Was braucht Ho-Chi-Minh-Stadt, um einen Durchbruch zu erzielen?

Herr Le Hoang Chau schlug mehrere konkrete Mechanismen vor, um Ho-Chi-Minh-Stadt zum Aufschwung zu verhelfen.

-Um welche Mechanismen handelt es sich Ihrer Meinung nach?

Erstens sollte der BOT-Vertrag (Build-Operate-Transfer) nicht für Investitionsprojekte zur Verbesserung, Erweiterung und Modernisierung der bestehenden Straßeninfrastruktur in Ho-Chi-Minh-Stadt angewendet werden. Dadurch werden Interessenkonflikte zwischen dem Projektinvestor und den mautpflichtigen Nutzern der BOT-Straßen vermieden, die potenziell zu sozialen Unruhen führen könnten. Stattdessen sollten Investitionsprojekte zur Verbesserung, Erweiterung und Modernisierung der bestehenden Straßeninfrastruktur im Rahmen eines BT-Vertrags (Build-Transfer) umgesetzt werden, wobei die Stadt den Investor bezahlt.

Des Weiteren muss geprüft werden, ob Ho-Chi-Minh-Stadt Bauinvestitionsprojekte im Rahmen des BT-Vertragsmodells wieder aufnehmen kann. Die Investoren dürfen dafür aus staatlichen Haushaltsmitteln bezahlt werden, nicht jedoch aus Grundstücksmitteln, die Investoren für andere Projekte zur Verfügung gestellt werden. Gleichzeitig sollte der Staat, wie im Entwurf des geänderten Landgesetzes vorgesehen, durch Investitionen in die Grundstücksentwicklung, Grundstücksentwicklungsfonds, Grundstücksentwicklungsorganisationen und die Versteigerung von Grundstücksnutzungsrechten Haushaltsmittel schaffen, um private Ressourcen für Investitionen in die städtische Infrastruktur, Verkehrsprojekte usw. zu mobilisieren.

-Welche Vorschläge haben Sie hinsichtlich der aktuellen Engpässe auf dem Immobilienmarkt, um diese zu beheben und Durchbrüche für die Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt zu erzielen?

Das größte Hindernis stellen derzeit rechtliche Fragen dar, insbesondere die Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren. Die meisten Projekte können nicht realisiert werden, da sie die Gebühren mit den derzeitigen Berechnungsmethoden nicht entrichten können. Daher schlagen wir vor, gewerblichen Wohnbauprojekten die Anwendung des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten (K-Koeffizient) zu gestatten und diesen dem Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Genehmigung vorzulegen. Ziel ist die Anwendung des Koeffizienten auf die Berechnung der Grundstücksnutzungs- und Pachtgebühren für alle Grundstücke (unabhängig von deren Wert gemäß der Grundstückspreistabelle).

Aktuell wird die Überschussmethode häufig zur Grundstücksbewertung eingesetzt, um spezifische Grundstückspreise für die Berechnung von Nutzungs- und Pachtgebühren für Immobilienprojekte, Gewerbeimmobilien und städtische Gebiete zu ermitteln. Diese Methode liefert jedoch keine wirklich zuverlässigen Ergebnisse. Experten zufolge ergeben sich bei ein und demselben Immobilienprojekt zwei unterschiedliche Bewertungsmethoden durch ein und dasselbe Bewertungsunternehmen zu zwei voneinander abweichenden Ergebnissen mit einer Differenz von etwa 17 %. Selbst wenn zwei verschiedene Bewertungsunternehmen dasselbe Projekt mit derselben Methode bewerten, ergeben sich zwei unterschiedliche Ergebnisse mit einer Differenz von etwa 17 %. Daher ist die Anwendung des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zur Berechnung von Nutzungs- und Pachtgebühren für Immobilien- und Gewerbeimmobilienprojekte unerlässlich.

-Welche Vorteile bietet die Anwendung des K-Koeffizienten, Sir?

Soweit mir bekannt ist, hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt einst ein Dokument herausgegeben, in dem vorgeschlagen wird, die K-Koeffizienten-Methode zur Berechnung von Grundnutzungs- und Pachtgebühren für alle Immobilien- und Gewerbebauprojekte anzuwenden, unabhängig davon, ob der Wert der Grundnutzungsgebühr über oder unter 30 Milliarden VND liegt. Dies soll die derzeitige Praxis ersetzen, ein Beratungsunternehmen mit der Bewertung des Grundstückswerts zu beauftragen. Bei Anwendung des K-Koeffizienten zur Ermittlung der Grundnutzungsgebühren könnte das Verfahren maximal sechs Monate dauern. Dadurch würden ausreichende, genaue und zeitnahe Einnahmen für den Staatshaushalt sichergestellt und gleichzeitig die Rechte der Projektinvestoren geschützt.

Viele Projekte können nicht umgesetzt werden, weil die Gebühren für die Landnutzung nicht bezahlt werden können.

Gleichzeitig würde die Umsetzung gemäß dem Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt die Berechnung der Gebühren für die Landnutzung und die Landpacht für Immobilienprojekte, Gewerbewohnungen und städtische Gebiete standardisieren, Transparenz gewährleisten und es sowohl dem Staat als auch den Unternehmen ermöglichen, die Höhe der in den Staatshaushalt einzuzahlenden Gebühren für die Landnutzung und die Landpacht vorherzusehen.

Die Klärung der derzeitigen Situation, in der die Gebühren für Landnutzung und Landverpachtung nicht festgelegt sind, vermeidet rechtliche Risiken für Staatsbeamte und -angestellte bei der Ausübung ihrer Aufgaben sowie für alle Beteiligten. Gleichzeitig wird sichergestellt, dass die Landesbehörden die volle Befugnis haben, die Höhe der in den Staatshaushalt einzuzahlenden Gebühren festzulegen (durch das Recht, den Bodenpreisanpassungskoeffizienten (K4-Koeffizient) jährlich oder bei Marktschwankungen und entsprechend der jeweiligen Art des Immobilienprojekts – Gewerbe- und Wohnbauprojekte, Stadtentwicklungsprojekte – zu bestimmen und somit die Rolle des Staates als Marktführer anstatt als Marktfolger wahrzunehmen). Dies gewährleistet gleichzeitig eine ausreichende, genaue und zeitnahe Einnahmen für den Staatshaushalt und schützt die Rechte der Projektinvestoren.

Ein aktueller Engpass für Unternehmen ist das Verfahren zur Genehmigung von Investitionsrichtlinien und Investoren. Dies sind die ersten beiden Schritte bei der Durchführung eines Projekts. Welche Vorschläge haben Sie, um dieses Problem zu lösen?

Wir haben festgestellt, dass das Verfahren zur Genehmigung von Investitionsrichtlinien parallel zur Investorenzulassung lediglich den ersten Schritt in der Kette der Investitions- und Bauverfahren für Immobilien- und Gewerbewohnungsbauprojekte darstellt. Daher hat der Engpass in diesem Verfahren in jüngster Zeit zu Verzögerungen bei sozialen Wohnungsbauprojekten und Gewerbewohnungsbauprojekten geführt. Folglich muss dieses Problem nicht nur für Ho-Chi-Minh-Stadt, sondern für das gesamte Land gelöst werden.

Ein aktuelles Problem stellt die Anpassung der Flächennutzungsplanung im Maßstab 1:2000 für Sozialwohnungsbauprojekte dar. Viele Projekte lassen sich nicht realisieren, da sie größtenteils auf ehemals für gewerblichen Wohnungsbau vorgesehenen und umgewidmeten Flächen entstehen. Bei der Errichtung von Sozialwohnungen auf diesen Flächen erhöht sich der Flächennutzungskoeffizient um das 1,5-Fache. Dies erfordert eine entsprechende Anpassung der bestehenden Flächennutzungsplanung im Maßstab 1:2000.

Die Anpassung des Bebauungsplans im Maßstab 1:2000 obliegt den staatlichen Behörden und wird gemäß den Gesetzen zur Stadtplanung und zum Bauwesen regelmäßig angepasst. Es gibt jedoch keine Regelung, die besagt, dass Bebauungspläne und Detailpläne vor der Erstellung der Machbarkeitsstudie für Investitionen und Bauvorhaben sowie der Umsetzung der nächsten Projektschritte genehmigt oder angepasst werden müssen. Daher müssen Investoren in Sozialwohnungsbauprojekte warten, ohne zu wissen, wie lange, obwohl diese Projekte die Bevölkerungszahl der Provinz nicht erhöhen. Denn Käufer von Sozialwohnungen müssen einen festen oder vorübergehenden Wohnsitz von mindestens sechs Monaten nachweisen und sozialversichert sein. Das Projekt erhöht lediglich die lokale Bevölkerungszahl im Projektgebiet.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm