Um den Prozess der Grundstücksbewertung umfassender zu gestalten

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Die Ermittlung des Grundstückswerts ist ein wichtiger Schritt im Entwicklungsprozess von Immobilienprojekten. Laut einer aktuellen Umfrage des Bauministeriums sind mehr als 50 % der Immobilienprojekte aufgrund von Schwierigkeiten bei der Ermittlung der Grundstückspreise nach der Marktpreismethode mit Schwierigkeiten, Hindernissen oder einer langsamen Umsetzung konfrontiert. Im Jahr 2022 hat die Fähigkeit, Preise und Marktbedingungen zu bestimmen, auch zu einem starken Rückgang des Immobilienangebots im Vergleich zu 2021 beigetragen.

Die Grundstücksbewertung ist ein wichtiger Schritt.

Derzeit holt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt Stellungnahmen der zuständigen Ministerien, Zweigstellen und Behörden zur Änderung des Entwurfs des Dekrets 44 und des Rundschreibens 36 ein. Zu den vorgeschlagenen Änderungen gibt es viele unterschiedliche Ansichten zu den aktuellen Methoden der Grundstücksbewertung, insbesondere zur Abschaffung der umstrittenen „Überschussmethode“. Frau Do Thi Thu Giang, Leiterin der Beratungsdienste von Savills Ho Chi Minh City und Expertin mit langjähriger Erfahrung in der Bewertung, erklärte zu diesem Thema, dass es derzeit viele unterschiedliche Bewertungsmethoden gebe und dass es je nach den Eigenschaften der Immobilie und der Verfügbarkeit von Daten jeweils die passenden Ansätze und Bewertungsmethoden gebe.

Frau Giang analysierte beispielsweise, dass die Vergleichsmethode für Immobilien mit kleiner Fläche geeignet sei und eine hohe Anzahl ähnlicher Transaktionen vorliege. Allerdings ist diese Methode hinsichtlich der Datenlage mangelhaft: Der tatsächliche Transaktionswert weicht bei den erfassten Transaktionsdaten vom vertraglich vereinbarten Wert ab; Transaktionsdetails werden nicht vollständig offengelegt. Bei großflächigen Immobilien oder Entwicklungsprojekten ist die Anzahl ähnlicher Vergleichsimmobilien sehr begrenzt, sodass umfangreiche Anpassungen erforderlich sind, die wiederum die Genauigkeit der Bewertungsergebnisse beeinträchtigen. Bei der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten wird der Anpassungskoeffizient für einen bestimmten Zeitraum fest angewendet und spiegelt kurzfristige Marktschwankungen nicht wider. Darüber hinaus basiert der Anpassungskoeffizient auf den Analyseergebnissen begrenzter und ungenauer Grundstückstransaktionsdaten.

Die Überschussmethode eignet sich hingegen besser für die Bewertung großer, sich in der Bebauung befindlicher Grundstücke. Bei dieser Methode werden die geschätzten Einnahmen von den geschätzten Investitionskosten abgezogen, um den verbleibenden Grundstückswert zu ermitteln. „Angenommen, ein Grundstück wird potenziell gewerblich und für Dienstleistungen genutzt; mit der Vergleichsmethode oder dem Anpassungskoeffizienten wird der Grundstückswert auf einen bestimmten Wert geschätzt. Mit der Überschussmethode kann jedoch davon ausgegangen werden, dass das Grundstück für verschiedene Arten von Gewerbe- und Dienstleistungsnutzungen wie Büros, Einkaufszentren oder Hotels bebaut ist. Auf diese Weise lässt sich der höchste Wert des Grundstücks ermitteln und das Prinzip der bestmöglichen und effektivsten Bewertung der Immobilie gewährleisten“, so der Experte. In einem anderen Beispiel handelt es sich bei dem zu bewertenden Grundstück um ein gemischt genutztes Grundstück mit Wohngrundstücken sowie Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken. Daher kann die Verwendung der Vergleichsmethode oder des Anpassungskoeffizienten den gemischten Wert nicht vollständig und korrekt wiedergeben, da die Anzahl vergleichbarer Vermögenswerte mit ähnlichen Komponentenverhältnissen in der Mischung begrenzt ist oder ein geeigneter Koeffizient fehlt.

Tatsächlich weist diese Methode aufgrund zahlreicher Annahmen und subjektiver Prognosen auch Einschränkungen auf. Um diese Einschränkungen zu minimieren, kann es während des Bewertungsprozesses erforderlich sein, zusätzliche Vergleichs- und Kontrastmethoden anzuwenden, um genaue Bewertungsergebnisse zu erzielen.

Die Rolle der Überschussmethode

Aufgrund der obigen Analyse ist Frau Do Thi Thu Giang der Ansicht, dass die Überschussmethode beibehalten werden sollte, da diese Methode zur Schätzung von Grundstücken mit Entwicklungs- oder Sanierungspotenzial geeignet ist.

Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, erläuterte die Rolle der Überschussmethode und erklärte, dass der Verzicht auf die Überschussbewertungsmethode in den meisten Fällen zu konservativeren Bewertungen führe. „Grundstücksfonds, die für die Projektentwicklung vorgesehen sind, werden durch die Überschussmethode genauer bewertet. Diese Methode zeigt die Gesamtrentabilität des Projekts sowie Finanzindikatoren, die Aufschluss über die finanzielle Nachhaltigkeit des Projekts geben“, so Troy Griffiths.

„Da die vietnamesische Regierung wichtige Neuerungen im Grundstücksbewertungsprozess diskutiert, ist es verständlich, dass die Abschaffung der Residualmethode in Erwägung gezogen wird, da sie auf vielen subjektiven Variablen beruht. Bei der Einführung einer neuen Methode sollte eine Methode mit höherer Integrität und weniger subjektiven Faktoren in Betracht gezogen werden. Die Residualmethode sollte jedoch als anerkannte und angewandte Bewertungsmethode angemessen angewendet werden“, ergänzte der stellvertretende Geschäftsführer von Savills.

Sollte die Residualmethode abgeschafft werden, gäbe es noch eine Reihe anderer Bewertungsmethoden; er weist jedoch darauf hin, dass der direkte Vergleich das grundlegendste Problem sei. Der Zweck der Bewertung bestehe darin, das Marktverhalten zu simulieren, um den Marktwert zu bestimmen. Die meisten Käufer verlassen sich bei der Wertermittlung ihrer Immobilie oft ausschließlich auf den Wert ähnlicher Immobilien in der Nähe.

Experten zufolge wird die Residualmethode oder die hypothetische Methode in vielen Ländern recht effektiv angewendet. Banken, Gerichte und Schiedsgerichte akzeptieren und diskutieren die verwendeten Variablen häufig. Es handelt sich hierbei lediglich um die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) mit mehr subjektiven Variablen, weshalb sie weniger beliebt ist als andere Methoden.

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