Welche Richtung sollte der Bereich Immobilien-M&A einschlagen?

TPO – Was dem Markt bei Immobilien-M&A-Projekten heute fehlt, sind nicht unbedingt Landreserven oder ausschließlich Cashflow. Investoren sind erst dann wirklich langfristig gerüstet, wenn sie ihre Rechte und Pflichten klar verstehen und wissen, ob diese Rechte auch nach vielen Jahren noch geschützt sind.

Überlappende Vorschriften

Herr Tran Son Vu, Vorsitzender des Verbandes für Forschung und Beratung zu Rechtspolitiken für Investitionstätigkeiten in Vietnam, erklärte auf dem Seminar „Gesetze im Bereich Finanzaktivitäten in Bezug auf Übertragung, Kapitaleinlage und Investitionen in Immobilienprojekte in Vietnam“, dass der Immobilienmarkt nach einer Phase erheblicher Schwankungen vor der Notwendigkeit einer starken Umstrukturierung stehe.

Herr Tran Son Vu hielt einen Vortrag auf dem Seminar.

Laut Herrn Vu wird die Optimierung des Rechtsrahmens für Projektübertragungen, Kapitaleinlagen und Fundraising-Aktivitäten nicht nur Unternehmen helfen, Schwierigkeiten zu überwinden, sondern auch zur Schaffung eines transparenteren, sichereren und nachhaltigeren Investitionsumfelds beitragen.

„Der Markt braucht einen klaren und einheitlichen Rechtsrahmen, um die legitimen Rechte des Staates, der Unternehmen und der Investoren zu gewährleisten und gleichzeitig die Effizienz der Landnutzung in der neuen Entwicklungsphase zu verbessern“, sagte Herr Vu.

Unterdessen kam Herr Bui Dang Dung, ehemaliger stellvertretender Vorsitzender des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung , zu dem Schluss, dass die neuen Regelungen zu mehr Transparenz bei Projektübertragungen beigetragen, eine rechtliche Grundlage für die Marktrestrukturierung geschaffen und inländisches und internationales Investitionskapital angezogen haben.

Herr Dung wies jedoch auch darauf hin, dass die sich überschneidenden Regelungen des Grundstücksgesetzes, des Investitionsgesetzes, des Wohnungsgesetzes und des Immobilienwirtschaftsgesetzes weiterhin ein großes Problem darstellen. Viele Projekte, selbst solche, die eine Übertragung oder Umstrukturierung erfordern, sehen sich aufgrund der unterschiedlichen Rechtsauslegung durch die zuständigen Behörden nach wie vor mit langen Bearbeitungszeiten konfrontiert.

Herr Dung schlug daher vor, einen Mechanismus zu prüfen, der es Kreditinstituten ermöglichen würde, als Bürgen aufzutreten oder Treuhandkonten einzurichten. Demnach könnten die Gelder des Käufers direkt zur Begleichung der Grundsteuerverpflichtungen gegenüber dem Staat im Namen des Verkäufers verwendet werden. Diese Lösung würde dazu beitragen, Projekte wieder in Gang zu bringen, die aufgrund der Zahlungsunfähigkeit des vorherigen Investors ins Stocken geraten sind, und gleichzeitig sicherstellen, dass der Staat die Steuern korrekt und vollständig einzieht.

Gleichzeitig ist es notwendig, den rechtlichen Rahmen für die Entwicklung von Immobilien-Investmentfonds (REITs) und Private-Equity-Fonds zügig fertigzustellen. Diese werden eine solide finanzielle Grundlage schaffen, indem sie als professionelle Käufer durch Anteilsübertragungen fragmentierte Projekte konsolidieren und so die übermäßige Abhängigkeit von Bankkrediten reduzieren.

In Dong Nai hat der Bau eines Projekts auf einem durch Fusionen und Übernahmen erworbenen Grundstück begonnen.

„Die administrativen Abläufe nach der Übertragung müssen vereinfacht werden. Der Prozess der Änderung des Investors auf dem Investitionszertifikat und dem Grundstückseigentumszertifikat sollte über einen zentralen Mechanismus abgewickelt werden, um die Wartezeit zu verkürzen, damit das Kapital schneller in den Wiederaufbau des Projekts fließen kann“, sagte Herr Dung.

Was sollen wir tun?

Auch Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, erklärte, dass das gesamte politische System derzeit sehr entschlossen sei, Hindernisse für Projekte zu beseitigen. Die Regelung, wonach Projekte, die eine vollständige oder teilweise Eigentumsübertragung anstreben, ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen müssen, bereite Unternehmen jedoch Schwierigkeiten.

Um unbelastetes Land zu erwerben, müssen Unternehmen hohe Summen investieren. Bis zum Projektbeginn geht vielen Investoren das Geld aus, da Projekte laut Gesetz über Eigentumsurkunden verfügen müssen, um Kredite zu erhalten. Daher sind viele Investoren gezwungen, ihre Projekte vorzeitig zu verkaufen.

Wenn Projektübertragungen jedoch auf Schwierigkeiten stoßen, umgehen Unternehmen die Regeln, indem sie Unternehmensanteile übertragen. In diesem Fall ändert sich der Kern des Unternehmens, und der neue Eigentümer ist im Grunde der Käufer des Projekts. Diese Gesetzeslücke ist nicht grundsätzlich verwerflich, da die Übertragung von Unternehmensanteilen nicht verboten ist, birgt aber später gewisse Risiken.

Laut Rechtsanwalt Truong Anh Tu, Vorsitzender der Kanzlei TAT Law Firm, geht es bei Immobilienfusionen und -übernahmen (M&A) nicht mehr nur um die Übertragung von Vermögenswerten, sondern in vielen Fällen um die Übertragung des gesamten rechtlichen Rahmens eines Projekts. Aus diesem Grund werden rechtliche Aspekte zunehmend zum ersten Filter für Kapitalflüsse.

Die Regelung, die Unternehmen dazu verpflichtet, ihre finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen, bevor sie das Eigentum an einem gesamten Projekt oder einem Teil davon übertragen können, bereitet ihnen Schwierigkeiten.

„Früher interessierten sich Kreditinstitute vor allem für den Wert der Sicherheiten, heute wollen sie wissen, wie die Landnutzungsrechte erworben wurden, inwieweit die finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, ob das Projekt öffentliche Vermögenswerte betrifft und ob diese Eigentumsrechte auch bei Änderungen des rechtlichen Umfelds Stabilität gewährleisten können“, sagte Rechtsanwalt Tú.

Daher schlagen sich im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung bei Fusionen und Übernahmen die rechtlichen Risiken direkt im Transaktionswert nieder. Projekte mit einer komplexen Rechtsgeschichte werden mit einem höheren Abschlag versehen. Projekte, die ihren finanziellen Verpflichtungen noch nicht nachgekommen sind, benötigen länger, um die Finanzierung zu erhalten. Projekte mit einer unklaren Rechtsgeschichte durchlaufen eine strengere und längere Due-Diligence-Prüfung.

Laut Herrn Tú mangelt es dem Markt derzeit nicht unbedingt an Grundstücken oder Cashflow. Investoren sind erst dann wirklich für eine langfristige Anlage bereit, wenn sie ihre Rechte und Pflichten klar verstehen und wissen, ob diese Rechte auch nach vielen Jahren noch geschützt sein werden.

„Deshalb geht es im Immobilien-M&A-Markt nicht mehr um den Wettlauf um mehr Landbesitz, sondern um die Schaffung transparenterer, stabilerer und verlässlicherer Eigentumsrechte. Das ist die tiefgreifendste Veränderung, die sich derzeit auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt vollzieht“, sagte Rechtsanwalt Tú.

Quelle: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo