Im Zuge der Novellierung des Einkommensteuergesetzes hat das Finanzministerium zwei Methoden zur Berechnung der Steuer auf Einkünfte aus Immobilienübertragungen vorgeschlagen. Eine davon sieht einen Steuersatz von 20 % auf das zu versteuernde Einkommen (Verkaufspreis abzüglich der Gesamtkosten der Immobilie) vor. Die andere besteht darin, 2 % des Übertragungspreises zu erheben, wenn Kaufpreis und Kosten nicht ermittelt werden können.
Die Berechnung der gewinnbasierten Steuer basiert auf mehreren Grundlagen. Das Bodengesetz von 2024 sieht zunächst vor, dass bei der Übertragung von Landnutzungsrechten das zu versteuernde Einkommen auf Grundlage des in der Preisliste angegebenen Grundstückspreises berechnet wird. Dies soll dazu anregen, den tatsächlichen Transaktionspreis im Vertrag zu vermerken. Dadurch können Kauf- und Verkaufspreis eindeutig bestimmt und die gewinnbasierte Steuerberechnung effektiv angewendet werden. Diese Bestimmung gilt jedoch nur für die Übertragung von Landnutzungsrechten. Bei Transaktionen von Häusern und Grundstücken kann der Verkäufer jedoch weiterhin einen falschen Preis angeben, um die Steuer zu mindern.
Zweitens gilt die gewinnorientierte Besteuerung als gerechter, da sie den Steuerdruck in Fällen verringert, in denen Menschen gezwungen sind, mit Verlust zu verkaufen. Gleichzeitig bildet sie die Grundlage für die Anwendung progressiver Steuersätze je nach Besitzdauer von Immobilien. Dies trägt dazu bei, Spekulationen einzuschränken und eine nachhaltige Marktentwicklung zu fördern.
In der Öffentlichkeit bestehen jedoch Bedenken hinsichtlich der Durchführbarkeit dieser Option. Zwar sah das Rundschreiben 84/2008/TT-BTC zuvor einen Steuersatz von 25 % auf Gewinne aus Immobilienübertragungen vor, dieser erwies sich jedoch in der Praxis als unwirksam. Daher wurde es im Rundschreiben 92/2015/TT-BTC abgeschafft und durch die derzeitige einheitliche Methode ersetzt, bei der 2 % des Übertragungspreises erhoben werden. Die gewinnbasierte Steuerberechnung stieß auf Ablehnung, da sie eine genaue Kostenermittlung erschwert, betrugsanfällig und schwer zu handhaben ist.
Um diese Methode erfolgreich anwenden zu können, müssen daher die Einschränkungen überwunden werden, die das alte Modell zum Scheitern brachten. Voraussetzung hierfür ist der Aufbau eines Datensystems zu den tatsächlichen Grundstückstransaktionspreisen vor Ort, das vollständig aktualisiert, präzise und transparent ist. Darüber hinaus ist eine Synchronisierung mit den Vorschriften zu Transaktionsverfahren und Zahlungsmethoden erforderlich, um die Parteien zu zwingen, den korrekten Preis im Vertrag anzugeben.
Wenn diese Grundvoraussetzungen nicht gewährleistet sind, ist die Berechnung der Gewinnsteuer nicht nur ineffektiv, sondern kann auch ausgenutzt werden, was zu Verlusten für den Staatshaushalt und negativen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt führt.
Quelle: https://nld.com.vn/he-thong-du-lieu-ve-gia-dat-dieu-kien-tien-quyet-196250602212010847.htm
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