20 % Steuer auf Immobiliengewinne: Steigen die Immobilienpreise wieder?

Die Grunderwerbsteuer von 20 % auf Gewinne wird, wenn sie eingeführt wird, erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben, insbesondere auf das Preisniveau von Immobilien - Foto: NGOC HIEN

Das Finanzministerium prüft die Anwendung zweier Methoden zur Steuerberechnung, darunter die Möglichkeit, eine 20-prozentige Steuer auf Gewinne aus Immobilienübertragungsaktivitäten zu berechnen. Von dieser Maßnahme wird erwartet, dass sie die Einnahmen des Staatshaushalts aus der Einkommensteuer erhöht, doch es gibt auch Zweifel an ihrer Durchführbarkeit, insbesondere hinsichtlich der Ermittlung, korrekten Berechnung und vollständigen Berechnung der Kosten aus Immobilienübertragungen.

In der Praxis wird die Berechnung der Grunderwerbsteuer kompliziert sein.

Laut Finanzministerium wird in Fällen, in denen eine Datenbank vorliegt, die den Kaufpreis und die Kosten im Zusammenhang mit der Übertragung einer Immobilie genau bestimmt, die Methode zur Erhebung der persönlichen Einkommensteuer aus der Immobilienübertragung anhand der Steuersatzformel (vorgeschlagen 20 %) multipliziert mit dem zu versteuernden Einkommen berechnet.

In Fällen, in denen der Kaufpreis und die mit der Übertragung der Immobilie verbundenen Kosten nicht ermittelt werden können, wird die Einkommensteuer auf der Grundlage des gesamten Immobilienübertragungspreises multipliziert mit dem Steuersatz von 2 % ermittelt.

In seiner Bewertung des Vorschlags, eine 20-prozentige Steuer auf Gewinne aus Immobilienübertragungen zu erheben, sagte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor der südlichen Region von Batdongsan, dass die Studie des Finanzministeriums hinsichtlich der 20-prozentigen Steuer auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis der Realität des Marktes gerecht werden und die Höhe der an den Staatshaushalt abgeführten Einkommensteuer optimieren solle.

Herr Tuan sagte jedoch, dass die Umsetzung in Wirklichkeit zwar leicht und einfach scheine, aber auf Probleme stoßen werde.

Herr Tuan erklärte darin, dass es für die Steuerbehörden relativ schwierig sei, die Inputkosten einer Immobilientransaktion zu ermitteln, insbesondere bei Häusern, die über Jahrzehnte hinweg gekauft wurden und mit Ausgaben wie Immobilienkaufkosten, Maklerkosten, Renovierungskosten, Reparaturkosten, Zinskosten usw. verbunden seien. Wenn die oben genannten Kosten nicht ermittelt werden könnten, könne es Fälle geben, in denen das gekaufte und verkaufte Haus zwar einen geringen tatsächlichen Gewinn abwirft, aber bis zu 20 % der Differenz ausmacht.

Angesichts der starken Marktrückgänge wie in der jüngsten Zeit sagte Herr Tuan, dass bei vielen Projekten, die mit Verlust oder mit starken Preisnachlässen verkauft werden, der Steuersatz von 20 % möglicherweise nicht angewendet werden könne, sondern immer noch 2 %, was für die Menschen sehr nachteilig sei.

Was die Investorengruppe angeht, sagte Herr Tuan, dass es den Investoren nur um den Gewinn eines Immobilienprodukts gehe, sodass bei der Berechnung der 20 % Steuer plus einer Maklergebühr von 1-3 % genau diese Kosten zum Endverkaufspreis hinzukämen. Dies führt zu höheren Immobilienpreisen oder in manchen Fällen zu Einnahmeverlusten für den Haushalt, wenn zwei Preise notariell beglaubigt werden.

Für die Gruppe der echten Eigenheimkäufer werde es laut Herr Tuan schwieriger, an Häuser zu kommen, da die Immobilienpreise steigen würden.

Deshalb ist Herr Tuan der Ansicht, dass die Steuerpolitik Anreize für die Marktentwicklung schaffen müsse, statt Transaktionen und Liquidität einzuschränken und so sowohl bei Käufern als auch bei Verkäufern Angst zu schüren.

Risiko einer verstärkten Immobilienhortung

Laut Associate Professor Dr. Pham The Anh (National Economics University) besteht das Hauptziel der Besteuerung darin, Horten zu verhindern, die Entstehung von Geisterstädten zu vermeiden und Ungleichheit zu reduzieren, während gleichzeitig das Angebot erhöht, die Preise gesenkt und das Bankensystem gesund gehalten werden soll. Dann besteht bei einer hohen Besteuerung von Transfergewinnen die Gefahr, dass es zu vermehrtem Horten kommt, und die Immobilienpreise werden kaum gesenkt.

Dr. The Anh sagte, dass in diesem Fall die Steuerlast zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werde.

Was die zuvor vorgeschlagene haltezeitbasierte Steuer betrifft, so zielt diese Maßnahme hauptsächlich auf „Preismakler“ und kurzfristige Händler ab.

Dr. The Anh meinte, dass die jährliche Besteuerung von Zweitwohnungen und -grundstücken die „beste Politik“ sei, da sie das Angebot erhöhe, die Hamsterkäufe reduziere, die Preise senke und Verzerrungen auf dem Arbeitsmarkt, im Bildungswesen und bei der Berufswahl verringere. Gleichzeitig verfügt der Staat über eine stabile Einnahmequelle, mit der er Steuern ersetzen kann, die einen großen Einfluss auf die Produktion und die Arbeitsmotivation haben, wie etwa die Körperschaftssteuer und die Einkommensteuer.

Dr. The Anh warnte, dass die Gefahr bestehe, dass die oben genannte „beste Politik“ nicht angewendet werde, wenn hohe Steuern auf Transfergewinne oder Steuern auf der Grundlage der Haltedauer erhoben würden, die jedoch kontraproduktiv seien und eine „Preisinflation“ auf dem Immobilienmarkt und eine verstärkte Hortung zur Folge hätten.

Die Einkommensteuer sollte nur dann berechnet werden, wenn die Transaktion profitabel ist.

Im Gespräch mit Tuoi Tre Online erklärte Herr Tran Manh Chi, stellvertretender Generaldirektor der Dong Tay Property Company, dass es sich bei der Grunderwerbsteuer um eine Einkommensteuer für den Handel mit Immobilien handele, was bedeute, dass ein Einkommen vorhanden sein müsse, um steuerpflichtig zu sein. Die aktuelle Kalkulation geht von einem Steuersatz von 2 % auf den Verkaufspreis aus, was in vielen Fällen zu Verlusten führt, die ebenfalls versteuert werden müssen.

Deshalb müsse man bei der Berechnung der Gewinnsteuer die anfallenden Kosten wie Bankkreditzinsen, Maklergebühren und sogar Abschreibungen korrekt und vollständig berechnen, sagte Herr Chi, damit die Zahlung einer Steuer auf Gewinne aus Transferaktivitäten tatsächlich und im Einklang mit der Art der persönlichen Einkommensteuer erfolgt.

Mehr lesen Zurück zu den Themen

NGOC HIEN

Quelle: https://tuoitre.vn/danh-thue-20-loi-nhuan-bat-dong-san-lieu-gia-nha-lai-tang-20250506122705195.htm