Die Grundstückspreise folgen der nördlichen Hochgeschwindigkeitsstrecke.

Nach Bekanntwerden der Planungen für den Bahnhof Ngoc Hoi, dem Knotenpunkt der Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke, sind die Grundstückspreise in dieser Gegend sprunghaft angestiegen. Bei einem Budget von 3–4 Milliarden VND wird es für Investoren schwierig sein, ein Grundstück mit direktem Zugang zu Parkplätzen zu erwerben.

Nach Bekanntwerden der Planungen für den Bahnhof Ngoc Hoi, dem Knotenpunkt der Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke, sind die Grundstückspreise in dieser Gegend sprunghaft angestiegen. Bei einem Budget von 3–4 Milliarden VND wird es für Investoren schwierig sein, ein Grundstück mit direktem Zugang zu Parkplätzen zu erwerben.

Die Planung des Bahnhofs Ngoc Hoi hat zu einem rasanten Anstieg der Grundstückspreise in dieser Gegend geführt. Im Bild: Gesamtansicht des Ngoc-Hoi-Komplexes.

Überschreiten der Schwelle von 100 Millionen VND/m²

Seit 2004 hat der Premierminister die Investitionspolitik für die Stadtbahnlinie 1, Abschnitt Ngoc Hoi – Yen Vien, genehmigt. Doch nach rund zwei Jahrzehnten liegt das Gebiet immer noch brach, die Räumung des Geländes steckt weiterhin fest. Die düstere Stimmung hellte sich erst auf, als das Verkehrsministerium den Bahnhof Ngoc Hoi als Teil des Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsnetzes identifizierte.

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Während Käufer Ende des ersten Quartals 2024 noch Grundstücke mit Parkplatz direkt vor der Tür für etwa 60 Millionen VND/m² finden konnten, ist der Preis inzwischen auf fast 80 Millionen VND/m² gestiegen. Für Grundstücke an Hauptstraßen liegt der Preis sogar bei über 110 Millionen VND/m².

Bei nationalen Schlüsselprojekten kann der Baufortschritt viele Jahre dauern. Daher laufen Investoren, die Kredite aufnehmen müssen, Gefahr, Verluste zu erleiden.

„Im Gebiet um den Bahnhof Ngoc Hoi ist es für Investoren mit einem Anlagevermögen von 3-4 Milliarden VND sehr schwierig, Grundstücke mit vor der Tür geparkten Autos zu erwerben. Falls es welche gibt, sind sie meist klein oder haben ein schlechtes Feng Shui“, sagte der Makler Xuan Thanh.

Das Angebot an Wohnimmobilien auf dem Markt ist relativ begrenzt. Grundstücke in guter Lage mit breiten Zufahrten erzielen wöchentlich hohe Renditen. Erfahrene Immobilieninvestoren können hier innerhalb kurzer Zeit Gewinne von mehreren hundert Millionen VND erwirtschaften.

„Die Gemeinde Ngoc Hoi und benachbarte Gemeinden wie Dai Ang, Lien Ninh, Nhi Khe und Khanh Ha sind die Gebiete mit dem größten Entwicklungspotenzial im Bezirk Thanh Tri. Insbesondere die Gemeinden Dai Ang und Lien Ninh werden sich in naher Zukunft am stärksten entwickeln, da 2028 und 2029 zwei weitere städtische Gebiete entstehen werden“, sagte Herr Thanh.

Laut CBRE erzielen Immobilien in der Nähe von U-Bahn-Stationen im Durchschnitt einen Preisaufschlag von 10–20 % gegenüber anderen Lagen. Im Falle einer Immobilienmarktkrise können sich Wohnprojekte mit guter Anbindung an das U-Bahn-Netz schneller erholen.

Seien Sie vorsichtig beim Kauf von Grundstücken, die sich noch in der Planungsphase befinden.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu erklärte Nguyen Huu Cuong, Vorsitzender des Hanoi Real Estate Club (HNREA), dass steigende Immobilienpreise im Zuge des Ausbaus der Verkehrsinfrastruktur ein natürlicher Trend seien. Dies habe sich auch beim Bau der Ringstraße 4 gezeigt, wo Investoren um die Gunst der Stunde kämpften, um sich die Grundstücke entlang der Strecke zu sichern und der Planung zuvorzukommen.

„Es ist normal, dass die Grundstückspreise als Reaktion auf offizielle Planungsinformationen von Regierungsbehörden steigen, insbesondere im Fall der Nord-Süd-Hochgeschwindigkeitsstrecke. Dies ist ein Schlüsselprojekt, daher sind nicht nur Immobilieninvestoren, sondern alle gespannt auf die Informationen rund um dieses Großprojekt“, sagte Herr Cuong.

Der Vorsitzende der HNREA betonte jedoch auch, dass Käufer den Planungsumfang des Projekts klar definieren müssen, um eine Räumung des Grundstücks zu vermeiden. Dies ist einer der Faktoren, die über den Gewinn oder Verlust des Grundstücks entscheiden. Darüber hinaus müssen Investoren prüfen, ob das Grundstück von der technischen Infrastruktur oder staatlichen Sozialprojekten profitiert.

„Dies lässt sich durch detaillierte Planung, Regionalplanung, 1/2000-Planung, 1/500-Planung usw. feststellen. Wenn der Investor sicher ist, dass das Grundstück nicht in der Planungsphase feststeckt, ist dies ein Teilerfolg. Bei Unklarheiten sind die potenziellen Risiken jedoch sehr hoch. Es gab sogar Fälle, in denen Verkäufer Planungsmarken gefälscht haben, um Betrug zu begehen“, warnte Herr Cuong.

Neben dem Planungsfaktor wies der Experte von HNREA auch darauf hin, dass Investoren ihre finanzielle Situation, den Verwendungszweck des Grundstücks und ihr eigenes Risikobewusstsein berücksichtigen müssen. Laut Herrn Cuong eignen sich die im Rahmen des Projekts entstehenden Grundstücke für mittel- und langfristige Investoren und erfordern keine zu hohe Fremdkapitalquote.

„Käufer müssen ihre Zahlungsfähigkeit sorgfältig abwägen und dürfen sich nicht von Emotionen leiten lassen. Bei wichtigen nationalen Projekten kann der Baufortschritt viele Jahre dauern. Wenn Investoren also Kredite aufnehmen müssen und nicht auf kurzfristige Gewinne setzen, laufen sie Gefahr, Verluste zu erleiden“, warnte Herr Cuong.

Auch Herr Ngo Xuan Chuc, Investor und Direktor eines Immobilienmaklerbüros in Hanoi, erklärte, dass der Markt anfänglich stets positiv auf Planungsinformationen reagiere und die Immobilienpreise daraufhin rasant anstiegen. Nach diesem Preisanstieg stabilisiere sich die Marktstimmung jedoch wieder, wodurch sich das Preisniveau allmählich einpendele oder in einigen Gegenden mit ungewöhnlich hohen Preisen sogar sinke.

„Der Bahnhof Ngoc Hoi ist der größte Bahnhof im Norden, und der Planungsbereich kann angepasst und erweitert werden. Sollten Investoren das Pech haben, ein Grundstück innerhalb dieses Planungsbereichs zu erwerben, wird ihnen das Geld verloren gehen. Selbst bei Anwendung der neuen Grundstückspreisliste wird die Entschädigung niemals dem Marktpreis entsprechen. Angesichts der aktuellen Grundstückspreise beträgt die Entschädigung weniger als ein Drittel des tatsächlichen Preises“, sagte Herr Chuc offen.

Laut diesem Investor ist das Projekt sehr umfangreich, weshalb die Geländevorbereitungsarbeiten nicht über Nacht erfolgen können. Daher könnte sich die Projektdauer verlängern. Investoren mit geringem Kapital, die einen Bankkredit aufnehmen müssen, sollten daher sorgfältig abwägen und sich nicht von der Angst, etwas zu verpassen (FOMO), leiten lassen oder aufgrund von Gerüchten investieren.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html