Herr Le Hoang Chau schlug zahlreiche Sondermechanismen vor, um Ho-Chi-Minh-Stadt zum Aufschwung zu verhelfen.
-Was sind Ihrer Meinung nach diese Mechanismen?
*Erstens sollten BOT-Verträge nicht für Investitionsprojekte zur Verbesserung, Erweiterung und Modernisierung bestehender Straßen in Ho-Chi-Minh-Stadt verwendet werden. Dies vermeidet Interessenkonflikte zwischen Projektinvestoren und Nutzern von BOT-Straßen, die Gebühren zahlen müssen und so soziale Brennpunkte schaffen können. Stattdessen sollten Investitionsprojekte zur Verbesserung, Erweiterung und Modernisierung bestehender Straßen im Rahmen von BT-Verträgen umgesetzt werden, wobei die Investoren aus dem Stadtbudget bezahlt werden.
Darüber hinaus muss erwogen werden, Ho-Chi-Minh-Stadt die Wiederaufnahme von Bauinvestitionsprojekten im Rahmen von BT-Verträgen zu gestatten, wobei staatliche Haushaltsmittel zur Bezahlung der Investoren verwendet werden und auf keinen Fall Landfonds, mit denen Investoren andere Projekte umsetzen können. Gleichzeitig schafft der Staat Haushaltskapital durch Investitionstätigkeiten in die Entwicklung von Landfonds, Landentwicklungsfonds, Landfondsentwicklungsorganisationen und Auktionen von Landnutzungsrechten gemäß den Bestimmungen des Entwurfs des Landgesetzes (geändert), um Ressourcen aus dem privaten Sektor für Investitionen in die Entwicklung der städtischen Infrastruktur, Verkehrsprojekte usw. zu mobilisieren.
- Welche Vorschläge haben Sie hinsichtlich der aktuellen Engpässe auf dem Immobilienmarkt, um diese zu lösen und einen Durchbruch für die Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt zu erzielen?
*Das derzeit größte Problem sind rechtliche Fragen, insbesondere die Berechnung der Landnutzungsgebühren. Die meisten Projekte können nicht umgesetzt werden, da die Landnutzungsgebühren mit den derzeitigen Berechnungsmethoden nicht bezahlt werden können. Daher wird vorgeschlagen, gewerblichen Wohnungsbauprojekten die Anwendung des Bodenpreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient K) zu gestatten und diesen dem Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Genehmigung vorzulegen, um Landnutzungsgebühren und Grundpacht auf alle Grundstücke und Parzellen anzuwenden (unabhängig vom gemäß der Bodenpreisliste berechneten Wert).
Derzeit wird üblicherweise die Überschussmethode verwendet, um bestimmte Grundstückspreise zu bestimmen und so die Grundnutzungsgebühren und Grundpachtzinsen für Immobilienprojekte, gewerblichen Wohnungsbau und städtische Gebiete zu berechnen. Diese Methode liefert jedoch keine zuverlässigen Ergebnisse bei der Grundstücksbewertung. Expertenberechnungen zufolge führt die Anwendung zweier verschiedener Bewertungsmethoden für dasselbe Immobilienprojekt durch ein und dasselbe Bewertungsunternehmen zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen mit einer Wertdifferenz von etwa 17 %. Wird dasselbe Immobilienprojekt von zwei verschiedenen Bewertungsunternehmen durchgeführt, führt dieselbe Bewertungsmethode ebenfalls zu zwei unterschiedlichen Ergebnissen mit einer Wertdifferenz von etwa 17 %. Daher ist die Anwendung der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten zur Berechnung der Grundnutzungsgebühren und Grundpachtzinsen für gewerbliche Wohnungsbauprojekte dringend erforderlich.
-Wie vorteilhaft ist es, den K-Koeffizienten anzuwenden, Sir?
*Soweit mir bekannt ist, hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt ein Dokument herausgegeben, in dem es um die Erlaubnis bittet, die K-Koeffizienten-Methode zur Berechnung der Grundnutzungsgebühren und Grundpacht für alle Immobilien- und Gewerbewohnungsprojekte anzuwenden, unabhängig davon, ob die Grundnutzungsgebühr des Projekts über oder unter 30 Milliarden VND liegt. Anstatt wie bisher ein Beratungsunternehmen für die Grundstücksbewertung zu beauftragen, muss nun eine K-Koeffizienten-Methode angewendet werden. Die Anwendung des K-Koeffizienten zur Berechnung der Grundnutzungsgebühren darf höchstens sechs Monate dauern. Dadurch wird eine vollständige, korrekte und rechtzeitige Erhebung für den Staatshaushalt sichergestellt und gleichzeitig die Rechte der Projektinvestoren gewahrt.
Viele Projekte können nicht umgesetzt werden, weil die Landnutzungsgebühren nicht bezahlt werden können.
Gleichzeitig wird, wenn es gemäß dem Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt umgesetzt wird, die Berechnung der Landnutzungsgebühren und Grundrenten für Immobilienprojekte, gewerblichen Wohnungsbau und städtische Gebiete formalisiert und Transparenz gewährleistet, sodass sowohl der Staat als auch die Unternehmen die Höhe der Landnutzungsgebühren und Grundrenten vorhersagen können, die an den Staatshaushalt abgeführt werden müssen.
Die derzeitige Situation unbekannter Landnutzungsgebühren und Grundrenten muss überwunden werden, um rechtliche Risiken für Beamte, Staatsbedienstete und öffentliche Angestellte bei der Ausübung ihrer Amtspflichten sowie für damit verbundene Personen zu vermeiden. Gleichzeitig muss sichergestellt werden, dass die staatlichen Stellen die volle Entscheidungsbefugnis über die Höhe der an den Staatshaushalt zu zahlenden Landnutzungsgebühren und Grundrenten haben (durch das Recht, den Bodenpreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient K4) jährlich oder bei Marktschwankungen und je nach Art des Immobilienprojekts, Gewerbewohnungen oder Stadtgebieten festzulegen, um die Rolle des Staates zu übernehmen, der den Markt anführt und nicht dem Markt folgt). Gleichzeitig muss sichergestellt werden, dass ausreichende, korrekte und rechtzeitige Einnahmen für den Staatshaushalt erzielt werden und gleichzeitig die Rechte der Projektinvestoren gewahrt bleiben.
Ein Problem, mit dem Unternehmen derzeit nicht zurechtkommen, ist das Verfahren zur Genehmigung von Investitionsrichtlinien und zur Genehmigung von Investoren. Dies sind die ersten beiden Schritte zur Durchführung eines Projekts. Welche Empfehlungen haben Sie zur Lösung dieses Problems?
*Wir sind uns bewusst, dass das Verfahren zur Genehmigung von Investitionsrichtlinien gleichzeitig mit der Genehmigung von Investoren nur der erste Schritt in einer Kette von Investitions- und Bauverfahren für Immobilien- und Gewerbewohnungsprojekte ist. Daher hat die Blockade dieses Verfahrens in der Vergangenheit zur Blockade von Sozialwohnungsprojekten und Gewerbewohnungsprojekten geführt. Daher ist es notwendig, dieses Hindernis nicht nur für Ho-Chi-Minh-Stadt, sondern für das ganze Land zu beseitigen.
Darüber hinaus besteht das aktuelle Problem darin, die 1/2000-Planung für Sozialwohnungsprojekte anzupassen. Viele Projekte können nicht umgesetzt werden, da es sich bei den meisten Sozialwohnungsprojekten um umgebaute Grundstücke aus Gewerbeflächen handelt. Beim Bau von Sozialwohnungen erhöht sich der Flächennutzungskoeffizient um das 1,5-fache. Dies bedeutet, dass die alte 1/2000-Planung entsprechend angepasst werden muss.
Die Anpassung des Flächennutzungsplans im Maßstab 1/2000 unterliegt der Verantwortung und Autorität staatlicher Stellen und wird gemäß dem Stadtplanungs- und Baugesetz „regelmäßig“ angepasst. Es ist jedoch nicht festgelegt, dass „Flächennutzungspläne und Detailpläne gemäß dem Gesetz genehmigt oder zur Anpassung freigegeben werden müssen, bevor der Machbarkeitsstudienbericht für Bauinvestitionen erstellt und die nächsten Schritte des Projekts umgesetzt werden können.“ Daher müssen Investoren in Sozialwohnungsprojekte warten, ohne zu wissen, wie lange sie warten müssen, auch wenn das Sozialwohnungsprojekt die Bevölkerungszahl der Provinz nicht erhöht. Denn Käufer von Sozialwohnungen müssen seit mindestens sechs Monaten dauerhaft oder vorübergehend dort ansässig sein und über eine Sozialversicherung verfügen, was die lokale Bevölkerungszahl in dem Gebiet, in dem sich das Projekt befindet, nur erhöht.
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