Die „Großen“ profitieren, die kleinen Unternehmen werden „im Stich gelassen“.

(CLO) Der Immobilienmarkt hat das Jahr 2024 mit positiven Erholungsergebnissen abgeschlossen. Die Markterholung verlief jedoch im Laufe des Jahres uneinheitlich und zeigte deutliche Unterschiede zwischen Segmenten, Regionen, Produkttypen und Anbietern.

Der Immobilienmarkt fragmentiert sich.

Laut Bericht des vietnamesischen Maklerverbands (VAR) erholt sich der vietnamesische Immobilienmarkt deutlich. Diese Erholung weist jedoch noch viele Mängel auf, da starke Unterschiede zwischen Segmenten, Regionen, Produkttypen und sogar Anbietern bestehen.

Die von VARs analysierten Zahlen, dass der Markt im Jahr 2024 zwar mehr Flachbauten zum Verkauf verzeichnen wird, Wohnungen aber weiterhin die dominierende Immobilienart bleiben und bis zu 70 % des gesamten neuen Wohnungsangebots im Jahr 2024 ausmachen werden. Das Angebot an neuen Wohnungen konzentriert sich hauptsächlich auf das gehobene Luxussegment mit Preisen ab 50 Millionen/m², was 65 % des Gesamtangebots entspricht.

Der vietnamesische Immobilienmarkt entwickelt sich nicht nachhaltig und ist fragmentiert. (Foto: MC)

Regional betrachtet werden 60 % des neuen Wohnungsangebots im Jahr 2024 aus Projekten in der nördlichen Region stammen. Die südliche und die zentrale Region werden hingegen nur 29 % bzw. 11 % ausmachen. Das Angebot wird hauptsächlich aus Großstadtprojekten in Vororten sowie in Provinzen und Städten in der Nähe der beiden besonderen Ballungsräume kommen.

Die Zahl der neu eröffneten Angebote in der südlichen Region stieg im letzten Quartal 2024 mit einer Reihe von Großprojekten, die zum Verkauf angeboten wurden, deutlich an, konnte aber dennoch nicht mit der Wachstumsrate des Angebots aus den nördlichen Provinzen und Städten mithalten.

Was die Anbieter betrifft, so stammen 62 % des neuen Wohnungsangebots von Großinvestoren und ausländischen Investmentorganisationen. Besonders hervorzuheben sind die Ökosysteme großer Konzerne.

Zur Erläuterung dieses Sachverhalts erklärten die VARs, dass die von der Nationalversammlung verabschiedeten neuen Gesetze vielen größeren Unternehmen zahlreiche Chancen und Vorteile eröffnen. So gilt beispielsweise gemäß den neuen Bestimmungen des Bodengesetzes 2024 die Landrückgewinnung für gewerbliche Wohnbauprojekte nur für Großprojekte mit integrierter Infrastruktur. Dies verhindert die Umsetzung vieler kleiner und mittlerer Projekte, insbesondere solcher, die auf den Bau von bezahlbarem Wohnraum in Großstädten abzielen.

Laut VARs verfügen kleine und mittlere Immobilienunternehmen nicht über die finanziellen Mittel, um Großprojekte umzusetzen, und haben Schwierigkeiten bei der Entwicklung anderer gewerblicher Wohnbauprojekte, da Verhandlungen mit den Beteiligten über die Grundstücksräumung oft erfolglos bleiben. Diese Unternehmen besitzen weder die Kapazität noch die Erfahrung, um bei Auktionen und Ausschreibungen für staatlich bereitgestellte Grundstücke erfolgreich zu sein.

Die "Knoten", die gelöst werden müssen

VARS ist der Ansicht, dass Vietnam für eine stabile und nachhaltige Marktentwicklung Fördermaßnahmen benötigt, um neue Angebote auf den Markt zu bringen, insbesondere erschwingliche gewerbliche Wohnbauprodukte und sozialen Wohnungsbau.

Zunächst ist es notwendig, die Überprüfung von Immobilienprojekten mit Schwierigkeiten fortzusetzen und diese nach Ursache und der zuständigen Behörde zu klassifizieren. Gleichzeitig müssen die rückständigen Projekte konsequent wieder aufgenommen und bearbeitet werden.

Zweitens sollen Regelungen für detaillierte und spezifische Bewertungsverfahren und -prozesse für jede einzelne Situation entwickelt werden, damit die Kommunen und Bewertungsunternehmen diese leicht umsetzen können, die Zeit zur Ermittlung der Grundstückspreise verkürzt wird und sie als Grundlage für die Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren für laufende Immobilienprojekte dienen, wodurch unfertige Projekte wiederbelebt und ein neues Angebot auf den Markt gebracht werden kann.

Drittens sollten Investitionsrichtlinien für kleine und mittlere Immobilienprojekte dringend verabschiedet werden. Pläne zur Unterstützung der Grundstücksräumung für Projekte im Bereich des bezahlbaren Wohnraums sollten geprüft und untersucht werden, um das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen.

Viertens sollte ein Plan erarbeitet werden, der es Unternehmen ermöglicht, die Immobilienprojektübertragungen erhalten, für die Erfüllung der vorherigen finanziellen Verpflichtungen des Übertragenden verantwortlich zu sein, um die Projektdurchführung zu fördern und das Angebot auf dem Markt zu erhöhen.

Denn gemäß den geltenden Bestimmungen können Investoren Projekte erst dann übertragen, wenn sie ihre finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat in Bezug auf das Projektgrundstück vollständig erfüllt haben. Da die meisten Unternehmen nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um diese Verpflichtungen zu erfüllen, sind sie zur Projektübertragung gezwungen.

Viele Investoren, insbesondere ausländische Investoren mit der Fähigkeit und dem Wunsch, unfertige Immobilienprojekte wiederzubeleben und den Bedarf an der Entwicklung groß angelegter, bezahlbarer Gewerbewohnungsbauprojekte, sehen sich aufgrund rechtlicher Probleme und Schwierigkeiten beim Zugang zu Grundstücken mit Problemen konfrontiert.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus muss neben der fortgesetzten Förderung der Umsetzung neuer Rechtsvorschriften für den sozialen Wohnungsbau das Denken über den sozialen Wohnungsbau in eine proaktivere und positivere Richtung gelenkt werden.

Die staatlichen Verwaltungsbehörden müssen daher bei der Planung entschlossen handeln. Die Kommunen sind dringend aufgefordert, die Stadt- und Gewerbegebietsplanung zu überprüfen und zu ergänzen, um ausreichend Flächen für den sozialen Wohnungsbau bereitzustellen. Investitionsrichtlinien für soziale Wohnungsbauprojekte müssen dringend verabschiedet werden.

Regionen mit genehmigten Investitionsrichtlinien müssen dringend Bauinvestoren auswählen. Es gilt, die öffentlichen Investitionen zu erhöhen, Mittel aus dem Staatshaushalt für die Infrastruktur in Gebieten mit geplanten Sozialwohnungsbauprojekten zu nutzen und Fonds für unbebaute Grundstücke für den Sozialwohnungsbau einzurichten.

Für Unternehmen ist es neben der aktiven Zusammenarbeit mit staatlichen Verwaltungsbehörden zur Beseitigung von Projekthindernissen unerlässlich, sich an das neue Gesetz zu halten, um die richtige Entwicklungsrichtung einzuschlagen. Kleine und mittlere Investoren können in Randgebieten und neuen Märkten, wo noch große Flächen verfügbar und die Preise nicht zu hoch sind, kostengünstige Projekte recherchieren und entwickeln.

Quelle: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html