Datensystem für Grundstückspreise

Im Zuge der Überarbeitung des Einkommensteuergesetzes schlug das Finanzministerium zwei Methoden zur Berechnung der Steuer auf Einkünfte aus Immobilienverkäufen vor. Die erste Methode sieht einen Steuersatz von 20 % auf das steuerpflichtige Einkommen (Verkaufspreis abzüglich aller Nebenkosten) vor. Die zweite Methode sieht vor, dass, falls Kaufpreis und Nebenkosten nicht ermittelt werden können, eine Steuer von 2 % auf den Verkaufspreis erhoben wird.

Die vorgeschlagene gewinnbasierte Steuerberechnungsmethode beruht auf mehreren Grundlagen. Erstens sieht das Bodengesetz von 2024 vor, dass bei der Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken das zu versteuernde Einkommen auf Basis des Grundstückspreises in der Grundstückspreistabelle berechnet wird, wobei davon ausgegangen wird, dass der tatsächliche Transaktionspreis im Vertrag festgehalten wird. Dies ermöglicht eine eindeutige Zuordnung von Kauf- und Verkaufspreis und somit die effektive Anwendung der gewinnbasierten Steuerberechnungsmethode. Diese Regelung gilt jedoch nur für die Übertragung von Nutzungsrechten an Grundstücken; bei Transaktionen, die sowohl Haus als auch Grundstück umfassen, kann der Verkäufer weiterhin einen falschen Preis angeben, um Steuern zu sparen.

Zweitens gilt eine gewinnorientierte Besteuerung als gerechter, da sie die Steuerlast in Fällen verringert, in denen Menschen gezwungen sind, „mit Verlust zu verkaufen“. Gleichzeitig bildet sie die Grundlage für die Anwendung progressiver Steuersätze, die sich nach der Haltedauer der Immobilie richten, und trägt somit zur Eindämmung von Spekulationen und zur Förderung einer nachhaltigen Marktentwicklung bei.

Die Öffentlichkeit äußerte jedoch Bedenken hinsichtlich der Umsetzbarkeit dieses Ansatzes. Tatsächlich wurde mit dem Rundschreiben 84/2008/TT-BTC zuvor eine Steuer von 25 % auf Gewinne aus Immobilienübertragungen erhoben. Diese erwies sich jedoch in der Praxis als ineffektiv, was zu ihrer Aufhebung mit dem Rundschreiben 92/2015/TT-BTC und ihrer Ersetzung durch die aktuelle einheitliche Methode der Erhebung von 2 % auf den Übertragungspreis führte. Die Berechnung der Steuer auf Basis des Gewinns stieß auf Widerstand, da die Kosten nur schwer genau ermittelt werden konnten, Betrugspotenzial bestand und die Verwaltung mit Schwierigkeiten verbunden war.

Um diesen Ansatz erfolgreich umzusetzen, müssen die Schwächen des alten Modells überwunden werden. Voraussetzung dafür ist der Aufbau einer umfassenden und transparenten Datenbank mit den tatsächlichen Grundstückspreisen vor Ort. Darüber hinaus ist es unerlässlich, diese mit den Regelungen zu Transaktionsverfahren und Zahlungsmethoden abzustimmen, um sicherzustellen, dass alle Vertragsparteien den Preis korrekt erfassen.

Werden diese grundlegenden Bedingungen nicht erfüllt, ist eine gewinnorientierte Besteuerung nicht nur ineffektiv, sondern kann auch ausgenutzt werden, was zu Einnahmeverlusten für den Staatshaushalt und negativen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt führt.

Quelle: https://nld.com.vn/he-thong-du-lieu-ve-gia-dat-dieu-kien-tien-quyet-196250602212010847.htm