Banky uvízly v aktivech získaných z výkonu rozsudků.

Vietnamská bankovní asociace (VNBA) právě vydala dokument č. 421/HHNH-PLNV ze dne 5. srpna 2025, v němž žádá Ministerstvo zemědělství a životního prostředí, Ministerstvo spravedlnosti a Vietnamskou státní banku o řešení obtíží a problémů, kterým čelí členské úvěrové instituce (CI) při přijímání nemovitostí jako zástavy za účelem řešení nedobytných pohledávek.

Podle zpětné vazby od členských úvěrových institucí je jedním z důležitých opatření k řešení nedobytných dluhů přijetí nemovitosti jako zástavy, která nahradí povinnost klienta splatit dluh. To se děje hlavně dvěma způsoby: banka a klient se dohodnou na započtení dluhu, nebo úvěrová instituce po mnoha neúspěšných dražbách obdrží zástavu zpět od úřadu pro vymáhání pohledávek.

Podle zákona o úvěrových institucích banky nesmí obchodovat s nemovitostmi, ale mohou si tyto nemovitosti držet po dobu maximálně 5 let za účelem vymáhání pohledávek.

Realita je však taková, že úřady pro katastrální registraci nemovitostí a ministerstvo zemědělství a životního prostředí v mnoha lokalitách odmítly zaregistrovat změny a převést vlastnictví nemovitostí na úvěrové instituce.

Tyto agentury vyžadují, aby úvěrové instituce měly písemný souhlas s politikou převodu od Provinčního lidového výboru a aby provedly postupy pro přeměnu účelů využití půdy.

Tento požadavek podle úvěrových institucí není v souladu s povahou držby aktiv za účelem řešení nedobytných pohledávek, což není obchodní činnost, ani nákup aktiv za účelem přímého použití.

Neschopnost úvěrových institucí zaregistrovat vlastnictví vedla k mnoha důsledkům.

Zaprvé, nemovitost nelze dražit: Protože jejich jména nejsou uvedena na osvědčení o právech k užívání pozemku, nemohou úvěrové instituce nemovitost samy prodat ani převést na kupujícího. Z tohoto důvodu také notářské organizace odmítají notářsky ověřovat kupní smlouvy.

Za druhé, patová situace s aktivy z exekuce: Aktiva přijatá od vymáhacích orgánů nemohou úvěrové instituce prodat. Vrácení aktiv vymáhacím orgánům k dalším dražbám není proveditelné, protože povaha těchto aktiv prošla mnoha neúspěšnými dražbami.

Za třetí, účetní problémy: Podle předpisů Státní banky v rozhodnutí 479/2004/QD-NHNN musí úvěrové instituce pro zaznamenání hodnoty aktiv na rozvahovém účtu (účet 387) mít úplné dokumenty prokazující právní vlastnictví. Vzhledem k tomu, že aktivum nelze registrovat, nemohou o něm úvěrové instituce účtovat, což znemožňuje splnění účelu jeho přijetí.

Za čtvrté, riziko sporů: I když zákazník nemovitost právně předal, jeho dluhové závazky jsou stále v účetnictví a nadále vznikají. To představuje riziko sporů a soudních sporů v budoucnu, zejména pokud ceny nemovitostí vzrostou, může starý majitel nemovitost získat zpět.

Vzhledem k výše uvedeným obtížím Vietnamská bankovní asociace doporučuje, aby Ministerstvo zemědělství a životního prostředí vydalo dokument, kterým by se Ministerstva zemědělství a životního prostředí řídila v celé zemi a který by úvěrovým institucím umožnil registrovat převod práv/registrovat změny v nemovitostech v obou případech: přijetí zástavy na základě dohody a její přijetí od donucovacího orgánu, aby úvěrové instituce měly plnou pravomoc k dražbě aktiv a převodu jména na kupujícího.

Po registraci převodu práv/změny je úvěrová instituce zodpovědná za proaktivní sledování, prodej, převod nebo zpětný odkup nemovitosti do 5 let od data rozhodnutí o nakládání s nemovitostí. Pokud úvěrová instituce poruší pravidla, bude s ní naloženo v souladu s ustanoveními zákona.

Vietnamská bankovní asociace navrhuje pro Vietnamskou státní banku prostudovat a vydat pokyny k uznávání aktiv přiřazených k dluhu a aktiv přijatých místo plnění závazků, které by úvěrovým institucím pomohly při účtování o nemovitostech, když úvěrové instituce přijímají místo závazků splácení dluhu od klientů a drží kolaterál po dobu 5 let a musí prodat, převést nebo zpětně odkoupit nemovitosti za účelem vymáhání dluhu v souladu s ustanovením 3 článku 139 zákona o úvěrových institucích.

Pokyny k tvorbě rezerv na krytí rizik v případě, že úvěrové instituce obdrží kolaterál místo závazků a budou je držet po dobu 5 let.

Koordinovat s Ministerstvem zemědělství a životního prostředí a Ministerstvem spravedlnosti řešení petice Bankovní asociace týkající se problémů s registrací změny vlastnictví, aby úvěrové instituce měly právo nakládat s nemovitostí a převést jméno na kupujícího.

Zdroj: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html