20 % Steuer auf Immobiliengewinne: Werden die Hauspreise wieder steigen?

bất động sản - Ảnh 1. — Die geplante Grunderwerbsteuer von 20 % auf Gewinne wird, sobald sie eingeführt ist, erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, insbesondere auf das Preisniveau beim Kauf und Verkauf von Häusern und Grundstücken. – Foto: NGOC HIEN

Das Finanzministerium prüft die Anwendung zweier Steuerberechnungsmethoden, darunter die Option, Gewinne aus Immobilientransaktionen mit 20 % zu besteuern. Diese Maßnahme soll die Staatseinnahmen aus der Einkommensteuer erhöhen, wirft jedoch Bedenken hinsichtlich ihrer Durchführbarkeit auf, insbesondere in Bezug auf die Ermittlung, korrekte Berechnung und vollständige Erfassung der Kosten aus Immobilientransaktionen.

In der Praxis wird die Berechnung der Grunderwerbsteuer kompliziert sein.

Laut Finanzministerium wird in Fällen, in denen eine Datenbank existiert, die den Kaufpreis und die mit der Übertragung von Immobilien verbundenen Kosten genau ermittelt, die Methode zur Erhebung der Einkommensteuer aus Immobilienübertragungen durch die Steuersatzformel (vorgeschlagen 20%) multipliziert mit dem zu versteuernden Einkommen berechnet.

In Fällen, in denen der Kaufpreis und die mit der Übertragung von Immobilien verbundenen Kosten nicht ermittelt werden können, wird die Einkommensteuer auf der Grundlage des gesamten Immobilienübertragungspreises multipliziert mit dem Steuersatz von 2% berechnet.

Herr Dinh Minh Tuan, Regionaldirektor von Batdongsan für die Südregion, bewertete den Vorschlag zur Einführung einer 20-prozentigen Steuer auf Gewinne aus Immobilienübertragungen und erklärte, dass die Studie des Finanzministeriums über eine 20-prozentige Steuer auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis darauf abziele, der Realität des Marktes gerecht zu werden und die dem Staatshaushalt zufließende Einkommensteuer zu optimieren.

Herr Tuan erklärte jedoch, dass die Umsetzung in Wirklichkeit zwar einfach und unkompliziert erscheine, aber auf Probleme stoßen werde.

Herr Tuan erklärte, dass die Ermittlung der Vorleistungskosten einer Immobilientransaktion für die Steuerbehörde relativ kompliziert sei, insbesondere bei Häusern, die vor Jahrzehnten erworben wurden und Ausgaben wie Kaufpreis, Maklergebühren, Renovierungskosten, Reparaturkosten, Kreditzinsen usw. umfassen. Können diese Kosten nicht ermittelt werden, kann es vorkommen, dass beim Kauf und Verkauf des Hauses nur ein geringer tatsächlicher Gewinn erzielt wird, aber dennoch bis zu 20 % der Differenz als Steuer abgeführt werden müssen.

Da der Markt, wie in der jüngsten Zeit, mitunter starke Einbrüche erlebt, sagte Herr Tuan, dass viele Projekte, die mit Verlust oder starken Preisnachlässen verkauft werden, möglicherweise nicht den Steuersatz von 20 % anwenden können, sondern immer noch den von 2 % anwenden müssen, was für die Bevölkerung sehr nachteilig ist.

Herr Tuan erklärte, dass Investoren lediglich am Gewinn aus Immobilienverkäufen interessiert seien. Daher würden bei der Berechnung der 20%igen Steuer zuzüglich einer Maklergebühr von 1-3% die zusätzlichen Kosten im Verkaufspreis genau diesen Betrag ausmachen. Dies führe zu einer Erhöhung des Immobilienpreises oder, in manchen Fällen, zur Unterzeichnung zweier Preisdokumente, zu Einnahmeverlusten für den Staatshaushalt.

Was die Gruppe der tatsächlichen Hauskäufer betrifft, sagte Herr Tuan, dass es schwieriger werden werde, Häuser zu erwerben, da die Art der Hauspreise steigen werde.

Herr Tuan ist daher der Ansicht, dass die Steuerpolitik die Marktentwicklung fördern und nicht Transaktionen und Liquidität einschränken sollte, was bei Käufern und Verkäufern gleichermaßen Besorgnis auslöst.

Risiko zunehmender Immobilienhortung

Laut Associate Professor Dr. Pham The Anh (Nationale Wirtschaftsuniversität ) besteht, wenn der Hauptzweck der Besteuerung darin besteht, Hortung zu verhindern, die Entstehung von Geisterstädten zu vermeiden und Ungleichheit zu verringern, während gleichzeitig das Angebot erhöht, die Preise gesenkt und das Bankensystem gestärkt werden sollen, dann birgt eine hohe Besteuerung von Transfergewinnen das Risiko, Hortung zu verstärken, und bietet kaum eine Chance, die Immobilienpreise zu senken.

Dr. The Anh sagte, dass in diesem Fall die Steuerlast zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.

Was die zuvor vorgeschlagene Steuer auf Basis der Haltedauer betrifft, so zielt diese Maßnahme hauptsächlich auf „Preisbroker“ und kurzfristige Händler ab.

Dr. The Anh erklärte, die jährliche Besteuerung des zweiten Hauses oder Grundstücks und aller folgenden Immobilien sei die beste Maßnahme, da sie das Angebot erhöhe, Spekulationen eindämme, die Preise senke und Verzerrungen auf dem Arbeitsmarkt, im Bildungswesen und bei der Berufswahl abbaue. Gleichzeitig verfüge der Staat über eine stabile Einnahmequelle, um Steuern wie die Körperschaft- und Einkommensteuer zu ersetzen, die sich erheblich auf Produktion und Arbeitsmotivation auswirkten.

Dr. The Anh warnte davor, dass die oben genannte „beste Politik“ Gefahr läuft, nicht angewendet zu werden, wenn hohe Steuern auf Übertragungsgewinne oder Steuern, die auf der Haltedauer basieren, angewendet werden, die jedoch kontraproduktiv sind und zu einer „Preisinflation“ im Immobiliensektor und einer Zunahme von Hortung führen.

Die Einkommensteuer sollte nur dann berechnet werden, wenn die Transaktion gewinnbringend ist.

Im Gespräch mit Tuoi Tre Online erklärte Herr Tran Manh Chi, stellvertretender Generaldirektor der Dong Tay Property Company, dass die Grunderwerbsteuer im Grunde eine Einkommensteuer aus Immobiliengeschäften sei, d. h., es müsse ein Einkommen vorhanden sein, damit sie steuerpflichtig sei. Derzeit werde ein Steuersatz von 2 % auf den Verkaufspreis angewendet, was dazu führe, dass auch Verluste steuerpflichtig seien.

Daher ist Herr Chi der Ansicht, dass es bei der Berechnung der Gewinnsteuer notwendig ist, die anfallenden Kosten wie Bankkreditzinsen, Maklergebühren und sogar die Inflation korrekt und vollständig zu berechnen, damit die Besteuerung von Gewinnen aus Transfertätigkeiten real ist und dem Wesen der Einkommensteuer entspricht.

NGOC HIEN

Quelle: https://tuoitre.vn/danh-thue-20-loi-nhuan-bat-dong-san-lieu-gia-nha-lai-tang-20250506122705195.htm