Začátek oživení čínského trhu s nemovitostmi

Čínské ministerstvo bydlení a výstavby měst a venkova uvedlo, že místní samosprávy by mohly požádat státní podniky o pomoc s odkupem některých neprodaných domů od developerů nemovitostí.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Budovy v Šanghaji, Čína.

Čínská vláda zahájila svůj dosud nejambicióznější plán na záchranu trhu s nemovitostmi.

Na tento vývoj investoři čekali měsíce. Zda však tato opatření budou účinná, zůstává velkým otazníkem.

Ambiciózní plán

Balíček opatření se točí kolem toho, že Čína přijme politiku, která již byla vyzkoušena v jednom velkém městě – vyžaduje, aby místní samosprávy od developerů nemovitostí vykupovaly neprodané domy a přeměňovaly je na dostupné sociální bydlení.

Plán zahrnuje také snížení hypotečních sazeb a požadavků na zálohu a co je důležitější, 300 miliard juanů (41,5 miliardy dolarů) v nízkoúročené hotovosti od centrální banky na financování státních nákupů neprodaných nemovitostí.

„Tvůrci politik si uvědomují naléhavost zabránění rozsáhlé realitní krizi,“ řekl Zhaopeng Xing, hlavní stratég společnosti ANZ Research. „Nový záchranný plán ukazuje odhodlání čínských tvůrců politik situaci zvrátit.“

Přestože je naléhavost vítána, odborníci tvrdí, že současný balíček pomoci může být příliš malý na to, aby byl účinný, a mohl by se potýkat s problémy s financováním.

Podle Goldman Sachs je celková hodnota neprodaných domů, nedokončených projektů a nevyužívané půdy v Číně přibližně 30 bilionů juanů (4,1 bilionu dolarů).

Analytici společnosti Goldman Sachs v nedávné výzkumné zprávě uvedli, že k tomu, aby se nabídka bydlení snížila na úroveň z roku 2018, roku boomu na trhu s nemovitostmi, by ve všech městech bylo zapotřebí více než 7 bilionů juanů (967 miliard dolarů). To je více než 20krát více, než kolik oznámila Čínská lidová banka (PBoC).

Přestože čínská ekonomika na začátku letošního roku rostla rychleji, než se očekávalo, dynamiku růstu brzdí hlavní sektor nemovitostí, který kdysi představoval 30 % ekonomické aktivity.

Omezený rozsah

Navzdory záplavě oznámení z počátku tohoto měsíce zůstává nejasné, jak čínská vláda program nákupu domů zavede a kolik peněz bude na jeho financování potřeba. A co je nejdůležitější, není jasné, kde vezmou peníze na jeho zaplacení místní samosprávy, které se potýkají s finanční tísní.

Nejnovější refinanční program by mohl poskytnout bankovní úvěry v hodnotě 500 miliard juanů (69 miliard dolarů) na podporu nákupu domů v místních podnicích, uvedl Tao Ling, zástupce guvernéra Čínské lidové banky (PBoC).

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Bytový dům v Šanghaji, Čína.

Ale ani toto číslo je daleko od toho, co je potřeba. Někteří analytici odhadují, že k vyčištění čínského inventáře nemovitostí, který zahrnuje miliony prázdných nebo nedokončených domů po celé zemi, by byly zapotřebí stovky miliard dolarů.

Ting Lu, hlavní ekonom pro Čínu ve společnosti Nomura, který označuje čínský sektor nemovitostí za „dilema“, uvedl, že dokončení výstavby domů, které již byly prodány, by vyžadovalo nejméně 3,2 bilionu juanů (442 miliard dolarů). Odhaduje, že v současné době je asi 20 milionů domů, které byly předprodány, ale dosud nebyly postaveny.

Kde jsou peníze?

Emitenti místních vládních dluhopisů (LGFV) jsou však v současné době zatíženi obrovským množstvím „skrytého“ dluhu, který není dovoleno nakupovat, uvedl viceguvernér PBoC Tao Ling. To ponechává místním samosprávám jen málo možností, jak získat hotovost.

Čínské provincie a města nahromadily dluh ve výši přibližně 15 bilionů dolarů, z nichž velká část byla v posledních letech skryta a nahromaděna na pokrytí nákladů na infrastrukturní projekty a výdajů souvisejících s pandemií.

Propad trhu s nemovitostmi zhoršil finanční problémy místních samospráv, jelikož prodej pozemků a domů obvykle tvoří více než 40 procent celkových příjmů. Dluhová krize donutila mnoho čínských měst k výraznému snížení výdajů.

Čínský realitní průmysl začal slábnout v roce 2019 a zhruba před třemi lety se propadl do „černé díry“ poté, co vláda vydala nařízení o zpřísnění úvěrových aktivit developerů nemovitostí.

Snahy o záchranu klíčového sektoru začaly již v roce 2022, kdy hospodářský pokles spustil krizi pro některé developery a vyvolal nespokojenost desítek tisíc kupujících domů, protože projekty se zpožďovaly nebo nedodržovaly termíny. Opatření se však do značné míry ukázala jako neúčinná, což vedlo k poklesu peněžních toků developerů.

Jen začátek

Odborníci tvrdí, že řešení nadměrné nabídky neprodaných domů je pouze prvním krokem k oživení čínského realitního sektoru. Jinými slovy, podle analytiků společnosti Goldman Sachs se Čína musí zabývat třemi klíčovými problémy.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Stavební projekt v Číně.

Druhý a třetí krok zahrnují zvýšení poptávky po bydlení a zmírnění zpomalení výstavby. To vyžaduje podrobnější opatření k posílení důvěry spotřebitelů a zvýšení cen domů.

Za zmínku stojí, že vnější prostředí se stává stále obtížnějším. Americká vláda se rozhodla od 1. srpna zvýšit cla na řadu dováženého zboží z Číny a Evropská unie (EU) by mohla podniknout podobné kroky. Bývalý americký prezident Donald Trump dokonce pohrozil, že v případě svého znovuzvolení uvalí 60% clo na dovoz z Číny.

Analytici odhadují, že navrhovaná cla pana Trumpa by mohla snížit tempo růstu Číny až o 0,9 procentního bodu.

Odborníci tvrdí, že plán by z dlouhodobého hlediska mohl snížit riziko, že se Čína propadne „deflační spirále“ podobně jako Japonsko. Klíčovým ponaučením z Japonska je, že tvůrci politik by se měli vyvarovat příliš pozdních kroků. „Toto by mohl být začátek konce čínské realitní krize,“ dodali.

Podle Vietnamplus

Zdroj