Daň z nemovitostí a zisku z akcií: Správná, ale ne šokující

Zdanění investičních příjmů je běžné, ale Vietnam se musí odkázat na politiku jiných zemí, například USA, které umožňují převod ztrát do následujícího roku za účelem snížení splatných daní, nebo Singapur, který vybírá velmi nízkou nebo žádnou daň z podílů na cenných papírech na podporu investic...

Ministerstvo financí navrhlo uplatnit daň z příjmu fyzických osob na převody nemovitostí fyzickými osobami vynásobením zdanitelného příjmu sazbou daně ve výši 20 % pro každý převod - Foto: NGOC HIEN

Vietnamské ministerstvo financí žádá o připomínky k návrhu novelizovaného zákona o dani z příjmu fyzických osob, který navrhuje uvalit 20% daň ze zisku při převodu nemovitostí a cenných papírů fyzickými osobami.

Tato politika si klade za cíl nahradit současnou metodu výběru daní (2 % z prodejní ceny nemovitosti, 0,1 % z prodejní ceny cenných papírů na transakci).

To by umožnilo prodejcům se ztrátami vyhnout se placení daní, zatímco ti s velkými zisky by platili daně vyšší. Návrh však také vyvolal obavy ohledně jeho dopadu na trh a proveditelnosti.

Pohled investora a mezinárodní praxe

Od začátku roku 2025 Vietnam prosazuje expanzivní měnovou politiku na podporu růstu s nízkými úrokovými sazbami a dostatkem úvěrů. I když injekce peněz pomohly stimulovat ekonomiku , historie ukazuje, že žádná ekonomika nemůže udržitelně růst pouze na základě levných peněz a bublin aktiv.

Ve skutečnosti, když peníze nadměrně proudí do pozemků a akcií, ceny aktiv rostou rychleji než reálná ekonomika, což vytváří potenciální rizika makroekonomické nestability.

Mnoho zemí proto využívá daňové nástroje ke zvýšení nákladů a snížení atraktivity spekulací s aktivy. Vietnamský návrh 20% daně ze zisků z nemovitostí a akcií lze chápat jako opatření k vyvážení peněžních toků: přesměrování kapitálu od krátkodobých spekulativních kanálů k jeho skutečné hodnotě.

Daňová sazba 20 % je však ve srovnání se současnou úrovní považována za příliš vysokou a při jejím náhlém uplatnění by mohla způsobit šok.

Zejména pokud nebude existovat žádný rozdíl mezi dobami držení a žádná rezerva na ztráty mezi lety, dopad bude obrovský.

Krátkodobí investoři mohou omezit obchodování, přesunout kapitál do jiných kanálů nebo být nuceni držet akcie déle místo flexibilního nákupu a prodeje.

Návrh navíc neobjasňuje, které výdaje jsou odečitatelné při výpočtu úroků; mnoho skutečných výdajů se nemusí započítat, což investory vystavuje riziku zdanění nominálních zisků, které jsou vyšší než skutečné.

Mezinárodní praxe ukazuje, že zdanění investičních příjmů je běžné, ale sazby a metody se značně liší. Mnoho zemí nabízí daňové pobídky pro dlouhodobé investice: například Japonsko uvaluje rovnou daň ve výši kolem 20 % na zisky z akcií; Spojené státy umožňují investorům převádět ztráty do dalšího období, aby si snížily daňovou povinnost. Některé země vybírají z každé transakce velmi nízké daně nebo zisky z akcií vůbec nezdaňují, aby povzbudily individuální investory (například Singapur).

Na trhu se očekává, že nová daň změní chování investorů. V krátkodobém horizontu může mnoho lidí „šokovat“ prudký nárůst daní, zejména u nemovitostí držených méně než 2 roky, které budou podléhat dani až do výše 10 % z prodejní ceny (pokud nelze prokázat náklady).

V kontextu propadu trhu s nemovitostmi je zapotřebí rozumný plán, jak se vyhnout šoku z likvidity. V dlouhodobém horizontu pomůže 20% daň z úroků filtrovat investory: krátkodobí spekulanti se sníží, zatímco dlouhodobí investoři budou pečlivěji zvažovat své investice.

20% daň může omezit krátkodobé obchodování, ale povzbuzuje k delšímu držení akcií a přesunu části kapitálu do dlouhodobých investičních kanálů - Foto: QUANG DINH

Mnozí se obávají, že prodávající připočítají daň k ceně domu, což způsobí její nárůst a nakonec daň zaplatí kupující. Ve skutečnosti se však trh přizpůsobuje na základě nabídky a poptávky a neumožňuje prodávajícím svévolně zvyšovat ceny.

U akcií může 20% daň omezit krátkodobé obchodování, ale povzbuzuje k delšímu držení akcií a přesměrování části kapitálu do dlouhodobých investičních kanálů.

Je však nutné zvážit další pobídky pro dlouhodobé investice (například osvobození/snížení daně u akcií držených déle než 1 rok), nová politika přispěje ke stabilizaci trhu v dlouhodobém horizontu.

Daňové úřady potřebují kompletní databázi transakcí.

Současná metoda výběru 2 % z prodejní ceny nemovitosti vykazuje mnoho nedostatků. Protože nezohledňuje zisky a ztráty, tato metoda paušálního výpočtu motivuje prodávající k deklarování nižší ceny ve smlouvě, aby se vyhnuli daním.

Zdanění založené na zisku motivuje lidi k deklarování správné kupní ceny a uchovávání dokladů o výdajích, aby si mohli uplatnit odpočty. Když ceny nemovitostí prudce vzrostou, je i vláda schopna vybrat více.

Pro správný a úplný výběr daní pomocí nové metody je zapotřebí odpovídající řídicí kapacita a datová infrastruktura. Daňové úřady potřebují kompletní databázi transakcí, aby mohly přesně určit náklady a výdaje každé transakce, a tím efektivně vybírat daně.

V současné době jsou všechny změny týkající se převodu nemovitostí na finančním úřadě aktualizovány – což je počáteční výhoda – ale informační systém je stále třeba synchronně aktualizovat před uplatněním daně z úroků. Tato politika by měla být zaváděna opatrně a postupně.

Podnikatel Dinh Hong Ky je v současnosti předsedou akciové společnosti Secoin, předsedou Asociace stavebnictví a stavebních materiálů Ho Či Minova Města (SACA), předsedou Asociace zeleného podnikání Ho Či Minova Města (HGBA) a místopředsedou Obchodní asociace Ho Či Minova Města (HUBA).

Zvažte trasu , vyhněte se šoku

Návrh 20% daně z nemovitostí a zisků z cenných papírů ukazuje odhodlání správcovské agentury směřovat trh k transparentnosti a mezinárodní praxi. Aby byl návrh efektivně implementován, musí být navržen pečlivě, flexibilně a synchronně.

Zaprvé je zapotřebí jasný implementační plán. Okamžité zavedení vysokých daňových sazeb na slabém trhu by mohlo být šokující; proto by se mohlo zvážit přechodné období nebo pilotní implementace v Hanoji a Ho Či Minově Městě s postupným zvyšováním sankcí, jakmile bude systém připraven.

Za druhé, úřady by měly brzy dokončit pozemkovou databázi, která propojí daňové, bankovní a notářské informace... a vytvoří tak základ pro stanovení původní kupní ceny, nákladů a sledování transakcí. To nejen slouží k přesnému výběru daní, ale také pomáhá transparentnějšímu a efektivnějšímu fungování trhu.

Za třetí , daňová politika musí být flexibilní a humánní. Zákonodárné orgány mohou v oprávněných případech přidávat výjimky: například daňové úlevy nebo slevy u nevyhnutelných transakcí (prodej domu z důvodu obtížných okolností) nebo u nízkých zisků na podporu lidí.

Za čtvrté , jedná se o poměrně složitou daň, která vyžaduje, aby daňoví poplatníci uchovávali dokumenty a podávali podrobná přiznání. Daňové úřady by měly mít konkrétní pokyny ohledně přiměřených odečitatelných nákladů, jak vypočítat zisky a ztráty a jak co nejpohodlněji podávat přiznání...

Zpět k tématu

DINH HONG KY

Zdroj: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm