Schwierigkeiten bei der Budgeterhebung aus Versteigerungen von Landnutzungsrechten

Im Vergleich zu den Vorjahren wird die Erhebung von Grundsteuergebühren in der Provinz im Jahr 2023 aufgrund des Wirtschaftsabschwungs und des schwächelnden Immobilienmarktes mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden sein. Es wird prognostiziert, dass viele Gemeinden, Stadtteile und Städte im restlichen Jahr 2023 die Fertigstellung der Infrastruktur beschleunigen, Versteigerungen von Grundsteuerrechten durchführen und die Umsetzung der vorgegebenen Pläne vorantreiben werden.

Die Provinz setzte sich für 2023 das Ziel, rund 3,8 Billionen VND an Haushaltseinnahmen aus Gebühren für die Landnutzung zu erzielen. Um dieses Ziel zu erreichen, haben die Kommunen seit 2022 den jährlichen Flächennutzungsplan genau befolgt, ihn den zuständigen Behörden zur Genehmigung vorgelegt, Wohngebiete errichtet, Räumungsmaßnahmen durchgeführt und Landnutzungsrechte versteigert.

Viele Gemeinden konnten dank der engen Ausrichtung auf die Marktnachfrage und der schnellen Errichtung von Gebieten für die Versteigerung von Nutzungsrechten ihre Einnahmen im Gemeindehaushalt steigern. Ein typisches Beispiel ist die Gemeinde Thanh Tan (Thanh Liem), die kürzlich 171 Grundstücke mit einem Startpreis von über 74 Milliarden VND versteigert hat. Der Zuschlagspreis lag bei 154,602 Milliarden VND. Nach Abzug der Infrastrukturkosten wird der verbleibende Betrag gemäß der Gemeindezuweisung für lokale Investitionen verwendet. Herr Dao Xuan Anh, Vorsitzender des Volkskomitees der Gemeinde Thanh Tan, erklärte: „Mit dem Ziel, die Einnahmen des Gemeindehaushalts zu erhöhen, öffentliche Schulden zu tilgen und weiterhin in den Ausbau der Infrastruktur zum Wohle der Bevölkerung zu investieren, hat die Gemeinde Thanh Tan ein Wohngebiet in unmittelbarer Nähe des Gemeindezentrums geplant. Dieses Gebiet ist verkehrsgünstig gelegen und befindet sich in der Nähe der Kreisstraße, weshalb viele Menschen an der Versteigerung der Nutzungsrechte interessiert waren. Infolgedessen hat sich der durchschnittliche Grundstückspreis nach der Versteigerung im Vergleich zum Startpreis um das 1,5- bis 2-Fache erhöht.“

Um dieses Ziel zu erreichen, hat die Gemeinde Thanh Tan seit 2021 den lokalen Flächennutzungsplan überarbeitet, den Marktbedarf ermittelt und den zuständigen Behörden den Bau eines Wohngebiets vorgeschlagen. Die Bauarbeiten wurden zügig vorangetrieben und der Öffentlichkeit umfassend bekannt gegeben. Durch diese Vorgehensweise konnten viele Haushalte an der Versteigerung der Grundstücksnutzungsrechte teilnehmen, was zu höheren Staatseinnahmen beitrug.

Beamte des Steueramts des Bezirks Thanh Liem – Binh Luc prüfen die Haushaltseinnahmen aus Grundbesitz. Foto: Tran Huu

Wie die Gemeinde Thanh Tan haben in letzter Zeit viele Gemeinden und Städte in der Provinz ihre Staatseinnahmen aus der Versteigerung von Landnutzungsrechten erhöht. Erfahrungsgemäß ist es für die Versteigerung von unbebautem Land unerlässlich, ein Jahr im Voraus einen Plan zu entwickeln und umzusetzen. Das Grundstück sollte in der Nähe von Hauptstraßen liegen, verkehrsgünstig gelegen sein und langfristiges Gewinnpotenzial bieten. Nach Bekanntgabe des Standorts ist es notwendig, eine Bürgerversammlung zu organisieren, das Projekt öffentlich zu machen und die Bevölkerung zu mobilisieren, damit diese das Land zügig für den Bau neuer Wohngebiete zur Verfügung stellt. Der Infrastrukturausbau auf den Versteigerungsflächen muss parallel erfolgen, um die bestehende Infrastruktur so zu vernetzen, dass die Bewohner problemlos Häuser bauen können. Dank dieses Ansatzes können viele Gemeinden in der Provinz trotz des schwächelnden Immobilienmarktes weiterhin Landnutzungsrechtsversteigerungen durchführen und so zu höheren Staatseinnahmen beitragen.

Im Vergleich zu den Vorjahren wird die Durchführung von Auktionen für Landnutzungsrechte im Jahr 2023 aufgrund der Wirtschaftskrise und des schwächelnden Immobilienmarktes auf erhebliche Schwierigkeiten stoßen. Derzeit beschränken die meisten Geschäftsbanken in der Region ihre Kreditvergabe für Immobilieninvestitionen, da Kapitalanlagen in diesem Bereich mit hohen Risiken verbunden sind. Viele Geschäftsbanken investieren ausschließlich in den Produktions- und Gewerbesektor und vergeben Kredite an private Haushalte zur Verbesserung ihrer Lebensbedingungen, zum Landerwerb und Hausbau, anstatt in gewerbliche Immobilienkredite zu investieren. Wirtschaftsexperten zufolge hat die restriktivere Kreditvergabe im Immobiliensektor jedoch auch positive Aspekte: Sie trägt im Vergleich zum Vorjahr zur Kontrolle der Geldmenge auf dem Immobilienmarkt bei, wodurch die Staatseinnahmen aus Grundstücksverkäufen entsprechend sinken.

Herr Dao Xuan Chien, Direktor des Immobilienauktionszentrums (Justizministerium), erklärte: „Von Jahresbeginn bis Ende November hat das Immobilienauktionszentrum zehn Auktionen für Grundstücksnutzungsrechte mit 746 Parzellen und einer Gesamtfläche von über 73.762 m² durchgeführt. Der Startpreis lag bei über 644,704 Milliarden VND. Nach den Auktionen erzielten die Kommunen Einnahmen von über 908,610 Milliarden VND.“

Laut Herrn Chien gestaltete sich die Versteigerung von Landnutzungsrechten in den einzelnen Ortschaften im Vergleich zu den Jahren vor 2023 deutlich schwieriger. So gab es beispielsweise bei der Versteigerung im Stadtbezirk Le Hong Phong am 15. September 2023 91 Grundstücke, für die sich 55 Personen zum Erwerb von Dokumenten registrierten. In der ersten Runde wurden jedoch nur 48 Grundstücke versteigert; bis zum 20. Oktober 2023 musste die Versteigerung der verbleibenden 43 Grundstücke fortgesetzt werden. Der Startpreis für die 91 Grundstücke lag bei über 190,534 Milliarden VND, der Auktionspreis bei über 209,274 Milliarden VND – eine Differenz von über 18,739 Milliarden VND. In Zeiten hoher Nachfrage auf dem Immobilienmarkt wären bei der Versteigerung der 91 Grundstücke im Stadtbezirk Le Hong Phong üblicherweise 500 bis 700 Dokumente eingegangen, doch in diesem Jahr war die Beteiligung sehr gering.

Laut einer Übersicht der Bezirke, Städte und Gemeinden wird die Versteigerung von Landnutzungsrechten und die Einnahmenerhebung aus den Landnutzungsgebühren im Jahr 2023 in den Kommunen vor zahlreichen Herausforderungen stehen. Bislang fehlen der Stadt Duy Tien sowie den Bezirken Kim Bang und Thanh Liem noch fast 300 Milliarden VND, um den Plan abzuschließen. Um den Plan zu erfüllen, werden die Kommunen im Dezember Wohngebiete mit fertiggestellter Infrastruktur versteigern und die Landnutzungsgebühren von den Unternehmen einziehen. In diesem Zeitraum weist das Volkskomitee der Provinz die zuständigen Behörden und Kommunen an, die Versteigerungsgebiete für die Landnutzungsrechte zügig fertigzustellen, die Grundstückspreise bekannt zu geben und die erschlossenen Grundstücke an die Investoren zu übergeben, um die Einnahmenerhebung aus den Landnutzungsgebühren zu beschleunigen.

Tran Huu

Quelle: https://baohanam.com.vn/kinh-te/tai-chinh-ngan-hang/kho-khan-trong-viec-thu-ngan-sach-tu-dau-gia-quyen-su-dung-dat-108536.html