Die Grundstückspreise steigen parallel zum Bau der Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke.

Nach der Ankündigung des geplanten Bahnhofs Ngoc Hoi, dem zentralen Knotenpunkt der Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke, sind die Grundstückspreise in der Region sprunghaft angestiegen. Mit einem Budget von 3–4 Milliarden VND fällt es Investoren schwer, ein Grundstück mit direktem Parkplatz davor zu erwerben.

Nach der Ankündigung des geplanten Bahnhofs Ngoc Hoi, dem zentralen Knotenpunkt der Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke, sind die Grundstückspreise in der Region sprunghaft angestiegen. Mit einem Budget von 3–4 Milliarden VND fällt es Investoren schwer, ein Grundstück mit direktem Parkplatz davor zu erwerben.

Die Planung des Bahnhofs Ngoc Hoi hat die Grundstückspreise in der Gegend in die Höhe schnellen lassen. Im Bild: Gesamtansicht des Ngoc-Hoi-Komplexes.

Die Marke von 100 Millionen VND/m² wurde überschritten.

Seit 2004 ist der Investitionsplan für den Abschnitt Ngoc Hoi – Yen Vien der U-Bahnlinie 1 in Hanoi vom Premierminister genehmigt. Doch nach rund zwei Jahrzehnten stagniert das Gebiet weiterhin, die Rodungsarbeiten stehen still. Die düstere Stimmung hellte sich erst auf, als das Verkehrsministerium den Bahnhof Ngoc Hoi als Teil des Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsnetzes identifizierte.

Diese Information hat den Immobilienmarkt im Bezirk Thanh Tri ( Hanoi ), insbesondere in der Gemeinde Ngoc Hoi, wo sich der Bahnhof befindet, angekurbelt. Laut Anwohnern kam es dort Anfang des Jahres aufgrund der allgemeinen Grundstücksspekulationen am Stadtrand von Hanoi zu einem starken Preisanstieg. Mit den neuen Informationen über die Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke sind die Preise für Baugrundstücke rund um die Bahnhofsbaustelle nun auf ein neues Niveau gestiegen.

Während Käufer Ende des ersten Quartals 2024 noch Grundstücke mit Autozufahrt für rund 60 Millionen VND/m² finden konnten, ist der Preis inzwischen auf fast 80 Millionen VND/m² gestiegen. Für Grundstücke an Hauptstraßen liegt der Preis sogar bei über 110 Millionen VND/m².

Bei wichtigen nationalen Projekten können sich die Bauzeiten über viele Jahre erstrecken. Daher laufen Investoren, die Kredite aufnehmen müssen, Gefahr, Verluste zu erleiden.

„Im Gebiet um den Bahnhof Ngoc Hoi ist es für Investoren mit einem Budget von 3-4 Milliarden VND sehr schwierig, Grundstücke mit direktem Parkplatz davor zu erwerben. Wenn sie welche finden, sind diese meist klein oder weisen Feng-Shui-Mängel auf“, sagte der Immobilienmakler Xuan Thanh.

Das Angebot an Bauland für Wohnzwecke ist relativ begrenzt. Grundstücke in Toplagen mit breiten Zufahrtsstraßen sind innerhalb weniger Wochen verfügbar. Erfahrene Spekulanten können damit in kurzer Zeit Gewinne von mehreren hundert Millionen Dong erzielen.

„Die Gemeinde Ngoc Hoi ist zusammen mit benachbarten Gemeinden wie Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe und Khanh Ha derzeit das wichtigste Gebiet im Bezirk Thanh Tri. Insbesondere die Gemeinden Dai Ang und Lien Ninh werden in den kommenden Jahren die stärkste Entwicklung erleben, da 2028 und 2029 zwei neue Stadtgebiete hinzukommen“, sagte Herr Thanh.

Laut CBRE liegen die durchschnittlichen Immobilienpreise in der Nähe von U-Bahn-Stationen tendenziell 10–20 % höher als in anderen Lagen. Im Falle einer Immobilienmarktkrise erholen sich Wohnprojekte mit guter Anbindung an das U-Bahn-Netz voraussichtlich schneller.

Seien Sie vorsichtig beim Kauf von Grundstücken, die Bebauungsvorschriften unterliegen.

Im Gespräch mit einem Reporter der Investmentzeitung erklärte Nguyen Huu Cuong, Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club (HNREA), dass der Anstieg der Immobilienpreise aufgrund des Ausbaus der Verkehrsinfrastruktur ein natürliches Phänomen sei. Ein ähnliches Phänomen habe sich bereits beim Bau des vierten Rings gezeigt, als Investoren in Scharen Grundstücke entlang der Straße erwarben, um von den Planungen zu profitieren.

„Es ist normal, dass die Grundstückspreise steigen, bevor offizielle Planungsinformationen von Regierungsbehörden veröffentlicht werden, insbesondere im Fall der Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke. Dies ist ein Schlüsselprojekt, daher sind nicht nur Immobilieninvestoren, sondern alle an Informationen zu diesem Großprojekt interessiert“, kommentierte Herr Cuong.

Der Vorsitzende der HNREA betonte jedoch auch, dass Käufer den Planungsbereich des Projekts genau festlegen müssen, um nicht in Gebiete zu fallen, die einer Räumung unterliegen. Dies sei einer der entscheidenden Faktoren für die Rentabilität oder den Verlust des Grundstücks. Darüber hinaus müssten Investoren prüfen, ob das Grundstück an die technische Infrastruktur oder an staatliche Sozialeinrichtungen angebunden sei.

„Dies lässt sich durch detaillierte Planung, Regionalplanung, Planung im Maßstab 1:2000, Planung im Maßstab 1:500 usw. feststellen. Wenn der Investor sicher ist, dass das Grundstück keinen planungsrechtlichen Bestimmungen unterliegt, hat er bereits einen Teilerfolg erzielt. Besteht jedoch Unsicherheit, sind die potenziellen Risiken sehr hoch. Es gab sogar Fälle, in denen Verkäufer Planungsmarkierungen gefälscht haben, um Betrug zu begehen“, warnte Herr Cuong.

Neben Planungsfaktoren wies der Experte von HNREA auch darauf hin, dass Investoren ihre finanzielle Situation, den Verwendungszweck des Grundstücks und ihre Risikobereitschaft prüfen müssen. Laut Herrn Cuong eignen sich Grundstücke, die von Entwicklungsprojekten profitieren, für mittel- und langfristige Investoren, die nicht zu stark auf Fremdkapital angewiesen sind.

„Käufer müssen ihre Finanzierbarkeit abwägen und sich nicht von Emotionen leiten lassen. Bei wichtigen nationalen Projekten kann der Baufortschritt viele Jahre dauern. Wenn Investoren also Kredite aufnehmen müssen und kurzfristigen Spekulationen nicht trauen, laufen sie Gefahr, Verluste zu erleiden“, warnte Herr Cuong.

Auch Herr Ngo Xuan Chuc, Investor und Direktor eines Immobilienmaklerunternehmens in Hanoi, wies darauf hin, dass der Markt zunächst positiv auf Planungsinformationen reagiert, was zu einem rasanten Anstieg der Immobilienpreise führt. Nach diesem Preisanstieg stabilisiert sich die Marktstimmung, und die Preise stabilisieren sich allmählich oder sinken in einigen Gebieten mit ungewöhnlich hohen Preisen sogar.

„Der Bahnhof Ngoc Hoi ist der größte Bahnhof im Norden, und das Planungsgebiet kann noch angepasst und erweitert werden. Sollten Investoren unglücklicherweise Grundstücke innerhalb des Planungsgebiets erwerben, erleiden sie bereits einen Verlust. Selbst mit Anwendung der neuen Grundstückspreisliste wird die Entschädigung niemals dem Marktwert entsprechen. Angesichts der aktuellen Grundstückspreisstruktur beträgt die Entschädigung weniger als ein Drittel des tatsächlichen Wertes“, erklärte Herr Chuc offen.

Laut diesem Investor ist das Projekt so umfangreich, dass die Landräumung nicht über Nacht abgeschlossen werden kann. Daher könnte die Bauzeit länger als erwartet ausfallen. Folglich sollten Anleger mit geringem Kapital, die Kredite von Banken aufnehmen müssen, sorgfältig abwägen und sich nicht von der Angst, etwas zu verpassen (FOMO), leiten lassen oder aufgrund von Gerüchten investieren.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html