.

Průzkum cen nových bytů v okrese Dong Da, nejnižší cena od 75 milionů VND/m2

Podle šetření reportéra Investment Electronic Newspaper se v okrese Dong Da – jedné z nejrušnějších a nejlidnatějších čtvrtí Hanoje – otevírají k prodeji 3 nové bytové projekty.

Prvním je komplex Ninety (Lang Street, Nga Tu So Ward), jedná se o byt v kondotelu, zákazníci s investorem podepíší nájemní smlouvu na 50 let.

Projekt Ninety Complex se nachází přímo na ulici Lang Street v městské části Nga Tu So. Foto: Thanh Vu

Cena bytů se zde bude pohybovat kolem 75 - 80 milionů VND/m2. U bytů s dobrou lokalitou se prodejní cena vyšplhá až na 90 milionů VND/m2. Poplatek za služby v projektu je 20 000 - 25 000 VND/m2/měsíc. Předání bytů se očekává v prvním čtvrtletí roku 2025.

Upozorňujeme, že kupující by měli věnovat zvláštní pozornost právním otázkám projektů bytových domů. V současné době jsou projekty v tomto segmentu stále „zaseklé“ ve fázi vydávání červených knih, ačkoli vláda vydala nařízení č. 10/2023/ND-CP k řešení této otázky. Podle diskusí s makléři projekt Ninety Complex stále ponechává možnost vydávání červených knih zákazníkům.

„Po skončení platnosti smlouvy bude poplatek za obnovení vypočítán podle daně z pozemků platné v dané době. Kromě toho, pokud bude bytu v budoucnu povoleno zapsat do červené knihy, investor podpoří obyvatele s jejím vytvořením. Poplatek za registraci uhradí obyvatelé,“ uvedl makléř.

Dalším je bytový projekt Gloria (ulice Nguyen Hong, městská část Lang Ha). Byty od 3. do 8. patra investor prodává jako byty k dlouhodobému vlastnictví. Horní byty budou provozovány jako hotelové apartmány k pronájmu, nikoli k prodeji.

Projekt právě předal domy ve třetím čtvrtletí roku 2024. V současné době je fond bytů k prodeji přímo od investora vyčerpán, zákazníci si mohou koupit převedené byty pouze od rezidentů. Průměrná cena bytů se zde pohybuje kolem 115 - 120 milionů VND/m2.

Podle makléře, pokud zákazník svěří pronajímanou jednotku k provozu, může si v průměru dvoupokojový byt vydělat asi 18 milionů VND měsíčně (bez provozních nákladů). Pokud si ho však zákazník pronajímá sám, může příjem dosáhnout až 25 milionů VND/měsíc.

Dalším je bytový dům HD Mon Central (městská část Lang Ha, okres Dong Da). Tento projekt bude zahájen prodej v listopadu 2024. Všechny byty na prodej mají dlouhodobá vlastnická práva. Cena bytů v nízkých patrech se bude pohybovat kolem 135 milionů VND/m2. Cena bytů ve vyšších patrech se bude pohybovat kolem 150 milionů VND/m2.

Hanoj ​​oznámila, že cizincům bude povolen prodej 5 projektů, většinou luxusních bytů.

Hanojský stavební úřad nedávno oznámil seznam projektů, které umožňují zahraničním organizacím a jednotlivcům vlastnit nemovitosti ve městě od října 2024.

Prvním projektem je budova HH2-1A patřící k rezidenčnímu, obchodnímu a servisnímu komplexu Golden Palace A s obchodním názvem The Matrix One (okresy Me Tri a Phu Do, čtvrť Nam Tu Liem). Investorem projektu je akciová společnost Mai Linh Investment. V současné době se cena bytů zde pohybuje kolem 90-100 milionů VND/m2.

4/5 oznámených projektů se nachází v okrese Nam Tu Liem. Foto: Thanh Vu

Dalším je projekt Viha Complex (ulice Nguyen Tuan, okres Thanh Xuan) konsorcia zahrnujícího Xuan Loc Tho Company Limited a Thong Nhat Printing and Trading Joint Stock Company. Byty zde mají všechny alespoň 2 ložnice nebo více, nejmenší plocha bytu je až 72 m2. Aktuální cena se pohybuje kolem 90 milionů VND/m2.

Dále jsou to bytové domy investora HBI JSC. Konkrétně se jedná o budovy Z38M.1, Z38.1 a U39.1 na pozemcích F2 – F4 – CH04. Kromě toho se zde nacházejí také budovy Z38M.1 a Z38.1 na pozemcích F2 – F4 – CH05.

Podle oznámení Ministerstva výstavby se tento projekt nachází v městské části Tay Mo v okrese Nam Tu Liem. Je tedy vysoce pravděpodobné, že se bude jednat o budovy patřící do projektu Imperia Smart City. V současné době jsou zde nabízeny k prodeji nové byty za cenu okolo 70 milionů VND/m2.

Konečně, byty U35.1, U35.2, U35.3 patří k parcele F2 - CH01 nové městské oblasti Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park, obchodní název je Vinhomes Smart City (městská část Tay Mo, okres Nam Tu Liem). Investorem projektu je společnost SV Tay Ha Noi Real Estate Development and Business Joint Stock Company.

Ve své nedávné zprávě společnost Cushman & Wakefield uvedla, že Vietnam je rozvíjejícím se trhem, pokud jde o přilákání investic s atraktivní mírou zisku. V současné době je míra zisku v segmentu rezidenčních nemovitostí přibližně 8–10 % ročně, což je více než 2–3 % ročně v zemích v regionu.

Nákupní centrum Aeon Mall přišlo kvůli zrušení projektu v okrese Hoang Mai o více než 7 milionů dolarů.

Finanční zpráva společnosti Aeon Mall za první polovinu fiskálního roku 2024-2025 odhalila, že zrušení projektu v okrese Hoang Mai (Hanoj) způsobilo skupině ztrátu přibližně 1,1 miliardy jenů, což odpovídá 7,4 milionu USD.

Již dříve, v roce 2019, navrhlo Aeon Mall Vietnam vedení města Hanoje realizaci projektu parkoviště v kombinaci s nákupním centrem. Začátkem února 2023 schválil Městský lidový výbor podrobný plánovací úkol projektu. Plánovaná oblast patří obvodům Dai Kim a Thinh Liet v okrese Hoang Mai.

Celková plánovaná plocha pozemku je cca 8 hektarů, z čehož 1,97 hektaru je určeno pro městskou dopravu a 6,06 hektaru je plocha pro projektový výzkum.

Cílem projektu je vytvořit model výstavby parkoviště v kombinaci s funkčními oblastmi moderního obchodního centra, kanceláří a skladu, synchronně propojených, vědecky zaměřených a s využitím špičkových technologií.

Očekává se, že Aeon Mall Hoang Mai se stane třetím nákupním centrem japonské skupiny v Hanoji, po Aeon Mall Long Bien a Aeon Mall Ha Dong, s velkými očekáváními, že přispěje k maloobchodnímu trhu v hlavním městě.

Nicméně, začátkem letošního roku již informace o projektu Aeon Mall Hoang Mai nebyly součástí plánu skupiny Aeon Group na rozvoj nákupních center ve Vietnamu.

Pan Furusawa Yasuyuki, generální ředitel společnosti Aeon Vietnam, však potvrdil, že v dlouhodobém horizontu je Vietnam ve strategii společnosti Aeon stále druhým klíčovým trhem, hned po Japonsku.

Pololetní zpráva obchodního centra Aeon Mall za fiskální rok 2024 uvádí, že vietnamský trh přinesl mateřské skupině tržby ve výši téměř 8,2 miliardy jenů, což je zhruba 55 milionů USD, což je o 15 % více než ve stejném období loňského roku.

Da Nang vítá podél řeky Han dalších 941 luxusních apartmánů

Pan Tran Van Hoang, zástupce ředitele odboru výstavby města Da Nang, právě podepsal oznámení o budoucím bydlení v projektu bytového komplexu na břehu řeky Han, který je způsobilý k prodeji.

Projekt bytového komplexu na břehu řeky Han je ve výstavbě základů a suterénu.

Podle Ministerstva výstavby je počet budoucích domů způsobilých k prodeji v projektu bytového komplexu Han River, který investovala akciová společnost Dong Do Group, 941 bytů s rozlohou od 45,1 m2 do 264,9 m2, celková plocha činí 67 522,8 m2.

Podle prvního osvědčení o registraci investice vydaného 13. ledna 2022 Ministerstvem plánování a investic města Da Nang má projekt bytového komplexu na břehu řeky Han celkem 941 bytů s celkovým investičním kapitálem přesahujícím 1 324 miliard VND.

V současné době má projekt obchodní název Peninsula Da Nang, developerem projektu je společnost Athena Luxury Investment Company Limited, výhradním distributorem je Vietnam Smart City Joint Stock Company (patřící do skupiny Dat Xanh). Produkty projektu jsou luxusní byty (včetně 28 třípokojových bytů, 164 jednopokojových bytů a 749 dvoupokojových bytů) a obchody v základním bloku.

Průměrná prodejní cena projektu je po odečtení preferenčních podmínek prvního zahájení prodeje přibližně 53,5 milionu VND/m2. Očekává se, že v říjnu, listopadu a prosinci 2024 bude investor provádět úpravy cen každých 15 dní.

Akciová společnost Dong Do Group byla 3. srpna 2020 vyhlášena vítězem aukce práv k užívání pozemku k parcele A2-1 v obytné oblasti rybářské vesnice Nai Hien Dong (ulice Le Van Duyet, městská část Nai Hien Dong, okres Son Tra) s vítěznou nabídkovou cenou 43,3 milionu VND/m2. Dříve byla vyvolávací cena více než 42,17 milionu VND/m2, celková plocha pozemku činila 7 167,5 m2.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/luong-chung-cu-moi-ha-noi-tang-nhung-gia-nha-van-khong-giam-d227281.html