Alokace kapitálu do nemovitostí

Trh s nemovitostmi vstupuje do období významné restrukturalizace, jelikož úvěrové toky již nejsou tak rozptýlené jako dříve. Vzhledem k tomu, že růst úvěrů výrazně převyšuje růst vkladů, zvyšuje se tlak na likviditu, což nutí regulační orgány regulovat peněžní toky selektivnějším způsobem.

Grafika: HONG ANH

Mnoho ekonomických expertů však tvrdí, že namísto ztotožňování všech segmentů nemovitostí s riziky je nutné navrhnout samostatné úvěrové mechanismy pro segmenty, které slouží skutečným potřebám bydlení, a zároveň otevřít více střednědobých a dlouhodobých kapitálových kanálů, aby se snížila závislost na bankovních úvěrech.

Selektivní toky investic do nemovitostí

Vietnamský trh s nemovitostmi vykazuje po dlouhém období stagnace známky oživení. Transakce se postupně zlepšují, poptávka po bydlení opět roste a zrychlené investice do infrastruktury vedly k významné poptávce po kapitálu jak ze strany podniků, tak i kupujících domů. Na rozdíl od předchozího období však již úvěrové toky nejsou uvolňovány bez rozdílu, ale jsou přísněji regulovány s prioritou pro bezpečné segmenty se skutečnou poptávkou.

Podle Nguyen Phi Lana, ředitele odboru prognóz a statistiky, oddělení měnové a finanční stability (Státní banka Vietnamu), dosáhly k 14. květnu nesplacené úvěry v celém systému přibližně 19,4 milionu miliard VND, což představuje nárůst o 18,3 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku, zatímco mobilizace kapitálu se zvýšila o přibližně 14,9 % a dosáhla přibližně 18,1 milionu miliard VND. Velký rozdíl mezi úvěry a mobilizací kapitálu vytváří značný tlak na likviditu bankovního systému. V této souvislosti Státní banka Vietnamu nadále směřuje kapitálové toky do výrobních a obchodních sektorů, prioritních odvětví a nových faktorů růstu, jako je digitální transformace, zelená transformace, cirkulární ekonomika a věda a technologie.

Pokud jde o nemovitosti, úvěry jsou stále udržovány, ale s přísnější kontrolou rizik. Pan Lan zdůraznil, že regulační orgány musí vhodně regulovat kapitálové toky napříč odvětvími a sektory, protože nadměrné upřednostňování jednoho sektoru ztíží přístup ke kapitálu mnoha dalším sektorům, zejména malým, středním a mikropodnikům.

Podle společnosti Vietcombank Securities Company (VCBS) se očekává, že úvěry na nemovitosti v roce 2026 budou pravděpodobně dále růst, ale pomalejším a selektivnějším tempem ve srovnání s rokem 2025, a to kvůli přísné kontrole Vietnamské státní banky nad úvěry poskytovanými sektorům s potenciálními riziky. Regulační orgán od začátku roku 2026 vyžaduje, aby úvěrové instituce kontrolovaly růst úvěrů na nemovitosti tak, aby nepřekročil celkovou míru růstu úvěrů v celém bankovním systému.

Podle společnosti Vietcombank Securities Company (VCBS) se očekává, že úvěry na nemovitosti v roce 2026 budou pravděpodobně dále růst, ale pomalejším a selektivnějším tempem ve srovnání s rokem 2025, a to kvůli přísné kontrole Vietnamské státní banky nad úvěry poskytovanými sektorům s potenciálními riziky. Regulační orgán od začátku roku 2026 vyžaduje, aby úvěrové instituce kontrolovaly růst úvěrů na nemovitosti tak, aby nepřekročil celkovou míru růstu úvěrů v celém bankovním systému.

Vietnamská státní banka ve skutečnosti i nadále usnadňuje přístup ke kapitálu pro sektor nemovitostí, o čemž svědčí pokračující silný růst úvěrů na nemovitosti. Podle Ministerstva stavebnictví dosáhly k 28. únoru celkové nesplacené úvěry na aktivity v oblasti nemovitostí přibližně 2 235 bilionů VND, což představuje nárůst o 11,7 % ve srovnání se čtvrtým čtvrtletím roku 2025 a výrazný nárůst o 43 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Mnoho podniků však uvádí, že přístup ke kapitálu je v tomto období výrazně obtížnější.

Předseda realitní asociace Ho Či Minova města (HoREA), Le Hoang Chau, uvedl, že plán růstu úvěrů pro rok 2026 je přibližně 15 %, což je méně než 19,1 % v předchozím roce, zatímco poptávka po kapitálu na trhu zůstává velmi vysoká. To představuje značný tlak.

Kromě tlaku na úvěry přispívají k zátěži trhu i rostoucí úrokové sazby. Přestože nominální úrokové sazby mají tendenci klesat, skutečné kapitálové náklady pro realitní podniky zůstávají vysoké kvůli ztíženému přístupu ke kapitálu. Pan Phan Duy Hung, hlavní analytik společnosti Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company, také varoval, že riziko refinancování existuje pro developery resortních nemovitostí nebo pro ty, kteří čelí právním problémům.

Úvěr nelze uplatnit bez rozdílu.

Jedním z nejdiskutovanějších témat současnosti je alokace úvěrů na realitním trhu. Podle odborníků vytváří aplikace relativně jednotného úvěrového mechanismu na všechny segmenty nemovitostí velké problémy a ztěžuje přístup ke kapitálu mnoha projektům sloužícím skutečným bytovým potřebám. Tran Van Hieu, generální ředitel společnosti OBC Holding, tvrdí, že seskupení všech segmentů nemovitostí do jednoho úvěrového koše zkreslilo kapitálové náklady a přímo ovlivnilo přístup lidí k bydlení.

Sociální bydlení nebo dostupné bydlení sloužící skutečným bytovým potřebám nemůže snést stejné úrokové sazby a úvěrové limity jako spekulativní nemovitosti nebo nemovitosti v luxusních resortech. „Jednotná úvěrová politika nejen vytváří nerovnováhu v kapitálových nákladech, ale v konečném důsledku přímo přispívá k prodejní ceně, čímž sen o vlastnictví domu stále více činí nedosažitelným,“ uvedl dále pan Hieu. Stejný názor sdílel i pan Chau, který také argumentoval, že nemovitosti by měly být kategorizovány tak, aby poskytovaly odpovídající úvěry, namísto aby všechny segmenty byly považovány za rizikové. Sociální bydlení má úroveň bezpečnosti až 99 %, zatímco dostupné bydlení a průmyslové nemovitosti také patří do skupiny s nízkým rizikem.

Vietnamská státní banka v současné době přezkoumává návrhy týkající se klasifikace nemovitostí s cílem vyvinout v budoucnu vhodnější úvěrové mechanismy. Během setkání se Vietnamskou státní bankou na konci dubna 2026 požádal premiér Le Minh Hung bankovní sektor, aby provedl průzkum a klasifikaci každého typu nemovitosti s cílem uplatnit vhodné úvěrové limity a zároveň podpořil rozvoj sociálního bydlení a průmyslových zón.

Mnoho vedoucích představitelů komerčních bank také zdůraznilo „selektivní“ prvek v poskytování hypoték. Předseda představenstva VPBank Ngo Chi Dung uvedl, že důležité není, zda investovat do nemovitostí, ale vybrat si správný segment. VPBank upřednostňuje kapitál do bytových projektů, které splňují skutečné potřeby, zejména sociálního bydlení a segmentu střední třídy, a zároveň omezuje financování rekreačních projektů nebo spekulativních segmentů vyšší třídy.

Předseda představenstva Techcombank Ho Hung Anh rovněž uvedl, že banka financuje pouze projekty s dobrou likviditou, kompletní právní dokumentací a klienty s jasnou finanční způsobilostí. Předseda představenstva SHB Do Quang Hien mezitím zdůraznil, že kapitál SHB se v současné době zaměřuje na infrastrukturní projekty, sociální bydlení, bydlení pro mladé lidi a průmyslové nemovitosti – segmenty, které jsou považovány za segmenty s reálnou poptávkou a dobrou absorpční kapacitou.

Bankovní úvěry jsou považovány za klíčový „pilíř“ trhu s nemovitostmi. Mnozí však tvrdí, že nadměrné spoléhání se na bankovní úvěry činí trh zranitelným vůči výkyvům úrokových sazeb a měnové politiky.

Bankovní úvěry jsou považovány za klíčový „pilíř“ trhu s nemovitostmi. Mnozí však tvrdí, že nadměrné spoléhání se na bankovní úvěry činí trh zranitelným vůči kolísání úrokových sazeb a měnové politiky. Dr. Can Van Luc, hlavní ekonom BIDV, naznačuje, že z dlouhodobého hlediska je nutné rozvíjet další kanály mobilizace kapitálu, jako jsou podnikové dluhopisy, realitní investiční trusty (REIT) a bytové fondy, aby se snížil tlak na bankovní systém.

Současná výzva pro trh s nemovitostmi nespočívá jen v uvolnění úvěrů, ale především v selektivní alokaci kapitálu, upřednostňování segmentů, které slouží skutečným potřebám, a zároveň v podpoře institucionálních reforem a řešení právních problémů, které brání projektům. Podle statistik HoREA ve skutečnosti stále existuje přibližně 4 500 projektů v celé zemi, které čelí právním překážkám, což „zmrazuje“ investiční kapitál v hodnotě přes 2,5 bilionu VND.

Podle novin Nhan Dan

Zdroj: https://baoangiang.com.vn/phan-luong-von-cho-bat-dong-san-a487337.html