Rechtliche Probleme und gesetzliche Regelungen stellen die größten Engpässe auf dem Immobilienmarkt dar.
Laut Immobilienexperten wird der Immobilienmarkt von zahlreichen Gesetzen, Verordnungen und Rundschreiben bestimmt. Die drei Gesetze mit dem stärksten Einfluss auf den Markt sind jedoch das Wohnungsbaugesetz, das Immobilienwirtschaftsgesetz und das Grundstücksrecht.
Im Jahr 2023 verabschiedetedie Nationalversammlung das Wohnungsbaugesetz (geändert) und das Immobilienwirtschaftsgesetz (geändert), die am 1. Januar 2025 in Kraft treten werden, also in einem Jahr.
Die beiden größten rechtlichen Engpässe des Immobilienmarktes sind behoben, es fehlt nur noch das Bodengesetz. (Foto: ZN)
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), kommentierte die beiden neu verabschiedeten Gesetze und erklärte, das neue Wohnungsgesetz sei grundsätzlich sehr praxistauglich und gewährleiste die Konsistenz und Einheitlichkeit der gesetzlichen Regelungen. HoREA betonte, das neue Wohnungsgesetz sei die beste Qualität seit über 30 Jahren.
Auch das neue Gesetz zum Immobiliengeschäft enthält zahlreiche bahnbrechende Regelungen, wie etwa die Legalisierung von Regelungen für Tourismus- und Ferienimmobilien. Oder neue Regelungen, die sich darauf beziehen, dass Investoren finanzielle Verpflichtungen in Bezug auf Grundstücke erfüllen müssen, bevor sie zukünftige Immobilienprodukte in den Handel bringen.
Derzeit befindet sich lediglich das Landesgesetz noch im Prozess der Überprüfung, Änderung und Ergänzung neuer Vorschriften zur Fertigstellung.
Die Nationalversammlung sollte am 29. November über das überarbeitete Bodengesetz abstimmen. In der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung Ende November teilte die Nationalversammlung jedoch mit, dass der Gesetzentwurf in dieser 6. Sitzung nicht verabschiedet worden sei und auf die nächste Sitzung verschoben werde.
Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist and Public Opinion“ sagte der Immobilienexperte Nguyen Thanh Tuan: „Im Vergleich zum Wohnungsbaugesetz und dem Immobilienwirtschaftsgesetz, die gerade verabschiedet wurden, ist die Änderung und Anpassung des Grundstücksgesetzes viel schwieriger.“
Das Bodengesetz überschneidet sich mit zahlreichen Gesetzen und Rundschreiben in verschiedenen Bereichen. Tatsächlich wies das (alte) Bodengesetz von 2013 viele Einschränkungen und Mängel auf. Daher legte die Regierung der Nationalversammlung 2019 einen Gesetzentwurf zur Änderung und Ergänzung mehrerer Artikel des Bodengesetzes von 2013 vor.
Allerdings beantragte die Regierung anschließend viermal die Verschiebung der Prüfung des Gesetzesentwurfs, bevor die Nationalversammlung beschloss, ihn in das Gesetz- und Verordnungsprogramm für 2022 aufzunehmen.
Darüber hinaus sind einige Bestimmungen des Bodengesetzes zwischen den beteiligten Stellen nicht einheitlich, beispielsweise die Methode zur Berechnung der Bodenpreise oder die Regelungen zum Landerwerb durch den Staat.
„Daher ist es notwendig, mehr Zeit zu haben, um ein so schwieriges Gesetz wie das Landgesetz zu prüfen und zu ändern. So vermeiden wir, dass wir direkt nach der Verabschiedung über weitere Änderungen diskutieren müssen“, sagte Herr Tuan.
Unterdessen erklärte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender von HoREA, dass der jüngste Entwurf des Bodengesetzes zwei unangemessene Bestimmungen enthalte. Dabei handelt es sich um Artikel 128 Punkt b, Absatz 1, Punkt a, Absatz 4 und Absatz 6, die sich auf den Vorschlag beziehen, „die Umwandlung von Land zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte unter der Voraussetzung zuzulassen, dass die Person, der die Umwandlung des Lands vom Staat gestattet wurde, das Recht hat, Wohngrundstücke oder Wohngrundstücke und andere Grundstücke zu nutzen …“
Der Verband schlägt daher vor, dass Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6, Artikel 128 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) dahingehend geändert und ergänzt werden müssen, dass Investoren Verhandlungen über die Erlangung des Nutzungsrechts für „Wohngrundstücke“ oder „Wohngrundstücke und andere Grundstücke“ oder „Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind“ im Einklang mit Flächennutzungsplanung, Stadtplanung, Bauwesen, Wohnungsbauprogrammen führen können, um gewerbliche Wohnungsbauprojekte, gemischte Wohnungsbauprojekte sowie Handels- und Dienstleistungsunternehmen umzusetzen.
Dadurch werden die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass Investoren, insbesondere große Immobilienkonzerne und Unternehmen, in die Entwicklung von Wohnbauprojekten und Stadtgebieten mit großen Flächen von bis zu Dutzenden, Dutzenden, Hunderten oder Tausenden von Hektar investieren können, die über eine gleichzeitige Verkehrsinfrastruktur, technische Infrastruktur, soziale Infrastruktur und viele städtische Versorgungseinrichtungen und Dienste verfügen.
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