Ve skutečnosti se mnoho bytových komplexů v Hanoji potýká s problémy souvisejícími s rozdělením společných a soukromých prostor. Hlavní konflikt pramení z neschopnosti stran definovat a dohodnout se na tom, které prostory jsou společné a které soukromé, což vede ke sporům mezi nimi.
Pokud jde o tuto problematiku, státní právní dokumenty týkající se správy a provozu bytových domů obsahují poměrně podrobné a komplexní předpisy. Nedávno byl vydán oběžník Ministerstva výstavby č. 05, který představuje konsolidovaný dokument relevantních dokumentů týkajících se správy a provozu bytových domů.
Podle paní Vu Kieu Hanh, ředitelky správy nemovitostí ve společnosti Savills Hanoi, pramení konflikty v bytových projektech z nedostatku úplnosti a transparentnosti v předpisech upravujících užívání společných a soukromých prostor během developerských projektů a výstavby, a to navzdory jasným právním ustanovením. To vede k nejednoznačnosti při určování vlastnických a užívacích práv později.
Mnoho bytových komplexů v Hanoji se potýká s problémy týkajícími se sdílených a soukromých prostor, zejména se spory o parkovací místa. (Foto: BG)
„Je důležité si uvědomit, že všechny oblasti související s konstrukčními systémy, chodbami, společnými chodníky a neoddělitelnými systémy jsou společnými prostory. Jednou z oblastí, která je v bytových domech nejčastěji předmětem sporů, je však parkovací plocha,“ dodala paní Hanh.
Podle zákona o bydlení z roku 2014 jsou plochy pro jízdní kola, vozidla pro osoby se zdravotním postižením, dvoukolová motorová vozidla a tříkolová motorová vozidla společným majetkem a sdíleným užíváním všech vlastníků bytů. Pokud jde o parkovací plochy pro automobily, nájemníci/kupující bytů si je mohou buď koupit, nebo pronajmout.
„Ve skutečnosti se ve většině bytových domů příjmy generované parkováním motocyklů (společné vlastnictví) vracejí do provozního fondu budovy. Nicméně, jak je tato oblast plánována, co představuje společné vlastnictví, a tedy jak určit konkrétní příjem na motocykl, zůstává nejasné. To vede k probíhajícím debatám,“ analyzovala paní Hanh.
Aby se vyřešily konflikty a minimalizoval jejich dopad v pozdějších fázích, paní Hanh uvedla, že investor musí již od fáze návrhu předvídat a přesně vypočítat společné a soukromé prostory a jasně je uvést v kupní smlouvě a ekonomicko -technické zprávě o stavební investici. Správní rada musí mít přístup ke všem dokumentům o dokončení projektu, jak je stanoveno v Konsolidovaném dokumentu 05/VBHN-BXD, oběžníku o správě a užívání bytových domů.
Developer se dále musí s příslušnými stranami koordinovat a stanovit pravidla pro sdílené prostory a vybavení. To povede ke společné dohodě a konsensu v záležitostech týkajících se vlastnických práv, užívání a ochrany, a tím předejde potenciálním sporům.
Společné a soukromé prostory v rámci projektu částečně souvisí i s určením poplatku za služby, který musí každý vlastník hradit. Podle paní Hanhové městské předpisy stanoví, že maximální poplatek za služby pro bytové domy s výtahy nesmí překročit 16 500 VND/m2/měsíc.
Poplatky za služby jsou rovněž stanoveny jako součást kupní smlouvy, takže kupující si musí ověřit, na jaké poplatky musí od majitelů přispívat. Jakmile je budova uvedena do provozu, obyvatelé obecně preferují transparentnost ve výši poplatků a v tom, jak se peníze z poplatků za služby, které zaplatili, používají. To klade požadavek na developera a správcovskou společnost, aby této otázce věnovali velkou pozornost.
Ilustrativní obrázek. (Zdroj: CP)
Odborníci společnosti Savills doporučují, aby developeři a správcovské společnosti při určování vhodných servisních poplatků zvážili faktory, které přímo ovlivňují nákladové složky servisních poplatků bytového domu. Tyto náklady budou záviset na rozsahu, architektonických prvcích, designu a vybavení projektu. Teprve po shromáždění všech potřebných informací může správcovská společnost vypočítat provozní náklady, které tvoří servisní poplatek.
Přestože se jedná o drobné detaily v celkové práci jednotky řízení provozu, přímo ovlivňují provozní poplatek. Řízení proto musí být důsledné a prováděné profesionální jednotkou řízení provozu, která podpoří investory i obyvatele v optimalizaci nákladů na správu a zajištění transparentnosti v oblasti správy aktivit a služeb v rámci projektu.
Je zřejmé, že v kontextu rychle se rozvíjejícího trhu s bydlením ve Vietnamu musí developeři věnovat velkou pozornost provoznímu řízení a vnímat ho jako přidanou hodnotu projektu a způsob, jak se vyhnout potenciálním sporům mezi souvisejícími stranami. Prodejní cenu nemovitosti určuje developer ještě před dokončením a uvedením projektu do provozu.
„Udržování cenové hladiny však závisí na kvalitě projektového řízení a provozu. Role jednotky projektového řízení se proto stává klíčovou v kontextu rostoucího počtu měst s obrovským počtem obyvatel a velkou nabídkou,“ zdůraznila paní Hanh.
Zdroj
Komentář (0)