Immobilientransaktionen über den Boden: Notwendig, aber nicht „erzwungen“

Ob obligatorische oder freiwillige Transaktionen über zukünftige Immobilienproduktbörsen für Kunden, Unternehmen und den Markt von Vorteil sind, wird noch geprüft, bevor der Gesetzentwurf zum Immobiliengeschäft in die Phase der Vorlage beider Nationalversammlung eintritt.

Wichtig ist, dass der Kauf und Verkauf legal erfolgt.

Die meisten Immobilienunternehmen in Ho-Chi-Minh-Stadt sind in ihrer Geschäftstätigkeit an Handelsräume angebunden. Diese können vom Investor selbst oder in Joint Ventures mit Partnern gegründet werden. Nur wenige Großinvestoren übergeben Produkte an Handelsräume, um diese zu verkaufen und akzeptieren eine Provisionsbeteiligung.

Der Generaldirektor eines großen Immobilienunternehmens, das in Ho-Chi-Minh-Stadt zahlreiche Projekte umsetzt und Produkte verkauft, erklärte, Investoren seien sich der Notwendigkeit bewusst, Transaktionen vor dem Verkauf auf dem Markt über den Börsenplatz abzuwickeln, insbesondere bei zukünftigen Produkten. Daher seien alle damit verbundenen Verfahren zur Standardisierung von Transaktionen sehr wichtig, um den Markt stabiler, gesünder und kundenfreundlicher zu gestalten.

Makler bieten ein Immobilienprojekt in Ho-Chi-Minh-Stadt an. Foto: TAN THANH

Der Privatinvestor Calvin Nguyen unterstützt den Handel über die Börse und sagte, dass das Problem wahrscheinlich nicht gelöst werde, wenn man die Anleger aus Gründen der Transparenz oder der Vereinfachung der Steuerverwaltung dazu zwingt, zukünftige Produkte über die Börse zu handeln.

Herr Calvin Nguyen erläuterte: „Tatsächlich gibt es Unternehmen, die Produkte über den Börsenhandel verkaufen, aber dennoch Risiken bestehen. Es gibt viele Fälle, in denen Produkte die Bedingungen nicht erfüllen, aber dennoch über den Börsenhandel gehen, um Kapital zu beschaffen, oder in denen nach dem Verkauf des Produkts das Maklerunternehmen nicht verantwortlich ist. Kunden müssen bei Risiken weiterhin mit dem Investor zusammenarbeiten …“.

Laut Calvin Nguyen sind strenge Maßnahmen erforderlich, um den Kauf und Verkauf von Produkten ohne Erfüllung der Bedingungen, den Kauf und Verkauf ohne notarielle Beglaubigung sowie die Nichterklärung und Zahlung von Steuern entsprechend dem Transaktionsbetrag zu verhindern. Steuerhinterziehung und mangelnde Transparenz auf dem Immobilienmarkt treten häufig bei Einzeltransaktionen von Privatpersonen, Sekundärinvestoren usw. auf. Investoren, die Immobilienunternehmen sind, verfügen, wenn sie die Bedingungen für den Verkauf erfüllen, über eine Bankgarantie und sind für den Verkauf von Produkten im Rahmen des Projekts mit klaren Details registriert.

Viele Unternehmen glauben, dass die Handelsräume „gesund“ sein müssen. Herr Le Huu Nghia, Generaldirektor der Le Thanh Real Estate Company, sagte, dass es in Wirklichkeit zu Absprachen zwischen Handelsräumen und Maklern kommen könne, um die Produktpreise in die Höhe zu treiben und so zu Marktverwerfungen und Marktstörungen zu führen. Dies sei in der Vergangenheit bereits geschehen. Hinzu komme, dass viele Makler- und Handelsräume nicht über ausreichend Potenzial, Reputation oder ein unzureichendes Produktverständnis verfügten.

Gewährleistung der Rechte der Käufer

Der Finanzökonom Dr. Pham Anh Khoi hält den Parketthandel zur Verbesserung von Transparenz, Verantwortung und Rechten der an Immobilientransaktionen beteiligten Parteien für richtig. Die Realität zeigt jedoch, dass die meisten Immobilientransaktionen in Großbritannien, Australien, den USA und Singapur über professionelle Makler abgewickelt werden.

Daher sollten wir in Vietnam Immobilientransaktionen nicht legalisieren oder verpflichtend machen, sondern sie nur über den Börsenweg fördern und einen Mechanismus zur Wahrung der Rechte von Käufern und Verkäufern schaffen. Gleichzeitig werden Maklerunternehmen stärker in die Pflicht genommen und müssen professionellere Standards erfüllen, um Kunden genaue und vollständige Informationen über das Produkt zu liefern. Es gibt viele Fälle, in denen Makler unfair konkurrieren, Immobilien zum falschen Preis anbieten und mit einer Differenz verkaufen, was den Verkäufern schadet.

Darüber hinaus müssen die Gesetze zu Immobilientransaktionen auch den Rechten der Käufer stärker Rechnung tragen, da Käufer bei Transaktionen oft schwächer sind als Verkäufer oder Makler. Länder weltweit haben oft die Verantwortung, in den Markt einzugreifen. Dabei geht es ihnen jedoch in erster Linie um die Gewährleistung von Rechtsansprüchen und Informationstransparenz für Käufer, nicht um Eingriffe in die Preise.

Um den Markt transparent zu machen, muss die Regierung einen Mechanismus fördern, der die zuständigen staatlichen Stellen dazu verpflichtet, den Bürgern zeitnah genaue Informationen zur Verfügung zu stellen, von Planungsdiagrammen über Transaktionshistorien und reale Vermögenspreise der jüngsten Vergangenheit bis hin zu Risikofaktoren wie sinkenden oder steigenden Preisen von Produkten.

Die Zahlung muss über ein Bankkonto erfolgen.

Mit der Ermächtigung des Premierministers unterzeichnete Bauminister Nguyen Thanh Nghi den Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) zur Vorlage an die Nationalversammlung. Wesentlicher Inhalt dieses Projekts ist die Organisation und der Betrieb von Immobilienhandelsplätzen. Konkret heißt es in Absatz 1, Artikel 57 des Gesetzesentwurfs über das Immobiliengeschäft (geändert): „Investoren, die künftig Häuser und Bauwerke verkaufen, vermieten oder erwerben sowie Grundstücksnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Immobilienprojekten übertragen, vermieten oder untervermieten, müssen über Immobilienhandelsplätze abgewickelt werden.“ Auch andere Transaktionen werden über den Parketthandel gefördert. Gleichzeitig müssen Zahlungstransaktionen über Bankkonten abgewickelt werden, um Publizität und Transparenz zu gewährleisten.

Dr. TRAN QUANG THANG , Direktor des Ho Chi Minh City Institute of Economics and Management:

Benötigen Sie viele Informationskanäle, auf die Käufer zurückgreifen können?

Der obligatorische Handel über die Börse ist auch eine Vorbereitung auf die Inhalte des Gesetzes über Gebühren und Abgaben bei Immobilientransaktionen, das voraussichtlich in der kommenden Sitzung der Nationalversammlung verabschiedet wird. Handelsräume müssen transparent sein. Daher müssen sie beim Handel über die Börse hohe Rechenschaftspflicht haben, unvoreingenommen agieren, die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften sicherstellen und dem Willen der Vorgesetzten nicht widersprechen.

Für einen stabilen und transparenten Immobilienmarkt ist es zudem wichtig, dass Käufern viele präzise und transparente Informationskanäle zur Verfügung stehen. Im Zuge der digitalen Transformation müssen Informationen von staatlichen Stellen schnell und transparent für die Öffentlichkeit zugänglich sein und nicht nur von Maklern abgerufen werden können.

Herr LE HOANG CHAU , Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA):

Handel über den Parkett, um Betrug und „Landfieber“ zu verhindern

Der Entwurf sieht vor, dass der Kauf und Verkauf von Immobilienprojekten über den Börsenplatz abgewickelt werden muss, was sinnvoll ist. HoREA hält es jedoch für notwendig, Fälle hinzuzufügen, in denen Einzelpersonen und Haushalte eigene Transaktionen durchführen oder mit Immobilienunternehmen und Partnern zusammenarbeiten, um „Grundstücke aufzuteilen und zu verkaufen“. Außerdem müssen Transaktionen über den Börsenplatz abgewickelt werden, wenn Transaktionen mit Personen getätigt werden, die nicht durch Blutsverwandtschaft, Heirat oder Adoptivkinder verwandt sind oder die gesetzliche Unterstützung erhalten, um die Interessen der Kunden zu schützen und so betrügerisches Verhalten und „Grundstücksfieber“ zu verhindern.

Darüber hinaus sollen entsprechende Bestimmungen in diesem Entwurf es auch Investoren von Immobilienprojekten, Gewerbewohnungen und städtischen Gebieten ermöglichen, sich für den Betrieb von Immobilienhandelsplätzen zu registrieren, wenn sie die Voraussetzungen erfüllen.

Herr LE HUU NGHI , Generaldirektor der Le Thanh Real Estate Company:

Der Staat soll mit steuerlichen Instrumenten eingreifen.

Der beste, offenste und vernünftigste Weg, einzugreifen, sind meiner Meinung nach steuerliche Instrumente. Es empfiehlt sich, eine zweite Grundsteuer, die Einkommensteuer, einzuführen, allerdings zum richtigen Zeitpunkt. Darüber hinaus kann der Staat bei steuerlichen Eingriffen in den Markt den Steuersatz je nach Marktlage erhöhen oder senken, was besser ist, als ihn über Verwaltungsdokumente durchzusetzen.

Quelle: https://nld.com.vn/thoi-su/giao-dich-bds-qua-san-can-nhung-dung-buoc-20230408210105012.htm