Wird die Abschaffung der Restwertmethode die Grundstücksbewertung verlangsamen?

Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung haben den Projektfortschritt verlangsamt.

Laut einer Umfrage des Bauministeriums sehen sich über 50 % der Immobilienprojekte mit Schwierigkeiten, Hindernissen und einer verzögerten Umsetzung konfrontiert. Grund dafür ist die Schwierigkeit, geeignete Methoden zur Grundstücksbewertung zu finden, um den Marktpreis zu ermitteln. Hinzu kommen Probleme in Bezug auf Rechtmäßigkeit, Planung, Investitionen usw. Allein die Festlegung der Grundstücksnutzungsgebühren dauert ein bis zwei Jahre. Aus diesen Gründen dürfte das Angebot im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich zurückgehen.

Es ist erwähnenswert, dass sich nach der Überprüfung zahlreicher Projekte der Grundstücksbewertungsprozess in vielen Fällen sogar noch verlangsamt hat. Einige Projekte verzögerten sich um zwei bis drei Jahre, manche sogar um zehn Jahre, ohne dass der Grundstückspreis ermittelt werden konnte. In den letzten Jahren wurden aufgrund dieser Probleme viele Investitionsprojekte nicht genehmigt.

Die vielen unterschiedlichen Meinungen zur Grundstückspreisgestaltung erschweren die Ermittlung des Marktpreises zusätzlich. Gleichzeitig warten Projekte noch immer auf die Zahlung von Gebühren an die Behörden, um mit der Grundstücksübergabe beginnen zu können. Diese Grundstücksbewertung ist auch ein Problem, über das sich viele Unternehmen und Kommunen beschwert haben, da sie den Fortschritt von Investitionsprojekten, insbesondere von Immobilienprojekten, erheblich verzögert.

Verlangsamt die datengetriebene Methode tatsächlich die Grundstücksbewertung? — Verzögerungen bei der Grundstücksbewertung haben dazu geführt, dass viele Immobilieninvestitionsprojekte um viele Jahre verzögert wurden.

Der Mangel an Konsens in den Ansichten zur Bodenbewertung spiegelt sich auch in vielen neueren Meinungen wider, insbesondere in der Frage, ob die Überschussmethode bei der Bodenbewertung aufgegeben oder beibehalten werden soll, wenn diese Methode im Entwurf des Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 44/2014/ND-CP zur Regelung der Bodenpreise nicht mehr erwähnt wird.

Viele Experten sind daher der Ansicht, dass die Methoden des direkten Vergleichs, des Abzugs und des Einkommens die Überschussmethode, insbesondere bei Immobilienprojekten, nur schwer vollständig ersetzen können. Die Streichung dieser Methode im Entwurf könnte daher zusätzlich zu den Bewertungsschwierigkeiten weitere Probleme verursachen und zu Verzögerungen bei der Projektdurchführung führen. Darüber hinaus verdeutlicht die Änderung der Bewertungsmethode die Instabilität der Politik und beeinträchtigt Investitionsprojekte, die nach der Überschussmethode bewertet werden, was sich wiederum negativ auf die Geschäftsergebnisse von Unternehmen auswirkt.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte diese Ansicht und erklärte, dass in Ho-Chi-Minh-Stadt in den vergangenen acht Jahren hauptsächlich die Überschussmethode zur Berechnung von Grundstücksnutzungsgebühren und -mieten für Projekte angewendet wurde. 280 von 320 Gewerbe- und Wohnbauprojekten sowie städtischen Gebieten in der Region nutzen diese Methode, was einem Anteil von 87,5 % entspricht. Daher sei es notwendig, die Überschussmethode beizubehalten und gleichzeitig das Rundschreiben 36/2014/TT-BTNMT zur detaillierten Grundstücksbewertungsmethode zu ändern, um die Berechnung der geschätzten Gesamtkosten und der erwarteten Gesamteinnahmen des Projekts zu präzisieren.

Dieser Experte wies jedoch darauf hin, dass die Anwendung der Überschussmethode auch rechtliche Risiken für Beamte und andere Beteiligte birgt. Beispielsweise besteht das Problem großer Fehler, da die Überschussmethode auf einer Schätzung basiert, bei der sowohl die Gesamtinvestitionskosten als auch die Gesamteinnahmen des Projekts angenommen werden, während die wichtigste Grundlage ungenau und nicht in Echtzeit aktualisiert ist. Daher konnte kein durchschnittlicher Preisindex ermittelt werden.

Aus diesem Grund wird in vielen Meinungen vorgeschlagen, anstatt die Überschussmethode abzuschaffen, Maßnahmen zu ergreifen, um die Genauigkeit der Informationserfassung bei der Anwendung dieser Methode zu verbessern.

Warum ist die Überschussmethode auch heute noch langsam?

Als Reaktion auf die oben genannten Meinungen betonte Herr Dao Trung Chinh – Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie Leiter des Redaktionsteams des geänderten Landgesetzes – auf dem kürzlich abgehaltenen „Workshop zur angemessenen Landbewertung zur Freigabe von Projekten“, dass der Gesetzentwurf nicht die Abschaffung der Überschussmethode vorsieht, diese aber vorerst nicht angewendet wird.

Verlangsamt die datenbasierte Methode die Grundstücksbewertung tatsächlich? Abbildung 2 — Die Streichung der Überschussmethode aus dem neuen Entwurf hat zu vielen Meinungsverschiedenheiten geführt.

Laut der Erläuterung schreibt die Resolution 18-NQ/TW des Zentralkomitees für Landnutzungsplanung vor, dass bei der Festlegung von Grundstückspreisen der Markt genau berücksichtigt werden muss. Die Überschussmethode sieht hingegen eine Preisermittlung auf Basis angenommener Kosten und Erträge vor. In der Vergangenheit lagen die in Übertragungsverträgen angegebenen Grundstückspreise unter den tatsächlichen Preisen. Eine Festlegung anhand dieser Preise würde zwar den Gutachter absichern, aber den Markt nicht präzise widerspiegeln.

Darüber hinaus ist die Überschussmethode in der Praxis mit vielen hypothetischen Faktoren behaftet. Schon die Änderung eines einzigen Indikators kann zu erheblichen Fehlern beim ermittelten Grundstückspreis führen. Hinzu kommt, dass die Methode je nach angewandter Methode, Datenerhebung und Parametern auch zu unterschiedlichen Ergebnissen führt.

Herr Chinh sprach insbesondere folgendes Problem an: „Kommunen und Investoren befürchten, dass die Abschaffung der Überschussmethode die Grundstücksbewertung verzögern wird. Die Frage ist, warum die Überschussmethode immer noch so langsam ist.“

Laut seinen Angaben ist die aktuelle Marktdatenbank unvollständig, nicht standardisiert und spiegelt den Marktwert nicht präzise wider. Daher wird die Grundstücksbewertung nach der Überschussmethode vorerst nicht angewendet. Im Entwurf des geänderten Grundstücksgesetzes sollen daher bei der Bewertung eines Grundstücks mindestens zwei Methoden herangezogen werden. Sollten die beiden Methoden unterschiedliche Werte liefern, ist der höhere Wert maßgeblich.

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