Herr Dao Trung Chinh
Thanh Nien führte zu diesem Thema ein Interview mit Herrn Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT).
Können Sie uns sagen, auf welcher Grundlage der Änderungsentwurf zu Dekret 44 die Überschussmethode abschafft? Wenn sie abgeschafft wird, welche anderen Methoden zur Bestimmung der Grundstückspreise könnten sie dann praktikabler ersetzen?
Aus der Zusammenfassung der Umsetzung des Bodengesetzes von 2014 und des Regierungserlasses 44 zu Methoden der Grundstücksbewertung geht hervor, dass die Überschussmethode derzeit noch viele Einschränkungen aufweist, die zu Fehlern im Bewertungsprozess führen können. Tatsächlich haben viele Orte nach wie vor große Probleme mit der Anwendung dieser Überschussmethode zur Bewertung, insbesondere nachdem die Grundstücksbewertung in der Vergangenheit in mehreren Fällen ins Stocken geraten ist. Es gibt sogar Projekte, denen in den letzten fünf bis sechs Jahren Land zugeteilt oder gepachtet wurde, die jedoch nicht bewertet wurden. Daher hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt der Regierung undder Nationalversammlung vorgeschlagen, die Überschussmethode vorübergehend nicht zur Bestimmung der Grundstückspreise anzuwenden.
Gemäß den Vorschriften gibt es fünf Methoden zur Grundstücksbewertung: Vergleichs-, Abzugs-, Überschuss-, Einkommens- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt schlägt vor, die Abzugsmethode in die Vergleichsmethode aufzunehmen. Danach werden zur Ermittlung der Grundstückspreise nur noch die Methoden Vergleichs-, Einkommens- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient verwendet. Dementsprechend werden in die Vergleichsmethode auch Faktoren des potenziellen Entwicklungsüberschusses einbezogen.
Experten und Unternehmen sind jedoch alle der Meinung, dass die Überschussmethode anderen Methoden überlegen ist. Ihre Abschaffung würde zu Verzögerungen bei der Umsetzung rechtlicher Verfahren für Projekte führen, dem Staat würden Steuereinnahmen entgehen und viele Industriezweige und Arbeitnehmer würden arbeitslos werden...?
Wenn Sie sich solche Sorgen machen, möchte ich Ihnen auch die umgekehrte Frage stellen: Warum sind die Gemeinden in letzter Zeit so langsam bei der Ermittlung der Grundstückspreise, obwohl die Überschussmethode nicht abgeschafft wurde? Viele Projekte haben zwar Land zugeteilt und verpachtet, können aber dennoch die finanziellen Verpflichtungen nicht berechnen. Liegt der Grund an der Überschussmethode?
Ziel der Regierung mit der Änderung des Dekrets 44 ist es, einfache, transparente und leicht umsetzbare Bewertungsmethoden zu schaffen, die die Bewertungsbeamten schützen und mögliche Fehler vermeiden, sodass die Gemeinden die Grundstückspreise proaktiver bestimmen können. Die Bewertungsbeamten erhalten dadurch mehr Sicherheit bei ihrer Arbeit. Dadurch wird auch das Ziel der Regierung erreicht, die Grundstücksbewertung zu beschleunigen.
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat erklärt, dass die Methode abgeschafft werden soll, und wir haben unsere eigenen Gründe dafür. Die Regierung diskutiert derzeit über die Abschaffung und hat noch keine Entscheidung getroffen. Unabhängig von der Methode sind die Eingangsdaten entscheidend. Sollte sich die Regierung gegen die Abschaffung der Überschussmethode entscheiden, bedarf es strengerer Vorschriften für Eingangsdaten, Parameter und Referenzen. So lassen sich zwei Ziele erreichen: Erstens: Klarheit und Kohärenz, damit die Bewertungsverantwortlichen beruhigt arbeiten können; zweitens: Stabilität, Genauigkeit und eine höhere Realitätsnähe.
Angesichts der vielfältigen Eigenschaften vietnamesischer Grundstücke würde eine Begrenzung der Anzahl der Bewertungsmethoden dazu führen, dass die Bewertung nicht alle unterschiedlichen Grundstücksarten und Anwendungsbedingungen in der Praxis abdeckt. Darüber hinaus macht die Überschussmethode derzeit 90 % der Grundstücksbewertung aus. Ein Verzicht auf eine andere Methode würde sicherlich zu Engpässen auf dem Markt führen, der seit einem Jahr stagniert. Hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt dies berücksichtigt?
Ich denke, die Überschussmethode ist eine Kombination anderer Methoden zur Grundstücksbewertung. Sie beinhaltet die Vergleichsmethode. Ohne Vergleich lassen sich Einnahmen und Kosten nicht ermitteln. Gleichzeitig beinhaltet sie die Abzugsmethode. Ohne Vergleich und Abzug lassen sich die Inputkosten nicht quantifizieren oder schätzen. Wir sprechen von einer angenommenen Entwicklungsrichtung. Wir müssen uns vorstellen, wie die Zukunft in fünf Jahren aussehen wird, und es muss ein Modell der Gegenwart geben, mit dem wir vergleichen können.
Angenommen, die Regierung beschließt, die Überschussmethode aufzugeben, muss sie sich noch überlegen, wie sie diese für ein bestimmtes Projekt, einen bestimmten Grundstückstyp oder viele bestimmte Zwecke berechnen kann. Die Berechnung muss klar sein, nicht nur die Abschaffung. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat die Beratungsagentur gebeten, eine Berechnung mit einer anderen Methode zur Grundstücksbewertung zu versuchen. Das Ministerium stellte fest, dass die Berechnung weiterhin möglich ist. Daher schlug es vor, die Überschussmethode abzuschaffen. Wenn das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt Berechnungen durchführen kann, warum kann dies dann nicht auch auf lokaler Ebene möglich sein?
Das Ministerium hat zudem die Stellungnahmen von Experten, Unternehmen und Bürgern zusammengestellt und der Regierung offengelegt. Die Methoden zur Grundstücksbewertung basieren alle auf wissenschaftlichen Erkenntnissen . Die Regierung wird prüfen und entscheiden, welche Methode derzeit angewendet wird, um sicherzustellen, dass sie einfach anzuwenden, transparent und transparent ist und den Beamten Sicherheit und Verantwortung bei der Umsetzung des übergeordneten Ziels bietet.
Angenommen, die Überschussmethode zur Bestimmung der Grundstückspreise würde wie vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt vorgeschlagen abgeschafft. Welche Vorteile würden die Menschen und Unternehmen davon haben, Sir?
Auf der Unternehmensseite denke ich, dass schnelle, einfache Verfahren, Dezentralisierung und die Übertragung von Befugnissen, die mit der Verantwortung der Bewertungsperson und der damit beauftragten Person verbunden sind, ihnen Sicherheit bei der Bewertung geben werden. Dies ist das Ziel der Änderung von Dekret 44 im Allgemeinen und nicht nur im Hinblick auf die Abschaffung der Überschussmethode. Für die Bürgerinnen und Bürger, auf Haushaltsebene, wird grundsätzlich die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten angewendet. Die Verfahren sind so einfach und transparent, dass sie die Höhe der finanziellen Verpflichtungen ihrer Familie selbst grob berechnen können.
Die Durchführung von Grundstücksbewertungsvorgängen für Privatpersonen und Unternehmen wird beschleunigt, um die finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat zu erfüllen und gleichzeitig Transparenz und Klarheit zu gewährleisten. Verfahren, Daten und Informationen zur Grundstücksbewertung werden zudem öffentlicher.
63 Provinzen und Städte benötigen offizielle Stellungnahmen
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt hat kürzlich eine offizielle Mitteilung an 63 Provinzen und Städte verschickt und um eine Stellungnahme zur Abschaffung der Überschussmethode bei der Ermittlung der Grundstückspreise gebeten. Es wartet auf eine Antwort. Ziel der Änderung des Dekrets 44 ist es, dass die Gemeinden die Grundstückspreise schneller ermitteln müssen, um Hindernisse für in dieser Phase steckengebliebene Projekte zu beseitigen und neue Projekte schneller umzusetzen. So wird eine korrekte und ausreichende Einziehung der Staatsmittel sichergestellt.
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