Zmírnění úvěrů pro „segmenty praktických nemovitostí“

Úprava metody výpočtu nesplacených úvěrů na sociální bydlení a průmyslové parky/zóny pro zpracování exportu je vnímána jako nezbytný impuls k uvolnění kapitálových toků do „praktických“ segmentů.

Vietnamská státní banka (SBV) nedávno zaslala 25 komerčním bankám dokument týkající se úpravy metody pro stanovení růstu úvěrů v určitých prioritních sektorech nemovitostí, včetně sociálního bydlení, průmyslových parků a exportních zpracovatelských zón.

Sociální bydlení a průmyslové zóny z toho budou mít prospěch.

V souladu s tím se od 1. ledna do 31. prosince 2026 žádné dodatečné nesplacené úvěry ve srovnání s koncem roku 2025 u úvěrů ve třech výše uvedených sektorech nebudou při určování a kontrole tempa růstu úvěrů v tomto sektoru zahrnovat do nesplacených úvěrů na nemovitosti.

Tento krok je považován za významnou úpravu v kontextu rostoucí poptávky po kapitálu v oblasti sociálního bydlení a projektů výrobní infrastruktury. Vyloučení prioritních úvěrů z limitů úvěrů na nemovitosti vytvoří bankám větší prostor pro zvýšení úvěrové činnosti, a tím podpoří cíle v oblasti sociálního zabezpečení, průmyslového rozvoje a přilákání investic.

Paní Huynh Thi Thu Thao, analytička společnosti Mirae Asset Vietnam Securities Company (MAS), uvedla, že uvolnění metody výpočtu úvěrů Vietnamskou státní bankou pro některé prioritní segmenty nemovitostí nejen podporuje toky kapitálu do těchto sektorů, ale také přispívá ke zlepšení likvidity celého trhu.

Podle paní Thao je cílem této politiky realokovat kapitál směrem k segmentům sloužícím výrobě, přilákání přímých zahraničních investic (PZI) a uspokojování praktických potřeb v oblasti bydlení, namísto jeho velkého toku do komerčních nebo spekulativních nemovitostí. To je vnímáno jako pozitivní signál v kontextu pokračujícího tlaku na růst úvěrů v celém sektoru. Banky jsou povzbuzovány ke zvýšení úvěrů na sociální bydlení, průmyslové parky a výrobní infrastrukturu, ale musí stále dodržovat celkové limity růstu úvěrů kontrolované Vietnamskou státní bankou.

Data Vietnamské státní banky ukazují, že do 31. května 2026 se úvěry v celém systému zvýší o 10,4 % ve srovnání s koncem předchozího roku, zatímco nárůst ve stejném období roku 2025 bude pouze 7,1 %. Navzdory tomu regulační orgán stále usiluje o růst úvěrů přibližně o 19 % za celý rok, čímž se ekonomice vytvoří prostor pro přístup ke kapitálu pro výrobu, podnikání a prioritní odvětví. „Tato politika je vnímána jako řešení pro odstranění úzkých míst pro segmenty, které kapitál potřebují, a zároveň jako zajištění kontroly rizik v oblasti komerčních nemovitostí a spekulativních aktivit. V současné situaci se jedná o vhodný regulační přístup,“ komentovala paní Thu Thao.

Z obchodního hlediska se generální ředitel realitní společnosti, která po období právních komplikací restartuje projekt, domnívá, že by tato informace mohla zpočátku vytvořit pozitivní psychologický efekt na trhu.

Podle tohoto experta se přímý dopad dotkne především podniků, které budují sociální bydlení, průmyslové parky a exportní zpracovatelské zóny – sektory, které z nové politiky těží. Projekty komerčního bydlení zatím nepatří mezi prioritní skupiny. „Celkově však, až se úvěry stanou aktivnějšími, bez ohledu na segment, rozšíří se a bude mít pozitivní dopad na celý trh. To je v současném období pro realitní trh stále dobré znamení,“ poznamenal podnikatel.

Projekt sociálního bydlení v Khanh Hoa . (Malý obrázek: Seznam 25 bank, kterým byl poskytnut vyšší úvěr pro určité prioritní sektory nemovitostí. Foto: KY NAM)

Nepřekračujte přidělený limit.

V rozhovoru s reportérem novin Nguoi Lao Dong uvedl jeden z vedoucích pracovníků Vietnamské průmyslové a komerční banky ( VietinBank ), že v roce 2025 mnoho bank zpřísnilo své aktivity v oblasti úvěrů na nemovitosti a zaměřilo se pouze na vyplácení finančních prostředků projektům s vysokou proveditelností a jasnou efektivitou, aby omezily úvěrové riziko, dokud se trh stále zotavuje.

Od konce roku 2025 však mnoho úvěrových institucí požádalo Vietnamskou státní banku (SBV) o přehodnocení metody stanovení zůstatků hypoték na nemovitosti. Podle bank není zahrnutí hypoték na investice do sociálního bydlení, průmyslových parků a exportních zpracovatelských zón do celkového zůstatku hypoték zcela vhodné. To vše jsou sektory, které stát podporuje, aby sloužily cílům sociálního zabezpečení, přilákaly investiční kapitál, podpořily výrobu a podnikání a podpořily hospodářský růst. „Možná na základě této skutečnosti SBV v roce 2026 upravila své pokyny tak, aby z cíle zůstatku hypoték na nemovitosti vyloučila dodatečný zůstatek úvěrů na sociální bydlení, průmyslové parky a exportní zpracovatelské zóny,“ poznamenal jeden z vedoucích pracovníků VietinBank.

Podle něj nová metoda výpočtu dá bankám větší prostor pro poskytování úvěrů v sektoru nemovitostí. V případě, že se banky setkají s obtížemi s rozšiřováním úvěrů v jiných sektorech, mohou zvážit poskytování financování na realitní projekty, které jsou ziskové a mají dobrou návratnost investic.

Podle odborníků tato úprava výpočtu nesplacených úvěrů na nemovitosti nemusí mít náhlý dopad na celý trh, ale signalizuje, že kapitál je směřován více do odvětví schopných vytvářet přidanou hodnotu pro ekonomiku. Je to také krok k vyvážení cíle podpory růstu a kontroly rizik v kontextu trhu s nemovitostmi, který se stále oživuje.

Uvolnění metody výpočtu však neznamená, že úvěrové instituce mohou neomezeně rozšiřovat úvěry. Banky musí i nadále striktně dodržovat celkové limity růstu úvěrů stanovené Vietnamskou státní bankou na začátku roku.

Podle oběžníku č. 11686 ze dne 31. prosince 2025, který vydala Vietnamská státní banka, se cílový objem růstu úvěrů pro každou banku stanoví na základě ratingového skóre od 1 do 5, vynásobeného obecným koeficientem 2,6 % uplatňovaným v roce 2026. To znamená, že i při rozšířeném úvěrovém prostoru pro určité prioritní segmenty nesmí celkový zůstatek nesplacených úvěrů banky překročit přidělený limit. Pokud je například bance v roce 2026 přidělena maximální míra růstu úvěrů 13 %, její celkové nesplacené úvěry, včetně hypotečních úvěrů, se mohou ve srovnání s koncem předchozího roku zvýšit pouze o odpovídajících 13 %. Pokud by například zůstatek nesplacených hypotečních úvěrů na konci roku 2025 dosáhl 100 miliard VND, maximální limit v roce 2026 by činil pouze přibližně 113 miliard VND. Cílem tohoto nařízení je kontrolovat rizika, zabránit nadměrnému přílivu kapitálu do nemovitostí a zajistit stabilitu bankovního systému a finančního trhu.

Konec hromadnému poskytování úvěrů.

Podle pana Nguyen Le Nama, ředitele divize individuálních zákazníků v Asia Commercial Bank (ACB), si Vietnamská státní banka (SBV) i nadále udržuje přísný, ale flexibilnější přístup ke kontrole úvěrů v sektoru nemovitostí. Pan Nam zdůraznil, že současný trh již není vhodný pro masové poskytování úvěrů. Banky se místo toho zaměří na vývoj úvěrových balíčků přizpůsobených specifickým skupinám zákazníků a projektům. Hodnocení bude založeno na efektivitě investic, schopnosti splácet a proveditelnosti projektu, spíše než na použití obecné šablony. „ACB navrhuje úvěrová řešení, která splňují skutečné potřeby podniků i jednotlivců. Banka upřednostňuje projekty, které jsou efektivní a splňují skutečné potřeby trhu, spíše než aby za každou cenu rozšiřovala úvěry,“ uvedl pan Nam.

Zdroj: https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm