Der vietnamesische Immobilienmarkt hat Potenzial, aber die administrativen Verfahren sind wie ein undurchdringliches Netz aus Himmel und Erde.

Überschneidungen zwischen bestehenden Gesetzen

Bei der Diskussion im Rahmen des Forums „Nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes und Vergabe von Zertifikaten für lebenswerte Projekte 2023“ teilte Dr. Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Verbandes der Immobilienmakler (VARS), mit, dass der Immobilienmarkt derzeit mit einem Mangel an Sozialwohnungen und kostengünstigen Gewerbewohnungen konfrontiert sei.

Neben dem Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum gibt es auch Probleme wie fehlende Mechanismen und mangelnde Entschlossenheit vieler lokaler Akteure, was dazu führt, dass viele Projekte nicht abgeschlossen wurden und die Immobilienbranche weiterhin mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat.

Trotz der sehr guten Marktnachfrage ist daher ein Rückgang der Immobilientransaktionen um mehr als 90 % zu verzeichnen, da Investoren mit dem Problem konfrontiert sind, Kapital zu „vergraben“ und finanzielle Herausforderungen bewältigen zu müssen.

Dr. Nguyen Van Dinh - Vorsitzender des Verbandes vietnamesischer Immobilienmakler.

In diesem Zusammenhang erklärte der Vorsitzende von VARS, dass die Bemühungen der Regierung und der zuständigen Ministerien, zahlreiche Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt zu erlassen, sich positiv auf den Markt ausgewirkt hätten.

Laut Herrn Dinh gab es im ersten Quartal 2023 fast 3.000 erfolgreiche Immobilientransaktionen, im zweiten Quartal 2023 stieg diese Zahl um 30 %. Das Vertrauen der Investoren hat sich seitdem schrittweise wiederhergestellt, viele neue Projekte sind auf den Markt gekommen, was zu einem Anstieg der Immobilientransaktionen geführt hat.

Der Experte stellte jedoch fest, dass sich das Angebot an neuen Wohnungen und die Stabilität der Käuferpsychologie weiterhin nur langsam verbessern und die Fertigstellung neuer Projekte viel Zeit in Anspruch nehmen. Gleichzeitig stabilisiert sich die Anlegerpsychologie zwar allmählich, bleibt aber recht vorsichtig, insbesondere bei jenen, die aufgrund früherer Investitionen unter finanziellem Druck stehen.

Zu den Gründen für die aktuellen Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt sagte Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender des vietnamesischen Bauunternehmerverbands (VACC), dass das größte Problem auf dem Immobilienmarkt der rechtliche Aspekt sei.

Herr Hiep erklärte, dass allein der Immobiliensektor derzeit zwölf Gesetze direkt betrifft, und wenn man auch indirekte Auswirkungen berücksichtigt, sind es bis zu 20 Gesetze, wie beispielsweise das Planungsgesetz, das Brandschutzgesetz usw. Um die Schwierigkeiten des Marktes zu lösen, bedarf es daher einer abgestimmten und grundlegenden Lösung zur Entwirrung der komplexen Gesetzeslage.

„Insbesondere sind die Ministerien laut staatlichen Vorschriften für die Gesetzgebung in ihrem Zuständigkeitsbereich verantwortlich, es gibt jedoch keinen einheitlichen Mechanismus zwischen den Ministerien. Daher gibt es trotz des sehr guten Umsetzungsprozesses immer noch Überschneidungen im Gesetzgebungsprozess“, sagte Herr Hiep.

Herr Nguyen Quoc Hiep - Vorsitzender des Verbandes vietnamesischer Bauunternehmer.

Darüber hinaus sei die Möglichkeit, während des Gesetzgebungsverfahrens Stellungnahmen entgegenzunehmen, laut Herrn Hiep noch begrenzt. Der Vorsitzende der VACC führte als Beispiel an, dass das kürzlich verabschiedete Vergabegesetz einige Mängel aufweise; der Verband werde der zuständigen Behörde daher in Kürze Empfehlungen unterbreiten.

„Unternehmen wünschen sich Gesetze mit längerer Gültigkeitsdauer anstatt kurzfristiger Natur wie bisher. Insbesondere wenn ein Gesetz fehlerhaft ist, seine Änderung aber zehn Jahre dauert, fehlt Unternehmen der rechtliche Rahmen für ihre Geschäftstätigkeit“, sagte Herr Hiep.

Herr Hiep wies daher auf vier Punkte im Gesetz hin, die besondere Aufmerksamkeit der Regierung erfordern: die Räumung von Baugrundstücken, die Planung, die Grundstücksbewertung und die Nutzungsänderung von Grundstücken. Herr Hiep erklärte, dass sich das Gesetz lediglich auf diese Punkte konzentrieren müsse, um den Markt zu regulieren.

Herr Hiep erzählte seine Geschichte und berichtete, dass er das Projekt seit zwölf Jahren entwickle, die Räumungsarbeiten aber immer noch nicht abschließen konnte. Die anhaltende Verzögerung zwang ihn, sich immer wieder an die Provinzverwaltung zu wenden. Er musste so oft nachfragen, dass ihm die Einheimischen den Spruch „Ich schäme mich, dich zu sehen“ zuriefen. Doch die Räumungsarbeiten blieben weiterhin unbearbeitet.

Auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt herrscht derzeit ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage (Foto: Huu Thang).

Darüber hinaus zählt das Problem der Verwaltungsverfahren zu den Kernschwierigkeiten, mit denen Unternehmen heute zu kämpfen haben, so der Vorsitzende der VACC. Der Plan des Bauministeriums zur Vereinfachung der Verwaltungsverfahren und einiger damit verbundener Richtlinien ist daher sehr praxisorientiert.

Herr Hiep bekräftigte: „Der vietnamesische Immobilienmarkt birgt großes Potenzial, doch die bürokratischen Hürden wirken wie ein Netz. Der Premierminister hat Anweisungen zur Reduzierung und Vereinfachung der bürokratischen Verfahren gegeben, aber der aktuelle Bearbeitungsprozess ist immer noch langwierig; eine grundlegende Reform ist nötig… Wenn dies gelingt, wird es auch eine praktische Lösung sein, um Unternehmen zu unterstützen und den Immobilienmarkt anzukurbeln.“

Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage

Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des Nationalen Finanz- und Währungspolitischen Beratungsrates, äußerte sich näher zum Thema Kapitalquellen für Immobilienunternehmen und sagte, dass die Krise auf dem Immobilienmarkt von Experten zwar vorhergesagt worden sei, aber nicht zu vermeiden gewesen sei.

Laut Experten handelt es sich bei Immobilien um ein langfristig essentielles Gut. Wenn Angebot und Nachfrage aus dem Gleichgewicht geraten, entsteht daher eine Krise. Die vorherige Krise war jedoch durch ein Überangebot bedingt, während es sich bei der aktuellen Krise um eine Angebotskrise handelt. Zudem leiden Unternehmen unter einem akuten Kapitalmangel, können keine neuen Projekte realisieren und der Markt ist quasi eingefroren.

„Wir beobachten genau, ob sich das Marktvertrauen erholt, wenn Immobilienunternehmen Anleihen begeben. Zuletzt emittierte das größte Immobilienunternehmen des Landes Anleihen ohne bestehende Bankverbindlichkeiten. Wir sind gespannt, was die Zukunft bringt, aber die Ergebnisse zeigen, dass sich der Markt nur langsam und vorsichtig um etwa 30 % gegenüber den Erwartungen erholt“, sagte Dr. Le Xuan Nghia.

Laut dem Experten stagniert die gesamte Wirtschaft derzeit, und die Liquidität ist in vielen Branchen, nicht nur im Immobiliensektor, stark eingeschränkt. Vor diesem Hintergrund geht Herr Nghia davon aus, dass der Immobilienmarkt bis ins zweite und dritte Quartal des nächsten Jahres hinein schwierig bleiben wird.

„Wir befinden uns noch nicht im Auge des Sturms, wir haben das Angebot an Sozialwohnungen noch nicht ausreichend erhöht, daher ist das Problem noch nicht gelöst. Wie sollen Unternehmen ungehindert in den Markt für Sozialwohnungen einsteigen? Die Regierung muss, wie in China, die Preisstruktur für Sozialwohnungen regulieren, um Investoren nicht abzuschrecken. Wir haben noch kein stabiles Preisniveau für Immobilien geschaffen, daher ist die Marktkrise noch nicht bewältigt“, so der Experte .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/bds-viet-nam-tiem-nang-nhung-thu-tuc-hanh-chinh-nhu-thien-la-dia-vong-a627690.html