Jaký typ nemovitostí bude po bytech v nadcházejícím období hnací silou investic?

Bytové domy stále vedou na trhu.

Spolu se stabilním růstem ekonomiky vykazoval trh s nemovitostmi ve druhém čtvrtletí roku 2024 i nadále pozitivní signály s prudkým nárůstem nové nabídky a objemu transakcí, a to 3krát, respektive 2,4krát více než v předchozím čtvrtletí.

Konkrétně výzkumné údaje Vietnamské asociace realitních makléřů (VARS) ukazují, že v uplynulém čtvrtletí dosáhla nabídka primárního bydlení přibližně 27 335 jednotek, přičemž k prodeji bylo nabídnuto asi 19 747 nových jednotek. Celkově trh zaznamenal 14 400 úspěšných transakcí. Silný nárůst transakcí byl způsoben zlepšenou kvalitou nabídky a poptávkou, zaměřenou především na bytové projekty. Poptávka na trhu, včetně investiční poptávky, se ve srovnání s předchozím čtvrtletím zvýšila přibližně o 30 % a s postupným obnovováním důvěry na trhu se zlepšila i reálná poptávka.

VARS rovněž poznamenal, že bytové jednotky dosud zůstávají dominantním segmentem, který pohání likviditu trhu. Více než 70 % nabídky a 75 % transakcí na primárním trhu s nemovitostmi ve 2. čtvrtletí roku 2024 tvořil segment bytů. Nově zahájené bytové projekty, zejména ty s cenou nad 50 milionů VND/m2, soustředěné v Hanoji , zaznamenaly velmi dobrou míru absorpce, která krátce po svém oficiálním spuštění dosáhla až 90 %, a to i přes neustále rostoucí ceny na primárním trhu.

Ceny bytů si i nadále udržují rostoucí trend, s nejvyšším tempem růstu v Hanoji. Od poloviny do konce roku 2023 se růst cen na trhu s byty v Hanoji začal zvyšovat a překonal trh v Ho Či Minově Městě. Ve 2. čtvrtletí roku 2024 dosáhla průměrná cena primárních bytů v Hanoji téměř 60 milionů VND/m2. Ve srovnání s rokem 2019 zaznamenaly ceny primárních bytů v Hanoji nárůst o více než 58 %, což je více než dvojnásobek tempa růstu (27 %) na trhu v Ho Či Minově Městě.

Ceny bytů v Da Nangu navíc začaly opět růst a tempo růstu ve 2. čtvrtletí roku 2024 překonalo tempo růstu v Ho Či Minově Městě. Průměrná prodejní cena bytů je zde však stále nižší než ve dvou zvláštních městských oblastech.

VARS se domnívá, že ceny bytů na primárním trhu bude i nadále obtížné snižovat, zejména vzhledem k ohromné ​​nabídce luxusních bytů. To je spojeno s rostoucími stavebními náklady a stále vyšší kvalitou obytných prostor a vybavení. Investoři v segmentu bytů budou i nadále rozvíjet pozemky pro komerční bydlení v centru města a okolí, a to jak pro investiční, tak pro skutečné bytové potřeby bohatých jednotlivců. Mezitím se osoby se středními a nízkými příjmy budou i nadále spoléhat na sociální bydlení, aby si mohly dovolit vlastní bydlení. Tento segment však bude omezen na okruh 30 km od centra města.

Podle této jednotky však v kontextu realitního trhu, který se plně nezotavil a nabídka je stále omezená, bude segment bytů i nadále atraktivní a nízkorizikovou variantou pro investory. Výkyvy předchozích řešení slouží jako cenné ponaučení pro nové i zkušené investory a vedou je k přísnějším požadavkům při nákupu nemovitostí za účelem investice, zejména při využití finanční páky.

Tok peněz pravděpodobně změní směr.

Podle VARS se po pečlivém zvážení mikroekonomických faktorů kapitálové toky postupně přesunou směrem k jiným typům investic, které mají výhody, jako je umístění, rozvojový potenciál a solidní právní postavení.

Lokalita je nejdůležitějším faktorem investic do nemovitostí, který určuje hodnotu a potenciál pro růst ceny nemovitosti. To zahrnuje nemovitosti nacházející se v centrálních oblastech, v lokalitách se silným ekonomickým růstem, úzce propojených s průmyslovým, komerčním a servisním sektorem; s pohodlnou dopravní sítí a v blízkosti služeb, jako jsou školy, nemocnice, nákupní centra a zábavní zóny.

Nemovitosti v oblastech s efektivním rozvojem a plánováním, atraktivní investiční politikou a integrovanou dopravní infrastrukturou budou mít navíc jasný potenciál pro růst ceny. Je však nutné důkladně prozkoumat budoucí rozvojové plány dané oblasti.

Důležitým faktorem je také vlastnictví pozemkového certifikátu nebo jiných právních dokladů o vlastnictví pozemku. Alternativně by nemovitost měla být developerem renomovaných investorů, měla by mít komplexní a moderní infrastrukturu a systém vybavení nebo nabízet špičkové služby a zaměření na elitní rezidenční komunitu.

Předpokládá se, že investiční toky do nemovitostí potenciálně změní směr.

VARS se domnívá, že trh s nemovitostmi bude jistě potřebovat čas na to, aby plně vstřebal obsah nových zákonů. Současně s tím potřebují projekty v oblasti nemovitostí čas na vyřešení překážek způsobených tím, že zákon nabyl účinnosti o 5 měsíců dříve než předchozí rozhodnutí, a na dokončení postupů, restart a obnovení implementace před uvedením nové nabídky na trh. Proto se kromě segmentu bytů v krátkodobém horizontu kapitál postupně přesune k produktům, které jsou „připraveny“ k transakci a disponují vynikajícími vlastnostmi.

Zaprvé, existují nízkopodlažní nemovitosti od renomovaných developerů, které jsou připraveny k předání nebo již byly předány a mají silné zastoupení na sekundárním trhu. Dále nelze ignorovat pozemky – „krále investičních kanálů“ s atraktivními výnosy. Parcely v rozvojových oblastech spojených s průmyslem, obchodem a službami, s kompletní infrastrukturou a relativně nízkými cenami, budou i nadále vyhledávány investory.

Nejatraktivnější možností jsou dražené pozemky v městských a obytných oblastech, protože se jedná o čistou investici, bez sporů a soudních sporů, bez záborů a v současné době nepronajaté. Důležité je, že k nim patří doklad o vlastnictví pozemku a stávající infrastruktura. Investoři si na těchto pozemcích mohou snadno postavit domy k pronájmu, což jim generuje stálý měsíční příjem.

Ve skutečnosti v poslední době místní úřady pořádají více pozemkových dražeb v nových městských a obytných oblastech ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Dražba pozemků byla v některých ohledech živá, s nárůstem počtu žádostí a úspěšných nabídek, které se pohybovaly od 20 % do 10krát vyšší než vyvolávací cena.

V budoucnu je jisté, že peníze budou do pozemkových dražeb i nadále plynout, jelikož se bude pořádat více dražebních zasedání, která budou generovat příjmy do rozpočtu.

„Správná investice nejen pomáhá investorům zachovat majetek, generovat zisky a vytvářet přidanou hodnotu pro společnost, ale také pomáhá dlouhodobě zdravějšímu a efektivnějšímu rozvoji trhu s nemovitostmi, namísto pouhých pozemkových produktů s různými cenovými relacemi,“ uvedla VARS.

Zdroj: https://www.congluan.vn/sau-can-ho-chung-cu-loai-hinh-bat-dong-san-nao-se-dan-dat-dong-tien-trong-giai-doan-toi-post304256.html