Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme für den Hauskauf im aktuellen Kontext

Herr Manh Nam möchte eine Wohnung in einem Projekt im Bezirk Binh Trung in Ho-Chi-Minh-Stadt zum Preis von etwa 3,4 bis 3,5 Milliarden VND kaufen, hat aber in den letzten Wochen noch keine geeignete Geschäftsbank gefunden, um Kapital aufzunehmen.

Trotz aller Anreize ist es nach wie vor schwierig, einen Kredit für den Hauskauf zu bekommen.

Zuvor hatte Herr Nam monatelang den Projektstandort, den Kaufpreis und das Wohnumfeld recherchiert, bevor er sich zu einer Investition entschloss. Nachdem er jedoch bei vier bis fünf Geschäftsbanken mit günstigen Wohnungsbaudarlehen wie Vietcombank, MB, HDBank und TPBank angefragt hatte, erklärte sich nur eine Bank bereit, den Kauf der von ihm gewünschten Wohnung zu unterstützen.

Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme zum Hauskauf im aktuellen Kontext - Foto 1.

Viele Banken bieten vergünstigte Wohnungsbaudarlehenspakete an, aber die Erfüllung der Bedingungen ist nach wie vor schwierig.

„Die Kreditsachbearbeiter der Bank erklärten, dass dieses Projekt aufgrund des fehlenden Kreditberichts (Pink Book) auf der Prüfliste stehe und die Kreditvergabe vorübergehend eingestellt sei. Derzeit vergibt nur die TPBank Kredite mit einem Zinssatz von ca. 6,6 % pro Jahr in den ersten 12 Monaten, 7,1 % pro Jahr in den ersten 18 Monaten und 7,9 % pro Jahr in den ersten 36 Monaten. Nach Ablauf der Vorzugsfrist wird der Zinssatz auf ca. 3 % pro Jahr angepasst“, informierte Herr Nam.

Einige Kreditsachbearbeiter von Banken „erklärten“ ihren Kunden auch, dass sie Immobilienvermögen aus anderen Gebieten als Sicherheit für einen Kredit zum Kauf von Wohnungen in dem oben genannten Projekt nutzen könnten. Herr Nam fragte sich: „Nicht jeder besitzt Immobilien, die er beleihen kann. Die meisten Kreditnehmer nutzen die Wohnung, die sie kaufen wollen, als Sicherheit.“

Dasselbe gilt für viele Kunden, die Kredite aufnehmen möchten, um Wohnungen in Projekten zu erwerben, für die es keine Grundbuchauszüge gibt, sondern lediglich Kaufverträge. Zwar haben die Behörden in letzter Zeit große Anstrengungen unternommen, um die Ausstellung von Grundbuchauszügen zu erleichtern, doch gibt es nach wie vor viele Projekte, in denen Menschen bereits seit Jahren eingezogen sind, aber keine Grundbuchauszüge erhalten haben.

Die neuesten Zahlen des Landwirtschafts- und Umweltamtes von Ho-Chi-Minh-Stadt zeigen, dass die Stadt aufgrund von Problemen bei den Verfahren zur Vergabe der rosa Bücher bei gewerblichen Wohnbauprojekten immer noch mehr als 81.000 ungeklärte Fälle hat.

Nicht jeder hat Schwierigkeiten, Kapital für den Kauf eines Hauses zu beschaffen. Herr Ngoc Quoc (wohnhaft im Stadtteil Hiep Binh in Ho-Chi-Minh-Stadt) berichtete, dass ihm die Vietcombank kürzlich einen Kredit über mehr als 1,5 Milliarden VND für den Kauf einer Wohnung gewährt hat. Der Zinssatz beträgt in den ersten drei Jahren 5,5 % pro Jahr, die Laufzeit bis zu 40 Jahre. Monatlich zahlt er durchschnittlich über 10 Millionen VND an Zinsen und Tilgung. Danach sinkt die monatliche Rate schrittweise, der Zinssatz liegt nach Ablauf der Vorzugsphase bei etwa 9 % pro Jahr.

„Da meine Frau und ich beide unter 35 Jahre alt sind, kommen wir für ein Vorzugskreditprogramm für junge Leute in Frage. Der Kreditantrag ist nicht allzu kompliziert, und die Laufzeit beträgt bis zu 40 Jahre, daher sind wir recht zuversichtlich“, sagte Herr Quoc.

Wichtige Hinweise

Laut den Aufzeichnungen des Reporters starten eine Reihe von Geschäftsbanken wie Sacombank, BIDV, Agribank, TPBank, HDBank, VIB, SHB, VPBank, ACB... zahlreiche Anreizpakete für Wohnungsbaudarlehensnehmer, insbesondere für junge Kunden, in Übereinstimmung mit den Richtlinien der Regierung und der Staatsbank.

Diese Anreizpakete sehen in der Regel Zinssätze von ca. 6–7 % pro Jahr in den ersten 12 Monaten vor, gefolgt von 7,5–8,5 % pro Jahr für die nächsten 12–36 Monate. Danach ist der Zinssatz variabel und liegt üblicherweise mit einem Aufschlag von ca. 3 % pro Jahr gegenüber dem Basiszinssatz. Bei vorzeitiger Tilgung der Schulden fallen die Vorfälligkeitsentschädigungen geringer aus als zuvor und betragen in den ersten 1–3 Jahren üblicherweise 1–2,5 % der ausstehenden Schulden.

Darüber hinaus besteht der Unterschied zu früheren Kreditangeboten darin, dass viele Banken die Laufzeit auf 30, 40 oder sogar 50 Jahre verlängert haben. Dies entlastet Kunden von der monatlichen Rückzahlung und erleichtert ihnen die langfristige Finanzplanung. Einige Banken gewähren zudem eine tilgungsfreie Zeit von 5 bis 10 Jahren, wenn der Kredit für den Kauf eines Reihenhauses einen negativen Schufa-Eintrag hat oder der Kreditbetrag hoch ist (10 bis 20 Milliarden VND).

Herr Trinh Bang Vu, Leiter des Privatkundengeschäfts der Shinhan Bank Vietnam, wies jedoch darauf hin, dass Kreditnehmer von Wohnungsbaudarlehen bis zum Jahresende besonders auf die Zinssätze achten sollten. Denn zum Ende des dritten und zu Beginn des vierten Quartals steigen die Kreditzinsen häufig an.

„Kreditnehmer sollten die Niedrigzinsphase nutzen, um von günstigem Kapital zu profitieren, sofern sie einen klaren Plan haben. Sie müssen jedoch auch mögliche Zinserhöhungen zum Jahresende in Betracht ziehen und ihre Fähigkeit zur Schuldenrückzahlung entsprechend prüfen“, empfahl Herr Vu.

Der Finanzexperte Dr. Huynh Trung Minh prognostiziert für die zweite Jahreshälfte 2025 und das Jahr 2026 einen leichten Anstieg der Kreditzinsen. Seiner Ansicht nach sollten Immobilienkäufer die Funktionsweise von Vorzugszinsen verstehen. Sehr niedrige Zinssätze, beispielsweise 3,99 % oder 5 % pro Jahr, gelten in der Regel nur für die ersten sechs Monate bis zwei Jahre. Danach wird auf variable Zinssätze umgestellt. Der tatsächliche Zinssatz kann dann deutlich steigen und sich aus dem Basiszinssatz und einem Aufschlag (üblicherweise 3–4 % pro Jahr) zusammensetzen.

Herr Minh führte folgendes Beispiel an: „Im Zeitraum 2022-2023 stiegen die variablen Zinssätze beispielsweise von 8 % auf 14 % pro Jahr aufgrund des starken Anstiegs der Referenzzinssätze – in der Regel des Zinssatzes für einjährige Festgeldanlagen –, wodurch die Zinskosten um 30 % bis 40 % stiegen. Kreditnehmer müssen ihre Fähigkeit zur Schuldenrückzahlung unter den gegebenen Umständen erhöhter Zinssätze berechnen.“

Darüber hinaus sollten Kreditnehmer die Konditionen des Kreditvertrags sorgfältig prüfen, insbesondere die Vorfälligkeitsentschädigung (üblicherweise 1–5 % des ausstehenden Betrags) und obligatorische Bestandteile wie eine Restschuldversicherung und die Regelungen zur vorzeitigen Beitreibung von Forderungen. Hauskäufer sollten mindestens drei Banken kontaktieren, um das passendste Angebot zu finden.

„Kreditnehmer müssen auch auf rechtliche Risiken im Zusammenhang mit Immobilien achten, wie etwa auf ‚ausgesetzte‘ Projekte oder Probleme mit Kaufverträgen, um zu vermeiden, dass sie zwar bezahlen, aber das Haus nicht erhalten“, merkte Dr. Minh an.

Immobilienkredite steigen stark an

Laut Daten der Staatsbank vom 30. Juni hat das Kreditwachstum der Wirtschaft über 17,2 Billiarden VND erreicht – ein Anstieg von 9,9 % im Vergleich zum Ende des letzten Jahres.

Das Kreditwachstum konzentrierte sich hauptsächlich auf prioritäre Sektoren sowie Produktion und Handel. Allein die Kredite für Immobiliengeschäfte stiegen um 18,47 %.

Quelle: https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm