Problemlösung bei Immobilientransaktionen mit handschriftlichen Verträgen.

Bezirke, Abteilungen und Behörden haben einstimmig empfohlen, dass das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Erteilung von Eigentumsurkunden für Grundstücke und Häuser in einer Reihe von Fällen in Betracht zieht, in denen es sich um handschriftliche Kaufverträge handelt, die vor dem 1. Mai 2009 geschlossen wurden.

Das Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt (TN-MT) leitete kürzlich ein Treffen mit verschiedenen Abteilungen, Bezirken und Gemeinden, um Lösungen für die Behebung von Problemen im Zusammenhang mit der Ausstellung von Landnutzungsberechtigungszertifikaten, Hausbesitzzertifikaten und Zertifikaten für andere mit Grundstücken verbundene Vermögenswerte (GCN) in Fällen informeller handschriftlicher Kaufverträge zu erörtern (gültig ab dem 1. Juli 2004 für Grundstücke und ab dem 1. Juli 2006 für Häuser).

Konflikt zwischen alten und neuen Gesetzen.

Laut dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt wird in den genannten Fällen, sofern keine Streitigkeiten bestehen und das Grundstück den Planungsbestimmungen entspricht, die Ausstellung von Landnutzungsgenehmigungen geprüft. Gleichzeitig müssen diejenigen, die das Land illegal erworben haben, eine Geldstrafe zahlen, und der Fall wird dem Volkskomitee der Stadt zur Prüfung vorgelegt. Die Ausstellung von Landnutzungsgenehmigungen muss öffentlich bekannt gegeben werden, um Streitigkeiten und Beschwerden vorzubeugen.

Vertreter des Grundbuchamts von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärten, dass Artikel 50 des geltenden Landgesetzes die Erteilung von Nutzungsrechtsbescheinigungen nur für Transaktionen regelt, die vor dem 1. Juni 2004 auf Grundlage handschriftlicher Vereinbarungen abgeschlossen wurden, und keine Regelungen für Fälle nach diesem Datum enthält. Darüber hinaus sieht das Dekret 105/2009 über Verwaltungsstrafen im Bereich des Landrechts Geldstrafen von 200.000 bis 10 Millionen VND für die gesetzeswidrige Übertragung von Grundstücken und Häusern vor; es verlangt die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Grundstücks und die Rückgabe der übertragenen Fläche… enthält jedoch keine Bestimmungen zur Erteilung von Nutzungsrechtsbescheinigungen.

Artikel 100 des Landgesetzes von 2013 sieht jedoch vor, dass eine Person, die derzeit ein Grundstück nutzt und im Besitz eines der vorgeschriebenen, auf den Namen einer anderen Person lautenden Dokumente sowie einer von den beteiligten Parteien unterzeichneten Urkunde zur Übertragung der Landnutzungsrechte ist, aber das Verfahren zur Übertragung der Landnutzungsrechte vor Inkrafttreten des Gesetzes (1. Juli 2014) nicht abgeschlossen hat und deren Grundstück nicht Gegenstand von Streitigkeiten ist, Anspruch auf eine Landnutzungsbescheinigung hat und keine Landnutzungsgebühren entrichten muss. Das neue Gesetz ist jedoch noch nicht in Kraft getreten, und es liegen noch keine entsprechenden Richtlinien vor.

Laut dem Grundbuchamt von Ho-Chi-Minh-Stadt erfüllen derzeit 123.000 Anträge nicht die Voraussetzungen für die erstmalige Ausstellung einer Landnutzungsberechtigung. Davon betreffen etwa 28 % Fälle von Kauf und Verkauf von Grundstücken und Häusern mit handschriftlichen Dokumenten.

Der Käufer trägt die Verantwortung für die Grunderwerbsteuer.

Herr Nguyen Hoai Nam, stellvertretender Direktor der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, ist der Ansicht, dass Menschen mit geringem Einkommen Verständnis dafür haben sollten, Grundstücke und Häuser mit handschriftlichen Dokumenten zu niedrigen Preisen kaufen und verkaufen zu müssen. Seiner Meinung nach ist dies ein legitimes Bedürfnis, und es sollten Bedingungen geschaffen werden, die ihnen helfen, ihr Eigentum zu legalisieren.

Darüber hinaus liegt die Schuld nicht allein bei den Menschen, da die rechtlichen Rahmenbedingungen und die staatliche Verwaltung unzureichend und veraltet sind. Umsiedlungsprojekte wie An Suong (Bezirk 12) und 67/6 Tran Ke Xuong (Bezirk Binh Thanh) liegen seit über zehn Jahren ohne Landnutzungsgenehmigungen auf Eis, obwohl die meisten Umsiedlungsgrundstücke bereits von den Bewohnern selbst übertragen wurden. Gemäß den Richtlinien des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt werden jedoch nur Fälle berücksichtigt, die bestehende Wohngebäude betreffen, nicht aber solche, die Grundstücksverkäufe beinhalten.

Laut Herrn Nam ist es notwendig, Fälle von Grundstückskäufen und -verkäufen mit handschriftlichen Dokumenten zu klassifizieren, um angemessen verfahren zu können: Kauf und Verkauf von landwirtschaftlichen Flächen, die nach dem 1. Juli 2004 anderweitig genutzt wurden; Personen, die bereits ein Haus besaßen und es nach dem 1. Juli 2004 weiterverkauften; Häuser und Grundstücke, für die bereits Eigentumsurkunden vorliegen, die aber dennoch mit handschriftlichen Dokumenten gekauft und verkauft werden; sowie Kauf und Verkauf von Umsiedlungsrechten nach dem 1. Juli 2004. Personen, denen Landnutzungsgenehmigungen erteilt wurden, sollten ebenfalls wegen Gesetzesverstoßes bestraft werden.

Vertreter des Steueramts von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärten, dass die Steuerbehörden nach der Übergabe der Dokumente durch das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt Anweisungen zur Berechnung der finanziellen Verpflichtungen in diesem Fall geben werden, um sicherzustellen, dass der Käufer und nicht der Verkäufer die Grunderwerbsteuer trägt. Herr Doan Thanh, stellvertretender Direktor des Grundbuchamts von Ho-Chi-Minh-Stadt, schlug vor, dass neben der Ahndung von nicht gesetzeskonformen Transaktionen der Zeitpunkt der Berechnung der finanziellen Verpflichtungen für handschriftliche Grunderwerbrechte das Datum der Beantragung der Grunderwerbsteuer sein sollte, um Vergleiche mit solchen zu vermeiden, die in der Vergangenheit gesetzeskonform gehandelt und Transaktionen ordnungsgemäß abgewickelt haben.

Vertreter der Bezirke und Landkreise schlugen vor, die Frist für den Kauf und Verkauf von Grundstücken und Häusern mit handschriftlichen Dokumenten zur Ausstellung von Eigentumsurkunden bis vor den 1. Mai 2009 zu verlängern – dem Datum, an dem das Dekret 23 (über Verwaltungsstrafen für Verstöße im Bau- und Immobiliengewerbe) in Kraft trat – anstatt bis vor den 1. Juli 2006, wie vom Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt angeordnet.

Quelle: https://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/go-roi-nha-dat-mua-ban-giay-tay-20140121225347498.htm