Návrh na „zpřísnění“ úvěrů na nemovitosti: Tok kapitálu je blokován, trh je „zmrazen“

TPO - Odborníci tvrdí, že politika ozdravování trhu a stabilizace cen nemovitostí je správná, ale pokud dojde k „zpřísnění“ úvěrů, jak navrhuje ministerstvo stavebnictví, je třeba to pečlivě zvážit, protože svévolné návrhy pro trh s nemovitostmi a trhané hospodaření způsobí na trhu chaos a paniku s obrovskými důsledky. Správným řešením mezitím musí být zvýšení nabídky a snížení vstupních nákladů.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

Opatrné „zpřísňování“ úvěrů

Návrh usnesení vlády o regulaci a omezování cen nemovitostí právě zaslalo Ministerstvo výstavby k připomínkování 5 ministerstvům a resortům, než jej předloží vládě k vyhlášení.

Kupující druhého domu si tedy může půjčit pouze do výše 50 % hodnoty kupní smlouvy. V případě koupě třetího nebo více domů nebude limit úvěru vyšší než 30 % hodnoty kupní smlouvy, a to od data účinnosti usnesení do 1. března 2027.

Odborníci tvrdí, že politika boje proti spekulacím a stabilizace cen bydlení s cílem ozdravit trh s nemovitostmi je správná. Opatření na zpřísnění úvěrové politiky navržené ministerstvem stavebnictví je však netržním přístupem, který je v rozporu s moderními ekonomickými principy.

Dr. Truong Van Phuoc – bývalý úřadující předseda Národního výboru pro finanční dohled a bývalý stálý člen Ekonomické poradní skupiny premiéra – řekl: „Politika je správná, ale řešení není rozumné. Zákaz nebo omezení úvěrových práv bank je administrativní přístup, který je v rozporu s principy tržní ekonomiky – což je něco, o co se Vietnam po mnoho let snaží získat mezinárodní uznání.“

Netržní intervence budou mít vážné důsledky.

Stejný názor sdílí i Dr. Dinh The Hien, ředitel Institutu informatiky a aplikované ekonomie, který otevřeně poukázal na to, že žádná země na světě nezasahovala tak brutálně do fungování komerčních bank a sektoru nemovitostí. Podle pana Hiena je poskytování úvěrů občanskoprávním vztahem mezi bankami, investory a zákazníky; tato transakce je regulována zákonem o úvěrových institucích. Používání administrativních příkazů k intervencím je nejen nezákonné, ale také narušuje kapitálový trh.

„Komerční banky musí mít možnost volně posuzovat rizika a rozhodovat o poskytování úvěrů, místo aby byly nuceny omezovat poskytování úvěrů administrativními nařízeními. Pokud budou úvěry na nemovitosti zakázány, lidé si budou moci stále půjčovat na spotřebu k nákupu domů, což je obtížné kontrolovat, zvyšuje sociální náklady a může snadno vést k narušení ekonomiky,“ řekl pan Hien.

Pan Hien uvedl, že rodina si může pro své děti koupit mnoho domů, což nelze ztotožnit se spekulací. Podobně i koupě domů k pronájmu, koupě obchodních domů nebo prosté hromadění majetku... jsou legitimní potřeby lidí. Omezení výše úvěru na pouhých 30–50 % je příliš nízké a postrádá ekonomický základ.

Pečlivě zvažte návrh vzhledem k současné situaci na trhu.

Podle odborníků musí ministerstvo stavebnictví pečlivě zvážit, aby se vyhnulo svévolným návrhům, jako je ten současný. Nesprávné řízení způsobí narušení trhu a paniku, naruší důvěru a poškodí investiční prostředí.

„Dnes je tu tato politika, zítra jiná, jaké bude investiční prostředí?“ zeptal se expert Dinh The Hien a vyjádřil obavy, že pokud bude politika zpřísňování úvěrů schválena, zhorší situaci s nedostatkem nabídky. Nejistota této politiky může vést k tomu, že podniky ztratí důvěru, dočasně zastaví investování nebo dokonce opustí trh. V důsledku toho se nabídka dále zúží. Podniky navíc mohou s uvedením produktů na trh počkat až do vypršení platnosti nařízení o zpřísňování úvěrů (1. března 2027), aby se „vyhnuly bouři“. Dva roky čekání znamenají zvýšení kapitálových nákladů, které se nakonec stejně promítnou do prodejní ceny, což způsobí další růst cen domů.

Z politického hlediska se Dr. Truong Van Phuoc domnívá, že stát může a měl by zasáhnout, ale musí být na správném místě a ve správné roli. Konkrétně musí stát odstranit právní překážky, aby podniky mohly realizovat projekty rychleji a rozšířit tak nabídku na trh.

Stát může zejména přijmout specifická opatření ke snížení vstupních nákladů pro podniky, namísto zpřísňování kapitálové produkce. Jedním z rozhodujících faktorů jsou poplatky za užívání pozemků, které v současnosti tvoří velmi velkou část cen bydlení.

„Půda je ve vlastnictví všech lidí, přičemž stát zastupuje vlastníka a jednotně ji spravuje. Stát může absolutně regulovat nižší poplatky za užívání pozemků, aby snížil náklady pro podniky. Když se sníží vstupní náklady, automaticky se sníží i ceny bydlení. To je jediný rozumný způsob, jak zasahovat do trhu,“ zdůraznil pan Phuoc.

Z makroekonomického hlediska se Dr. Le Xuan Nghia – člen Národní poradní rady pro finanční a měnovou politiku – obává, že zpřísnění úvěrů na nemovitosti se neliší od „vytažení dýchací trubice“ z jednoho z hlavních motorů růstu ekonomiky. Nemovitosti v současnosti přispívají přibližně 10 % HDP a táhnou s sebou více než 40 dalších odvětví, od stavebních materiálů, interiérového designu až po bankovnictví... Poučení z roku 2022 zůstává stejné: Pokud budou kapitálové toky zablokovány, trh „zamrzne“, podniky budou mít potíže, řada dalších odvětví se zhroutí, miliony lidí přijdou o práci, což ohrožuje růst.

Pan Nghia uvedl, že globální kapitalizace trhu s nemovitostmi dosahuje až 360 000 miliard USD, což je trojnásobek světového HDP – přibližně 120 000 USD, což ukazuje na důležitost tohoto sektoru pro každou ekonomiku. Ve Vietnamu dosahuje kapitalizace trhu s nemovitostmi přibližně 1 500 miliard USD, což je trojnásobek HDP.

„Neexistuje žádný tak velký a dalekosáhlý sektor jako nemovitosti. Pokud jej nyní zpřísníme administrativními nařízeními, nejenže to nesníží ceny bydlení, ale také to způsobí ekonomickou stagnaci. Čína se svou politikou tří červených linií to dokázala,“ varoval pan Nghia.

Podle experta není hlavním viníkem rostoucích cen bydlení spekulace, ale omezená nabídka pramenící z právní patové situace v posledních letech. V současné době jsou postupy schvalování projektů příliš těžkopádné a jejich zavedení trvá 5–7 let, dokonce i deset let. Poptávka po bydlení přitom neustále roste.

„Tisíce projektů jsou odloženy, což způsobuje nárůst finančních nákladů a nutí podniky prodávat za vysoké ceny, aby to kompenzovaly. Pokud se odstraní právní překážky a nabídka bude dostatečná, trh se bude samoregulovat podle zákona nabídky a poptávky. Naopak, použití nesprávného léku k léčbě nemoci ji zhorší,“ analyzoval pan Nghia.