„Zpřísnění“ úvěrů na nemovitosti: Vyhněte se ztotožňování kupujících domů se „spekulanty a surfaři“

TPO – V současné době většina investorů spolupracuje s bankami na poskytování úvěrových balíčků pro kupující domů. Jedná se o důležitou politiku, která stimuluje trh a zároveň pomáhá lidem snadno získat bydlení, což přímo ovlivňuje likviditu a absorpci produktů. Zpřísnění úvěrových podmínek musí rozlišovat mezi spekulacemi a legitimní akumulací, aby se předešlo negativním dopadům na trh.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

Vyhněte se matoucím cílům

Ministerstvo stavebnictví nedávno navrhlo limit pro úvěry na komerční bydlení: ne více než 50 % smluvní hodnoty úvěru na koupi druhého domu a ne více než 30 % pro třetí a více domů. Očekává se, že tato politika omezí spekulace a povede k zdravějšímu fungování trhu.

Podle Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (VARS IRE) by se tento návrh měl vyhnout ztotožňování skupiny „spekulantů a surfařů“ s těmi, kteří kupují druhé nebo třetí domy pro legitimní účely, jako je obchodní vykořisťování nebo akumulace majetku pro děti. Podle tohoto institutu má skupina investorů, kteří kupují nemovitosti za účelem pronájmu, vykořisťování nebo dlouhodobé akumulace, pozitivní dopad, pomáhá zvyšovat likviditu a podporuje dynamickější trh.

„Pokud se politika úvěrových omezení uplatňuje jednotně, bez rozlišování subjektů, je velmi pravděpodobné, že se eliminuje veškerá pozitivní tržní dynamika,“ poznamenal VARS IRE.

Zpřísňování úvěrových podmínek by nemělo být uplatňováno univerzálně.

Pan Nguyen Van Dinh – předseda Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) – uvedl, že Vietnamci mají ve zvyku hromadit nemovitosti za účelem investic nebo jejich nákupu pro své děti a vnoučata. „Toto je legitimní potřeba a měla by být podporována. Osoba, která si kupuje dům za účelem pronájmu nebo otevření obchodu, také přispívá k uspokojení poptávky po bydlení na trhu. Pokud se skutečná poptávka ztotožní se spekulacemi, poptávka se sníží a podniky budou čelit potížím,“ řekl pan Dinh.

Podle pana Dinha by zpřísňování úvěrů nebo zavádění daní nemělo být uplatňováno univerzálně, ale mělo by se zaměřit na spekulanty prostřednictvím technických opatření. Jinak se trh stane nevyváženým, což sníží likviditu a ovlivní konkurenceschopnost podniků.

VARS IRE se domnívá, že dlouhodobým řešením pro snížení cen bydlení je rozvoj cenově dostupného komerčního bydlení. Podle zprávy za druhé čtvrtletí letošního roku tvoří luxusní byty více než 60 % celkové nabídky, zatímco cenově dostupné byty téměř chybí a objevují se pouze v některých projektech sociálního bydlení.

Ve velkých městech, jako je Hanoj a Ho Či Minovo Město, segment dostupného bydlení na mnoho let „zmizel“, což způsobuje, že nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou tlačí ceny nahoru. VARS IRE poznamenal, že „když poptávka převyšuje nabídku, je růst cen nevyhnutelný“, takže zásadním řešením je zvýšení nové nabídky namísto plošného zpřísňování úvěrů.

VARS IRE doporučuje, aby regulační orgány vyvinuly flexibilní a proveditelné politiky a vyhnuly se mechanickému uplatňování předpisů programu sociálního bydlení, který má stále mnoho problémů. Regulační řešení musí dosáhnout dvou cílů: Kontrolovat spekulace bez snižování legální poptávky a dlouhodobě stabilizovat trh.

Měl by věnovat správnou roli trhu

Profesor Dang Hung Vo - bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí - uvedl, že nejdůležitější je nyní obnovit správnou roli trhu při alokaci zdrojů a tocích kapitálu.

Podle pana Voa je tržní ekonomika modelem, který nejvíce respektuje mechanismus kapitalizace – to znamená, že umožňuje kapitálu flexibilně fungovat a nacházet místo, které přináší nejvyšší efektivitu. „Nezavádějte regulace, které brzdí proces kapitalizace. Zákaz kapitalizace je zákazem trhu, je protitržní,“ zdůraznil pan Vo.

Pan Vo uvedl, že mnoho současných předpisů má stále tendenci k mechanismu dotací, narušuje pravidla trhu a brzdí rozvoj.

„K řízení trhu používáme dotační myšlení, což je pro hospodářský růst naprosto škodlivé. Vietnam často žádá země, aby jej uznaly za tržní ekonomiku, ale většina zemí G7 to zatím neuznala, protože vidí, že fungujeme se starým myšlením a činíme rozhodnutí, která jsou v rozporu s tržními principy,“ analyzoval pan Vo.

Pokud jde o ceny bydlení, podle pana Voa kořen problému nespočívá v utahování nebo uvolňování úvěrů, ale v politice nabídky. „Příběh cen bydlení je příběhem nabídky. Pokud se nezvýší nabídka ve všech segmentech, zejména v oblasti bydlení pro osoby s nízkými příjmy a střední třídu, pak ceny bydlení budou i nadále růst. To je politická odpovědnost státu,“ řekl pan Vo.

Pan Vo však také zdůraznil, že v tržní ekonomice jsou to podniky, které rozhodují o směru investic, nikoli stát. „Podniky budou investovat do kteréhokoli segmentu, který je ziskový, to je zákon přírody. Stát nemůže a neměl by zasahovat omezováním úvěrů nebo zakazováním podnikům investovat v té či oné oblasti. To je v rozporu s tržním mechanismem,“ potvrdil profesor Vo.

Podle pana Voa není úlohou státu činit rozhodnutí jménem podniků, ale vytvořit transparentní a rovný rámec, aby všechna hospodářská odvětví mohla fungovat podle inherentních zákonů trhu.

„Jakmile jsme si zvolili model tržní ekonomiky, musíme skutečně důvěřovat tržnímu mechanismu a respektovat ho, namísto administrativních zásahů s dotačním myšlením,“ dodal pan Vo.