Zpřísnit daně z nemovitostí se dvěma deklarovanými cenami.

Ministerstvo financí právě předložilo vládě návrh vyhlášky, která podrobně popisuje některá ustanovení a opatření pro organizaci a řízení provádění zákona o dani z příjmu fyzických osob. Pozoruhodným bodem je návrh na přepočet daní v případech neobvykle nízkých deklarovaných cen.

Bankovní transakce by měly být povinné.

Podle tohoto návrhu se zdanitelná hodnota u převodů nemovitostí odvíjí od smluvní ceny. Konkrétně se daň z příjmu fyzických osob z převodů nemovitostí vypočítává ve výši 2 % z převodní ceny. Okamžikem pro určení zdanitelného příjmu je okamžik nabytí účinnosti převodní smlouvy nebo okamžik registrace práva k užívání či vlastnictví nemovitosti.

Návrh výpočtu daně ministerstvem financí se setkává s rozporuplnými reakcemi.

FOTO: DINH SON

Návrh vyhlášky konkrétně stanoví, že cena převodu nemovitosti je cena uvedená v převodní smlouvě v době převodu. Pokud převodní smlouva neuvádí cenu pozemku nebo pokud je cena pozemku ve smlouvě nižší než tabulka cen pozemků a koeficient úpravy ceny pozemku (koeficient K), pak bude cena převodu pozemku založena na tabulce cen pozemků a koeficientu K (pokud existuje) platném v době převodu.

V případech, kdy se převádějí jak práva k užívání pozemků, tak i majetek s pozemkem vázaný, jako jsou domy a stavební práce, pokud smlouva nestanoví cenu pozemku nebo je cena nižší než ceník pozemků, bude hodnota práv k užívání pozemků vypočítána podle místního ceníku pozemků a koeficientu K. Pokud je hodnota domu nebo stavebních prací ve smlouvě nižší než úroveň výpočtu registračního poplatku stanovená provinčním lidovým výborem, bude daňový úřad při výpočtu vycházet z ceny stanovené místním úřadem.

Pan Nguyen Van Hoa, předseda Notářského sdružení v Ho Či Minově Městě, vyhodnotil tento návrh jako vhodný a nezbytný, protože praxe deklarování „dvou cen“ při převodech nemovitostí existuje již mnoho let, což způsobuje ztráty daňových příjmů a narušuje transparentnost trhu. Použití pouze tabulky cen pozemků vynásobené koeficientem K nebo ceny vydané obcí jako minimálního základu však řeší pouze část problému. Pro jeho účinné zvládnutí jsou zapotřebí další synchronizovaná řešení, jako je například povinnost platit za transakce s nemovitostmi prostřednictvím bank. Současně je nutné propojení dat mezi notáři, daňovými úřady, pozemkovými úřady a bankami; je nutné vybudovat databázi skutečných cen transakcí; a co je nejdůležitější, je nutné zvýšit odpovědnost všech stran za pravdivé deklarování svých transakcí.

„Domnívám se, že odpovědnost za oceňování by neměla být kladena na notáře. Notáři nejsou oceňovací agentury ani daňové úřady. Vhodnou rolí notáře je vysvětlovat a upozorňovat strany na jejich zákonné povinnosti a koordinovat poskytování údajů o transakcích v souladu se zákonem. Pokud budou tato řešení implementována synchronně, přispěje tato politika ke snížení transakcí „za dvě ceny“, boji proti ztrátám rozpočtových příjmů a ke zvýšení transparentnosti a právní jistoty trhu s nemovitostmi,“ navrhl pan Nguyen Van Hoa.

Návrh ministerstva financí má v podstatě správný cíl, a to boj proti daňovým únikům a zajištění transparentnosti trhu. Aby však byl proveditelný a spravedlivý, nejdůležitější je, aby ceny pozemků skutečně odrážely tržní hodnoty, aby byl koeficient K vhodný a aby mechanismus jeho uplatňování byl flexibilní a aby se z daní nestala zátěž pro legitimní transakce.

Pan Le Hoang Chau, předseda realitní asociace Ho Či Minova města

Strach z toho, že by to lidem přineslo další zátěž.

Podle realitního experta Tran Khanha Quanga je navrhovaný výpočet daně z „podezřelých“ transakcí s nemovitostmi ministerstvem financí pouze částečně rozumný. Místní úřady i experti dříve doporučovali použití 2% multiplikátoru na tabulku cen pozemků pro výpočet daně. Jedná se o nejpřesnější metodu, která zajistí, že nedojde ke ztrátě příjmů, je snadno vypočítatelná a přesně odráží tržní ceny. Je to proto, že tabulky cen pozemků v provinciích, jako je Ho Či Minovo Město, se po mnoha letech úprav již pohybují kolem 80 % tržních cen. Přidání koeficientu K by výrazně zvýšilo daně a znamenalo by větší zátěž pro občany.

Mnoho názorů naznačuje, že tabulky cen pozemků by měly skutečně odrážet tržní ceny a koeficient K by měl být vhodný.

Fotografie: Dinh Son

„Od 1. července budou obce nadále vydávat koeficient K, který se bude používat k výpočtu poplatků za užívání pozemků. V současné době jsou poplatky za užívání pozemků příliš vysoké a překračují finanční možnosti velké většiny lidí, což jim způsobuje obavy. Výpočet daně z příjmu fyzických osob z převodu nemovitostí a její vynásobení koeficientem K by nyní mohlo způsobit nárůst cen ještě více než tržní ceny, a tím zvýšit výši daní, které musí lidé zaplatit, ve srovnání se současnou situací,“ vyjádřil své obavy pan Tran Khanh Quang.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, uvedl, že dříve provincie vydávaly tabulky minimálních cen na základě průměrné ceny v jednotlivých lokalitách, aby určily, v jakých případech se jednalo o podhodnocené a v jakých o nadhodnocené ceny. Pokud byly zjištěny podhodnocené ceny, daňové úřady je přepočítaly vynásobením tabulky cen pozemků 2 %. V současné době, dle návrhu ministerstva financí, se v případech, kdy existuje podezření, že je cena nižší než tržní cena, tabulka cen pozemků vynásobí koeficientem K a poté 2 %. Tato metoda je sice teoreticky použitelná, ale v praxi vytvoří dva možné scénáře.

První scénář, jak jej navrhuje Ministerstvo financí, by eliminoval potřebu místních ceníků daní. Použití tohoto přístupu by zajistilo spravedlnost v zákoně, usnadnilo by vládní výpočty a snížilo by zátěž státu, čímž by se usnadnilo přesné předpovídání příjmů z pozemků a bydlení. Tato metoda by zabránila jak ztrátě příjmů, tak nadměrnému zdanění a zajistila by tak spravedlnost. Občané by tuto metodu používali i pro daňové přiznání, čímž by se vyhnuli nízkým i vysokým částkám. „Jakmile bude však tato metoda zavedena, je třeba přehodnotit 2% prahovou hodnotu, protože daňová sazba by byla vyšší než současná sazba. Proto by se dala zvážit nižší částka, méně než 2 %; Ministerstvo financí musí provést průzkum a odpovídajícím způsobem přepočítat,“ navrhl pan Le Hoang Chau.

Za druhé, pokud nebude zavedeno 2% snížení, měl by být v každé lokalitě pro účely kontroly zaveden minimální ceník. Díky minimálnímu ceníku může vláda určit, kdo deklaruje správnou cenu a kdo platí méně, čímž se eliminuje současné „podezření“. Občané pak mohou tento minimální ceník použít jako základ pro deklarování svých nákupních a prodejních cen a výpočet daní.

„Návrh ministerstva financí má v podstatě správný cíl, a to boj proti daňovým únikům a zajištění transparentnosti trhu. Aby však byl proveditelný a spravedlivý, nejdůležitější je, aby ceny pozemků skutečně odrážely tržní hodnoty, aby byl koeficient K vhodný a aby mechanismus jeho uplatňování byl flexibilní a aby se zabránilo tomu, že se daně stanou zátěží pro legitimní transakce,“ navrhl pan Le Hoang Chau.

Prodejci, kteří utrpí ztráty, budou možná i tak muset platit daně.

Naopak mnoho odborníků tvrdí, že pokud je daňová sazba vyšší než skutečná cena transakce, lidé budou muset i v případě prodeje se ztrátou nebo na bodu zvratu zaplatit velkou částku daně. To se týká zejména těch, kteří potřebují nemovitost prodat naléhavě kvůli finančním potížím, a těch, kteří si nemovitost koupili během cenového boomu, ale prodali ji, když trh „zamrzl“, což je nutí snižovat ztráty. Navíc, pokud každá lokalita uplatňuje jiný koeficient K nebo jej upravuje nepřesně, vzniknou mezi občany a daňovými úřady spory ohledně výše splatné daně, protože některé oblasti budou mít vyšší sazby než jiné.

Zdroj: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm