Wird die Abschaffung der Residualmethode zu einer Verlangsamung der Grundstücksbewertung führen?

Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung haben den Projektfortschritt „hinausgebremst“.

Einer Umfrage des Bauministeriums zufolge sind mehr als 50 % der Immobilienprojekte mit Schwierigkeiten, Hindernissen und einer langsamen Umsetzung konfrontiert, da es schwierig ist, die Methoden zur Grundstücksbewertung zu bestimmen, um den Marktpreis zu ermitteln. Darüber hinaus gibt es Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Rechtmäßigkeit, Planung, Investitionen usw. Insbesondere die Festlegung der Landnutzungsgebühren allein dauert ein bis zwei Jahre. Aus diesen Gründen zeichnet sich im Jahr 2022 ein deutlicher Rückgang des Angebots im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ab.

Erwähnenswert ist, dass die Grundstücksbewertung bei vielen Projekten nach der Inspektion sogar noch langsamer voranging als zuvor. Es gibt Projekte, die sich um 2–3 Jahre oder sogar 10 Jahre verzögern, ohne dass die Grundstückspreise ermittelt werden. Aufgrund dieser Probleme wurden in den letzten Jahren viele Investitionsprojekte nicht genehmigt.

Viele unterschiedliche Meinungen bei der Bestimmung von Grundstückspreisen machen es noch schwieriger, den „Marktpreis“ zu bestimmen. In der Zwischenzeit warten die Projekte immer noch darauf, Geld an die Behörden zu zahlen, um mit der Landübergabe beginnen zu können. Diese Grundstücksbewertung ist auch ein Thema, über das sich viele Unternehmen und Kommunen beschwert haben, weil sie den Fortschritt von Investitionsprojekten, insbesondere Immobilienprojekten, „verlangsamt“.

Aufgrund der verzögerten Grundstücksbewertung kommt es bei vielen Immobilieninvestitionsprojekten zu jahrelangen Verzögerungen.

Der Mangel an Konsens in den Ansichten zur Grundstücksbewertung spiegelt sich auch in vielen neueren Stellungnahmen wider, insbesondere in der Frage, ob die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung aufgegeben oder beibehalten werden soll, da diese Methode im Entwurf des Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 44/2014/ND-CP zur Regelung der Grundstückspreise nicht mehr erwähnt wird.

Dementsprechend wird in vielen Meinungen behauptet, dass Direktvergleichs-, Abzugs- und Einkommensmethoden die Überschussmethode insbesondere bei Immobilienprojekten nur schwer vollständig ersetzen können. Daher kann die Streichung dieser Methode aus dem Entwurf zu weiteren Schwierigkeiten führen, die über die Preisgestaltung hinausgehen, was zu Verzögerungen bei der Projektumsetzung führen kann. Darüber hinaus zeigt die Änderung der Bewertungsmethode die Instabilität der Politik und wirkt sich auf Investitionsprojekte aus, die nach der Überschussmethode bewertet werden, und beeinträchtigt somit die Geschäftsergebnisse der Unternehmen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte diese Ansicht und sagte, dass Ho-Chi-Minh-Stadt in den vergangenen acht Jahren hauptsächlich die Überschussmethode zur Berechnung der Landnutzungsgebühren und Landmieten für Projekte angewendet habe. 280/320 gewerbliche Wohnungsbau- und Stadtgebietsprojekte in der Region wenden diese Methode an, was 87,5 % entspricht. Daher ist es notwendig, die Überschussmethode weiterhin beizubehalten und gleichzeitig das Rundschreiben 36/2014/TT-BTNMT zu ändern, in dem die Methode zur Grundstücksbewertung detailliert beschrieben wird, um die Berechnung der Gesamtkostenschätzungen und des angenommenen Gesamtertrags des Projekts immer genauer zu gestalten.

Allerdings, so der Experte, berge die Anwendung der Überschussmethode auch rechtliche Risiken für Beamte und verwandte Personen. Beispielsweise besteht das Problem großer Fehler, da es sich bei der Überschussmethode um eine Schätzung handelt, bei der sowohl die gesamten Investitionskosten als auch die Gesamteinnahmen des Projekts angenommen werden, während die wichtigste Grundlage die Eingabedatenbank ist, die ungenau ist und nicht in Echtzeit aktualisiert wird. Daher wurde der Durchschnittspreisindex nicht gefunden.

Aus diesem Grund wird in vielen Stellungnahmen vorgeschlagen, dass statt der Abschaffung der Überschussmethode Maßnahmen ergriffen werden sollten, um die Genauigkeit der Informationserfassung bei Verwendung dieser Methode zu verbessern und sie zu beseitigen.

Warum ist die Überschussmethode heute noch langsam?

Als Reaktion auf die oben genannten Meinungen betonte Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und Leiter des Redaktionsteams des (geänderten) Bodengesetzes, bei dem kürzlich abgehaltenen „Workshop zur angemessenen Landbewertung zur Freigabe von Projektblockaden“, dass der Gesetzesentwurf nicht deren Abschaffung vorsehe, die Überschussmethode vorerst jedoch nicht angewendet werde.

Die Streichung der Überschussmethode aus dem neuen Entwurf hat zu zahlreichen Meinungsverschiedenheiten geführt.

Der Erläuterung zufolge wird in der Resolution 18-NQ/TW des Zentralkomitees für Landnutzungsmanagement gefordert, dass bei der Festlegung der Grundstückspreise der Markt genauestens beachtet werden muss. Die Überschussmethode hingegen schreibt eine Preisbestimmung auf Grundlage angenommener Kosten und Erlöse vor. In der Vergangenheit waren die Angaben zu den Grundstückspreisen in den Übertragungsverträgen niedriger als die Realität. Eine Bestimmung nach diesem Preis sichert zwar den Gutachter ab, spiegelt den Markt jedoch nicht korrekt wider.

Darüber hinaus weist die Residuenmethode in der praktischen Umsetzung viele hypothetische Elemente auf. Wird nur ein Indikator geändert, ist der mit der Überschussmethode ermittelte Grundstückspreis sehr falsch. Ganz zu schweigen davon, dass bei dieser Methode die Parameter auch zu unterschiedlichen Preisen führen, wenn die Person, die die Informationen sammelt, eine andere ist.

Insbesondere sprach Herr Chinh auch das folgende Problem an: „Kommunen und Investoren sind besorgt, dass die Abschaffung der Überschussmethode die Grundstücksbewertung verzögern wird. Die Frage ist, warum die Überschussmethode immer noch langsam ist?“

Ihm zufolge ist die aktuelle Marktdatenbank unvollständig, nicht standardisiert und spiegelt den Marktwert nicht genau wider, sodass die Überschussmethode zur Grundstücksbewertung in naher Zukunft nicht angewendet werden wird. Daher werden im Entwurf des Grundstücksgesetzes (in der geänderten Fassung) bei der Bewertung eines Grundstücks mindestens zwei Methoden verwendet. Falls diese beiden Methoden unterschiedliche Werte haben, wird der höhere Wert verwendet.

Das geltende Recht schreibt fünf Methoden zur Grundstücksbewertung vor, darunter die Methode des direkten Vergleichs; Subtraktionsmethode; Einkommensmethode; Überschussmethode; Anpassungsfaktormethode. Der Änderungsentwurf zum Dekret Nr. 44/2014/ND-CP und Rundschreiben Nr. 36/2014/TT-BTNMT, der vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt beraten wird, sieht lediglich drei Methoden vor: Vergleichsmethode, Einkommensmethode und Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten.

Zu dieser Option hat der Entwurf zahlreiche Meinungen zu den aktuellen Methoden der Grundstücksbewertung erhalten, die die Redaktion zu ändern vorgeschlagen hat. Die größte Debatte entfacht dabei die Abschaffung der Überschussmethode.

Quelle: https://www.congluan.vn/loai-bo-phuong-phap-thang-du-lieu-co-thuc-su-lam-cham-tien-do-dinh-gia-dat-post258486.html