Immobilien in Vietnam haben Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein Netz aus Himmel und Erde

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Überschneidungen zwischen bestehenden Gesetzen

Bei der Diskussion im Rahmen des Forums „Nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes und Vergabe von Zertifikaten für lebenswerte Projekte 2023“ teilte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS), mit, dass auf dem Immobilienmarkt derzeit ein Mangel an Sozialwohnungen und kostengünstigem Gewerberaum vorherrsche.

Neben dem Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum gibt es auch Probleme wie den Mangel an Mechanismen und die mangelnde Entschlossenheit vieler Orte, was dazu führt, dass viele Projekte nicht abgeschlossen werden konnten und die Immobilienbranche noch immer mit zahlreichen Schwierigkeiten zu kämpfen hat.

Demnach ist trotz einer sehr guten Marktnachfrage weiterhin ein Rückgang der Immobilientransaktionen zu verzeichnen, der mit einem Rückgang von über 90 % zu verzeichnen ist, da die Investoren vor dem Problem stehen, Kapital zu „vergraben“ und finanzielle Herausforderungen zu lösen.

Immobilien - Vietnams Immobilien haben Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein „himmlisches Netz“ — Dr. Nguyen Van Dinh – Vorsitzender der Vietnam Real Estate Brokers Association.

In diesem Zusammenhang sagte der Vorsitzende von VARS, dass die Bemühungen der Regierung und der zuständigen Ministerien, zahlreiche Richtlinien zur Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt herauszugeben, sich positiv auf den Markt ausgewirkt hätten.

Laut Herrn Dinh gab es im ersten Quartal 2023 fast 3.000 erfolgreiche Immobilientransaktionen, und im zweiten Quartal 2023 stieg diese Zahl um 30 %. Bislang hat sich das Vertrauen der Investoren allmählich erholt, viele neue Projekte wurden auf den Markt gebracht, was zu einem Anstieg der Immobilientransaktionen geführt hat.

Der Experte kam jedoch zu dem Schluss, dass sich das Angebot an neuen Wohnungen und die Stabilität der Käuferpsychologie noch langsam verbessere und die Fertigstellung neuer Projekte mehr Zeit benötige. Gleichzeitig stabilisiere sich die Anlegerpsychologie zwar allmählich, sei aber immer noch recht vorsichtig, insbesondere bei Anlegern, die aufgrund früherer Investitionen unter finanziellem Druck stünden.

Zu den Gründen, warum der Immobilienmarkt derzeit in Schwierigkeiten steckt, sagte Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender der Vietnam Association of Construction Contractors (VACC), dass das größte Problem des Immobilienmarktes die Legalität sei.

Herr Hiep erklärte, dass es derzeit allein zwölf Gesetze gebe, die sich direkt auf Immobilien auswirkten. Würde man diese Gesetze auf indirekte Auswirkungen ausweiten, wären es bis zu 20 Gesetze, wie etwa das Planungsgesetz, das Brandschutz- und Brandbekämpfungsgesetz usw. Um die Schwierigkeiten des Marktes zu lösen, müsse es daher eine synchrone und grundlegende Lösung geben, um die Gesetze zu entwirren.

„Gemäß den staatlichen Vorschriften sind die Ministerien für die Ausarbeitung von Gesetzen in ihrem Zuständigkeitsbereich verantwortlich. Es gibt jedoch keinen einheitlichen Mechanismus zwischen den Ministerien. Daher gibt es trotz des sehr guten Umsetzungsprozesses immer noch Überschneidungen im Gesetzgebungsprozess“, sagte Herr Hiep.

Immobilien – Der Immobilienmarkt in Vietnam hat Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein „himmlisches Netz“ (Abbildung 2). — Herr Nguyen Quoc Hiep – Vorsitzender der Vietnam Association of Construction Contractors.

Darüber hinaus ist die Entgegennahme von Kommentaren während des Gesetzgebungsprozesses laut Herrn Hiep noch begrenzt. Anhand eines praktischen Beispiels erklärte der Vorsitzende des VACC, dass das kürzlich verabschiedete Ausschreibungsgesetz einige Mängel aufweise. Der Verband werde der Verwaltungsbehörde in der kommenden Zeit Empfehlungen vorlegen.

„Unternehmen wünschen sich Gesetze mit längerer Laufzeit statt nur kurzfristiger Wirkung wie heute. Insbesondere wenn das Gesetz falsch ist, es aber zehn Jahre dauert, bis es geändert wird, haben Unternehmen keinen rechtlichen Spielraum mehr, um ihren Geschäftsaktivitäten nachzugehen“, sagte Herr Hiep.

Herr Hiep wies darauf hin, dass die Regierung vier Aspekte des Gesetzes besonders beachten müsse: Baufeldräumung, Planung, Grundstücksbewertung und Umnutzung. Um das Marktproblem zu lösen, müsse sich das Gesetz nur auf die oben genannten Punkte konzentrieren, sagte er.

Herr Hiep erzählte seine eigene Geschichte und sagte, er habe das Projekt zwölf Jahre lang entwickelt, konnte die Räumung aber immer noch nicht abschließen. Die lange Verzögerung zwang ihn, sich ständig mit den Provinzführern zu treffen, um zu arbeiten. Er musste so oft zur Arbeit gehen, dass Herr Hiep von den Einheimischen den Kommentar erhielt: „Ich schäme mich, Sie zu sehen.“ Doch die Räumung des Geländes wurde immer noch von niemandem durchgeführt.

Immobilien – Der Immobilienmarkt in Vietnam hat Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein „himmlisches Netz“ (Abbildung 3). — Auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt herrscht derzeit ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage (Foto: Huu Thang).

Darüber hinaus ist die Frage der Verwaltungsverfahren eines der Probleme, das der Vorsitzende des VACC als das Kernproblem betrachtet, das den Unternehmen heute Schwierigkeiten bereitet. Der Plan des Bauministeriums zur Vereinfachung der Verwaltungsverfahren und einiger damit verbundener Maßnahmen ist sehr praktisch.

Herr Hiep bekräftigte: „Vietnams Immobilienmarkt hat großes Potenzial, aber die Verwaltungsverfahren sind wie ein Netz. Der Premierminister hat Anweisungen zur Reduzierung und Vereinfachung der Verwaltungsverfahren gegeben, aber der derzeitige Bearbeitungsprozess der Verwaltungsverfahren ist noch langwierig und bedarf einer Revolution … Wenn dies gelingt, wird es auch eine der praktischen Lösungen zur Unterstützung von Unternehmen und zur Förderung des aktuellen Immobilienmarktes sein.“

Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des Nationalen Finanz- und Geldpolitik-Beratungsrats, ging näher auf die Frage der Kapitalquellen für Immobilienunternehmen ein und sagte, dass die Krise auf dem Immobilienmarkt zwar von Experten im Voraus vorhergesagt worden sei, sich aber nicht vermeiden ließe.

Immobilien seien ein langfristig wichtiges Produkt, so der Experte. Wenn Angebot und Nachfrage nicht im Gleichgewicht seien, entstünde eine Krise. Die vorherige Krise sei jedoch von einem Überangebot geprägt gewesen, während es sich bei der aktuellen Krise um eine Mangelkrise handele. Zudem seien Unternehmen mit einem gravierenden Kapitalmangel konfrontiert, könnten keine weiteren Projekte starten und der Markt sei „eingefroren“.

„Wir beobachten, ob sich das Marktvertrauen erholt, wenn Immobilienkonzerne und Unternehmen Anleihen emittieren. Zuletzt emittierte der größte Immobilienkonzern des Landes Anleihen, ohne dass Bankschulden offen waren. Wir bleiben gespannt, aber die Ergebnisse zeigen, dass sich der Markt nur langsam und vorsichtig um etwa 30 % gegenüber den Erwartungen erholt“, sagte Dr. Le Xuan Nghia.

Dem Experten zufolge stagniere derzeit die gesamte Wirtschaft, und die Liquidität sei in vielen Branchen, nicht nur im Immobiliensektor, ernsthaft gefährdet. Aufgrund dieser Bemerkungen geht Herr Nghia davon aus, dass der Immobilienmarkt bis zum zweiten und dritten Quartal des nächsten Jahres in Schwierigkeiten geraten könnte.

„Wir sind nicht im „Auge des Sturms“ angekommen und haben das Angebot an Sozialwohnungen nicht erhöht. Daher haben wir das Problem nicht gelöst. Wie können Unternehmen ungehindert in den Sozialwohnungsmarkt einsteigen? Die Regierung muss die Preisspanne für Sozialwohnungen wie in China regulieren, um Investoren nicht abzuschrecken. Wir haben keine einheitlichen Immobilienpreise geschaffen und daher die Marktkrise nicht gelöst“, sagte der Experte .

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