Milliarden-Dollar-Routen sind wieder belebt

STANDORT IST BELEGT

Herr Minh Nhat aus der Stadt. Hanoi ist gerade nach Ho-Chi-Minh-Stadt gezogen, um ein Geschäft zu eröffnen. In den letzten Tagen musste er überall herumlaufen, um einen guten Standort im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt für die Eröffnung eines Restaurants zu finden. Nach tagelanger Suche über Kontakte, Makler und Anzeigen hat er noch immer keinen geeigneten Standort gefunden, da alle guten Standorte bereits vermietet sind. „Gebäude sind mittlerweile wirklich knapp, vor allem in guten Lagen“, beklagte sich Herr Nhat. Diese Situation unterscheidet sich stark vom letzten Jahr, als die Milliarden-Dollar-Straßen im Stadtzentrum noch voller „Zu vermieten“-Schilder waren.

Beobachtung der Routen im zentralen Bereich von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Ham Nghi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Du, Dong Khoi, Hai Ba Trung, Nguyen Thi Minh Khai … früher waren viele Bereiche geschlossen, aber jetzt sind sie fast alle gefüllt. In den teuersten Straßen von Ho-Chi-Minh-Stadt, Nguyen Hue und Dong Khoi, gibt es derzeit nur wenige geschlossene Adressen. Doch unseren Ermittlungen zufolge gehören diese Räumlichkeiten Frau Truong My Lan und werden beschlagnahmt. Der Rest ist ein geschäftiger, überfüllter und fröhlicher Laden.

Mietflächen in Stadthäusern oder Einkaufszentren sind voll mit Kunden.

FOTO: DINH SON

Der Grund für die Auslastung der Mietflächen liegt darin, dass die Vermieter sich bereit erklärt haben, die Preise zu senken, anstatt sie wie in den Vorjahren beizubehalten oder sogar zu erhöhen. Daten der Batdongsan-Website zufolge waren viele Vermieter Anfang des Jahres, als die Lage der Geschäfte und Restaurants lange Zeit schleppend war und die Nachfrage nach Mietwohnungen zurückging und keine Anzeichen einer Besserung zeigte, nach und nach bereit, die Preise zu senken. Für die meisten Räumlichkeiten im erschwinglichen Segment in den Vororten wurden bei Neuverträgen Rabatte von 10–15 % gewährt. Zentrale Lage, Mietpreis 15 - 20 % niedriger als bei zuvor abgeschlossenen Verträgen. Daten der DKRA Group zeigen außerdem, dass die Mietpreise für Reihenhäuser in den Bezirken 1, 3 und Binh Thanh in den ersten beiden Monaten des Jahres um 20–25 % gesunken sind. Auch in Gebieten weiter vom Zentrum entfernt, wie beispielsweise im 7. und 10. Bezirk sowie in Binh Tan und Thu Duc City, gibt es Preisnachlässe von rund 20 %.

Im Gespräch mit uns analysierte Herr Ngoc Thang, ein auf die Vermietung von Räumlichkeiten im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt spezialisierter Immobilienmakler: „In den Jahren 2023 und 2024 wird es viele leerstehende Mieträume geben, aber die Vermieter werden die Preise trotzdem nicht senken.“ Bis 2025 müssen Vermieter jedoch die Preise für Mieter senken, um „Geschäfte abzuschließen“, anstatt „die Tür zu schließen und die Wohnung tagelang leer stehen zu lassen, ist Geldverschwendung“. Insbesondere große Flächen an zentralen Verkehrsachsen bieten viele wirtschaftliche Vorteile, nachteilig sind jedoch die sehr hohen Mietpreise und die wählerischen Mieter.

Die Hauptkunden dieser Räumlichkeiten sind häufig Marken mit starken Finanzströmen, wie etwa große Gastronomiebetriebe, Banken und Finanzunternehmen usw. Die Preissenkung hat dazu beigetragen, dass lange leerstehende Räumlichkeiten wieder Mieter finden konnten. „Angesichts der weiterhin schwierigen Wirtschaftslage und insbesondere des Handelskriegs zwischen den USA und China sind Mietsenkungen für Vermieter eine Lösung, die beiden Seiten nützt. Die aktuellen Marktregeln haben sich geändert und sind nicht mehr so begünstigt wie früher. Da die Nachfrage nach Mieträumen weiterhin besteht und nach wie vor groß ist, wird eine Anpassung der Mieten auf ein vernünftiges Niveau dazu beitragen, dass die Belegungsrate wieder steigt“, erklärte Herr Ngoc Thang.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan in der südlichen Region, bekräftigte ebenfalls, dass eine Senkung der Mietpreise angesichts der vielen Herausforderungen im Einzelhandelssektor angemessen sei. Für Familien, deren Mieteinnahmen einen erheblichen Teil ihrer Finanzen ausmachen, würde eine anhaltende Flaute nur beiden Seiten schaden. Dies ist die Zeit, in der Vermieter und Mieter zusammensitzen und sich gegenseitig bei der Überwindung von Schwierigkeiten unterstützen. Der Vermieter erklärt sich mit einer Preisminderung einverstanden, allerdings in einem angemessenen Rahmen für eine kurzfristige Mietdauer. Dies stellt eine vorübergehende Lösung dar, um die Verluste für beide Parteien zu verringern.

EINKAUFSZENTRUM VOLLER MIETER

Während sich die Preise für Mietwohnungen in Reihenhäusern erholt haben, sind die Plätze in den Einkaufszentren fast voll. Daten von CBRE Vietnam zeigen, dass in Einkaufszentren in der Innenstadt von Ho-Chi-Minh-Stadt die Belegungsrate bei etwa 93 – 99 % liegt und es nur sehr wenige freie Flächen gibt. Dies treibt die Mietpreise im Zentrum um 10 – 11 % pro Jahr in die Höhe. Allein im Jahr 2024 verzeichnete CBRE im Zentrum einen Mietpreis von 280 USD/m2 ^/ Monat (entspricht 7 Millionen VND), ein Anstieg von 15,4 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023. Gleichzeitig verzeichneten Einzelhandelsflächen in Projekten außerhalb des Zentrums ebenfalls einen jährlichen Anstieg von 4–5 % mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 53 USD/m2 ^/ Monat (entspricht 1,3 Millionen VND). Vier neue Einkaufszentrumsprojekte, die 2024 außerhalb des Zentrums von Ho-Chi-Minh-Stadt eröffnet werden, nämlich Central Premium, Parc Mall (Bezirk 8), Vincom Megamall Grandpark (Thu Duc City) und Vincom 3.2 (Bezirk 10), waren bei der Eröffnung alle zu fast 100 % belegt.

Frau Mai Vo, Leiterin der Abteilung Einzelhandelsdienstleistungen bei CBRE Vietnam, teilte mit, dass Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2024 die höchste Nettoabsorption von Einzelhandelsflächen in den letzten sieben Jahren verzeichnen werde. Dabei würden 132.000 m2 ^vermietete Verkaufsfläche vermietet, die Leerstandsquote auf dem gesamten Markt betrage jedoch nur 7 %. Dies ist darauf zurückzuführen, dass Lebensmittel- und Getränkemarken sowie die Modebranche ihren Mietbedarf auf Einzelhandelszentren verlagern. Darüber hinaus trägt die Nachfrage chinesischer Marken nach zentralen Mietflächen, die auf den vietnamesischen Markt drängen, dazu bei, dass freie Mietflächen schnell belegt werden und die Mietpreise sowohl in zentralen als auch in dezentralen Gebieten steigen. Wie Vincom begrüßt Dong Khoi die chinesische Modemarke Urban Revivo zum ersten Mal in Vietnam. Auch die chinesische Spielzeugmarke Popmart hat diesen Ort im Saigon Center als Zwischenstopp gewählt.

Frau Cao Thi Thu Huong, Senior Manager der Forschungsabteilung von Savills Vietnam, teilt diese Ansicht und bekräftigte: „Das All-in-One-Modell in Einkaufszentren bietet Lebensmittel-, Mode- und Kosmetikmarken eine bequemere Ansprache der Kunden.“ Im Vergleich zu Einzelhandelsgeschäften in Reihenhäusern ist der entscheidende Faktor für den Erfolg eines Einkaufszentrums die Strategie einer sinnvollen Mieteraufteilung und die Schaffung einer Harmonie zwischen den Produktlinien.

Expertenanalysen zufolge wächst die Einzelhandelsfläche in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit nur langsam, insbesondere im Zentrum gibt es fast kein Land mehr, um neue Einkaufszentren zu bauen. Gleichzeitig haben die Notwendigkeit zur Geschäftserweiterung und die zunehmende Präsenz internationaler Marken in Vietnam dazu beigetragen, dass die Flächen in den Einkaufszentren immer mehr Kunden anziehen.

Vietnams Einzelhandelsmarkt ist der höchste in der Region

Das Marktdatenanalyseunternehmen Euromonitor (UK) prognostiziert, dass der Einzelhandelsumsatz mit Non-Food-Waren in Vietnam von 2024 bis 2027 voraussichtlich eine Wachstumsrate von 12,6 % pro Jahr erreichen wird. Auch der Verbraucherausgabenindex jedes Haushalts in Vietnam wird im Zeitraum 2024–2028 um 38 % steigen und damit den höchsten Wert in Südostasien erreichen. Viele Nischenmarken planen, im Zeitraum 2025–2026 neue Geschäfte zu eröffnen. Zahlreiche chinesische Marken suchen nach Expansionsmöglichkeiten im Ausland, wobei Vietnam einer der potenziellen Märkte für den Aufbau ihres Filialnetzes ist. Dies verspricht dem vietnamesischen Einzelhandelsmarkt in den kommenden Jahren viele Chancen.

Thanhnien.vn

Quelle: https://thanhnien.vn/cac-tuyen-duong-ti-usd-da-nhon-nhip-tro-lai-185250427212914011.htm