„Novela vlastnických předpisů s cílem omezit spory v bytových domech“

Předseda Vietnamské advokátní komory Do Ngoc Thinh navrhl změnu předpisů o společném a odděleném vlastnictví v zákoně o bydlení s cílem omezit spory.

Spory v bytových domech jsou v poslední době běžné ohledně pozemku, inženýrských sítí, infrastruktury vlastněné společnými i soukromými vlastníky a obyvateli. Nejintenzivnějším z nich je rozdělení vlastnictví a parkovací plocha pro motocykly a auta v suterénu. Dr. Do Ngoc Thinh, předseda Vietnamské advokátní komory a člen soudního výboru Národního shromáždění , odpověděl serveru VnExpress na tuto otázku u příležitosti předložení návrhu novely zákona o bydlení na 5. zasedání 15. Národního shromáždění.

- Spory mezi investory a obyvateli ohledně vlastnictví bytů trvají již řadu let, ale proč zákon o bydlení a další právní předpisy, prostřednictvím novel a doplňků, nedokázaly tuto situaci zcela vyřešit?

- Systém právních dokumentů, i přes mnohočetné změny a doplňování, stále nesplňuje praktické požadavky kvůli stále složitějším sporům. Existují případy, které vznikly již před vydáním právních předpisů, trvají dodnes a nebyly zcela vyřešeny. Kontrola a řešení porušení v této oblasti nejsou důkladné a včasné. Mnoho míst má laxní správu, mnoho investorů pomalu platí dluhy z fondu údržby a existují náznaky porušování trestního práva, které příslušné orgány neřeší.

Správní rada volená obyvateli prostřednictvím konference bytových jednotek mezitím dosud plně neprosadila svou zastupitelskou roli kvůli nedostatku konkrétních pokynů k fungování a zákonnosti této organizace. Většina současných správních rad bytových jednotek postrádá odborné znalosti v oblasti správy a provozu bytových jednotek a neprošla odborným školením, takže je obtížné zastupovat a chránit zákonná práva obyvatel, když vzniknou spory s investory.

Právník Do Ngoc Thinh hovoří v Národním shromáždění. Foto: Pham Thinh — Právník Do Ngoc Thinh hovoří v Národním shromáždění. *Foto: Pham Thinh*

- Proč podle Vašeho názoru nejsou v praxi proveditelné právní předpisy o rozdělení inženýrských sítí a společných a soukromých prostor v bytových domech?

- Práva společného a soukromého vlastnictví jsou stanovena v zákoně o bydlení z roku 2014, občanském zákoníku z roku 2015 a v předpisech o správě a užívání bytových domů (vydaných oběžníkem Ministerstva výstavby č. 02/2016) a v řadě dalších relevantních směrnic. V praxi však stále existuje mnoho nedostatků, obvykle se jedná o spory o parkovací místa.

Podle oběžníku č. 02 musí být v kupní a nájemní smlouvě bytu jasně uvedeny prostory a zařízení vlastněné vlastníkem a zároveň ve společném vlastnictví vlastníka. Spolu se smlouvou musí investor kupujícímu poskytnout výkresy a seznam částí ve společném vlastnictví, jak je předepsáno v zákoně o bydlení.

Spory vznikající mezi zákazníky a investory nerozlišují mezi společným a soukromým vlastnictvím, od okamžiku podpisu smlouvy není jasné, zda se prodávají či neprodávají parkovací místa, kolik parkovacích míst je v budově, zásady evidence parkovacích míst... Proto si myslím, že existují právní předpisy, ale ve skutečnosti, když strany podepíší smlouvu bez jasného rozlišení, stále existuje potenciální riziko sporu.

Před nabytím účinnosti oběžníku 02 dne 15. února 2016 mělo mnoho bytových domů kupní a nájemní smlouvy na byty, které toto jasně nestanovovaly, což způsobovalo mnoho konfliktů a sporů o vlastnictví sklepů.

- Co si myslíte, když právník říká, že hlavní příčinou vypuknutí sporů je současná úprava, podle které parkovací plocha v bytových domech patří do správy nebo vlastnictví investora, ačkoli se má jednat o společný majetek?

- Jedním z hlavních bodů oběžníku č. 02/2016 je regulace vlastnictví a správy parkovacích míst v bytových domech. Koupě a prodej, pronájem parkovacích míst se zaznamenávají do kupní smlouvy bytu nebo do samostatné smlouvy.

Parkování pro motocykly, tříkolky a vozidla pro osoby se zdravotním postižením je ve společném vlastnictví vlastníků bytů. Pokud jde o parkování pro automobily, kupující nebo nájemci bytů či jiných prostor v bytovém domě se mohou rozhodnout, zda si parkovací místo koupí nebo pronajmou; pokud si ho nekoupí ani nepronajmou, bude parkovací místo ve správě investora. Investor nesmí zahrnout náklady na investici do vybudování tohoto parkovacího místa do prodejní ceny ani do ceny pronájmu.

Majitelé bytů se tedy kromě rozhodnutí o koupi nebo pronájmu parkovacího místa v bytovém domě, kde bydlí, mohou své parkovací místo také dále prodat nebo pronajmout. Poptávka po parkovacích místech v bytech však v poslední době vzrostla a koupě a prodej parkovacích míst je převážně dohodou mezi dvěma stranami, což může vést k monopolu investora a tím k nárůstu prodejní ceny.

Myslím si, že pokud stát uzná, že parkovací místa patří investorovi, měl by být stanoven cenový strop a investoři nebudou požadovat příliš vysoké ceny za nákup ani pronájem parkovacích míst. Vzhledem k současné velké poptávce po parkovacích místech však mohou předpisy umožňující nákup a další prodej parkovacích míst a převod společných a soukromých prostor investorů souvisejících s parkovacími místy snadno vést k občanskoprávním sporům. Tato otázka se sice velmi úzce vztahuje k veřejnému zájmu.

Je také nutné pečlivě prostudovat otázku převodu vlastnictví suterénního parkovacího stání do společného vlastnictví vlastníků bytů. Pokud je totiž plocha pro parkování zahrnuta do společného vlastnictví, náklady na vybudování parkovacího místa budou zahrnuty do nákladů na prodej domu nebo bytu a existují domácnosti, které auto nepoužívaly nebo ho nepotřebují používat, ale přesto musí tyto náklady při koupi domu nést.

- Zákon stanoví, že investoři nesmí zahrnout náklady na vybudování parkovacích míst do prodejní ceny bytu, ale jak poznáme, zda je do prodejní ceny zahrnou, či nikoli? Ve skutečnosti existuje mnoho bytových domů, u kterých se o tuto otázku vedou spory?

- Neviděl jsem žádné aktuální předpisy, které by tento obsah objasňovaly. To je skutečně mezera v zákoně, lidé nemohou kontrolovat, zda jsou investiční náklady na vybudování parkovacího místa zahrnuty do nákladů na prodej bytu, či nikoli. Nemožnost určit, která část parkovacího místa patří, je příčinou semen sporů mezi investory a obyvateli.

Podle mého názoru je charakter parkovacího místa v bytovém domě součástí společného vlastnictví. Ve skutečnosti všechny společné prostory v bytovém domě, včetně parkovacího místa, byly zahrnuty do prodejní ceny bytového domu a od okamžiku předání investor ukončí své vlastnictví.

- Proč si myslíte, že se tak málo sporů dostává k soudu, a to prostřednictvím monitorování nebo přímého poskytování stanovisek a řešení stížností týkajících se vlastnických sporů v bytových domech?

- Proces řešení případů ukazuje, že se jedná o dlouhodobé a naléhavé spory v komunitě. Velký počet obyvatel je někdy v nevýhodě, protože je obtížné najít společný hlas. Schválení řešení sporů je také obtížné, protože nikdo není ochoten se postavit k zahájení soudního sporu. Na druhou stranu, s velkým počtem lidí je obtížné dohodnout se na nákladech na podání žaloby, takže se případ postupně protahuje a zůstává otevřený.

Při podání žaloby k soudu musí obyvatelé nebo správa bytového domu nejprve zaplatit zálohu na soudní poplatek vypočítanou z hodnoty nemovitosti. To vede mnoho lidí k tomu, že od podání žaloby upustí a udělají kompromis s investorem.

Kupní smlouva podepsaná oběma stranami je navíc často sepsána investorem a jasně nezaznamenává práva obyvatel ohledně společných prostor (sklep, schodiště, terasa...), takže obyvatelé mají v případě sporu jen malý důvod k podání žaloby k soudu, aby se domáhali svých práv.

Podle mého názoru by spory týkající se bytových domů měly být řešeny stranami na základě jednání a smírčího řízení v souladu s příslušnými právními předpisy. Pokud nelze dosáhnout jednání a smírčího řízení, měl by být požádán o řešení lidový soud. Státní orgány a místní úřady musí provádět kontrolu, monitorování a přísně řešit porušování ze strany stran.

- Návrh novelizovaného zákona o bydlení je předkládán na 5. zasedání 15. Národního shromáždění. Jak se jako delegát Národního shromáždění budete vyjadřovat k řešení vlastnických sporů v bytových domech?

- Návrh je stále v konzultacích a konkrétně upravuje mnoho aspektů týkajících se společného a soukromého vlastnictví bytových domů s cílem omezit stávající spory a zvýšit bezpečnost bytových domů při užívání.

Zaznamenal(a) jsem názory právníků Vietnamské advokátní komory, abych přispěl(a) k pozměňovacím návrhům 5. návrhu zákona o bydlení. Navrhli jsme 4 skupiny otázek týkajících se vlastnictví, rozvojové politiky, bytových transakcí a správy, abychom minimalizovali spory týkající se bydlení, maximálně chránili práva a oprávněné zájmy zúčastněných stran a podpořili dokončení právního systému v oblasti bydlení ve Vietnamu.

Navrhuji v návrhu novelizovaného zákona o bydlení upravit předpisy o společném vlastnictví a soukromém vlastnictví bytových domů. Parkovací místa v bytových domech jsou proto klasifikována jako společné vlastnictví a otázka koupě a prodeje těchto míst se neřeší. Tím se minimalizují související spory.

Doan Loan

Zdrojový odkaz