Mini-Apartments mit Preisen auf dem Niveau von Gewerbewohnungen

Als Herr Huy nach dem Preis für eine 50 m² große Miniwohnung in Thanh Xuan fragte, war er überrascht, weil der Eigentümer 2 Milliarden VND anbot, eine Steigerung von 300 Millionen VND nach Investitionen in den Brandschutz, was dem Preis einer durchschnittlichen Wohnung entspricht.

Herr Huy aus dem Bezirk Thanh Xuan hatte Ersparnisse in Höhe von 1,5 Milliarden VND und suchte viele Monate nach einer Wohnung, aber keine Wohnung war groß genug für sein Budget. Als Herr Huy sah, dass in dem Bezirk viele Mini-Apartments zu niedrigen Preisen zum Verkauf standen, kontaktierte er einen Makler, um sie zu besichtigen.

Der Makler bot ihm ein Mini-Apartment in der Khuong Trung Straße an, Fläche 48 m2, ausgestattet mit zwei Schlafzimmern und zwei Badezimmern. Der ursprüngliche Verkaufspreis lag bei 1,7 Milliarden VND, doch als Herr Huy das Haus besichtigte, wurde ihm ein neuer Preis von fast 2 Milliarden VND genannt (entspricht 42 Millionen VND pro Quadratmeter). Der Grund dafür ist, dass der neue Eigentümer in eine Brandschutzanlage investiert und sämtliche Möbel zurückgelassen hat. Wenn Sie diese Wohnung kaufen, erwerben Sie einen Mikrovertrag und sind gemeinsam mit über 30 anderen Personen Eigentümer des Gebäudes.

Herr Huy sagte, der neue Preis sei „zu teuer“. Um die zusätzlichen 500 Millionen VND aufzubringen, muss er einen Kredit bei der Bank aufnehmen, aber „das Mini-Apartment kann nicht mit einer Hypothek belastet werden“. Bei der Besichtigung einiger Gebäude mit zum Verkauf stehenden Wohnungen sagte er, die Preise lägen alle bei etwa 1,7 bis 2 Milliarden VND bei einer Fläche von 48 bis 52 m2, was dem Preis für erschwingliche Gewerbewohnungen wie Dai Thanh und Linh Dam entspräche.

Ähnlich verhält es sich mit Frau Thuy aus dem Bezirk Dong Da, die nach vielen Jahren der Miete ein Haus kaufen möchte. Kürzlich gab der Eigentümer des von ihr gemieteten Mini-Apartmenthauses bekannt, dass das Haus nach Ablauf des Vertrags zurückgenommen und verkauft werde. Als Frau Thuy nach dem Preis fragte, war sie überrascht, denn die 46 m2 große Wohnung wurde für mehr als 1,7 Milliarden VND (ca. 37 Millionen VND pro m2) angeboten.

Bei einer aktuellen Miete von etwa 7 Millionen VND pro Monat berechnete die Büroangestellte 1,7 Milliarden VND, was einer Miete für ein Haus über 20 Jahre entspricht. „Wenn ich direkt kaufe, kann ich das Risiko jährlicher Mieterhöhungen vermeiden, aber andere Vorteile wie Bankkredite und Hypotheken gibt es so gut wie nicht“, erklärte Frau Thuy und fügte hinzu, dass sie nach Ablauf des Vertrags nach einer neuen Mietwohnung suchen werde, anstatt eine Mini-Wohnung zu kaufen.

Eine Miniwohnung mit aufwendiger Innenausstattung steht im Bezirk Dong Da für über 1,7 Milliarden VND zum Verkauf.

Laut VnExpress werden viele Miniwohnungen im zentralen Bezirk teurer als zuvor. In Mini-Apartmenthäusern, die seit 3–5 Jahren in Betrieb sind, liegen die Wohnungspreise zwischen 24 und 28 Millionen VND pro Quadratmeter. Bei Neubauten können Wohnungen mit einer Fläche von 46–50 m2 bis zu 1,5–2 Milliarden VND pro Einheit kosten. Zuvor schwankte dieser Typ nur zwischen 500 Millionen VND und 1 Milliarde VND pro Wohnung.

Beispielsweise werden in einem 7-stöckigen Gebäude in der Gasse Bui Xuong Trach (Bezirk Thanh Xuan) 50 m2 große Wohnungen für 1,8 Milliarden VND angeboten. Oder in einem Gebäude in Vu Tong Phan wird ein Mini-Apartment mit drei Schlafzimmern und einer Fläche von 72 Quadratmetern für 2 Milliarden VND angeboten. Die zu hohen Preisen angebotenen Wohnungen sind alle möbliert und stammen aus Privatverkäufen.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Property, erläuterte die oben genannten Entwicklungen und sagte, dass die Preise für Mini-Apartments in einem Marktumfeld mit einem Mangel an erschwinglichem Angebot gestiegen seien und dass viele Wohnsegmente innerhalb kurzer Zeit „im Preis gestiegen“ seien. Typischerweise haben Gewerbewohnungen nach einem Jahr einen starken Anstieg von 40–50 % verzeichnet und sind immer noch teuer. Käufer benötigen ein Budget von 3–4 Milliarden VND, um eine Zweizimmerwohnung im zentralen Bezirk zu besitzen.

Herr Toan stellte fest, dass aufgrund der steigenden Wohnungspreise auch die Preise für viele Arten von Altbauwohnungen wie Sozialwohnungen, Umsiedlungswohnungen, Kollektivwohnungen und Mini-Apartments in die Höhe getrieben würden. Früher war es für Käufer mit weniger als 1 Milliarde VND sehr schwierig, eine Wohnung in einem Gewerbeprojekt oder einem alten Apartmentkomplex zu besitzen, sodass sie auf Mini-Apartments umstiegen und dabei viele Risiken in Kauf nahmen.

„Derzeit sind die Preise für Mini-Apartments genauso hoch wie für bezahlbare Gewerbeprojekte in Zentrumsnähe, und viele grundlegende Leistungen sind nicht verfügbar. Daher trauen sich nur wenige Menschen, diesen Kompromiss einzugehen“, sagte der CEO von EZ Property.

Auch die Verschärfung des Brandschutzes in Miniapartments und Boardinghouses erhöht die Investitionskosten für Projekte stärker als bisher. Gemäß der Richtlinie 19 des Premierministers werden Pensionen und Mini-Apartments, die die Anforderungen zur Brandverhütung und -bekämpfung nicht erfüllen, ab dem 30. März geschlossen.

Der unabhängige Immobilienberater Le Quoc Kien sagte, dass Hausbesitzer zur Sicherstellung des Betriebs mehrere Hundert Millionen VND zusätzlich in ein Brandschutz- und Löschsystem investieren müssten. Er nannte als Beispiel die Kosten für die Investition in ein Brandschutzsystem für ein neues Gebäude mit einer Grundfläche von etwa 800 m2 und 6 Stockwerken, die sich auf etwa 700 bis 800 Millionen VND belaufen. Diese Kosten werden vom Vermieter zum Miet- bzw. Kaufpreis der jeweiligen Wohnung hinzugerechnet. Dies erklärt, warum viele Wohnungen in neu gebauten Mini-Apartmenthäusern für fast 2 Milliarden VND „versteigert“ werden.

Ein kleines Apartmentgebäude in einer Gasse im Bezirk Thanh Xuan.

Der Kauf und Verkauf von Mini-Apartments birgt viele potenzielle Risiken hinsichtlich der Legalität und des Brandschutzes. Herr Kien sagte, Käufer müssten mehr als eine Milliarde VND ausgeben, bekämen aber weder ein rosa Buch, noch einen notariell beglaubigten Kaufvertrag oder eine Bankhypothek. Bei Transaktionen durch Mikrobeweise wird lediglich die von einem Gerichtsvollzieher bezeugte Tatsache festgehalten, sie haben jedoch keine Rechtswirkung. Für Käufer besteht das Risiko von Streitigkeiten und dem Verlust ihrer Wohnung, wenn der Gebäudeeigentümer das gesamte Gebäude mit einer Hypothek belastet oder den Mangel an Unterlagen ausnutzt, um mehrere Transaktionen durchzuführen.

Die oben beschriebene Situation ist in letzter Zeit häufig aufgetreten. In dem Mini-Apartmenthaus in der Dai Kim Alley im Bezirk Hoang Mai haben seit 2012 etwa 40 Familien 700 Millionen bis 1,2 Milliarden VND ausgegeben, um Wohnungen mit einer Fläche von 33 bis 52 m2 zu kaufen. Obwohl alle Wohnungen verkauft wurden, hat der Gebäudeeigentümer dennoch die Landnutzungsrechte des gesamten Gebäudes verpfändet, um Verbraucherkredite aufzunehmen, wodurch die Käufer Gefahr liefen, ihre Häuser zu verlieren. Oder im Wohnhaus in der Khuong Dinh-Straße 236 im Bezirk Thanh Xuan: Fast 60 Haushalte mussten dringend evakuiert werden, weil die Stütze im ersten Stock Risse hatte und nicht mehr sicher war.

„Milliarden für ein Mini-Apartment auszugeben, gibt den Käufern das Gefühl, ein Haus zu besitzen, aber im Grunde zahlen sie einmalig für etwa 20 Jahre Miete“, sagt Herr Kien.

Laut Experten ist bezahlbarer Wohnraum der „Lichtblick in die Zukunft“, der zu einem Ausgleich der Immobilienpreise beiträgt und eine nachhaltige und gesunde Entwicklung des Marktes sicherstellt. Zuvor hatte Generalsekretär To Lam Ende Februar bei einem Treffen mit dem Zentralen Ausschuss für Politik und Strategie die Einrichtung eines „Nationalen Wohnungsbaufonds“ zur Entwicklung von Sozialwohnungen in Großstädten erwähnt. Anfang März forderte Premierminister Pham Minh Chinh das Finanzministerium außerdem auf, die Einrichtung dieses Fonds abzuschließen, um Mittel für den sozialen Wohnungsbau zu mobilisieren.

Duong Chung (Laut vnexpress.net)

Quelle: http://baovinhphuc.com.vn/Multimedia/Images/Id/126975/Chung-cu-mini-