Milliarden-Dollar-Routen sind wieder belebt

STANDORT IST BELEGT

Herr Minh Nhat, der gerade von Hanoi nach Ho-Chi-Minh-Stadt gezogen ist, um dort ein Unternehmen zu gründen, ist seit einigen Tagen auf der Suche nach einem guten Standort im Stadtzentrum, um dort ein Restaurant zu eröffnen. Nach tagelanger Suche über Kontakte, Makler und Anzeigen hat er immer noch keinen passenden Standort gefunden, da alle guten Standorte bereits vermietet sind. „Räumlichkeiten sind derzeit wirklich rar, vor allem in guten Lagen“, beklagt Herr Nhat. Diese Situation unterscheidet sich stark vom letzten Jahr, als die milliardenschweren Straßen im Stadtzentrum noch voller „Zu vermieten“-Schilder waren.

Betrachtet man die Straßen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Ham Nghi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Du, Dong Khoi, Hai Ba Trung und Nguyen Thi Minh Khai, so gab es früher viele geschlossene Geschäfte, die mittlerweile fast alle belegt sind. In den teuersten Straßen Ho-Chi-Minh-Stadts wie Nguyen Hue und Dong Khoi gibt es derzeit nur wenige geschlossene Adressen. Unseren Recherchen zufolge gehören diese Geschäfte jedoch Frau Truong My Lan und werden beschlagnahmt. Die übrigen sind geschäftige, geschäftige und überfüllte Geschäfte.

Mietflächen in Stadthäusern oder Einkaufszentren sind voll mit Kunden.

FOTO: DINH SON

Der Grund für die Besetzung der Mietflächen liegt darin, dass die Vermieter Preissenkungen akzeptiert haben, anstatt sie wie in den Vorjahren beizubehalten oder sogar zu erhöhen. Laut Daten der Batdongsan-Website haben sich viele Vermieter Anfang dieses Jahres, als die Lage der Geschäfte und Restaurants lange Zeit schleppend war und die Nachfrage nach Mieten zurückging und keine Anzeichen einer Besserung zeigte, schrittweise auf Preissenkungen eingelassen. Für die meisten Räumlichkeiten im erschwinglichen Segment in den Vororten wurden die Preise bei neuen Verträgen um 10 - 15 % gesenkt. Im Zentrum sind die Mieten 15 - 20 % niedriger als bei zuvor unterzeichneten Verträgen. Daten der DKRA Group zeigen auch, dass die Mieten für Stadthäuser in den Bezirken 1 und 3 von Binh Thanh in den ersten beiden Monaten des Jahres um 20 - 25 % gesunken sind. In zentrumsfernen Gebieten wie den Bezirken 7 und 10, Binh Tan und Thu Duc City sanken die Preise ebenfalls um etwa 20 %.

Herr Ngoc Thang, ein auf die Vermietung von Räumlichkeiten im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt spezialisierter Immobilienmakler, analysierte im Gespräch mit uns: „In den Jahren 2023 und 2024 gab es zwar viele leerstehende Mietobjekte, aber die Vermieter haben die Preise dennoch nicht gesenkt. Doch ab 2025 mussten die Vermieter die Preise senken, damit die Mieter den Vertrag abschließen konnten, anstatt „die Tür zu schließen und die Immobilie jeden Tag leer stehen zu lassen, ist Geldverschwendung.“ Besonders große Räumlichkeiten an zentralen Verkehrsachsen haben zwar viele wirtschaftliche Vorteile, aber auch sehr hohe Mieten und sind wählerisch bei der Mieterwahl, was ein Nachteil ist.

Die Hauptkunden dieser Räumlichkeiten sind oft Marken mit starken Finanzströmen, wie z. B. große Gastronomiebetriebe, Banken und Finanzdienstleister. Die Preissenkung hat dazu beigetragen, dass die lange leerstehenden Räumlichkeiten wieder Mieter fanden. „Angesichts der nach wie vor schwierigen Wirtschaftslage , insbesondere des Handelskriegs zwischen den USA und China, ist eine Mietsenkung für den Vermieter eine Lösung, die beiden Seiten zugutekommt. Die aktuellen Marktregeln haben sich geändert und sind nicht mehr so vermieterfreundlich wie früher. Da die Nachfrage nach Mietflächen weiterhin besteht und nach wie vor groß ist, wird eine Anpassung der Miete auf ein angemessenes Niveau dazu beitragen, die Belegungsrate wieder zu steigern“, erklärte Herr Ngoc Thang.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan in der Region Süd, bekräftigte, dass Mietpreissenkungen angesichts der vielen Herausforderungen im Einzelhandel angemessen seien. Für Familien, deren Mieteinnahmen einen erheblichen Beitrag zu den finanziellen Ausgaben leisten, würde eine anhaltende Flaute beiden Seiten schaden. Jetzt ist es an der Zeit, dass Vermieter und Mieter zusammenarbeiten und sich gegenseitig unterstützen, um die Schwierigkeiten zu überwinden. Vermieter, die eine angemessene Preissenkung für Kurzzeitmieten akzeptieren, stellen eine vorübergehende Lösung dar, um den Schaden für beide Seiten zu begrenzen.

EINKAUFSZENTRUM VOLLER MIETER

Während sich der Preis für Mietwohnungen in Reihenhäusern erholt hat, sind die Flächen in den Einkaufszentren fast voll. Daten von CBRE Vietnam zeigen, dass in den Einkaufszentren in der Innenstadt von Ho-Chi-Minh-Stadt die Belegungsrate bei etwa 93 – 99 % liegt und es nur sehr wenige freie Flächen gibt. Dies treibt die Mietpreise im Zentrum um 10 – 11 % pro Jahr in die Höhe. Allein im Jahr 2024 verzeichnete CBRE im Zentrum einen Mietpreis von 280 USD/m2 ^pro Monat (entspricht 7 Millionen VND), ein Anstieg von 15,4 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023. Gleichzeitig verzeichnen Einzelhandelsflächen in Projekten außerhalb des Zentrums ebenfalls einen jährlichen Anstieg von 4 – 5 % bei einem durchschnittlichen Mietpreis von 53 USD/m2 ^pro Monat (entspricht 1,3 Millionen VND). Vier neue Einkaufszentrumsprojekte, die 2024 außerhalb des Zentrums von Ho-Chi-Minh-Stadt eröffnet werden, nämlich Central Premium, Parc Mall (Bezirk 8), Vincom Megamall Grandpark (Thu Duc City) und Vincom 3.2 (Bezirk 10), waren bei der Eröffnung alle zu fast 100 % belegt.

Frau Mai Vo, Leiterin der Einzelhandelsdienstleistungen bei CBRE Vietnam, teilte mit, dass Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2024 mit 132.000 m2 vermieteter Verkaufsfläche die höchste Nettoabsorption von Einzelhandelsflächen der letzten sieben Jahre verzeichnete ^; die Leerstandsquote im gesamten Markt betrug lediglich 7 %. Dies ist darauf zurückzuführen, dass Lebensmittel- und Modemarken ihren Mietbedarf in Einzelhandelszentren verlagern. Darüber hinaus trägt die Nachfrage chinesischer Marken nach zentralen Flächen auf dem vietnamesischen Markt dazu bei, dass freie Mietflächen schnell belegt werden und die Mietpreise sowohl in zentralen als auch in dezentralen Gebieten steigen. So begrüßte Vincom Dong Khoi beispielsweise erstmals die chinesische Modemarke Urban Revivo in Vietnam. Auch die chinesische Spielwarenmarke Popmart wählte das Saigon Center als Zwischenstopp.

Cao Thi Thu Huong, Senior Managerin der Savills Vietnam Research Abteilung, teilt diese Ansicht und bekräftigte: „Das All-in-One-Modell in Einkaufszentren ermöglicht es Lebensmittel-, Mode- und Kosmetikmarken, Kunden bequem anzusprechen. Im Vergleich zu Einzelhandelsflächen in Stadthäusern ist der entscheidende Erfolgsfaktor von Einkaufszentren die Strategie, sinnvolle Mietflächen zu schaffen und Harmonie zwischen den Produktlinien zu schaffen.“

Expertenanalysen zufolge wächst die Einzelhandelsfläche in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit nur langsam, insbesondere im Zentrum. Für den Bau neuer Einkaufszentren ist kaum noch Platz vorhanden. Gleichzeitig haben der Expansionsdrang und die zunehmende Präsenz internationaler Marken in Vietnam dazu beigetragen, dass die Flächen in Einkaufszentren für Kunden immer attraktiver werden.

Vietnams Einzelhandelsmarkt ist der höchste in der Region

Das britische Marktanalyseunternehmen Euromonitor prognostiziert für den Non-Food-Einzelhandel in Vietnam von 2024 bis 2027 ein jährliches Wachstum von 12,6 %. Auch der Konsumausgabenindex pro Haushalt in Vietnam wird im Zeitraum 2024–2028 um 38 % steigen und damit den höchsten Wert in Südostasien erreichen. Viele Nischenmarken planen die Eröffnung von Filialen in den Jahren 2025–2026. Zahlreiche chinesische Marken suchen nach Möglichkeiten zur Expansion ins Ausland, wobei Vietnam einer der potenziellen Märkte für den Ausbau ihres Filialnetzes ist. Dies verspricht dem vietnamesischen Einzelhandelsmarkt in den kommenden Jahren viele Chancen.

Thanhnien.vn

Quelle: https://thanhnien.vn/cac-tuyen-duong-ti-usd-da-nhon-nhip-tro-lai-185250427212914011.htm