Grundstückspreise näher an den Marktwert heranführen: Wie lässt sich opportunistische Preistreiberei vermeiden?

Die Anpassung der Grundstückspreistabellen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt an die Marktpreise schafft Transparenz, doch ist es notwendig, das Risiko der Ausbeutung und damit überhöhter Immobilienpreise zu kontrollieren.

Das Grundstück im Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai, wurde bei einer Auktion zu einem Preis ersteigert, der 10- bis 15-mal höher war als der Listenpreis - Foto: D.T.

Angesichts des Wohnungsmangels stellt die Kontrolle der Immobilienpreise und die Verhinderung von Wucherpreisen eine erhebliche Herausforderung für Behörden und Öffentlichkeit dar. Während Anpassungen darauf abzielen, die Rechte der Grundstücksnutzer zu schützen, ist es unerlässlich, die Praxis zu unterbinden, erhöhte Grundstückspreise auszunutzen, um die Wohnungspreise künstlich in die Höhe zu treiben.

Grundstücke im Stadtzentrum kosten zwischen 600 und 700 Millionen VND/m² ^.

Laut der neuen Grundstückspreisliste, die vom Volkskomitee von Hanoi am 20. Dezember veröffentlicht wurde und ab sofort bis zum 31. Dezember 2025 gilt, beträgt der höchste Grundstückspreis für Wohnbauland etwa 695 Millionen VND/ ^m² . Dieser Preis gilt für Grundstücke an Hauptstraßen im Bezirk Hoan Kiem, wie zum Beispiel Ba Trieu, Dinh Tien Hoang und Hai Ba Trung.

Dieser Preis gilt auch für die folgenden Straßen: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho und Tran Hung Dao.

Im Vergleich zur Preisliste der Stadt Hanoi aus dem Jahr 2019 haben sich die Grundstückspreise in den Straßen Hang Ngang und Hang Dao um das 3,7-fache erhöht.

Laut der kürzlich von Hanoi veröffentlichten neuen Preisliste wurden die Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke im Vergleich zu zuvor um 50 bis 100 % angehoben. Die höchsten Preise für Gewerbegrundstücke finden sich weiterhin in Straßen des Bezirks Hoan Kiem wie Hang Khay, Hang Ngang und Hang Dao mit über 244 Millionen VND/ ^m² .

Gleichzeitig stiegen die Preise für landwirtschaftliche Flächen, Reisfelder, Land für einjährige und mehrjährige Nutzpflanzen sowie Aquakulturbetriebe in Hanoi um etwa 15 %.

Laut der neuen Grundstückspreisliste, die Ende Oktober 2024 von Ho-Chi-Minh-Stadt herausgegeben wurde, befinden sich die höchsten Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt in drei Straßen: Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue, mit 687,2 Millionen VND/ ^m² .

Die kürzlich von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt herausgegebene neue Grundstückspreisliste, die die Marktpreise genau widerspiegelt, dient als Grundlage für die Berechnung der Entschädigung und die Festlegung der Grundstückspreise für Privatpersonen und Organisationen, die einer Grundstücksräumung unterliegen. Sie bildet außerdem die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer, der Einkommensteuer aus der Übertragung von Grundstücksnutzungsrechten sowie weiterer Gebühren und Abgaben im Zusammenhang mit der Grundstücksnutzung und -übertragung oder bei der Durchführung von Verwaltungsverfahren im Zusammenhang mit Grundstücken.

Die Nguyen-Hue-Straße gehört zu den Straßen mit den höchsten Grundstückspreisen in Ho-Chi-Minh-Stadt – Foto: QUANG DINH

Der neue Preis beträgt nur 10 % des Höchstgebots.

Laut der Zeitung Tuoi Tre wurden in Hanoi zwar die Grundstückspreise angehoben, um sie marktgerechter zu gestalten, wobei die neuen Preise in vielen Gebieten 3-4 Mal höher sind als die alten Preise aus dem Jahr 2019, dennoch besteht in vielen Gebieten immer noch eine große Diskrepanz zwischen den Preisen bei Grundstücksauktionen.

Beispielsweise liegt der Preis für ländliches Land in der Gemeinde Thanh Lam entlang der Straße zwischen den Dörfern Duc Hau und Thanh Van bei 1,54 Millionen VND/ ^m² . Ähnlich verhält es sich mit ländlichem Land entlang der Verbindungsstraßen in der Gemeinde Dai Thinh: Die Preise liegen zwischen 1,01 und 1,54 Millionen VND/ ^m² . Der Zuschlagspreis für Grundstücke im gleichen Gebiet des Stadtgebiets Thanh Lam-Dai Thinh lag im Jahr 2024 hingegen bei rund 60 Millionen VND/ ^m² .

Ein Gebiet mit hoher Dichte an Apartmentprojekten, das in letzter Zeit im Wohnungsmarkt von Hanoi einen starken Preisanstieg verzeichnete, weist nun vergleichsweise niedrige Grundstückspreise auf. Während die Preise für viele Apartmentprojekte in der Gemeinde An Khanh im Bezirk Hoai Duc zwischen 60 und 80 Millionen VND/ ^m² liegen, belaufen sich die Grundstückspreise in der neu veröffentlichten Preisliste (für das Gebiet entlang des Thang Long Boulevards durch die Gemeinde An Khanh) lediglich auf 2,3 bis 8,6 Millionen VND/ ^m² .

Im Stadtgebiet LIDECO im Bezirk Hoai Duc liegen die Grundstückspreise für Gewerbe-, Dienstleistungs- und Stadtgebiete zwischen 6,5 und 9,3 Millionen VND/ ^m² bei einer Straßenbreite von 31 m, zwischen 5,9 und 8,5 Millionen VND/ ^m² bei 24 m breiten Straßen und zwischen 4,6 und 6,3 Millionen VND/ ^m² bei 13,5 m breiten Straßen. Im Gebiet entlang der Nationalstraße 32 in der Stadt Phung im Bezirk Dan Phuong liegen die Grundstückspreise zwischen 2,9 und 9,2 Millionen VND/ ^m² .

Ebenso liegen die Preise für ländliche Grundstücke entlang der Nationalstraße 21B, von der Stadt Kim Bai bis zum Ende der Gemeinde Hong Duong, zwischen 3,5 und 6,1 Millionen VND/ ^m² . Städtische Grundstücke entlang der Straße von Kim Bai nach Kim Bai (der an die Nationalstraße 21B angrenzende Abschnitt) kosten 3,4 bis 5,7 Millionen VND/ ^m² , und Grundstücke entlang der Straße von Cat Dong nach Kim Bai (der an die Nationalstraße 21B angrenzende Abschnitt bis zum linken Deich des Day-Flusses) kosten 3,4 bis 7,5 Millionen VND/ ^m² .

Unterdessen sind die Preise für versteigertes Land im Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai (angrenzend an die Stadt Kim Bai) kürzlich auf über 100 Millionen VND/ ^m² gestiegen.

Die Ausnutzung erhöhter Grundstückspreisstrukturen zur künstlichen Aufblähung der Wohnungspreise soll verhindert werden.

Im vergangenen Jahr sind die Immobilienpreise, insbesondere die von Wohnungen in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, stark gestiegen, was erhebliche Besorgnis über die Volatilität des Immobilienmarktes auslöste. Experten und Branchenvertreter warnen davor, dass die lokalen Behörden Maßnahmen ergreifen müssen, um den Missbrauch von Grundstückspreisanpassungen zur künstlichen Aufblähung der Immobilienpreise zu unterbinden. Dies verschärft die Angebotsknappheit und verdrängt viele Menschen, insbesondere solche mit niedrigem und mittlerem Einkommen, vom Immobilienmarkt.

Laut Herrn Le Hoang Chau, dem Vorsitzenden des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, sind die derzeit hohen Wohnungspreise nicht nur auf steigende Grundstückspreise, sondern auch auf ein unzureichendes Angebot zurückzuführen. Daher sind die Grundstückskosten nur ein Faktor in der Kostenstruktur von Immobilien; der entscheidende Preisfaktor ist das knappe Wohnungsangebot.

Wenn Lösungen gefunden werden, um das Angebot zu erhöhen und die Transaktionen auf dem Markt anzukurbeln, werden sich die Immobilienpreise tendenziell beruhigen. Daher ist der Ausbau des Wohnungsbaus, insbesondere des sozialen Wohnungsbaus, eine der grundlegenden Maßnahmen zur Stabilisierung des Marktes.

Angesichts der aktuellen Wohnungsnot in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt könnte eine Anpassung der Grundstückspreise an die Marktpreise die Immobilienpreise jedoch weiter in die Höhe treiben. Herr Chau warnte, dass neben den Anpassungen der Grundstückspreise auch die Pachtpreise für Grundstücke in Großstädten tendenziell steigen und den Druck auf die Immobilienpreise zusätzlich erhöhen.

Herr Nguyen Chi Thanh, stellvertretender Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler, ist der Ansicht, dass die Anpassung der Grundstückspreistabellen an die Marktpreise eine korrekte Maßnahme im Einklang mit den Bestimmungen des Landgesetzes darstellt.

Ziel dieser Maßnahme ist es, den Markt transparenter zu gestalten und die Rechte der Bürger bei der Berechnung von Registrierungs-, Übertragungs- und Nutzungsänderungsgebühren zu gewährleisten. Obwohl die neue Grundstückspreisliste für die zentralen Gebiete von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt Preise von bis zu 600–700 Millionen VND/m² ausweist, liegt sie dennoch unter dem tatsächlichen Marktpreis. Dies soll transparentere Transaktionen fördern und den Verwaltungsbehörden helfen, die Grundstückspreisinflation einzudämmen.

Herr Thanh betonte außerdem, dass die neue Grundstückspreisliste angepasst wurde, um den tatsächlichen Wert von Gebieten widerzuspiegeln, die sich seit vielen Jahren stabil entwickelt haben. Für neue Gebiete, insbesondere solche, in denen Land für Wohnbauprojekte umgewandelt wird, liegt jedoch noch keine offizielle Grundstückspreisliste vor. Experten gehen davon aus, dass die Grundstückspreise in diesen neuen Gebieten erst nach der Umsetzung und Inbetriebnahme der Projekte ermittelt werden können, wenn dann ein geeigneter Referenzpreis festgelegt werden kann.

Abschließend bestätigten Experten auch, dass der Zweck der Anpassung von Bodenpreistabellen nicht darin besteht, einen Preisschock zu erzeugen, sondern einen transparenten Markt zu fördern, Spekulationen zu minimieren und überhöhte Bodenpreise in sich schnell entwickelnden Gebieten zu verhindern.

Die Festlegung von Grundstückspreisen auf der Grundlage praktischer Faktoren wie Entschädigungskosten, Infrastrukturinvestitionen und Unternehmensgewinne wird dazu beitragen, den Grundstücksmarkt rationaler zu gestalten und unnatürliche Grundstückspreissteigerungen zu vermeiden, die sich negativ auf die nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes auswirken.

Die Gebühren für die Landnutzung und die Kosten für die Landrodung machen lediglich 7–20 % aus, und die Anwendung einer neuen, marktgerechten Grundstückspreisliste wird in naher Zukunft zu einem durchschnittlichen Anstieg der Wohnungs- und Immobilienpreise um 15–20 % im Vergleich zum vorherigen Zeitraum führen. ( Bauministerium )

* Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh (Rechtsexperte für Grundstücksrecht):

Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh (Rechtsexperte für Grundstücksangelegenheiten)

Die Anpassung der Grundstückspreise an die Marktbedingungen könnte Spekulanten als Vorwand dienen, die Preise künstlich in die Höhe zu treiben und so die Immobilienpreise im Jahr 2025 weiter steigen zu lassen. Daher sollten Käufer beim Immobilienkauf besonders vorsichtig sein. Zwar können steigende Grundstückspreise die Baukosten erhöhen, doch ist dies nicht der Hauptgrund für den jüngsten Anstieg der Wohnungspreise. Der entscheidende Faktor bleibt das Gesetz von Angebot und Nachfrage. Behörden und Kommunen müssen daher geeignete Maßnahmen ergreifen, um die Immobilienpreise zu kontrollieren und zu senken.

Quelle: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm