Je sociální bydlení opravdu levné?

VTV.vn - Vzhledem k tomu, že prodejní cena mnoha projektů sociálního bydlení v Hanoji dosahuje téměř 30 milionů VND/m2, je sen o vlastnictví bydlení pro lidi s nízkými a středními příjmy stále daleko.

Foto: Ngoc Hien

„Uvolňování“ bytových příležitostí, ale realita je stále daleko

Nový mechanismus z dekretu 261/2025/ND-CP výrazně rozšířil okruh osob oprávněných k nákupu sociálního bydlení (NƠXH) zvýšením příjmového stropu na 20–40 milionů VND/měsíc. Tato úprava má za to, že „otevírá dveře“ k bydlení pro pracující. Při pohledu na skutečné prodejní ceny a platební podmínky v projektech NƠXH v Hanoji si však mnoho lidí uvědomuje, že sen o usazení je stále poměrně daleko.

Podle zprávy hanojského ministerstva výstavby byla od konce roku 2024 do současnosti v Hanoji zahájena řada projektů sociálního bydlení, ale prodejní cena měla tendenci prudce rostoucí. Před rokem 2023 se prodejní cena sociálního bydlení v hlavním městě pohybovala v rozmezí 13–17 milionů VND/m2.

Jednou z nejvyšších cen je v současnosti oblast sociálního bydlení Thuong Thanh (Rice City Long Chau) s cenou 29,4 milionu VND/m2 (včetně DPH, bez poplatku za údržbu), která se prodává od 1. října. Kupující musí utratit 940 milionů až 2 miliardy VND v závislosti na oblasti, aby si zde mohli pořídit dům. Předchozí rekord držel projekt sociálního bydlení v Ha Dinh, obec Tan Trieu, okres Thanh Tri (starý) s předběžnou prodejní cenou 25 milionů VND/m2.

Perspektiva projektu sociálního bydlení v Rice City Long Chau s cenou 27 milionů VND/m2. Foto: BIC Vietnam.

Paní Nguyen Thu Trang, 29 let, účetní v obchodní společnosti v okrese Cau Giay, která si v současné době pronajímá pokoj v okrese Phu Dien, se podělila: „Šetřila jsem více než čtyři roky a navíc jsem si připsala trochu peněz od rodičů, takže teď mám asi 120 milionů. Plánuji se zaregistrovat ke koupi sociálního bydlení v projektu Trung Van, bytu o rozloze 50 m² v ceně přes 1 miliardu. Abych si ale mohla půjčit od banky, musím mít alespoň 20 % vlastního kapitálu, což je asi 200 milionů. Nemám ale dost. I když je úroková sazba 5,4 % opravdu nízká, je těžké se dostat do fáze půjčky.“

Paní Trangová vydělává zhruba 18 milionů VND měsíčně. Po odečtení nájemného, ​​životních nákladů a posílání části peněz domů téměř žádný významný přebytek nezbývá. „Nevadí mi vzít si dlouhodobou půjčku, pokud můžu mít stabilní místo k bydlení. Ale s takovou cenou je sen o sociálním bydlení stále nedosažitelný,“ řekla.

V případě pana Duy Anha, 29letého technika z Hanoje, se pár setkal s problémy s prodejní cenou, která překročila jejich platební schopnosti, a to i přesto, že měli k dispozici kapitál. Uvedl, že od svatby, s podporou obou rodičů a s penězi, které si našetřili, přibližně 300 milionů VND, plánovali zaregistrovat koupi bytu v oblasti sociálního bydlení v okrese Long Bien.

„Byt o rozloze 55 m² stojí asi 1,6 miliardy VND. Pokud si půjčíme 1,3 miliardy VND na 20 let, budeme muset měsíčně splácet asi 8 milionů VND, včetně jistiny a úroků. S manželkou vyděláváme více než 30 milionů VND, což zní dost, ale po odečtení životních nákladů a výdajů na naše dvě děti nám nic nezbývá. I když máme počáteční kapitál, stále se neodvažujeme podepsat ze strachu, že nás ‚utopí‘,“ vypočítal Duy Anh.

Výše uvedené příběhy z reálného života ukazují, že hlavní překážkou dnes není jen nedostatek počátečního kapitálu, ale také prodejní cena sociálního bydlení, která je daleko za hranicí dostupnosti i pro osoby se stabilními příjmy.

Podle realitních expertů je současným paradoxem to, že stále více lidí má nárok na příjem, ale skutečná míra přístupu k úvěrům je nízká kvůli prodejní ceně přesahující prahovou hodnotu a vysokým požadavkům na odpovídající kapitál. Díky tomu je „sen o sociálním bydlení“ – ačkoli je na papíře bližší – v realitě stále vzdálený.

Aby bylo sociální bydlení skutečně „dostupné“

Ve skutečnosti jsou politiky finanční podpory pouze „dočasným lékem proti bolesti“. Pokud vstupní ceny sociálního bydlení, od pozemků a materiálů až po náklady na řízení projektů, budou i nadále růst, i když úrokové sazby z úvěrů klesnou, lidé si budou stále těžko moci dovolit koupi.

Odborníci však tvrdí, že abychom pochopili, proč je sociální bydlení stále dražší, musíme se hlouběji podívat na faktory, které cenu tvoří. Podle architekta Ngo Minha Tama - akciové společnosti Covic Consulting & Construction problém nespočívá jen v ceně materiálu, pozemku či práce, ale také v realizační kapacitě investorů a uvolněném mechanismu cenové regulace.

„Není možné požadovat absolutně levné sociální bydlení, když ceny vstupů rostou, ale znepokojivější je, že existuje situace, kdy se pokrok prodlužuje, vznikají náklady a ty jsou pak všechny zahrnuty v prodejní ceně. V té době jsou to nakonec lidé, kteří nesou náklady na zpoždění,“ analyzoval pan Tam.

Tento názor zdůraznil i náměstek ministra stavebnictví Nguyen Van Sinh na konferenci, která hodnotila pokrok v oblasti sociálního bydlení v polovině října: „Potřebujeme skutečné byty se skutečnou hodnotou, které budeme prodávat lidem se skutečnými bytovými potřebami. Ceny sociálního bydlení v Hanoji jsou na rekordní úrovni, příčinou může být slabá investorská kapacita nebo zneužívání otevřené politiky k nafukování cen. Město musí okamžitě provést inspekce, kontroly a kontrolu, aby lidé stále měli možnost si domy koupit.“

Zástupce ministra navrhl, aby Hanoj ​​zavedla zvláštní režim pro administrativní postupy projektů sociálního bydlení, a to jak s cílem urychlit postup, tak i snížit dlouhodobé náklady – jeden z důvodů nepřiměřeně rostoucích cen.

Pokud budou vstupní ceny sociálního bydlení nadále růst, od pozemků a materiálů až po náklady na řízení projektů, i když úrokové sazby z úvěrů klesnou, lidé si budou stále jen těžko dovolit koupi. Foto: VGP.

Na prvním zasedání Ústředního řídícího výboru pro bytovou politiku a trh s nemovitostmi koncem září 2025 požádal premiér Pham Minh Chinh ministerstva, odvětvové složky a obce, aby regulovaly ceny nemovitostí a sociálního bydlení podle reálných tržních mechanismů, které by odpovídaly příjmům lidí.

Ceny komerčních nemovitostí musí být v souladu s povahou trhu, ekonomikou a podmínkami a možnostmi lidí; cílem je poskytnout bydlení pro všechny a přispět ke zlepšení materiálního i duchovního života lidí.

Proto je zapotřebí komplexní a všezahrnující řešení; je nutná úzká spolupráce a koordinace mezi státem a podniky, mezi centrální a místní úrovní, udržování fiskální a měnové politiky s pozemkovou politikou a dalšími politikami. Stát musí regulovat ceny pozemků a nemovitostí prostřednictvím finančních nástrojů, zejména daňových, poplatkových a dalších finančních politik; musí mít mechanismy a politiky ke snížení úrokových sazeb a odpovídajících podmínek úvěrů; musí prostudovat předpisy týkající se úrovně příjmů osob, které mají právo na koupi sociálního bydlení, v souladu se situací a každou lokalitou.

Politika se sice uvolnila, ale rozdíl mezi příjmy a cenami bydlení je stále „úzkým hrdlem“, které je třeba upravit. Řešení problému sociálního bydlení nespočívá jen v preferenčních počtech nebo regulaci příjmů, ale také v kontrole prodejní ceny, aby byla skutečně „dostupná“. V té době už usazení nebude pro pracující vzdáleným snem.

Zdroj: https://vtv.vn/nha-o-xa-hoi-co-thuc-su-re-100250806130222727.htm