Financování pozemků je úzce spjato s „chlebem a máslem“ pro lidi a podniky.

Ceny pozemků by měly být uplatňovány blízké tržním cenám.

Na workshopu o poskytování připomínek k návrhu zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů), který uspořádala VCCI 8. března dopoledne, Dr. Can Van Luc - hlavní ekonom BIDV a člen Národní poradní rady pro finanční a měnovou politiku, zdůraznil, že ceny pozemků a otázky financování pozemků v návrhu zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů) jsou nejsložitějšími a nejobtížnějšími otázkami.

Řekl, že existuje mnoho různých názorů na určování cen pozemků blízkých tržním cenám. Zejména pochopení toho, co je tržní cena pozemků, není jednoduchá záležitost, stejně jako mnoho dalších témat týkajících se pozemkového financování.

„Financování pozemků je otázkou úzce související s živobytím lidí a podniků. Proto je třeba ji řešit komplexněji, zásadněji, důkladněji a důsledněji, v souladu s pravidly a principy trhu, s ohledem na vědeckost a realitu, s ohledem na legitimní práva a zájmy státu, organizací, podniků a lidí,“ uvedl svůj názor pan Luc.

Nemovitosti – Financování pozemků je úzce spjato s „chlebem a máslem“ pro lidi a podniky. — Pan Can Van Luc navrhl 10 „horkých míst“ v zákoně o půdě (ve znění pozdějších předpisů).

V souladu s tím pan Can Van Luc navrhl v návrhu zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů) 10 otázek, které je třeba podrobněji prozkoumat, pokud jde o financování pozemků.

Zaprvé, pokud jde o ceny pozemků, pan Luc uvedl, že je nutné doplnit pojmy týkající se cen pozemků, které mohou v praxi vzniknout, a standardizovat pojmy jako běžné ceny pozemků na trhu/standardní ceny pozemků, ceníky pozemků, standardní pozemkové parcely, specifické ceny pozemků, aby se zajistilo konzistentní chápání a aplikace v budoucnu.

Za druhé, pokud jde o regulaci pozemkových příjmů, měl by být přidán účel regulace pozemkových příjmů a vybrané peníze by mohly být použity na pozdější práci na obnově půdy a znovuosídlení.

Za třetí, pokud jde o metody oceňování pozemků, procesy oceňování pozemků a zveřejňování ceníků pozemků, podle pana Luca by měly existovat předpisy pouze o výběru a omezení přibližně 3 metod oceňování pozemků.

Zároveň je nutné zvážit plán pro uplatňování cen pozemků blízkých tržním cenám pilotním ověřením v některých velkých lokalitách s následným rozšířením a oficiálním uplatněním od roku 2026. Kromě toho je pro vytvoření standardních cen pozemků blízkých tržním nezbytné standardizovat proces oceňování pozemků.

Za čtvrté, aby byla zajištěna nezávislost, objektivita a aby ceny pozemků byly blízké tržním cenám a nebyly pod tlakem ani vlivem ze strany místních správcovských agentur a zájmových skupin, expert doporučuje, aby poradenská organizace pro oceňování pozemků byla nezávislou, objektivní a profesionální agenturou s certifikací pro praxi.

Za páté, pokud jde o poplatky za užívání pozemků a pozemkový nájem, návrh zákona stanovil dodatečný pozemkový nájem pro některé typy projektů/typy pozemků, jako jsou pozemky pro podzemní stavby a pozemky pro letecké stavby.

Aby se však zajistila větší úplnost, zabránilo se ztrátám a zajistil se soulad s realitou a vývojovými trendy nových typů půdy, expert uvedl, že by se u malých, úzkých a rozptýlených pozemků, tedy pozemků vzniklých po zásahu moře, mělo připočítat roční pozemkové nájemné.

Kromě toho jsou stanoveny podrobnější předpisy pro výběr pozemků pro podzemní stavby a nadzemní stavby pro podnikatelské účely.

Nemovitosti – Financování pozemků je úzce spjato s „chlebem a máslem“ lidí a podniků (obrázek 2). — Revidovaný pozemkový zákon stále obsahuje mnoho výhrad ohledně oceňování pozemků (Foto: Pham Tung).

Za šesté, pokud jde o placení poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného při změně účelu/rozšíření užívání pozemků, musí návrh zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů) jasně stanovit, která cena se nejblíže tržní ceně.

Za sedmé, pokud jde o osvobození od poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného, pan Luc uvedl, že by měly být stanoveny další subjekty osvobozené od poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného. Zároveň by mělo být jasné oddělení dvou případů: osvobození a snížení poplatků za užívání pozemků. Pokud existuje osvobození, může být na celou dobu nájmu. Pokud dochází ke snížení pozemkového nájemného, mělo by být jasné oddělení tří případů na celou dobu nájmu a v rámci určitého období.

Za osmé, o hospodaření s finančními příjmy z pozemků. Návrh zákona o pozemkech (ve znění pozdějších předpisů) stanoví, že „příjmy z pozemků jsou zdrojem příjmů ústředního a místních rozpočtů podle ustanovení zákona o státním rozpočtu“.

Pan Luc navrhl doplnit obsah: „Ministerstvo financí a obce jsou zodpovědné za správu a efektivní využívání tohoto zdroje příjmů a přispívají k zajištění vyrovnanosti centrálního rozpočtu a místních rozpočtů“, protože příjmy z pozemků významně přispívají k rozpočtovým příjmům mnoha obcí.

Za deváté, k otázce zvýšených/progresivních daní pro osoby s velkými pozemky, mnoha domy, opuštěnou půdou a pomalým využíváním. Je nutné brzy prozkoumat proveditelná a vhodná řešení, jak omezit růst cen nemovitostí, zvýšit možnost nákupu domů pro osoby s nízkými/středními příjmy a omezit spekulace.

Výzkum uplatňování daní a poplatků, jako jsou progresivní daně pro kupující druhých a více domů a progresivní daně založené na době prodeje nemovitosti, dodatečné poplatky (čím centrálnější oblast nebo město, tím vyšší dodatečné poplatky) s cílem omezit spekulace s pozemky, zadržování pozemků a omezit situaci nevyužívaných domů/pozemků.

Za desáté, pokud jde o aplikaci technologií a digitalizace v oblasti správy cen pozemků a pozemkového financování, je nezbytné mít standardní a přehledné informace a velká data o pozemcích a jejich cenách. Proto je nutné doplnit předpisy, které objasní odpovědnost místních samospráv na všech úrovních a souvisejících zprostředkovatelů pozemkových transakcí při poskytování, aktualizaci, vyhledávání a využívání informací a dat o pozemcích.

Zajistit, aby lidé, jejichž pozemky jsou rehabilitovány, měli bydlení a sociální zabezpečení.

S odkazem na předpisy týkající se politiky navracení půdy, kompenzací a podpory přesídlení pan Nguyen Hong Dai - zástupce společnosti VSIP Hai Phong Company Limited - poznamenal, že předpisy v návrhu se postupně vylepšují směrem k vytváření stále lepších podmínek pro lidi, jejichž půda je navracena, a ke stabilizaci jejich života a produkce.

Nemovitosti – Financování pozemků je úzce spjato s „chlebem a máslem“ pro lidi a podniky (obrázek 3). — Workshop o připomínkování návrhu zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů), který uspořádala VCCI dopoledne 8. března.

Podle pana Daie je však koncept „stejného nebo lepšího“ obecný, emocionální koncept, bez konkrétního měření nebo kritérií pro určení a přesvědčení lidí, jejichž pozemky jsou rekultivovány, což může při aplikaci snadno způsobit frustraci a nedorozumění. To vede ke zpoždění v postupu vyklízení lokality, zvýšeným nákladům na kompenzace a pomalému postupu projektu.

Předseda proto navrhl pozměňovací návrhy směřující k tomu, aby kompenzace zajistila, že osoba, jejíž pozemek je navrácen, má místo k bydlení a sociální zabezpečení. Předpisy o dohodách o právech k užívání pozemků v podstatě přebírají ustanovení pozemkového zákona z roku 2013, přičemž rozšiřují oblast působnosti a podrobněji stanoví podmínky, postupy a pobídkové politiky státu pro tuto formu .

Zdroj