Jaký dopad má růst úrokových sazeb u hypoték na trh s nemovitostmi?

Kupující „absorbují“ pohyblivé úrokové sazby

Paní Dang Thanh Mai - klientka V. Bank - uvedla, že od začátku měsíce je pohyblivá úroková sazba, kterou banka uplatňuje na její hypotéku, 14,4 % ročně, což představuje nárůst o 2 % ve srovnání s úrokovou sazbou uplatňovanou minulý měsíc.

Mezitím se preferenční úroková sazba u hypoték na první rok zvýšila o 1–2 %/rok ve srovnání s předchozím měsícem. KonkrétněACB 8 %/rok; ABBank 9,65 %/rok; Sacombank 7,49 %/rok; VIB od 7,8 %/rok; BVBank 8,49 %/rok…

Úrokové sazby hypoték se zvýšily v souvislosti s nedávným neustálým zvyšováním úrokových sazeb z vkladů. S výjimkou skupiny bank se státním kapitálem skupina soukromých bank průběžně upravovala úrokové sazby z vkladů. V souladu s tím šestiměsíční úrokové sazby z vkladů většiny soukromých bank překročily 6 % ročně. U velkých vkladů je šestiměsíční úroková sazba z vkladů nabízena až do výše 7,1 % ročně.

Rostoucí úrokové sazby z úvěrů omezí spekulativní investice do nemovitostí (foto: Nhu Y).

Státní banka uvedla, že k 30. září činila průměrná úroková sazba z nových transakcí komerčních bank 6,54 % ročně, což je o 0,4 % ročně méně než na konci roku 2024.

Podle kupujících domů se však úroková sazba 6–7 % ročně uplatňuje pouze během počátečního zvýhodněného období, a to především proto, aby banka „přilákala zákazníky“, nebo aby investor úrokovou sazbu podpořil. Po uplynutí zvýhodněného období je pohyblivá úroková sazba obvykle na 12–14 % ročně, což vytváří velký tlak na dlužníky.

Utlumí se spekulace s nemovitostmi?

V rozhovoru s reportérem Tien Phongu pan Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace, uvedl, že rok 2025 je považován za klíčový, otevírá cestu k oživení po krizi, ačkoli stále existuje mnoho rizik, která je třeba identifikovat a kontrolovat.

Pan Dinh uvedl, že v posledních třech letech byl trh s nemovitostmi silně ovlivněn obecnými problémy světové ekonomiky i vnitřními výkyvy vietnamské ekonomiky. Likvidita se snížila, zdroje kapitálu byly omezeny, mnoho projektů se zastavilo, podniky čelily platebnímu tlaku atd., což vedlo k dlouhodobé „přetížení“.

Nicméně od konce roku 2024 a zřetelněji v prvním čtvrtletí letošního roku trh vykazuje jasné známky oživení. „Potvrzujeme, že trh překonal nejobtížnější oblast a roste,“ zdůraznil pan Dinh.

Toto oživení však není zcela zdravé. Podle pana Dinha pramení část nadšení ze spekulativních faktorů, kdy investiční poptávka roste silněji než poptávka po bydlení. Důležitým důvodem je politika uvolňování úvěrů, která byla udržována po celý rok 2024 a pokračovala i v prvních měsících letošního roku. Levné a snadno dostupné peníze stimulovaly krátkodobé investiční aktivity, což způsobilo, že v některých oblastech došlo k „horkým“ transakcím, přestože skutečná poptávka ještě neodpovídala.

Pan Dinh citoval data, která ukazují, že do loňského září bankovní systém vložil do ekonomiky téměř 18 milionů miliard VND, z čehož 4 miliony miliard VND putovaly do nemovitostí, což odpovídá přibližně 25 % celkových úvěrů. Tento podíl odráží velké úsilí bankovního sektoru o podporu hospodářského oživení a odstraňování problémů na trhu s nemovitostmi. Zároveň to však vytváří tlak, když část tohoto kapitálu nejde na reálnou poptávku, ale dostává se do krátkodobých investičních kanálů, což představuje riziko pro udržitelný rozvoj.

Vláda požádala ministerstva a sektory, aby prozkoumaly využití mnoha nástrojů regulace trhu, jako jsou daňová a úvěrová politika, spolu s mnoha vhodnými řídicími opatřeními k omezení spekulací a kontrole toků kapitálu do „horkého“ segmentu. Vietnamská realitní asociace také doporučila potřebu těchto nástrojů. Zdůraznil však, že aplikace musí být navržena s plánem, jasně klasifikujícím cílové skupiny, aby se zabránilo záměně mezi skutečnými kupci domů a spekulanty. „Jsme proti spekulacím, ale nemůžeme je ztěžovat legitimním potřebám bydlení,“ řekl.

Jedním z nedávných pozoruhodných kroků je úprava úrokových sazeb některých bank směrem nahoru. Podle pana Dinha je to součást přirozeného cyklu bankovních aktivit, kdy úvěrové instituce musí po dlouhém období upřednostňování ekonomické podpory znovu vyvážit své zájmy. Zvýšení úrokových sazeb je navíc také signálem, že trh začíná vykazovat známky přehřívání, což nutí finanční systém „jemně brzdit“, aby si udržel stabilitu.

„Zvýšení úrokových sazeb jistě omezí krátkodobé investiční aktivity, zejména spekulativní transakce. Z dlouhodobého hlediska je však tato úprava pro trh prospěšná, protože pomáhá filtrovat investory se slabou finanční kapacitou a vytváří tak příležitosti pro tok kapitálu do segmentů se skutečnou poptávkou a realizovatelnými projekty. Snížení spekulací není špatným znamením. Naopak, je to nezbytný krok pro udržitelný rozvoj trhu,“ analyzoval pan Dinh.

Podle pana Dinha si vláda stále zachovává svůj manažerský postoj. flexibilní, pečlivě sledující vývoj trhu, aby mohl provádět vhodné úpravy. Tato flexibilita je důležitým faktorem, který pomohl trhu s nemovitostmi udržet si v posledních letech stabilní tempo, a bude účinná i v období 2025–2026. „Když se objeví známky nepříznivých podmínek, budou politiky upraveny pozitivnějším směrem. To vytváří velkou důvěru na trhu,“ potvrdil.

Věří, že od konce letošního roku a do roku 2026, kdy vstoupí v platnost regulační opatření a spekulativní aktivity se postupně sníží, se trh bude formovat kvalitnějším, stabilnějším a udržitelnějším směrem.

Zdroj: https://tienphong.vn/tang-lai-suat-cho-vay-mua-nha-tac-dong-gi-toi-thi-truong-bat-dong-san-post1798288.tpo