Paradoxní „trend“ hledání nemovitostí s stavebními omezeními pro investování peněz

Podle předpisů nelze pozemky v plánovacím řízení s rozhodnutím o navrácení převést za účelem užívání pozemků (prodej pozemků). V případě pozemků v plánovacím řízení, které však nemají rozhodnutí o navrácení, však mohou být v závislosti na konkrétním případě omezena některá práva k užívání pozemků, ale vlastník pozemku může i nadále prodat. Na trhu se pozemky v plánovacím řízení často prodávají za nižší cenu.

„Surfovací“ domy ovlivněné plánováním zisku

Paní Nguyen Ngoc Anh ( Nam Dinh ) se podělila o to, že po mnoha hledáních se rozhodla koupit pozemek o rozloze 40 m2 na ulici Dong Thien (okres Vinh Hung, okres Hoang Mai, Hanoj). Pozemek má průčelí 5 m2, ulička pro auta před domem je široká více než 4 m a majitel jej prodává za 3 miliardy VND, což odpovídá téměř 75 milionům VND/m2. Ve srovnání s jinými pozemky ve stejné lokalitě s cenou přibližně 100 milionů VND/m2 je tento pozemek o 1 miliardu VND levnější. Za zmínku však stojí, že je 100% v plánu rozšíření silnice.

„ Lidé se často bojí, aby se pozemky staly součástí plánování, ale já si myslím něco jiného. Pozemky nacházející se u hlavních silnic jsou vystaveny vysokému riziku, že budou součástí vykácení. Ale s pozemky nacházejícími se hluboko v uličkách a plánováním, které je vypracováno téměř deset let, ale nebylo realizováno, se stalo pozastaveným plánováním a možná bude muset být zrušeno. V té době bude můj pozemek generovat velký zisk. V současné době, s plánováním 1/2000, si lidé stále mohou stavět normální domy, “ vysvětlila paní Ngoc Anh.

Paní Ngoc Anh dále uvedla, že její rodiče žijí již 30 let v domě bez červené knihy na ulici Bach Dang (okres Hai Ba Trung, Hanoj ). Dům je také součástí projektu výstavby silnice, ale projekt nebyl realizován po celá desetiletí, takže se jejich bydliště nedotklo.

„ Zda si koupit dům, který podléhá plánování, závisí na úhlu pohledu každého jednotlivce. Ceny nemovitostí jsou nyní příliš vysoké, pouze pozemky podléhající plánování jsou levné a vhodné pro příjem mé rodiny,“ sdělila paní Ngoc Anh.

Mnoho lidí se snaží koupit nemovitosti ovlivněné plánováním. (Ilustrace: Ngoc Vy).

Mnoho realitních makléřů novinářům sdělilo, že v poslední době nejen lidé se skutečnou potřebou bydlení, ale i investoři mají tendenci kupovat pozemky s územním plánováním, aby mohli čekat na kompenzaci, a kupovat pozemky, které čekají na odstranění územního plánování.

Pan Pham Van Ho, investor specializující se na hledání pozemků s územními problémy, uvedl, že ne všechny pozemky s územními problémy budou obtížně prodejné a nebudou mít žádný kupec. Pokud je 100 % pozemku postiženo územními problémy, lze pozemky nacházející se na hlavní silnici nebo v obytné oblasti s dlouhodobými obyvateli stále koupit k bydlení nebo k výstavbě domů na prodej. Pokud je pozemek postižen územním problémem 1/2000, je stále možné na něm stavět domy, takže není problém. Pokud jde o pozemky s územním problémem 1/500, rozhodně se jim vyhněte.

Řekl, že v roce 2022 si díky obchodování s nemovitostmi v oblastech zasažených plánováním stále vydělá miliardy. Konkrétně si koupil 3 byty v Dinh Cong (okres Hoang Mai, Hanoj), každý byt má rozlohu 35 m2, 5 pater zcela nových, ale cena pouhých 4,6 miliardy VND/byt díky 100% plánování. Pozemky ve stejné lokalitě mezitím stojí přibližně 150 milionů VND/m2, což odpovídá přibližně 5,3 miliardám VND/byt.

Poté pan Ho dům znovu prodal za 5 miliard VND za dům a vypočítal si, že z těchto 3 domů vydělal více než 1 miliardu VND.

Pan Ho také dodal, že si právě koupil 500m2 zahradní pozemek v okrese Long Bien, který by se podle plánu měl stát zeleným parkem. Řekl, že tato oblast byla schválena k územnímu plánování téměř před 15 lety a v současné době se zde staví mnoho domů, takže možnost úpravy tohoto pozemku na rezidenční pozemek je velmi vysoká.

„ Pokud se plánování zruší a přemění na pozemek určený k bydlení, můžu z toho získat velký zisk ,“ sdělil pan Ho.

Dávejte si pozor na rizika, riziko skrytého kapitálu

Pan Nguyen Anh Tuan - ředitel společnosti Tuan Anh Real Estate uvedl, že trend hledání domů a pozemků s plánovacími problémy je pro mnoho investorů již dlouho „vyhodný“, ale v poslední době, zejména od začátku roku 2021, se projevuje jasný „horečnatý“ trend.

„ V Hanoji je mnoho pozastavených stavebních projektů, takže zákazníci s malými penězi jsou ochotni hledat v tomto segmentu nemovitostí levné nemovitosti. Ve skutečnosti existují 50leté stavební projekty, které dosud nebyly realizovány, zatímco na stejném místě může být plánovaný pozemek za polovinu ceny pozemku, který do plánování nezahrnut není. Pokud se poštěstí, že se plánování zruší, zákazníci hodně vyhrají, “ řekl pan Tuan.

Mnoho nemovitostí a pozemků dotčených plánováním má poměrně nízké ceny, které vyhovují rozpočtu mnoha lidí. (Ilustrační foto).

Podle pana Tuana navíc v poslední době mnoho investorů vyhledává domy a pozemky, které jsou částečně zahrnuty v plánování, protože jejich ceny jsou mnohem nižší než u pozemků v podobných lokalitách. Mají mentalitu, že žijí a zároveň čekají, až plánování zvýší ceny pozemků.

Pan Tuan však varoval, že ačkoli je nákup plánovaných pozemků ziskový, rizika jsou také velmi vysoká.

Pan Tuan analyzoval, že v podstatě je termín „pozastavené“ plánování používaný k označení situace, kdy nejsou plány týkající se využití půdy realizovány nebo jsou zpožděny. Veškeré nemovitosti v oblasti, které státní úřad oznámil k rekultivaci pro určitý účel, ale nebyly realizovány podle plánu, jsou tedy nemovitostí, která je zablokována s „pozastaveným“ plánováním.

Lhůta pro určení, zda je projekt „pozastaven“ či nikoli, je jasně stanovena v článku 49 bodu 8 zákona o pozemkech z roku 2013, novelizovaného a doplněného v roce 2019. Konkrétně po oznámení o zrušení, maximálně tři roky, bude muset příslušný schvalovací orgán plánování upravit nebo zrušit, pokud nebude vydáno oficiální rozhodnutí o povolení nebo změně účelu využití.

Ve skutečnosti se však tento proces nestane během několika dní nebo týdnů. Kupující mohou muset čekat na osud projektu i roky. Pokud se rozhodnou investovat do pozemků s pozastaveným plánováním, znamená to zakopání kapitálu.

Kromě toho, pokud si koupíte dům nebo pozemek s „pozastaveným“ plánováním, ke kterému existuje roční územní plán z okresní úrovně, bude kupující omezen v využívání, užívání, výstavbě, rekonstrukci a opravách domu.

Kromě toho v případě investic do nemovitostí, které jsou v „pozastaveném“ plánování a chtějí se jich zbavit, se kupující setkají s mnoha obtížemi při hledání partnerů pro převod a transakci. Obecně vzato se totiž většina zákazníků stále obává plánování nemovitostí.

Ngoc Vy

Zdroj