Odhalování příběhu dostupného bydlení

Jak bylo plánováno, Investiční noviny mě opět požádaly o napsání článku na téma „dostupné bydlení“.

Pan Nguyen Hoang Nam, generální ředitel G-Home, expert na sociální bydlení

Upřímně řečeno, ačkoliv jsem se o tomto příběhu zúčastnil mnoha televizních rozhovorů a také jsem v uplynulém roce napsal mnoho článků o bydlení, kdykoli se zmíní téma „dostupného bydlení“, je mi to těžké.

Je to obtížné nejen proto, že tento příběh analyzovalo a rozebíralo příliš mnoho odborníků a výzkumníků a zda můžu napsat něco lepšího, nebo ne, ale také proto, že v praxi má práce konzultanta pro rozvoj projektů, makléře a v některých aspektech i role investora, ale ve skutečnosti vytváření „dostupného bydlení“ příliš mnoho překážek.

Finanční potenciál je jedna věc a do značné míry určuje úspěch investičního projektu v oblasti nemovitostí, ale příběh budování cenové strategie, která je skutečně „dostupná“ pro většinu lidí s reálnými bytovými potřebami dle aktuální reality, je pro každou firmu obrovskou výzvou.

Vlastnictví dostatečně velkého pozemku je pouze nezbytnou podmínkou pro realizaci projektu (nemluvě o tom, zda je bytový projekt drahý nebo levný), ale postačující podmínkou je dlouhá řada postupů, jejichž dokončení může trvat i několik let. To ani nezohledňuje, zda je pozemek v plánu a zda je způsobilý k přeměně využití půdy (v případech, kdy se nejedná o nezemědělskou půdu).

To ukazuje, že proces je velmi dlouhý a vstupní náklady projektu jsou často velmi vysoké. Při současném dlouhém procesu schvalování projektu jsou vstupní náklady často velmi vysoké a nejvyšší jsou obvykle náklady na pozemek. Nemluvě o zajímavém příběhu, kdy většina podniků musí využívat finanční páku.

Předpokládejme, že si musíte půjčit 300 miliard VND na koupi pozemku pro realizaci projektu. Za každý rok zpoždění v dokončení projektových postupů tedy podnik ztrácí 10 % nákladů na úroky z úvěru, což je 30 miliard VND. A aby byla zajištěna efektivita investice, je podnik nucen tyto náklady připočítat k ceně, což znemožňuje snížení prodejní ceny.

To platí pro běžné „dostupné domy“, v případě sociálního bydlení je to mnohem obtížnější, když se postupy a preferenční investiční politika pro investory podle předchozích platných zákonů jeví jako „preferenční“, ale ve skutečnosti nejsou tak „preferenční“, jak si investoři představují.

Například článek 54 odstavce 3 zákona o bydlení z roku 2014 stanoví, že investoři musí rezervovat alespoň 20 % plochy sociálního bydlení v projektu k pronájmu a prodat ji lze až po 5 letech. Ve skutečnosti investoři u každého projektu sociálního bydlení dosahují maximálního zisku pouze 10 %, zatímco k pronájmu musí rezervovat až 20 % plochy, takže zisk téměř žádný nezbývá.

Nemluvě o řadě dalších nařízení o zvýhodněných poplatcích za užívání pozemků pro sociální bydlení, ale o požadavku, aby firmy platily předem a odečítaly si je později. V případě, že by projektové řízení trvalo přibližně 5 let, by podniky byly téměř paralyzovány.

Ve skutečnosti, poté, co byl na konci loňského roku oficiálně schválen zákon o bydlení (ve znění pozdějších předpisů), jsme já a mnoho kolegů z oboru pocítili úlevu, že si alespoň navrhovatel problém uvědomil a provedl v ustanoveních zákona praktičtější změny.

Zejména od uvolnění podmínek pro nákup bydlení až po regulaci, že investoři projektů budou mít preferenční podmínky při realizaci projektů sociálního bydlení, se také objasnily dlouhodobé překážky, které bránily rozvoji tohoto segmentu.

Například podle článku 85: Osvobození od poplatků za užívání pozemků, pozemkového nájemného; preferenční daň z přidané hodnoty, daň z příjmu právnických osob...; půjčky se zvýhodněnými úrokovými sazbami; podpora ze strany Provinčního lidového výboru pro propojení systému technické infrastruktury projektu s regionálním systémem technické infrastruktury, zajištění synchronizace sociální infrastruktury v rámci projektu i mimo něj;

Kromě toho mají investoři nárok na maximální zisk ve výši 10 % z celkových investičních nákladů na výstavbu v oblasti výstavby sociálního bydlení; mají nárok na maximálně 20 % z celkové plochy obytných pozemků pro investice do výstavby podnikání, služeb, obchodu a komerčního bydlení nebo 20 % z celkové podlahové plochy bytů pro podnikání, služby a obchod; mají nárok na oddělené účetnictví a pobírají celý zisk v oblasti podnikání, služeb, obchodu a komerčního bydlení; další pobídky dle ustanovení zákona (pokud existují).

Kromě klíčových změn v zákoně o bydlení (ve znění pozdějších předpisů) změnil zákon o pozemkech (ve znění pozdějších předpisů) přijatý přibližně o měsíc později také mnoho obsahu s cílem odstranit obtíže a omezit „složité“, „překrývající se“ a „propletené“ investiční postupy mnoha specializovaných zákonů.

Jedná se o průlomové a vnímavé změny ze strany státních orgánů správy s cílem vytvořit harmoničtější, transparentnější a jasnější investiční prostředí.

To alespoň pomůže vedoucím pracovníkům vyhnout se pobíhání z jedné agentury nebo oddělení do druhé a hledání řešení, ale i tak ho nebudou moci najít, protože jedno místo to může dělat správně, ale jiné zase špatně.

Když počítám proces „okresní úroveň se ptá na okresní úrovni“, „okresní úroveň se ptá na provinční úrovni“, „provinční úroveň se ptá na ministerskou úroveň“, „ministerská úroveň se ptá premiéra “ ... průměrný cyklus otázek a odpovědí, jak jsem vypočítal, trvá až 3 měsíce. A pokud se tento proces podaří zkrátit, sníží se také významná část nákladů na bydlení vypočítaných na 1 m2, když se dostane k lidem se skutečnými bytovými potřebami.

Projekt sociálního bydlení v provincii Khanh Hoa .

Realita obecně ukazuje, že nedostatek dostupného bydlení není problémem pouze Vietnamu, ale mnoha zemí světa, včetně rozvinutých zemí. Řešení problému s bydlením, a zejména s dostupným bydlením, není něco, co by mohl vyřešit přes noc jeden člověk nebo organizace, ale vyžaduje to přispění všech sektorů společnosti, společné úsilí veřejnosti, soukromého sektoru a lidí.

Ve zprávě, kterou předseda Hospodářského výboru Národního shromáždění Vu Hong Thanh předložil Národnímu shromáždění na ranním zasedání 7. schůze 20. května, se objevily názory navrhující, aby vláda vyhodnotila situaci a našla řešení ke stabilizaci, a zároveň požadovala, aby vláda provedla komplexní kontrolu rozvoje sociálního bydlení v minulosti, identifikovala obtíže, nedostatky, porušení a negativní jevy a striktně je řešila v souladu se zákonnými ustanoveními.

Souhlasím s inspekcí, protože mechanismus a politika jsou výzvou, ale nesmírně důležité pro změnu současné neefektivní reality. Otázkou je, co budeme kontrolovat, jak budeme kontrolovat, abychom našli rozumné řešení a zlepšení, a zároveň se vyhnuli vytváření negativní mentality, která by přilákala investory do tohoto „obtížného“ segmentu.

V současné době musí podle článku 4, odstavce 1 vyhlášky č. 49/2021/ND-CP komerční bytové projekty s rozlohou využití pozemku 2 hektary nebo více ve zvláštních městských oblastech a městských oblastech typu 1 nebo 5 hektarů nebo více v městských oblastech typu 2 a 3 vyhradit 20 % celkové plochy pozemku pro výstavbu sociálního bydlení.

Teoreticky musí být tento pozemkový fond čistá půda (vyčištěná), dokonce musí mít infrastrukturu, a ve skutečnosti má každá provincie/město městskou oblast v 63 provinciích/městech. Proč tedy stále existuje mnoho provincií, které nerealizovaly žádné projekty sociálního bydlení? Kam tento pozemkový fond směřuje? Proto je to otázka, která musí být středem inspekce, jak požaduje Hospodářský výbor Národního shromáždění.

Samozřejmě jsem se v předchozích článcích zmínil o mnoha případech chudých a znevýhodněných lidí, kteří mají kvůli procedurálním problémům potíže s přístupem k sociálnímu bydlení. Současná úprava, že jednou z 10 skupin subjektů oprávněných k nákupu sociálního bydlení jsou pouze „úředníci, státní zaměstnanci a veřejní zaměstnanci“, ale pracovníci, kteří pouze podepsali smlouvy a dosud nebyli na výplatní listině, představuje obrovské omezení, které je třeba prověřit a odstranit, aby se eliminovala situace chudých lidí, kteří jsou oprávněni k nákupu sociálního bydlení, ale stále netrpělivě čekají jen proto, že jim chybí místní pečeť.

Nebo je kontroverzní i to, zda kupovaná osoba skutečně má nízké příjmy, či nikoli. Ve skutečnosti může být hlavní plat mnoha lidí „nízký“, ale jejich „vedlejší zaměstnání“ může být velmi vysoké a současný datový systém to nedokáže dostatečně odhalit.

Na nedávné revizi návrhů zákonů oceňuji, že agentura, která je připravovala, byla velmi vstřícná, proaktivně naslouchala názorům účastníků trhu a také zkoumala a vyhodnocovala realitu. To je pozitivní aspekt, protože pouze hlubokým zkoumáním skutečných nedostatků z obou stran se můžeme posunout k urychlení odstraňování překážek a řešení základních příčin problémů, kterým trh čelí.

Proto také doufám, že i příběh implementace, dohledu a inspekce bude v budoucnu založen na duchu otevřenosti, zaměření a řešení klíčových problémů, kterým trh čelí.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html