Was braucht Ho-Chi-Minh-Stadt für einen Durchbruch?

Herr Le Hoang Chau schlug zahlreiche spezielle Mechanismen vor, um Ho-Chi-Minh-Stadt zum Aufschwung zu verhelfen.

-Was glauben Sie, welche Mechanismen das sind?

Erstens sollten BOT-Verträge nicht für Investitionsprojekte zur Sanierung, Erweiterung und Modernisierung bestehender Straßen in Ho-Chi-Minh-Stadt angewendet werden. Dadurch werden Interessenkonflikte zwischen Projektinvestoren und den Nutzern der BOT-Straßen, die Gebühren zahlen müssen, vermieden, was potenziell zu gesellschaftlichen Konflikten führen könnte. Stattdessen sollten Investitionsprojekte zur Sanierung, Erweiterung und Modernisierung bestehender Straßen im Rahmen von BT-Verträgen umgesetzt werden, wobei die Investoren aus dem Stadthaushalt bezahlt werden.

Darüber hinaus muss geprüft werden, ob Ho-Chi-Minh-Stadt Bauinvestitionsprojekte in Form von BT-Verträgen wieder aufnehmen kann, wobei die Investoren aus staatlichen Haushaltsmitteln bezahlt werden und keinesfalls mit Landfonds für andere Projekte. Gleichzeitig generiert der Staat gemäß dem Entwurf des geänderten Landgesetzes Haushaltsmittel durch Investitionen in die Entwicklung von Landfonds, Landentwicklungsfonds, Landentwicklungsorganisationen und die Versteigerung von Landnutzungsrechten, um Ressourcen des Privatsektors für Investitionen in die städtische Infrastruktur, Verkehrsanlagen usw. zu mobilisieren.

-Welche Vorschläge haben Sie hinsichtlich der aktuellen Engpässe auf dem Immobilienmarkt, um diese zu beheben und einen Durchbruch für die Entwicklung von Ho-Chi-Minh-Stadt zu erzielen?

Das größte Problem besteht derzeit in rechtlichen Fragen, insbesondere in der Berechnung der Grundstücksnutzungsgebühren. Die meisten Projekte können nicht realisiert werden, da sie die Gebühren mit den derzeitigen Berechnungsmethoden nicht entrichten können. Daher wird vorgeschlagen, gewerblichen Wohnbauprojekten die Anwendung des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient K) zu gestatten und diesen dem Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt zur Genehmigung vorzulegen, um Grundstücksnutzungsgebühren und Grundstücksmieten auf alle Grundstücke anzuwenden (unabhängig vom Wert gemäß der Grundstückspreisliste).

Da derzeit die Überschussmethode häufig zur Ermittlung spezifischer Grundstückspreise und zur Berechnung von Nutzungsgebühren und Pachtzinsen für Immobilienprojekte, Gewerbeimmobilien und städtische Gebiete herangezogen wird, liefert diese Methode keine verlässlichen Ergebnisse der Grundstücksbewertung. Berechnungen von Experten zufolge ergeben sich bei ein und demselben Immobilienprojekt zwei unterschiedliche Bewertungsmethoden, wenn ein und dasselbe Bewertungsunternehmen zwei verschiedene Methoden anwendet, zu zwei voneinander abweichenden Ergebnissen mit einer Wertdifferenz von etwa 17 %. Selbst wenn zwei verschiedene Bewertungsunternehmen dieselbe Methode anwenden, ergeben sich zwei unterschiedliche Ergebnisse mit einer Wertdifferenz von etwa 17 %. Daher ist die Anwendung der Grundstückspreisanpassungsmethode zur Berechnung von Nutzungsgebühren und Pachtzinsen für Gewerbeimmobilienprojekte unerlässlich.

-Wie vorteilhaft ist die Anwendung des K-Koeffizienten, Sir?

Soweit mir bekannt ist, hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt ein Dokument herausgegeben, in dem die Genehmigung beantragt wird, die K-Koeffizienten-Methode zur Berechnung von Grundsteuer und Pacht für alle Immobilien- und Gewerbebauprojekte anzuwenden, unabhängig davon, ob der Wert der Grundsteuer 30 Milliarden VND übersteigt oder darunter liegt. Bisher soll stattdessen ein externes Gutachterbüro mit der Grundstücksbewertung beauftragt werden. Die Berechnungsdauer für die Grundsteuer nach dem K-Koeffizienten-Verfahren darf sechs Monate nicht überschreiten. So wird eine vollständige, korrekte und fristgerechte Einnahmenerhebung für den Staatshaushalt gewährleistet und gleichzeitig die Rechte der Projektinvestoren gewahrt.

Viele Projekte können nicht umgesetzt werden, weil die Grundstücksnutzungsgebühren nicht bezahlt werden können.

Gleichzeitig würde die Anwendung gemäß dem Vorschlag des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt die Berechnung der Landnutzungsgebühren und Grundstücksmieten für Immobilienprojekte, Gewerbewohnungen und städtische Gebiete formalisieren und Transparenz gewährleisten, sodass sowohl der Staat als auch die Unternehmen die Höhe der an den Staatshaushalt zu zahlenden Landnutzungsgebühren und Grundstücksmieten vorhersagen können.

Die derzeitige Intransparenz bei den Gebühren für die Landnutzung und der Pacht soll behoben werden, um rechtliche Risiken für Beamte, Angestellte des öffentlichen Dienstes und andere Beteiligte bei der Ausübung ihrer Amtspflichten zu vermeiden. Gleichzeitig soll sichergestellt werden, dass staatliche Stellen die volle Befugnis haben, die Höhe der an den Staatshaushalt zu entrichtenden Gebühren und Pachtzahlungen festzulegen (durch das Recht, den Grundstückspreisanpassungskoeffizienten (Koeffizient K4) jährlich oder bei Marktschwankungen und je nach Art des Immobilienprojekts – Gewerbe-, Wohn- oder Stadtentwicklung – festzulegen, um die Rolle des marktführenden Staates wahrzunehmen). Dabei soll eine ausreichende, korrekte und zeitnahe Einnahmenerhebung für den Staatshaushalt gewährleistet und gleichzeitig die Rechte der Projektinvestoren gewahrt werden.

Ein Problem, mit dem Unternehmen derzeit zu kämpfen haben, ist das Verfahren zur Genehmigung von Investitionsrichtlinien und Investoren. Dies sind die ersten beiden Schritte eines Projekts. Welche Lösungsvorschläge haben Sie?

Uns ist bewusst, dass die Genehmigung von Investitionsrichtlinien und Investoren nur den ersten Schritt in der Kette von Investitions- und Bauverfahren für Immobilien- und Gewerbewohnungsbauprojekte darstellt. Daher hat die Blockade dieses Verfahrens in der Vergangenheit zu einem Stillstand bei sozialen und gewerblichen Wohnungsbauprojekten geführt. Aus diesem Grund ist es notwendig, dieses Hindernis nicht nur für Ho-Chi-Minh-Stadt, sondern für das ganze Land zu beseitigen.

Zusätzlich besteht das aktuelle Problem in der Anpassung der Flächennutzungsplanung (Maßstab 1:2000) für Sozialwohnungsbauprojekte. Viele Projekte können nicht realisiert werden, da es sich meist um umgewandelte Gewerbeflächen handelt. Bei der Errichtung von Sozialwohnungen erhöht sich der Flächennutzungskoeffizient um das 1,5-Fache. Dies erfordert eine entsprechende Anpassung der bestehenden Flächennutzungsplanung (Maßstab 1:2000).

Die Anpassung des Bebauungsplans im Maßstab 1:2000 fällt in die Zuständigkeit staatlicher Behörden und wird gemäß dem Stadtplanungs- und Baugesetz regelmäßig angepasst. Es ist jedoch nicht festgelegt, dass Bebauungspläne und Detailpläne vor der Erstellung der Investitionsmachbarkeitsstudie und der Umsetzung der nächsten Projektschritte genehmigt oder zur Anpassung freigegeben sein müssen. Daher müssen Investoren von Sozialwohnungsbauprojekten warten, ohne zu wissen, wie lange, obwohl das Projekt die Bevölkerungszahl der Provinz nicht erhöht. Denn Käufer von Sozialwohnungen müssen mindestens sechs Monate lang dauerhaft oder vorübergehend in der Region wohnen und sozialversichert sein, was die lokale Bevölkerungszahl im Projektgebiet erhöht.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/de-dot-pha-tphcm-can-dieu-gi-185230531090432073.htm