Přetrvávající „konflikt“ mezi investory a kupci domů

Ve skutečnosti má mnoho bytových domů v Hanoji problémy týkající se společných a soukromých prostor. Hlavní konflikt pramení z toho, že se strany nedokážou definovat a dohodnout na tom, které prostory jsou společné a které soukromé, což vede ke konfliktům mezi stranami.

Pokud jde o tuto problematiku, státní právní dokumenty týkající se správy a provozu bytových domů poskytují poměrně podrobnou a úplnou regulaci. Naposledy byl vydán oběžník Ministerstva výstavby č. 05, dokument sjednocující dokumenty týkající se správy a provozu bytových domů.

Podle paní Vu Kieu Hanh, ředitelky oddělení správy nemovitostí společnosti Savills Hanoi, vznikají konflikty v bytových projektech z nedostatku úplnosti a transparentnosti v dokumentech upravujících využívání společných a soukromých prostor při vývoji a výstavbě projektů investory, ačkoliv byly jasně definovány v právních dokumentech. To vede k nejednoznačnosti při pozdějším určování vlastnických a užívacích práv.

Pohodlné parkovací místo mezi investory a kupujícími domů, obrázek 1 — Mnoho bytových domů v Hanoji má problémy týkající se sdílených a soukromých prostor, zejména spory o parkovací místa. (Foto: BG)

„Je důležité si uvědomit, že všechny oblasti související s konstrukčním systémem, chodbami, společnými chodníky a neoddělitelnými systémy jsou společnými prostory. Jednou z oblastí, která v bytových domech často čelí sporům, je však parkovací plocha,“ dodala paní Hanh.

Podle zákona o bydlení z roku 2014 jsou plochy pro parkování jízdních kol, vozidel pro osoby se zdravotním postižením, dvoukolových motorových vozidel a tříkolových motorových vozidel ve společném vlastnictví a sdíleném užívání vlastníků bytů. Pokud jde o plochy pro parkování automobilů, nájemníci/kupující bytu si je mohou koupit nebo pronajmout.

„Ve skutečnosti se ve většině bytových domů příjmy z parkovací plochy pro motorky (sdílené vlastnictví) vracejí do provozního fondu budovy. Nicméně, jak je tato plocha plánována, jaká je velikost plochy sdíleného vlastnictví a odtud určení konkrétního příjmu na vozidlo, je stále nejasné. To vede k nekonečným debatám,“ analyzovala paní Hanh.

Aby se vyřešily konflikty a omezily dopady v následujících fázích, musí investoři podle paní Hanh předvídat a správně vypočítat společné a soukromé prostory již od fáze návrhu a také je jasně prezentovat v kupní smlouvě a ekonomické a technické zprávě o stavební investici. Správní rada musí mít přístup ke všem záznamům o dokončení projektu v souladu s ustanoveními konsolidovaného dokumentu 05/VBHN-BXD Oběžníku o předpisech pro správu a užívání bytových domů.

Investor se dále musí s příslušnými stranami dohodnout na stanovení pravidel pro společné prostory a zařízení. Na základě toho je třeba dosáhnout obecné dohody a konsensu ohledně obsahu týkajícího se práv, užívání a ochrany aktiv, aby se předešlo vzniku sporů.

Společné a soukromé prostory projektu částečně souvisí i s určením servisního poplatku projektu, který musí každý majitel hradit. Podle paní Hanh nesmí regulace maximálního servisního poplatku v bytových projektech s výtahy ve městě překročit 16 500 VND/m2/měsíc.

Poplatek za služby je také stanoven jako součást kupní smlouvy, takže kupující se musí informovat o výši poplatku, který musí majitelé uhradit. Protože při uvedení nemovitosti do provozu je obecná mentalita obyvatel vždy zaměřena na transparentnost ve výši poplatků a způsobu použití peněz z uhrazeného poplatku za služby. To vyžaduje, aby investor a správcovská jednotka věnovali této otázce také velkou pozornost.

Dálkové parkování mezi investory a kupci domů, obrázek 2 — Ilustrační fotografie. (Zdroj: CP)

Odborníci společnosti Savills se domnívají, že pro stanovení vhodné ceny služeb by investoři a správní jednotky měli zvážit faktory, které přímo ovlivňují cenu služeb bytového domu. Tato cena bude záviset na rozsahu, architektonických prvcích, designu a vybavení projektu. Po získání všech potřebných informací může správní jednotka vypočítat provozní náklady, které tvoří poplatek za služby.

Přestože se jedná o velmi malé body v řetězci prací jednotky řízení provozu, přímo ovlivňují jednotkovou cenu provozního poplatku. Řízení proto musí být přísné a prováděné profesionální jednotkou řízení provozu, aby bylo možné podporovat investory i obyvatele v optimalizaci nákladů na správu a také v transparentnosti činností a služeb řízení v rámci projektu.

Je zřejmé, že v trendu silného rozvoje trhu s bydlením ve Vietnamu musí investoři věnovat pozornost správě a provozu a považovat je za přidanou hodnotu projektu a také za řešení, jak se vyhnout riziku sporů mezi souvisejícími jednotkami. Prodejní cenu nemovitosti plánuje investor již od fáze před vytvořením projektu a jeho uvedením do provozu.

„Faktor udržení ceny však závisí na kvalitě projektového řízení a provozu. Role řídící a provozní jednotky se proto stává důležitou v kontextu rostoucího počtu městských oblastí s obrovským počtem obyvatel a velkou nabídkou,“ zdůraznila paní Hanh.

Zdroj