Novela pozemkového zákona: Je konec éry spekulací a hromadění půdy za kompenzaci?

Podle odborníků pomůže novela pozemkového zákona zabránit spekulacím s nákupem levných pozemků v očekávání vysokých kompenzačních cen.

V návrhu zákona, kterým se mění a doplňuje řada článků zákona o půdě, který Ministerstvo zemědělství a životního prostředí právě předložilo vládě, vzbudil pozornost veřejnosti návrh na úpravu práv uživatelů půdy v případě, že úřady ohlásily rekultivaci půdy, ale dosud o ní nerozhodly.

Zpřísnit pozemkové transakce, zatímco se čeká na rekultivaci.

Ve skutečnosti mohou vlastníci půdy i během čekání na získání pozemku převádět, darovat nebo vkládat svá práva k užívání pozemku (certifikát vlastnictví pozemku) jako kapitál. To však může vést k nákupu a prodeji pozemků v očekávání kompenzace s cílem zneužít pojistku k osobnímu prospěchu.

Aby se tento problém vyřešil, ministerstvo navrhuje, aby ti, kteří získají práva k užívání pozemků jako převod, dar nebo kapitálový vklad, měli nárok pouze na odškodnění, podporu a přesídlení odpovídající těm, jejichž pozemky byly dříve vyvlastněny.

Podle ministerstva zemědělství a životního prostředí zpřísnění pozemkových transakcí v období čekání na jejich získání omezí spekulace a zajistí spravedlnost v oblasti odškodňování a politiky vyklízení pozemků.

Existuje situace, kdy mnoho lidí hromadí zemědělskou půdu a čeká na její zahrnutí do územního plánu, aby mohli obdržet kompenzaci. (Ilustrační obrázek)

V poslední době, po vstupu zákona o pozemkech z roku 2024 v platnost, se na trhu objevila situace, kdy mnoho lidí „hromadí pozemky v očekávání kompenzace“, zejména v okolí oblastí plánovaných pro infrastrukturu, průmyslové zóny, dálnice, okruhy, letiště atd. Důvodem je, že nový zákon mění způsob, jakým se ceny pozemků určují tak, aby se přiblížily tržním cenám, a také přidává mnoho předpisů týkajících se podpory přesídlení, kompenzací za majetek a investičních nákladů na pozemky.

Pan Pham Duc Toan – generální ředitel společnosti EZ Property Company – poznamenal, že ještě předtím, než byl v platnost vložen zákon o pozemkech z roku 2024, byl trh s nemovitostmi svědkem toho, jak jednotlivci, skupiny a organizace skupují pozemky v očekávání změn podle nového zákona.

Pan Toan uvedl, že zákon o půdě z roku 2024 zdokonalil mechanismy a zásady pro správu a využívání zemědělské půdy tím, že rozšířil limit pro převod práv k užívání zemědělské půdy na maximálně 15násobek limitu přidělení půdy v dané lokalitě.

A jakmile byla většina překážek odstraněna, začala se opět objevovat poptávka po zemědělské půdě. Pro mnoho podniků se stalo běžnou praxí skupovat tento typ půdy v lokalitách za účelem výstavby farem, high-tech zemědělských modelů nebo průmyslových modelů. Alternativně mnoho investorů skupovalo zemědělskou půdu v ​​očekávání vyklizení a kompenzací za vysoké ceny.

Stejný názor sdílí i pan Nguyen Quang Huy, generální ředitel Fakulty financí a bankovnictví (Univerzita Nguyen Trai), který také zhodnotil, že ve skutečnosti v průběhu let, kdykoli se objeví informace o plánování nebo velkých infrastrukturních projektech, trh často zažívá vlnu krátkodobého hromadění pozemků s cílem profitovat z rozdílů v kompenzacích. To nejenže prudce zvyšuje ceny pozemků oproti jejich skutečné hodnotě, ale také zvyšuje náklady na vyklízení pozemků, což přímo ovlivňuje efektivitu veřejných investic a postup projektů.

Ještě důležitější je, že pokud se dovolí pokračování spekulací založených na plánovacích informacích, trh si postupně vyvine mentalitu „investování založeného na politických očekáváních“ namísto investování založeného na skutečných potřebách využití půdy a skutečné exploatační hodnotě půdy. To je škodlivé pro stabilní rozvoj ekonomiky .

„ Změna pozemkového zákona, včetně úpravy práv uživatelů půdy, pomůže tuto situaci omezit ,“ předpověděl pan Huy.

Kompenzace by měla být vypočítána na základě cen pozemků v době oznámení plánu.

Pokud se dovolí pokračování spekulací založených na plánovacích informacích, trh si postupně vyvine mentalitu „investování založeného na politických očekáváních“ namísto investování založeného na skutečných potřebách využití půdy a její skutečné exploatační hodnotě. To je škodlivé pro stabilní rozvoj ekonomiky.

Pan Nguyen Quang Huy - generální ředitel Fakulty financí a bankovnictví (Univerzita Nguyen Trai)

Odborníci se k navrhovaným změnám zákona o nemovitostech domnívají, že v kontextu vstupu trhu s nemovitostmi do fáze restrukturalizace směrem k větší transparentnosti a udržitelnému rozvoji, plánované změny zákona o nemovitostech, zejména obsah týkající se kontroly pozemkových transakcí v období čekání na jejich získání s cílem omezit „nákup a prodej v očekávání kompenzace“, prokazují chvályhodné úsilí správní agentury o zlepšení institucionálního rámce a snížení narušení trhu.

Podle pana Nguyen Quang Huye by se však přístup, aby se omezily spekulace „očekáváním kompenzací“, měl zaměřit na kontrolu výhod plynoucích z oznámení o akvizici pozemků, spíše než na absolutní zákaz transakcí.

Zaprvé je nutné jasně stanovit „zákonný časový rámec“ od data oficiálního oznámení o nabytí pozemku nebo oznámení plánování. Po uplynutí této doby lze transakce stále provádět, ale právo na obdržení kompenzace, podpory nebo politiky přesídlení by mělo být určeno podle původního uživatele pozemku. Tento přístup zachovává transparentnost trhu a snižuje krátkodobé spekulativní pobídky.

Dále je zásadní transparentnost informací. Pokud nejsou informace o plánování veřejně a konzistentně dostupné, často vznikají rozdíly v přístupu k informacím, což dává určité skupině spekulantů výhodu oproti trhu. Proto je nutné podporovat digitalizaci pozemkových dat, zveřejňovat informace o plánování v reálném čase a zajistit, aby občané měli rovný přístup k informacím.

Kromě administrativních nástrojů by měl být proveden další výzkum finančních nástrojů, jako je uvalení vysokých daní na krátkodobé transakce nebo přidaná hodnota plynoucí ze změn v plánování. Jedná se o měkké řešení, které má však dlouhodobou účinnost a je také v souladu s moderními trendy správy a řízení mnoha zemí.

Podle pana Huye je však nutné, aby kontrolní opatření byla navržena harmonicky, protože právo na převod půdy zůstává legitimním majetkovým právem lidí. Cílem by mělo být omezit zneužívání politik k osobnímu prospěchu, nikoli narušovat legitimní občanské transakce.

Dále návrh, aby ti, kteří získají práva k užívání pozemků jako převod, dar nebo kapitálový vklad, měli nárok pouze na kompenzaci, podporu a přesídlení odpovídající těm, jejichž pozemky byly dříve vyvlastněny, je poměrně rozumným a proveditelným přístupem.

Odborníci předpovídají, že novela pozemkového zákona omezí spekulace s pozemky a jejich hromadění v očekávání kompenzací.

Pozitivní aspekt spočívá v tom, že tento návrh přímo ovlivňuje spekulativní pobídky. Pokud se kompenzační dávky s dalším prodejem pozemků v období před rekultivací nebudou zvyšovat, atraktivita „nákupu v očekávání kompenzace“ se výrazně sníží.

Aby však byla tato politika plně účinná, vyžaduje propojený systém pozemkových dat, jasné předpisy týkající se lhůt pro „finalizaci práv“ a zvýšenou transparentnost a monitorování neobvyklých transakcí v oblastech, kde se pozemky připravují k akvizici.

„ Pokud bude implementováno komplexně, bude to nejen řešení krátkodobého tržního jevu, ale také přispěje k budování transparentnějšího prostředí na trhu s nemovitostmi, omezení spekulací a nasměrování pozemkových zdrojů k podstatnějšímu a udržitelnějšímu hospodářskému rozvoji v dlouhodobém horizontu ,“ zdůraznil pan Huy.

Vedoucí představitel realitní společnosti v Hanoji rovněž navrhl, aby zákon o pozemkech stanovil kompenzaci pouze na základě současného využití půdy v době oznámení plánu a nezahrnoval abnormální zvýšení cen po zveřejnění informací o projektu, a to s cílem omezit spekulace s pozemky v očekávání kompenzace. Zároveň by měla být omezena i práva na kompenzaci pro ty, kteří si pozemek koupí po oznámení plánu.

Chau Anh

Zdroj: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html