Grundstückspreisdatensystem

Im Zuge der Novellierung des Einkommensteuergesetzes hat das Finanzministerium zwei Methoden zur Berechnung der Steuer auf Einkünfte aus Immobilienübertragungen vorgeschlagen. Eine davon sieht die Anwendung eines Steuersatzes von 20 % auf das zu versteuernde Einkommen (Verkaufspreis abzüglich der Gesamtkosten der Immobilie) vor. Die andere sieht vor, dass, wenn Kaufpreis und Kosten nicht ermittelt werden können, ein Steuersatz von 2 % auf den Übertragungspreis erhoben wird.

Die Methode zur Berechnung der gewinnbasierten Steuer basiert auf mehreren Grundlagen. Erstens sieht das Bodengesetz 2024 vor, dass bei der Übertragung von Landnutzungsrechten das zu versteuernde Einkommen auf Grundlage des Grundstückspreises im Bodenpreisverzeichnis berechnet wird. Dies soll dazu anregen, den tatsächlichen Transaktionspreis im Vertrag anzugeben. Dadurch können Kauf- und Verkaufspreis eindeutig bestimmt und die Methode der gewinnbasierten Steuerberechnung effektiv angewendet werden. Diese Regelung gilt jedoch nur für die Übertragung von Landnutzungsrechten. Beim Verkauf von Häusern und Grundstücken kann der Verkäufer dennoch den korrekten Preis angeben, um die Steuer zu mindern.

Zweitens gilt die Berechnung der Steuer auf der Grundlage des Gewinns als gerechter, da sie dazu beiträgt, den Steuerdruck in Fällen zu verringern, in denen Menschen gezwungen sind, mit Verlust zu verkaufen. Gleichzeitig ist dies auch die Grundlage für die Anwendung progressiver Steuersätze je nach Besitzdauer von Immobilien. Dies trägt dazu bei, Spekulationen einzuschränken und eine nachhaltige Marktentwicklung zu fördern.

In der Öffentlichkeit bestehen jedoch Bedenken hinsichtlich der Durchführbarkeit dieser Option. Zwar sah das Rundschreiben 84/2008/TT-BTC zuvor einen Steuersatz von 25 % auf Gewinne aus Immobilienübertragungen vor, dieser erwies sich jedoch in der Praxis als unwirksam, sodass er mit dem Rundschreiben 92/2015/TT-BTC abgeschafft und durch die aktuelle einheitliche Methode ersetzt wurde, bei der 2 % des Übertragungspreises erhoben werden. Die gewinnbasierte Steuerberechnung wurde abgelehnt, da sie eine genaue Kostenermittlung erschwert, betrugsanfällig und schwer zu handhaben ist.

Um diese Methode erfolgreich anwenden zu können, müssen daher die Einschränkungen überwunden werden, die das alte Modell zum Scheitern brachten. Voraussetzung hierfür ist der Aufbau eines Datensystems zu den tatsächlichen Grundstückstransaktionspreisen vor Ort, das vollständig aktuell, genau und transparent ist. Darüber hinaus ist eine Synchronisierung mit den Vorschriften zu Transaktionsverfahren und Zahlungsmethoden erforderlich, um die Parteien zu zwingen, den korrekten Preis im Vertrag festzuhalten.

Wenn diese Grundvoraussetzungen nicht gewährleistet sind, ist die Berechnung der Gewinnsteuer nicht nur ineffektiv, sondern kann auch ausgenutzt werden, was zu Verlusten für den Staatshaushalt und negativen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt führt.

Quelle: https://nld.com.vn/he-thong-du-lieu-ve-gia-dat-dieu-kien-tien-quyet-196250602212010847.htm