Jak se bude vyvíjet vietnamský trh s nemovitostmi v příštích 2 letech?

Světlá místa v turbulencích na trhu

V roce 2023 musel vietnamský trh s nemovitostmi čelit globálním ekonomickým tlakům a globálním i domácím výzvám. Vysoké úrokové sazby způsobily recesi ve světové ekonomice a mezi investory vyvolaly nejistotu.

Rostoucí inflace navíc vyvíjela tlak na výdaje domácností; výrobní sektor zaznamenal vysokou úroveň zásob a snížil výrobní objednávky, což přímo ovlivnilo klíčová růstová odvětví Vietnamu.

Zároveň zpoždění ve schvalování bytových projektů zpozdila realizaci investic, což ovlivnilo náladu na trhu. Poptávka po vlastnictví bydlení však zůstává silná díky procesu urbanizace v celé zemi, velké populaci a naléhavé potřebě bydlení ve velkých městech. Úsilí vlády za poslední dva roky vedlo k pokroku v řízení a řešení tohoto problému a budování důvěry v lepší budoucnost.

Realitní aktivity mají v posledních 2 letech možnost explodovat, obrázek 1 — Navzdory tržním výzvám mnoho pozitivních signálů naznačuje světlou budoucnost.

Navzdory globálním výzvám si kancelářský trh v Ho Či Minově Městě udržel vysokou míru obsazenosti a stabilní růst nájemného. Kancelářský trh v Ho Či Minově Městě je také jedním z světlých bodů v asijsko- pacifickém regionu. Luxusní kancelářské budovy se zelenou certifikací také pomáhají zajistit vysokou míru obsazenosti a ceny nájemného.

Podle zprávy společnosti Savills o ESG ve Vietnamu z roku 2023 se ve Vietnamu nachází 20 kancelářských budov s certifikací LEED nebo Green Mark. Sedmnáct z nich se nachází v Ho Či Minově Městě, což představuje přibližně 25 % současné nabídky kancelářských prostor a očekává se, že do roku 2026 vzroste na 31 %.

Po pomalém oživení zaznamenal turistický průmysl v roce 2023 silnou provozní kapacitu, přičemž výkonnost hotelů v Hanoji a Ho Či Minově Městě se vrátila na úroveň před pandemií covidu-19.

Příležitosti plynoucí z fúzí a akvizic

V regionu prudce klesly objemy transakcí s nemovitostmi, což zanechalo značné množství volného investičního kapitálu. Navzdory vysokým úrokovým sazbám vietnamské růstové vyhlídky a relativně vysoké výnosy i nadále přitahují zahraniční investice. Zejména v roce 2023 bude Savills Vietnam i nadále těšit silnému zájmu investorů, kteří se chtějí na tomto potenciálním trhu podílet.

V kontextu omezené nabídky bydlení může jakýkoli investor s kapacitou pro spuštění projektu využít vysoké poptávky na trhu v současné době, zejména rostoucího segmentu zákazníků ze střední třídy.

V segmentu kancelářských prostor v Ho Či Minově Městě, ačkoli je nabídka nových projektů třídy A poměrně vysoká, pozitivní vývoj nájemného ukazuje, že v budoucnu stále existují příležitosti pro investory a developery kancelářských prostor. Ti, kteří dodají nebo přemístí kancelářské budovy se zelenou certifikací, přilákají vysoké ceny nájemného.

Realitní aktivity mají v příštích 2 letech možnost explodovat, obrázek 2 — Kancelářské prostory třídy A jsou v poslední době na trhu velmi žádané.

Hlavní výzvou pro investory do nemovitostí ve Vietnamu jsou v současnosti administrativní překážky, zejména při řešení poplatků za užívání pozemků. Spolu s tím si investoři nyní velmi pečlivě dávají pozor na právní vlastnictví projektu a zajišťují si jasný plán pro získání potřebných schválení od vlády. Řešení poplatků za užívání pozemků a schválení plánování 1/500 jsou nejdůležitějšími faktory pro projekty bytové výstavby.

V současné době existuje jen málo projektů s jasným právním vlastnictvím a všemi potřebnými schváleními pro výstavbu, což investorům víceméně ztěžuje vstup na trh. To také způsobilo úvěrovou krizi, protože banky mají potíže se získáváním potřebného zajištění pro poskytování úvěrů na realitní projekty. Rozdíly v harmonogramu dokončení velkých infrastrukturních projektů dále zkomplikovaly určení optimálního načasování pro výstavbu realitních projektů.

Přestože změny v právním rámci dosud nebyly plně implementovány, místní úřady v procesu implementace stále váhají. Dokud nedojde k jasným změnám a pokroku v řešení poplatků za užívání pozemků a udělování certifikátů k právům k užívání pozemků, bude dokončení aktivit v oblasti fúzí a akvizic i nadále obtížné. Například u produktů pro bytové domy, kde místní úřady stále váhají s udělováním certifikátů projektům, a to i přes jasná vysvětlení v právním rámci.

Silnou ekonomiku země pohání velká populace, rozvoj infrastruktury, urbanizace, hojné přímé zahraniční investice (PZI) a rychle rostoucí střední třída. Pokud to právní rámec dovolí, očekává se, že v příštích dvou až třech letech dojde k prudkému nárůstu aktivit v oblasti fúzí a akvizic v oblasti nemovitostí.

Většina investic pochází z asijských zemí, jako je Singapur, Jižní Korea, Thajsko, Malajsie a Japonsko. Tyto země aktivně investují ve Vietnamu a očekává se, že v příštích dvou až třech letech své investice zvýší, a to kromě potenciálu investorů z Blízkého východu. Zejména vietnamský průmyslový sektor bude těžit z mnoha dohod o volném obchodu (FTA), které vytvoří diverzifikovanou investiční základnu a zvýší investice do výroby a průmyslových nemovitostí.

Zahraniční investoři také oceňují rozsáhlé zkušenosti a znalosti vietnamského trhu, které do partnerství přinášejí domácí společnosti. Zároveň domácí společnosti poskytly zahraničním investorům větší investiční příležitosti, například s velkou základnou nebo podpůrnými odvětvími. To umožňuje zahraničním investorům rychlou expanzi po vstupu na trh a zároveň využít zkušeností a sítě, které poskytují místní partneři.

Zdroj