Vytvořte transparentnost a zajistěte přístup k půdě

Zdaňovací metody mají stále mnoho nedostatků.

Podle Ministerstva financí musí být pro správné zohlednění zdanitelného příjmu z převodu nemovitostí v daňové politice z hlediska povahy ekonomických transakcí stanovení zdanitelného příjmu na základě vzorce: sazba daně vynásobená zdanitelným příjmem, kde se zdanitelný příjem vypočítá z prodejní ceny mínus celkové související náklady.

Ministerstvo financí se domnívá, že je nutné prozkoumat možnost regulace daně z příjmu fyzických osob z převodu nemovitostí a převodu práv k užívání pozemků sazbou daně ve výši 20 %, aby se vytvořila podobnost se sazbou daně z příjmu právnických osob z převodu nemovitostí. Pro uplatnění této metody jsou však zapotřebí dvě důležité podmínky: databáze historie pozemkových transakcí, která odráží skutečnou hodnotu, a jasné předpisy o uznatelných nákladech a podmínkách prokázání, jakož i o pořizovací ceně převáděné nemovitosti.

Problém je v tom, že ačkoli má daňový úřad k dispozici historická data o transakcích od roku 2018, převodní cena uvedená ve smlouvě stále neodráží skutečnou hodnotu. Kontrola, zda kupující a prodávající uvádějí pravdivé deklarace, je stále obtížná. Současně není jednoduché shromažďovat dokumenty prokazující náklady na převod a kapitálové náklady.

Snadno identifikovatelné náklady, jako jsou náklady na pořízení, výstavbu a opravy, lze zaznamenat, ale výdaje, jako jsou poplatky za zprostředkování, úroky a náklady na kompenzace, je obtížné prokázat. To vytváří velkou překážku při výpočtu skutečného zisku z transakcí s nemovitostmi. Zejména v případech, kdy byly nemovitosti zakoupeny dávno, zděděny nebo darovány, je počáteční cenu téměř nemožné určit.

Ekonomický expert Nguyen Tri Hieu se k této problematice vyjádřil jako jeden z důvodů deformace vietnamského trhu s nemovitostmi, který je neefektivní. V současné době daně související s nemovitostmi zahrnují zejména daň z nezemědělského užívání půdy, daň z příjmu fyzických osob z převodů a registrační poplatky. Mnoho rozvinutých zemí, jako jsou USA, Japonsko nebo Jižní Korea, mezitím uplatňuje roční daň z nemovitosti z hodnoty nemovitostí, což pomáhá regulovat trh a vytvářet udržitelný zdroj příjmů pro státní rozpočet.

Absence rozumného systému daně z nemovitostí vedla ke spekulacím a hromadění, což způsobilo, že ceny nemovitostí rostou nad rámec možností těch, kteří je skutečně potřebují. Bez daňového tlaku je mnoho investorů ochotno „hromadit“, místo aby nemovitosti uvedli do transakcí nebo je využívali. To snižuje nabídku, zvyšuje ceny a vytváří nezdravý trh. Zároveň stát přichází o důležité zdroje příjmů a stále se musí do značné míry spoléhat na daň z příjmu právnických osob a daň z přidané hodnoty.

Proto je podle pana Nguyen Tri Hieu nezbytná reforma politiky daně z nemovitostí, aby se omezily spekulace. Jedním z řešení, které lze zvážit, je zavedení progresivní daně z druhé nebo více nemovitostí. Tato metoda jednak kontroluje situaci s hromaděním nemovitostí a jednak neovlivňuje kupující bydlení. Kromě toho by měla existovat politika osvobození a snížení daní pro sociální bydlení a bydlení pro osoby s nízkými příjmy, aby se zajistil přístup k bydlení pro zranitelné skupiny; zároveň by měl být výběr daní decentralizován a probíhat na místních úřadech, což by pomohlo vytvořit rozpočtový zdroj pro rozvoj infrastruktury a veřejných služeb v městských oblastech.

Zpřesněte správu a propojte daňová data

Expert Phan Huu Nghi, zástupce ředitele Institutu bankovnictví a financí (Národní ekonomická univerzita), při analýze nedostatků současné politiky daně z příjmu fyzických osob poukázal na to, že v současnosti existují dvě metody výpočtu daně: první metoda je 2% daň z celkové hodnoty transakce, druhá metoda je 20% daň z rozdílu mezi kupní cenou a prodejní cenou.

První metoda, ačkoli je jednoduchá, vytváří velkou mezeru v legislativě, když mnoho lidí záměrně deklaruje nižší ceny, než je skutečná cena, aby snížili daně. To nejen způsobuje ztráty v rozpočtu, ale také snižuje transparentnost trhu.

Naproti tomu druhá metoda, která uplatňuje 20% daň z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou, přesněji odráží skutečný zisk, ale má potíže s určením pořizovací ceny, zejména u transakcí, které proběhly před mnoha lety.

Aby se tato situace překonala, pan Phan Huu Nghi navrhl zpřísnit správu deklarace cen a zajistit, aby byla hodnota transakce zaznamenána správně. Pokud pak kupující úmyslně zaznamená nízkou cenu, aby se vyhnul dani, bude mít potíže s dalším prodejem, protože kupní cena uvedená v dokumentech je příliš nízká, což může vést k vyšší dani splatné v další transakci. Kromě toho by měly být v případech nepravdivého deklarování hodnoty transakce uplatňovány přísné sankce, aby se na trhu vytvořila transparentnost.

Dalším důležitým řešením je zavedení datového propojení mezi notářskými, daňovými a pozemkovými úřady pro lepší kontrolu hodnoty transakcí.

Podle pana Nghiho může stát, pokud existuje transparentní datový systém, porovnávat tržní ceny a odhalovat případy nižších deklarovaných cen než je skutečnost. Zároveň je nutné studovat a doplňovat právní předpisy, aby se při výpočtu zdanitelného příjmu stanovily přiměřené výdaje a zabránilo se tak situaci, kdy by daňoví poplatníci měli potíže s prokázáním skutečných výdajů.

Obecně platí, že reforma daně z příjmu fyzických osob z převodu nemovitostí musí zajistit dva cíle: jednak zvýšení transparentnosti, jednak zamezení daňovým ztrátám a jednak vytvoření podmínek pro stabilní rozvoj trhu. V souladu s tím je třeba provést úpravy tak, aby daně odrážely skutečné zisky a omezily tak situaci „dvou cen“ při transakcích s nemovitostmi.

Implementace však musí mít rozumný plán, musí se vyhnout náhlým narušením a musí zajistit práva těch, kteří mají skutečnou potřebu koupit si domy. Reforma daně z nemovitostí totiž není jen finanční otázkou, ale souvisí také s udržitelným rozvojem trhu.

Pokud bude daň z příjmu fyzických osob správně zavedena, přispěje ke snížení spekulací, stabilizaci cen nemovitostí a vytvoření stabilního zdroje příjmů do rozpočtu, namísto přílišného spoléhání se na jiné daně. Nejdůležitější je, aby daňová politika byla zasazena do synchronního ekosystému řízení, od kontroly cenových deklarací, ověřování transakcí až po budování transparentní databáze, aby byla zajištěna spravedlnost pro kupující, prodávající i stát.

Zdroj: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html