Nájemní bydlení: Jaký je vzorec pro oboustranně výhodnou situaci?

V průběhu let se většina realitních kanceláří ve Vietnamu rozhodla stavět domy na prodej, spíše než si je pronajímat.

Část 1: Nájemní bydlení: Zásadní posun v myšlení o bydlení

Většina nabídky nájemního bydlení mezitím pochází z malých rodinných domů, ubytoven pro pracovníky, studentského bydlení nebo minibytů v obytných oblastech.

Velká část bytových potřeb lidí se středními a nízkými příjmy je uspokojována spíše ze sociálních zdrojů než z rozsáhlých realitních projektů.

Z tohoto hlediska se vláda tentokrát nesnaží vytvořit nový trh, ale integrovat stávající trh fungující ve stínu do oficiální strategie rozvoje měst.

Úspěch trhu s nájemním bydlením nezávisí na jednom subjektu, ale spíše na tom, zda lze navrhnout mechanismus, který zajistí, že všechny strany uvidí výhody. Foto: Hoang Ha

Abychom pochopili, proč firmy nejsou z této oblasti příliš nadšené, stačí provést jednoduchý výpočet.

Předpokládejme, že developer postaví v Hanoji budovu s 300 byty. Pokud ji prodá za přibližně 100 milionů VND za metr čtvereční, mohla by společnost generovat tržby ve výši přibližně 2 100 miliard VND a dokončit životní cyklus projektu během několika let.

Pokud by se ale celá budova ponechala k pronájmu, situace by byla úplně jiná. Při současných sazbách nájemného by investor mohl muset čekat 20–30 let na návratnost investice, nemluvě o provozních a údržbářských nákladech a tržních rizicích během této doby.

Jinými slovy, jedna strana nabízí hmatatelné zisky během funkčního období generálního ředitele. Druhá strana je hra, která zahrnuje několik generací managementu.

Tváří v tvář těmto dvěma možnostem by se většina podniků rozhodla prodat domy. To je pochopitelné, protože podniky jsou zakládány za účelem dosažení zisku, nikoli za účelem řešení sociálních problémů jménem vlády.

Vietnam se ve skutečnosti mnoho let snaží vyřešit problém s bydlením prodejem sociálních bytů. Postup implementace je však pomalejší, než se očekávalo, částečně kvůli nízkým ziskovým maržím a zdlouhavým postupům a lhůtám potřebným k realizaci.

To ukazuje, že i se sociálním bydlením, pokud se nevyřeší otázka dávek, bude trh velmi obtížně fungovat.

Mezitím miliony nájemníků nadále čekají. Moc se nestarají o finanční modely ani o kalkulace zisku podniků. Potřebují mnohem jednodušší: stabilní bydlení za cenu, kterou si mohou dovolit.

Stát nemůže nahradit trh.

Pokud by trh dokázal sám vyřešit problém s nájemním bydlením, možná by miliony pracujících nemusely žít v stísněných ubytovnách jako dnes.

Ale i kdyby stát zasáhl a nahradil trh, rozpočet by stále jen s obtížemi uspokojoval potřeby města s desítkami milionů lidí.

Úlohou státu proto není nahradit trh, ale vytvořit podmínky pro to, aby trh fungoval způsobem, který slouží dlouhodobým rozvojovým cílům.

V tomto duchu se nesla i nová směrnice premiéra Le Minh Hunga, když požadoval rozvoj nájemního bydlení tak, aby stát nedotoval, ale zároveň jej zcela neponechal na trhu.

Výběr Hanoje jako pilotní lokality pro první modely nájemního bydlení není náhodný. Je to také lokalita, která čelí největšímu tlaku urbanizace, rostoucí populace v důsledku migrace a prohlubující se propasti mezi cenami bydlení a příjmy lidí.

Z ekonomického hlediska není největším zdrojem, který může vláda na trh s nájemním bydlením přispět, peníze, ale pozemky.

Je pozoruhodné, že tentokrát vláda nejen diskutuje o kapitálu, ale také požaduje přezkum veřejných pozemků a aktiv, které by mohly být začleněny do výstavby nájemního bydlení. Pokud budou muset firmy nakupovat pozemky za tržní ceny a poté stavět nájemní bydlení, většina projektů bude velmi neproveditelná.

Ale když se stát zapojí do pozemků, infrastruktury a institucí, ekonomická rovnice se zcela změní.

Kdo bude poskytovat financování na 30 let?

Půda je jen polovina příběhu. Druhá polovina je kapitál.

Nájemní bydlení je dlouhodobá investice, která trvá desítky let, zatímco kapitál současného bankovního systému je primárně krátkodobý. V konečném důsledku je obtížné použít finanční prostředky získané během několika měsíců nebo let k financování aktiva, jehož návratnost investice trvá desítky let.

To znamená, že pro rozvoj rozsáhlého trhu s nájemním bydlením bude Vietnam muset najít odpovídající dlouhodobé zdroje kapitálu.

Jinými slovy, aby Vietnam měl miliony nájemních domů, musí vyřešit nejen problém s pozemky, ale také problém s dlouhodobým kapitálem.

Největší výzva nespočívá v budovách.

Ve srovnání s Vietnamem spočívá největší rozdíl mezi rozvinutými zeměmi s nájemním bydlením v systémech příjmů a sociálního zabezpečení.

V mnoha rozvinutých zemích jsou lidé ochotni si pronajímat bydlení na celý život, protože mají stále další vrstvy ochrany do budoucna, jako jsou penzijní fondy, sociální zabezpečení nebo programy veřejné sociální péče.

Mezitím je ve Vietnamu dům často stále největším majetkem rodiny, formou úspor na stáří a také nejdůležitější pojistkou proti životním nejistotám.

Příběh nájemního bydlení proto v konečném důsledku nezávisí jen na stavebnictví nebo trhu s nemovitostmi. Záleží také na tempu růstu příjmů, kvalitě zaměstnanosti a vyspělosti systému sociálního zabezpečení.

Politika je udržitelná pouze tehdy, když je prospěšná pro všechny.

Pokud článek „Nájemní bydlení: Významný posun v myšlení o bydlení“ kladl otázku, kde budou miliony lidí žít v Hanoji s 15 miliony obyvatel, tento článek nastoluje jinou otázku: Kdo postaví tyto bytové jednotky?

Úspěch trhu s nájemním bydlením v konečném důsledku nezávisí na žádném jednotlivém subjektu, ale spíše na tom, zda Vietnam dokáže navrhnout mechanismus, který zajistí, že z něj budou mít prospěch všechny strany.

Ale v konečném důsledku cílem všech politik jsou lidé.

Trh s nájemním bydlením je skutečně úspěšný pouze tehdy, když si obyčejní pracující mohou najít stabilní bydlení pro život, práci a výchovu svých dětí ve městě, protože žádná firma nestaví domy z laskavosti.

Žádné město se však nemůže udržitelně rozvíjet, pokud v něm nebudou moci zůstat ti lidé, kteří vytvářejí jeho hodnotu.

Zdroj: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html