Výzvy přetrvávají

Výzva je i nadále uznávána

Čtvrté čtvrtletí roku 2023 je obdobím, kdy trh s bydlením v Hanoji zaznamenal nejnižší počet nových nabídek za posledních 10 let, a to jak v segmentu nízkopodlažních domů, tak i bytů.

V segmentu bytů ukazuje tržní zpráva společnosti Savills Vietnam, že ve 4. čtvrtletí roku 2023 se nabídka zvýšila o 52 % mezičtvrtletně, ale meziročně o 1 % klesla na 2 876 jednotek. Primární nabídka dosáhla 11 911 jednotek, což představuje mezičtvrtletní pokles o 40 % a meziroční pokles o 41 %. Nová nabídka zaznamenaná v tomto čtvrtletí však dosáhla pouze 10 403 jednotek, přičemž třída B tvořila 84 % nabídky. V segmentu nízkopodlažních domů dosáhla celková nová nabídka v roce 2023 272 jednotek, což představuje meziroční pokles o 82 %. Nová nabídka čítala 87 jednotek, včetně 58 jednotek z nového projektu Solasta Mansion v Ha Dong a 29 jednotek ze stávajícího projektu An Lac Green Symphony v Hoai Duc. Primární nabídka dosáhla 710 jednotek ze 16 projektů, což představuje mezičtvrtletní pokles o 2 % a meziroční pokles o 23 %. Hlavním produktem s tržním podílem 44 % jsou řadové domy.

Běžné cenové rozpětí obou segmentů zůstává vysoké. Z toho byty s cenou od 51 do 70 milionů VND/m2 tvoří 63 % nové nabídky, což představuje meziroční nárůst o 24 %. Byty v tomto cenovém rozpětí tvoří 49 % prodaných jednotek, což představuje meziroční nárůst o 21 %. Byty s cenou nad 4 miliardy VND tvoří 42 % prodaných jednotek v roce 2023, oproti 3 % v roce 2019. Byty s cenou od 2 do 4 miliard VND tvoří 55 % tržního podílu. Pouze 3 % bytů má cenu pod 2 miliardami VND.

Vzhledem k omezené nabídce průměrné primární prodejní ceny na celém trhu nadále rostou (Foto: Sociální síť)

Kromě toho, ačkoli většina developerů nezměnila ceny, nabídka drahých nízkopodlažních domů zvýšila ceny primárních nemovitostí. Například ceny vil v primárním sektoru vzrostly mezičtvrtletně o 55 % na 160 milionů VND/m2 pozemku, zejména kvůli levné nabídce v Me Linh prodané ve 3. čtvrtletí 2023. Ceny řadových domů vzrostly mezičtvrtletně o 3 % na 194 milionů VND/m2 pozemku. Ceny obchodních domů se také mezičtvrtletně zvýšily o 3 % na 328 milionů VND/m2 pozemku.

Podle paní Do Thu Hang, vrchní ředitelky pro výzkum a poradenství ve společnosti Savills Hanoi: „Cena v segmentu bydlení nadále roste díky rostoucím nákladům na pozemky a výstavbu, rozvinuté infrastruktuře a zlepšené kvalitě. Nabídka na trhu nadále přetrvává, což vede k tomu, že průměrná primární prodejní cena na celém trhu nadále roste.“

Počet prodaných bytů ve 4. čtvrtletí 2023 dosáhl 3 045, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 45 % a meziroční nárůst o 5 %. Míra absorpce nové nabídky dosáhla 46 %. Segment nízkopodlažních bytů zaznamenal nejnižší objem transakcí za mnoho let. Počet transakcí ve 4. čtvrtletí 2023 se mezičtvrtletně snížil o 37 % a meziročně o 67 %. Míra absorpce v daném čtvrtletí činila pouze 9 %, což je mezičtvrtletní pokles o 5 procentních bodů a meziroční pokles o 12 procentních bodů. V roce 2023 se prodalo pouze 359 jednotek, což je nejméně od roku 2014. Celkový počet transakcí v nízkopodlažních bytech se meziročně snížil o 76 % a míra absorpce v roce 2023 činila pouze 36 %, což je meziroční pokles o 31 procentních bodů.

Vzhledem k nízké míře absorpce paní Hang analyzovala: „Mezi kupujícími stále přetrvávají obavy. Ve skutečnosti se počet prodaných bytů v prvním čtvrtletí 2023 týká převážně projektů, kde je investor seriózní, právně zaručený a splnil finanční závazky. Proto i přes podporu, pokud jde o úrokové sazby bankovních úvěrů pro skutečné bytové potřeby, mají kupující určité obavy ohledně právních faktorů. Banky se navíc obávají i toho, že investor nesplnil zákonné povinnosti k projektu a nedokončil úvěrové řízení. To neviditelně ovlivňuje rozhodnutí kupujících a počet prodaných domů a vysvětluje to skutečnost, že ačkoli úrokové sazby úvěrů klesly, míra absorpce stále není vysoká.“

Jaké příležitosti mají kupující nemovitostí se skutečnými bytovými potřebami?

Podle paní Hangové se v kontextu omezené nabídky a vysokých primárních cen může příležitost pro ty, kteří skutečně potřebují bydlení, skrývat na sekundárním trhu. Sekundární trh má výhodu v tom, že nabízí mnoho možností nákupu, je vhodný z hlediska cenové dostupnosti a jistější legality. Například cena sekundárních vil za metr čtvereční pozemku je o 7 % nižší než průměrná cena na primárním trhu, sekundární řadové domy jsou o 24 % nižší než primární produkty a sekundární komerční řadové domy jsou o 40 % nižší než primární produkty na trhu.

Paní Do Thu Hang, vrchní ředitelka pro výzkum a poradenství, Savills Hanoi

Zároveň mohou kupující domů očekávat novou nabídku z rozvíjející se infrastruktury. Investiční projekty do infrastruktury, jako je Ring Road 3, 5 a 4, rozšíří trh s bydlením v Hanoji s cílem dekoncentrovat poptávku do centra města a v centru města. Rozvoj infrastruktury podpoří poptávku po bydlení v sousedních provinciích a oblastech s rozumnými cenami a větším pozemkovým fondem.

Zpráva společnosti Savills rovněž uvádí, že se jedná o pozitivní faktor pro nabídku, jelikož bytové produkty v oblastech mimo centrální Evropu a sousedních provinciích budou stále více pomáhat uspokojovat bytové potřeby Hanoje. V roce 2024 se na trhu objeví dalších 12 100 nových bytů, přičemž 87 % trhu se bude nacházet v okresech Hoang Mai, Nam Tu Liem a Ha Dong. Hung Yen a Bac Ninh dodají v letech 2024 až 2026 přibližně 203 000 bytů. Do roku 2026 se očekává, že v segmentu nízkopodlažních bytů přibude 14 000 nových bytů z 37 projektů. Nové nízkopodlažní byty na trhu poskytnou velké projekty, jako jsou Vinhomes Co Loa nebo Vinhomes Wonder Park.

Kromě toho se očekává, že schválení zákona o bydlení, zákona o podnikání s nemovitostmi a v poslední době i zákona o pozemkech bude mít pozitivní dopad na trh. „Předpis, že investoři musí splnit své finanční závazky před vytvořením budoucích produktů, je jedním z prvků, které posilují důvěru kupujících. Lze proto předpokládat, že v letech 2024–2025 a v následujícím období se důvěra na trhu dále posílí, produkty budou poskytovat renomovaní investoři se skutečnou finanční kapacitou, a tím bude trh vyváženější a produktově rozmanitější,“ uvedla paní Hangová.

NAM ANH

Zdroj: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html