Jsou sociální byty skutečně cenově dostupné?

VTV.vn - Vzhledem k tomu, že prodejní ceny mnoha projektů sociálního bydlení v Hanoji dosahují téměř 30 milionů VND/m², sen o vlastním bydlení zůstává pro osoby se středními a nízkými příjmy nedosažitelný.

Foto: Ngoc Hien

„Odemknutí“ příležitostí k vlastnictví domu zůstává vzdálenou realitou.

Nový mechanismus podle dekretu 261/2025/ND-CP výrazně rozšířil kritéria pro získání sociálního bydlení zvýšením příjmového stropu na 20–40 milionů VND/měsíc. Tato úprava je vnímána jako „otevírání dveří“ k vlastnictví bydlení pro pracující. Při pohledu na skutečné prodejní ceny a platební podmínky v projektech sociálního bydlení v Hanoji si však mnozí uvědomují, že sen o vlastním bydlení je stále poměrně daleko.

Podle zprávy hanojského ministerstva výstavby byla od konce roku 2024 do současnosti v Hanoji zahájena řada projektů sociálního bydlení, prodejní ceny však měly tendenci prudce rostoucí. Před rokem 2023 se prodejní cena sociálního bydlení v hlavním městě pohybovala v rozmezí 13–17 milionů VND/m2.

Jedna z nejvyšších cen je v současnosti u projektu sociálního bydlení Thuong Thanh (Rice City Long Chau) s cenou 29,4 milionu VND/m2 (včetně DPH, bez poplatků za údržbu), který se začal prodávat od 1. října. Kupující musí za pořízení vlastního bydlení utratit 940 milionů až 2 miliardy VND v závislosti na velikosti. Předchozí rekord držel projekt sociálního bydlení v Ha Dinh, obec Tan Trieu, okres Thanh Tri (dříve), s předběžnou prodejní cenou 25 milionů VND/m2.

Vizualizace projektu sociálního bydlení Rice City Long Chau s cenou 27 milionů VND/m2. Foto: BIC Vietnam.

Paní Nguyen Thu Trang, 29 let, účetní v obchodní společnosti v okrese Cau Giay, která si v současné době pronajímá byt v okrese Phu Dien, se podělila: „Spořím už přes čtyři roky, plus nějaké peníze od rodičů, a teď mám jen asi 120 milionů VND. Plánuji se zaregistrovat ke koupi sociální bytové jednotky v projektu Trung Van, bytu o rozloze 50 m² v ceně přes jednu miliardu VND. Abych ale získala bankovní úvěr, potřebuji alespoň 20 % vlastního kapitálu, což je asi 200 milionů VND. A nemám dost. I když je úroková sazba 5,4 % opravdu nízká, získat úvěr je už tak obtížné.“

Paní Trangová vydělává zhruba 18 milionů VND měsíčně. Po odečtení nájemného, ​​životních nákladů a posílání části peněz domů jí nezbývá téměř žádný významný přebytek. „Nevadí mi vzít si dlouhodobou půjčku, pokud můžu mít stabilní bydlení. Ale s takovými cenami zůstává sen o sociálním bydlení nedosažitelný,“ řekla.

V případě devětadvacetiletého technika z Hanoje Duy Anha se on a jeho manželka potýkali s problémem, že cena převyšovala jejich možnosti, a to i přes dostupný kapitál. Vyprávěl, že od svatby s podporou obou rodičů a jejich úspor nashromáždili přibližně 300 milionů VND a plánovali se zaregistrovat ke koupi bytu v komplexu sociálního bydlení v okrese Long Bien.

„Byt o rozloze 55 m² stojí asi 1,6 miliardy VND. Pokud si půjčíme 1,3 miliardy VND na 20 let, museli bychom měsíčně splácet asi 8 milionů VND, včetně jistiny i úroků. S manželkou vyděláváme přes 30 milionů VND, což se zdá dostatečné, ale po odečtení životních nákladů a výdajů na naše dvě děti nám nic nezbývá. Ani s počátečním kapitálem se stále neodvažujeme podepsat smlouvu, protože se bojíme, že nám dojdou peníze,“ vypočítal Duy Anh.

Tyto příběhy z reálného života ukazují, že největší překážkou současnosti není jen nedostatek počátečního kapitálu, ale také fakt, že prodejní cena sociálního bydlení je daleko za hranicí finančních možností i těch se stabilními příjmy.

Podle realitních expertů je současným paradoxem to, že ačkoliv stále více lidí splňuje podmínky pro půjčky, skutečná míra přístupu ke kapitálu je nízká kvůli přemrštěným cenám a vysokým požadavkům na zálohu. Díky tomu je „sen o sociálním bydlení“ – ačkoli je na papíře bližší – v realitě stále vzdálený.

Aby bylo sociální bydlení skutečně „dostupné“

Ve skutečnosti jsou politiky finanční podpory pouze „dočasným lékem proti bolesti“. Pokud vstupní náklady na sociální bydlení budou nadále růst, od pozemků a materiálů až po náklady na řízení projektů, pak i kdyby úrokové sazby z úvěrů klesly, lidé si budou stále jen těžko dovolit koupi.

Odborníci však tvrdí, že k pochopení stále dražších sociálních bytů je zapotřebí hlouběji se podívat na faktory, které cenu tvoří. Podle architekta Ngo Minha Tama ze společnosti Covic Consulting & Construction Joint Stock Company problém nespočívá jen v ceně materiálu, pozemku či práce, ale také v realizační kapacitě investora a laxním mechanismu cenové regulace.

„Není možné požadovat absolutně levné sociální bydlení, když vstupní náklady neustále rostou, ale znepokojivější je situace, kdy se výstavba zpožďuje, vznikají dodatečné náklady a to vše se pak promítá do prodejní ceny. V takovém případě nakonec náklady na zpoždění nesou lidé,“ analyzoval pan Tam.

Tento názor zdůraznil i náměstek ministra stavebnictví Nguyen Van Sinh na konferenci o pokroku v oblasti sociálního bydlení v polovině října: „Potřebujeme skutečné byty se skutečnou hodnotou, které budeme prodávat lidem, kteří bydlení skutečně potřebují. Ceny sociálního bydlení v Hanoji jsou v současné době na rekordních maximech, pravděpodobně kvůli slabé investiční kapacitě nebo zneužívání shovívavé politiky k nafukování cen. Město musí provést okamžité inspekce, kontroly a kontroly, aby se zajistilo, že lidé budou mít stále možnost koupit si bydlení.“

Zástupce ministra navrhl, aby Hanoj ​​upřednostnil administrativní postupy projektů sociálního bydlení, a to jak s cílem urychlit postup, tak i snížit dlouhodobé náklady – jeden z důvodů nepřiměřeně vysokých cen.

Pokud vstupní náklady na sociální bydlení budou nadále růst, od pozemků a materiálů až po náklady na řízení projektů, pak i kdyby úrokové sazby z úvěrů klesly, lidé si budou stále těžko moci dovolit koupi. Foto: VGP.

Na prvním zasedání Ústředního řídícího výboru pro bytovou politiku a trh s nemovitostmi koncem září 2025 požádal premiér Pham Minh Chinh ministerstva, sektory a obce, aby regulovaly ceny nemovitostí a sociálního bydlení podle mechanismů reálného trhu a v souladu s příjmy lidí.

Ceny komerčních bytů musí být v souladu s tržními principy, ekonomikou a podmínkami a možnostmi lidí; cílem je zajistit bydlení pro všechny občany, což přispěje ke zlepšení jejich materiálního i duchovního života.

Proto je zapotřebí komplexní a všeobjímající řešení; úzká spolupráce a koordinace mezi státem a podniky, mezi ústřední vládou a místními samosprávami a integrace fiskální a měnové politiky s pozemkovou politikou a dalšími politikami. Stát musí regulovat ceny pozemků a nemovitostí prostřednictvím finančních nástrojů, zejména daňových, poplatkových a dalších finančních politik; zavést mechanismy a politiky pro vhodné snížení úrokových sazeb a podmínek splácení; a prostudovat předpisy týkající se úrovně příjmů pro osoby, které mají nárok na koupi sociálního bydlení, přizpůsobené specifickým okolnostem a místním podmínkám.

Přestože se politické opatření uvolnila, rozdíl mezi příjmy a cenami bydlení zůstává „úzkým hrdlem“, které je třeba řešit. Řešení problému sociálního bydlení nespočívá jen v preferenčních sazbách nebo regulaci příjmů, ale také v kontrole cen, aby byla zajištěna jejich skutečná dostupnost. Teprve potom nebude vlastnictví bydlení pro pracující lidi vzdáleným snem.

Zdroj: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm