Grundstücksmakler „schlagen Wellen“, „erzeugen Hitze“ und verursachen Chaos auf dem Immobilienmarkt

Immobilienmarkt erholt sich positiv

Laut dem Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARs) zeigten insbesondere das dritte Quartal 2024 und die ersten 9 Monate des Jahres 2024 im Allgemeinen eine positive Erholung des Immobilienmarktes nach einer schwierigen Phase. Dies ist teilweise auf die Stabilität der Wirtschaft und die unterstützende Regierungspolitik zurückzuführen.

Insbesondere das Wohnungsbaugesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Grundstücksgesetz 2024 treten am 1. August 2024 offiziell in Kraft, also fünf Monate früher als die vorherigen Regelungen. Sie tragen dazu bei, den Rechtskorridor für den Immobilienmarkt zu perfektionieren und einen neuen Zyklus für den Markt in eine sicherere, gesündere und nachhaltigere Richtung zu eröffnen. Alle Immobiliensegmente, von Wohn- über Gewerbe- bis hin zu Industrieimmobilien, zeigen Anzeichen eines positiven Wachstums und es werden viele neue Projekte umgesetzt.

In letzter Zeit gab es Anzeichen einer „Heizung“ auf dem Immobilienmarkt. (Foto: ST)

Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des Vietnam Real Estate Market Research and Evaluation Institute (VARs IRE), sagte, dass der Wohnimmobilienmarkt erste Anzeichen einer „Erwärmung“ zeige.

Dementsprechend ist die Geschichte der Landauktionen „heißer“ denn je, da die Auktionen „über Nacht“ stattfinden und Hunderte, ja Tausende von Menschen bereit sind, „zu essen und zu warten“, um sich einen Platz zu sichern. Auch der Zuschlagspreis ist ein Rekordhoch und entspricht dem Preis für Projektland mit gut investierter Infrastruktur.

Auch das Wohnungssegment ist für die Marktdynamik verantwortlich, da die Preise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt ständig neue Höchststände erreichen. Aufgrund der hohen Nachfrage erhalten Tausende Wohnungseigentümer regelmäßig Anrufe mit der Aufforderung, ihre Häuser zu verkaufen. Trotz der hohen Verkaufspreise verzeichneten neu gestartete Wohnungsbauprojekte sehr gute Absorptionsraten.

Neben dem Wohnungstyp verzeichneten auch einige neu gestartete Flachbauprojekte großer Investoren trotz steigender Preise eine „Rekordzahl“ an Buchungen. Viele Wohnungen liegen in guter Lage, die Preise sind nicht nur hoch, sondern der Kunde/Investor muss beim Kauf auch die Differenz bezahlen.

Grundstücksmakler „schlagen Wellen“

Neben den Ergebnissen aus dem tatsächlichen Angebot und der Nachfrage gab es auch Anzeichen einer „Erhitzung“ des Marktes. Diese Situation spiegelt sich in der Spekulation auf Grundstücke wider, die die Immobilienpreise in die Höhe treibt und zu intransparenten Immobilientransaktionen führt.

„Viele Kleinanleger drängen aus Spekulationsgründen auf den Markt und lassen die Immobilienpreise dadurch unverhältnismäßig steigen. Auch im Wohnungssegment sind Anzeichen einer Aufheizung erkennbar: Die Angebotspreise für übertragene Wohnungen steigen dank der Unterstützung einiger Spekulantengruppen immer weiter an. Diese Anzeichen sind alle auf das knappe Angebot zurückzuführen, das sich jedoch verbessert hat“, so Frau Mien.

Neben den Ergebnissen aus dem tatsächlichen Angebot und der Nachfrage gab es auch Anzeichen einer „Erhitzung“ des Marktes. (Foto: VOV)

Konkret sagte Frau Mien, dass der Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2024 weiterhin ein Angebot von 22.412 Produkten verzeichnete, darunter etwa 14.750 Neuzugänge, was einem Rückgang von 25 % gegenüber dem Vorquartal, aber einem Anstieg von 60 % gegenüber dem gleichen Zeitraum 2023 entspricht. Trotz des Mengenrückgangs laut Statistik zeigte das Angebot im dritten Quartal dennoch ein „Wachstum“, da eine Reihe neuer Projekte auftauchten, insbesondere durch die Präsenz von Großprojekten, die mit der Umsetzung begannen und den Markt „lebhafter“ machten.

In den ersten 9 Monaten des Jahres 2024 wurden auf dem Markt 38.797 neue Produkte zum Verkauf angeboten. Das Angebot weist weiterhin eine starke Differenzierung auf. Demnach stammen 70 % des Neuangebots aus dem Wohnungssegment. Davon machen Produkte mit Verkaufspreisen von 50 Millionen VND/m2 oder mehr den überwiegenden Teil aus. Es gibt auf dem Markt fast überhaupt keine bezahlbaren Gewerbewohnungen. Regional betrachtet lag der Norden mit 46 % bei den Neuzugängen an der Spitze, gefolgt von der Zentralregion mit 29 % und dem Süden mit 25 %.

Die Forschungsdaten von VARS zeigen außerdem, dass das Angebot zwar hauptsächlich im High-End- und Luxussegment angesiedelt ist, der gesamte Markt im dritten Quartal jedoch rund 10.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnete, was einer Absorptionsrate von 51 % entspricht. Dies spiegelt das Marktinteresse an neuen Immobilienprodukten wider, obwohl ein Großteil des neuen Angebots einen hohen Standard aufweist und die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Das Transaktionsvolumen und die Absorptionsrate gingen im Vergleich zum Vorquartal um 25 % bzw. einen Prozentpunkt zurück, stiegen jedoch im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 80 % bzw. 28 Prozentpunkte. Dabei blieb das Volumen der Wohnungstransaktionen „überwältigend“ und machte im dritten Quartal 71 % der gesamten Wohnungstransaktionen aus, wobei neue Wohnungsbauprojekte eine durchschnittliche Absorptionsrate von 75 % verzeichneten. Sogar Apartmentprojekte in Hanoi verzeichneten kurz nach der Freigabe zum Verkauf Absorptionsraten von bis zu 90 %.

Der Trend, kleine Wohnungen zu bauen, um den Gesamtwert der Wohnung zu senken und sie so besser an die Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten von Singles und jungen Familien anzupassen, ist immer deutlicher zu erkennen. Dies ist zugleich die beste Form der Liquiditätserfassung.

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der Markt 30.589 erfolgreiche Transaktionen, 2,5-mal mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2023. Viele neue Projekte, die Ende September gestartet wurden und Buchungen erhielten, verzeichneten ebenfalls ein großes Interesse und „riesige“ Einlagen.

Was die Verkaufspreise betrifft, so verankern sich die Immobilienpreise weiterhin auf hohem Niveau, sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt, insbesondere im Wohnungssegment. Denn das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird immer gravierender, denn obwohl sich das Angebot verbessert hat, ist es immer noch schwierig, die Nachfrage zu decken. Darüber hinaus werden die meisten Neubauten weiterhin in hoher Qualität fertiggestellt, während die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Insbesondere im dritten Quartal stieg das Primärpreisniveau in Hanoi weiter an und zeigte keine Anzeichen eines Stillstands, während sich das Angebot allmählich verbesserte. Neue Projekte, von Flachbauten bis hin zu Hochhausprodukten, vor allem im High-End- und Luxussegment, erfahren nach wie vor große Aufmerksamkeit vom Markt. Dies hat dazu geführt, dass die Preise für Zweitwohnungen weiterhin hoch bleiben, obwohl sich die Liquidität nach einer Phase „heißen“ Wachstums allmählich stabilisiert hat.

Auch in Da Nang verzeichnete das Grundpreisniveau für Wohnungen einen Rekordanstieg; mehr als 50 % des neuen Angebots kosteten über 80 Millionen VND/m². Der Markt ist jedoch aufgrund der Investitionsnachfrage von Käufern aus anderen Provinzen, insbesondere von Investoren aus Hanoi, immer noch gut absorbiert. Darüber hinaus verbesserten sich auch die Preise auf Sekundärmärkten auf breiter Front. In einigen Gebieten stiegen die Preise für Wohngrundstücke im gleichen Zeitraum um 10 bis 25 Prozent.

Für Ho-Chi-Minh-Stadt bleibt das Primärpreisniveau stabil auf hohem Niveau, da das Angebot hauptsächlich aus laufenden Projekten stammt. Unterdessen stiegen die Primärpreise in den Provinzen und Städten am Stadtrand von Ho-Chi-Minh-Stadt leicht um 3 bis 5 %, wobei das neue Angebot höhere Verkaufspreise erzielte.

Untersuchungen zum Wohnungspreisindex, die die durchschnittlichen Verkaufspreisschwankungen von Projekten in der Stichprobe von 150 von VARS ausgewählten und beobachteten Projekten widerspiegeln, zeigen auch, dass der durchschnittliche Verkaufspreis des Beispielprojektclusters in Hanoi ab Q3/2024 bei fast 60 Millionen VND/m2 liegt, was einer Steigerung von 64,0 % gegenüber Q2/2019 entspricht. Der durchschnittliche Verkaufspreis des Projektclusters in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg von 49,2 Millionen VND/m2 auf 64,2 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von 30,6 % gegenüber dem Basiszeitraum entspricht. In Da Nang verzeichnete der Marktpreisindex von Da Nang im dritten Quartal einen Anstieg von 46,2 %, der höher war als der Anstieg in Ho-Chi-Minh-Stadt.

„Die Nachfrage nach Immobilien, sowohl für den Wohnungs- als auch für den Investitionsbedarf, verlagert sich weiterhin in die Vororte, die Provinzen/Städte rund um die beiden Sonderstadtgebiete und auf den Sekundärmarkt mit vielen Optionen zu günstigeren Preisen. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Jagd nach Wohnungen und Häusern unter 3 Milliarden VND stark“, betonte Frau Mien.

Quelle: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html