Den Traum vom Eigenheim verwirklichen – Teil 3: Hindernisse durch den Kreditengpass

Paradoxerweise wurden jedoch von den 145 Billionen VND des für diesen Sektor bereitgestellten Kreditpakets bisher nur etwa 3,4 Billionen VND ausgezahlt, was weniger als 3 % des Programmvolumens entspricht. Da Unternehmen mit bürokratischen Hürden konfrontiert sind und Menschen Schwierigkeiten haben, Kredite zu erhalten, erreichen die Fördermittel nicht wirklich diejenigen, die am dringendsten Wohnraum benötigen.

Bildunterschrift — Kunden, die Transaktionen in der Zentrale der Vietcombank in Hanoi durchführen. (Illustrationsfoto: Tran Viet/TTXVN)

Das Kapital ist vorhanden, aber es ist noch nicht in großem Umfang geflossen.

Nach einer langen Phase langsamen Wachstums tritt der soziale Wohnungsbau in eine neue Phase beschleunigter Entwicklung ein.

Gemäß Regierungsbeschluss Nr. 07/NQ-CP zur Festlegung von Zielen für den sozialen Wohnungsbau in den Kommunen für den Zeitraum 2026–2030 müssen landesweit allein im Jahr 2026 über 158.700 Wohnungen fertiggestellt werden. In den ersten vier Monaten dieses Jahres wurden zusätzlich 40 soziale Wohnungsbauprojekte mit einem Umfang von rund 36.590 Wohnungen begonnen.

Laut Bauministerium befinden sich landesweit derzeit 226 Bauprojekte mit insgesamt rund 228.725 Wohnungen im Bau, was 144 % des geplanten Ziels entspricht. Gleichzeitig wurden bereits etwa 5.426 Wohnungen fertiggestellt und bezogen; 25 Regionen haben ihre diesjährigen Baubeginnziele erreicht oder übertroffen.

Zur Unterstützung des Angebots hat der Bankensektor ein Vorzugskreditprogramm für den sozialen Wohnungsbau mit einem aktuellen Volumen von rund 145 Billionen VND aufgelegt. Dies gilt als eines der wichtigsten Finanzinstrumente zur Verwirklichung des Ziels der Wohnsicherheit.

Die tatsächliche Auszahlung der Mittel blieb jedoch hinter den Erwartungen zurück. Bislang haben lediglich 38 von 63 Kommunen die Liste der förderfähigen Projekte veröffentlicht. Insgesamt sind rund 100 Projekte mit einem Kapitalbedarf von etwa 70 Billionen VND für das Programm qualifiziert.

Das bisher ausgezahlte Kapital beläuft sich jedoch lediglich auf rund 3.400 Milliarden VND, was weniger als 3 % des gesamten Programmvolumens entspricht. Davon wurden etwa 2.940 Milliarden VND an Investoren in 21 Projekten ausgezahlt; Käufer von Wohneigentum haben lediglich Zugriff auf rund 460 Milliarden VND in 19 Projekten.

Laut Experten spiegelt die große Diskrepanz zwischen dem Umfang des Kreditpakets und dem ausgezahlten Kapitalbetrag die nach wie vor geringe Aufnahmefähigkeit des Marktes für Kapital wider.

Dr. Can Van Luc, Chefökonom der Vietnam Investment and Development Bank (BIDV), ist überzeugt, dass sich der Immobilienmarkt nachhaltiger entwickeln wird, sobald die Bankkredite verstärkt auf die Wohnraumnachfrage ausgerichtet sind. Damit der Kapitalfluss jedoch effektiv ist, müssen gleichzeitig die Probleme des Angebots, des rechtlichen Rahmens und der Immobilienpreise angegangen werden.

Diese Engpässe waren auch für Generalsekretär und Präsident To Lam während einer kürzlich abgehaltenen Arbeitssitzung mit dem Parteikomitee, der Regierung und relevanten Behörden zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus ein besonderes Anliegen. Demnach ist das Recht auf legalen Wohnraum ein Grundrecht der Bürger, und der Staat verfolgt eine Wohnungsbaupolitik, die darauf abzielt, jedem ein Zuhause zu sichern. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen die Verfahren in Bezug auf Investitionen, Planung, Landzuweisung, Baugenehmigungen und den Zugang zu Vorzugskrediten vereinfacht werden, wobei Komfort, klare Fristen und individuelle Verantwortlichkeit gewährleistet sein müssen.

Einer der größten Engpässe ist derzeit der langwierige Projektumsetzungsprozess aufgrund sich überschneidender Verfahren. Viele Projekte benötigen Jahre, um die Verfahren im Zusammenhang mit Planung, Grundstückszuweisung, Festlegung der Verkaufspreise, Genehmigung berechtigter Käufer und Investitionsverfahren abzuschließen.

„Um das Angebot zu erhöhen und die Wohnungspreise zu senken, müssen wir zunächst den Genehmigungsprozess verbessern, die Verwaltungsverfahren vereinfachen und die Projektdurchführungszeit verkürzen“, betonte Dr. Can Van Luc.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Immobilienmakler, teilt diese Ansicht und ist der Meinung, dass es selbst bei einem erhöhten Kreditvolumen schwierig sein wird, die Effizienz zu steigern, wenn Planungs- und Verfahrensbarrieren nicht beseitigt werden.

Wenn Menschen mit niedrigem Einkommen Schwierigkeiten haben, an Kapital zu gelangen.

Während Unternehmen möglicherweise Schwierigkeiten haben, Finanzmittel für die Projektentwicklung zu erhalten, liegt das größte Hindernis für Hauskäufer im langfristigen finanziellen Druck.

Nachdem Le Xuan, ein Maschinenbauarbeiter, jahrelang in Hanoi zur Miete gewohnt hatte, suchte er immer wieder nach Sozialwohnungen, um sich für einen dauerhaften Wohnsitz vorzubereiten. Doch als seine Familie die Rückzahlungsdauer des Bankkredits von über 20 Jahren berechnete, zögerte sie noch immer, eine endgültige Entscheidung zu treffen.

Laut Herrn Xuan ist der anfängliche Vorzugszins zwar positiv, doch vielen Arbeitnehmern bereitet der Zinssatz nach Ablauf der Vorzugsphase die größten Sorgen. Da das Einkommen gerade so für den Lebensunterhalt und die Ausbildung der Kinder reicht, können Schwankungen der Kreditkosten das Familienbudget erheblich belasten.

Für Frau Nguyen Thi Mai, eine selbstständige Gastronomin in Hanoi, besteht das Hindernis hingegen darin, die Kreditbedingungen der Bank zu erfüllen.

Frau Mai erklärte, ihre Familie habe einige finanzielle Mittel angespart und sei daher berechtigt, Sozialwohnungen zu beantragen. Bei der Recherche zum Antragsverfahren für den Kredit stellte sie jedoch fest, dass der Nachweis eines regelmäßigen Einkommens alles andere als einfach sei.

„Mein Einkommen ist real, spiegelt sich aber nicht immer in Gehaltsabrechnungen oder Arbeitsverträgen wider. Bei der Beantragung eines Kredits mussten viele Dokumente mehrfach eingereicht werden, weshalb der Genehmigungsprozess länger dauerte als erwartet“, sagte Frau Mai.

Gemäß den geltenden Bestimmungen müssen Kreditnehmer neben der Berechtigung zur Inanspruchnahme von Sozialwohnungsförderprogrammen auch Kreditbedingungen erfüllen, wie beispielsweise die Fähigkeit zur Rückzahlung der Schulden wie vereinbart, einen gültigen Kauf- oder Mietkaufvertrag für Sozialwohnungen und die Umsetzung der vorgeschriebenen Kreditsicherheiten.

Diese Anforderungen sollen die Kreditsicherheit der Banken gewährleisten, erschweren aber in Wirklichkeit einem Teil der Arbeitnehmer mit niedrigem oder unsicherem Einkommen den Zugang zu Krediten.

Diese Bedenken werden auch von vielen Experten geteilt.

Herr Nguyen Xuan Bac, stellvertretender Direktor der Abteilung für Kredite an Wirtschaftssektoren (Staatsbank von Vietnam), sagte, dass der Aufbau eines stabilen, langfristigen Zinsmechanismus für Käufer von Sozialwohnungen äußerst notwendig sei.

„Käufer von Sozialwohnungen haben typischerweise ein niedriges oder mittleres Einkommen und begrenzte finanzielle Mittel. Die Schaffung eines Mechanismus für vorzugswürdige und stabile Zinssätze über einen langen Zeitraum wird ihnen Sicherheit bei der Kreditaufnahme geben und ihre Fähigkeit zur Rückzahlung der Schulden verbessern“, sagte Herr Bac.

Laut Herrn Bac können Wohnungskäufer im Rahmen des Darlehensprogramms gemäß Regierungsdekret Nr. 100/2024/ND-CP, das einige Bestimmungen des Wohnungsgesetzes hinsichtlich der Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen detailliert, Kredite zu einem Zinssatz von etwa 5,4 % pro Jahr und mit einer maximalen Laufzeit von bis zu 25 Jahren aufnehmen.

Viele Experten sind jedoch der Ansicht, dass für einkommensschwache Bevölkerungsgruppen nicht nur günstige Zinssätze, sondern auch die langfristige Stabilität der Kreditpolitik entscheidend sind. Die Möglichkeit, die monatlichen Rückzahlungsverpflichtungen vorherzusagen, stärkt das Vertrauen in die Käufer, die sich für einen Hauskauf entscheiden.

Aus einer anderen Perspektive argumentiert der Rechtsberater und Anwalt Nguyen Van Dinh, dass zwischen Politik und Praxis ein „Missverhältnis“ bestehe. Viele Menschen, die Anspruch auf Sozialwohnungen hätten, verfügten nicht über die finanziellen Mittel, um sich Geld für den Hauskauf zu leihen, während diejenigen, die finanziell dazu in der Lage wären, nicht anspruchsberechtigt seien.

„Da ihr Einkommen kaum zum Leben reicht, haben viele Menschen Schwierigkeiten, die Hauptsumme ihrer Immobilienkredite zurückzuzahlen, geschweige denn die Zinsen. Andererseits erschwert das niedrige Einkommen es ihnen auch, ihre Rückzahlungsfähigkeit nachzuweisen, was dazu führt, dass Banken den Kredit nicht auszahlen“, analysierte Herr Dinh.

Dies führt zu dem Paradoxon, dass diejenigen, die am dringendsten Wohnraum benötigen, auch die Gruppe sind, die am wenigsten Zugang zu Kapital hat.

Wir können uns nicht allein auf den Markt verlassen.

In einem kürzlich veröffentlichten Fazit zur Ausrichtung der Wohnungsbauentwicklung betonte Generalsekretär und Präsident To Lam: „Der Staat subventioniert den Wohnungsbau nicht, überlässt ihn aber auch nicht vollständig dem Markt zur Selbstregulierung.“

Experten zufolge muss dieser Geist auch in die Entwicklung von Kreditrichtlinien für den sozialen Wohnungsbau einfließen. Professor Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, ist der Ansicht, dass die niedrige Auszahlungsquote von Kreditprogrammen für den sozialen Wohnungsbau auf Mängel in deren Organisation und Umsetzung hinweist.

„Wir vermischen Marktmechanismen mit staatlichen Wohlfahrtsmechanismen. Sozialwohnungen sind eine Sozialversicherungspolitik, und als solche muss der Staat seine Instrumente zur Regulierung einsetzen, aber derzeit verwenden wir Marktinstrumente“, betonte Herr Cuong.

Seiner Ansicht nach ist der soziale Wohnungsbau ein humanitäres Programm und benötigt daher auch einen humanen Kreditmechanismus, der die günstigsten Bedingungen für den Zugang der Menschen zu Kapital schafft – von den Kreditverfahren bis hin zu den Zinssätzen.

Darüber hinaus schlagen viele Experten vor, den Nationalen Wohnungsbaufonds bald in Betrieb zu nehmen, um langfristige Kapitalquellen für den sozialen Wohnungsbau zu schaffen, anstatt sich hauptsächlich auf kommerzielle Kredite zu verlassen.

Bemerkenswert ist, dass sich die neue Ausrichtung von Partei und Staat auch stark auf den Ausbau von Mietwohnungen konzentriert. Generalsekretär und Präsident To Lam forderte, dem Ausbau von Mietwohnungen Priorität einzuräumen, insbesondere dem Modell von Mietwohnungen in Großstädten, Industriegebieten, Wirtschaftszonen und Gebieten mit hohem Entwicklungspotenzial.

Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh ist überzeugt, dass dieser Ansatz den praktischen Bedürfnissen der Arbeitnehmer entspricht. Um private Unternehmen anzuziehen, benötigt der Staat starke Finanzierungsmechanismen, um Investitionen anzuregen. „Der Staat könnte ein Darlehenspaket unterstützen, das 80 % der gesamten Projektinvestitionen abdeckt, mit einer Laufzeit von über 20 Jahren und einem Vorzugszinssatz von unter 3 % pro Jahr“, schlug Herr Dinh vor.

Das Ziel von einer Million Sozialwohnungen bis 2030 unterstreicht die Entschlossenheit von Partei, Staat, Ministerien und Behörden, das Recht auf Wohnen für alle zu gewährleisten. Damit diese Wohnungen jedoch auch wirklich Menschen mit niedrigem Einkommen erreichen, müssen die Kapitalflüsse von Unternehmen gezielt und koordiniert von den Käufern auf die Wohnungskäufer gelenkt werden. Erst wenn Hürden bei Verfahren, Zinssätzen und Kreditmechanismen beseitigt sind, kann der soziale Wohnungsbau seine Rolle als nachhaltige Säule der sozialen Sicherheit vollumfänglich erfüllen.

Artikel 4: Da Nang sucht Lösungen durch sozialen Wohnungsbau zur Miete.

Quelle: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm