Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung haben den Projektfortschritt behindert.
Laut einer Umfrage des Bauministeriums sehen sich über 50 % der Immobilienprojekte mit Schwierigkeiten und Hindernissen konfrontiert und verzögern sich in der Umsetzung, da die Ermittlung von Grundstücksbewertungsmethoden zur Bestimmung von Marktpreisen problematisch ist. Hinzu kommen Schwierigkeiten in Bezug auf Rechtsfragen, Planung und Investitionen. Allein die Festlegung der Grundstücksnutzungsgebühren dauert ein bis zwei Jahre. Aus diesen Gründen ist das Angebot im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich zurückgegangen.
Nach der Überprüfung zahlreicher Projekte hat sich die Grundstücksbewertung in vielen Fällen deutlich verlangsamt. Einige Projekte verzögern sich um zwei bis drei Jahre, manche sogar um zehn Jahre, da kein Grundstückspreis festgelegt werden konnte. In den letzten Jahren scheiterten viele Investitionsprojekte an der Genehmigung.
Die zahlreichen unterschiedlichen Meinungen zur Grundstücksbewertung erschweren die Ermittlung marktgerechter Grundstückspreise zusätzlich. Gleichzeitig warten Projekte noch immer auf die Zahlung an die Behörden, bevor die Grundstücksübergabe beginnen kann. Dieser Bewertungsprozess bereitet vielen Unternehmen und Kommunen Sorgen, da er den Fortschritt von Investitionsprojekten, insbesondere von Immobilienprojekten, behindert.
Verzögerungen bei der Grundstücksbewertung haben dazu geführt, dass viele Immobilieninvestitionsprojekte jahrelang verzögert wurden.
Der fehlende Konsens über die Bodenbewertung spiegelt sich auch in den vielen in letzter Zeit geäußerten Meinungen wider, insbesondere in der Frage, ob die Überschussmethode bei der Bodenbewertung abgeschafft oder beibehalten werden soll, da diese Methode im Entwurf des Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 44/2014/ND-CP über Bodenpreise nicht mehr erwähnt wird.
Demnach wird in vielen Meinungen darauf hingewiesen, dass die Methoden des direkten Vergleichs, des Abzugs und des Einkommens die Überschussmethode, insbesondere bei Immobilienprojekten, nur schwer vollständig ersetzen können. Daher könnte die Streichung dieser Methode aus dem Entwurf weitere Bewertungsschwierigkeiten verursachen und zu Verzögerungen bei der Projektdurchführung führen. Darüber hinaus verdeutlicht die Änderung der Bewertungsmethode die Instabilität der Politik und wirkt sich auf Investitionsprojekte aus, die derzeit nach der Überschussmethode bewertet werden, was wiederum die Geschäftsergebnisse von Unternehmen beeinträchtigt.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte diese Ansicht und erklärte, dass Ho-Chi-Minh-Stadt in den vergangenen acht Jahren hauptsächlich die Überschussmethode zur Berechnung von Grundstücksnutzungs- und Grundstückspachtgebühren für Projekte angewendet habe. 280 von 320 gewerblichen Wohnbau- und Stadtentwicklungsprojekten in der Stadt nutzen diese Methode, was einem Anteil von 87,5 % entspricht. Daher sei es notwendig, die Überschussmethode beizubehalten und gleichzeitig das Rundschreiben 36/2014/TT-BTNMT zu den Grundstücksbewertungsmethoden entsprechend anzupassen, um eine genauere Grundlage für die Schätzung der Gesamtkosten und der angenommenen Gesamteinnahmen von Projekten zu schaffen.
Dieser Experte wies jedoch darauf hin, dass die Anwendung der Überschussmethode auch rechtliche Risiken für Beamte und Beteiligte birgt. Beispielsweise besteht die Gefahr erheblicher Fehler, da die Überschussmethode auf Schätzungen basiert, die Annahmen über die Gesamtinvestitionskosten und die Gesamteinnahmen des Projekts berücksichtigen, während die wichtigste Grundlage – die Eingangsdatenbank – ungenau und nicht in Echtzeit aktualisiert ist. Daher lässt sich der durchschnittliche Preisindex nicht ermitteln.
Aus diesem Grund argumentieren viele, dass anstatt die Mehrwertmethode abzuschaffen, Maßnahmen ergriffen werden sollten, um die Genauigkeit der Datenerhebung bei der Anwendung dieser Methode zu verbessern.
Warum ist die Überschussmethode trotz ihrer Existenz immer noch so langsam?
Als Reaktion auf die zuvor genannten Meinungen betonte Herr Dao Trung Chinh – Direktor der Abteilung für Landplanung und -entwicklung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie Leiter des Redaktionsteams für das geänderte Landgesetz – auf dem kürzlich abgehaltenen „Workshop über die angemessene Landbewertung zur Erleichterung von Projekten“, dass der Gesetzesentwurf nicht die Abschaffung der Methode vorsieht, sondern lediglich, dass die Überschussmethode vorerst nicht angewendet wird.
Die Streichung der Überschussmethode aus dem neuen Entwurf hat zu erheblichen Meinungsverschiedenheiten geführt.
Laut der Erläuterung schreibt die Resolution 18-NQ/TW des Zentralkomitees für Landverwaltung und -nutzung vor, dass bei der Ermittlung von Grundstückspreisen die Methode eng an den Marktbedingungen ausgerichtet sein muss. Die Überschussmethode hingegen sieht vor, dass die Preise auf Basis angenommener Kosten und Einnahmen ermittelt werden. Da die Grundstückspreise in Übertragungsverträgen in der Vergangenheit häufig unter den tatsächlichen Preisen lagen, kam die Preisermittlung nach dieser Methode zwar dem Gutachter zugute, spiegelte aber den Markt nicht genau wider.
Darüber hinaus beruht die Residualmethode in der Praxis auf zahlreichen Annahmen. Schon die Änderung eines einzigen Indikators führt zu erheblichen Ungenauigkeiten beim ermittelten Grundstückspreis. Hinzu kommt, dass unterschiedliche Anwender, die verschiedene Methoden und Informationen sowie Parameter verwenden, zu unterschiedlichen Preisen gelangen.
Herr Chinh sprach insbesondere folgendes Problem an: „Lokale Behörden und Investoren befürchten, dass die Abschaffung der Überschussmethode die Grundstücksbewertung behindern wird. Die Frage ist, warum der Prozess trotz der Existenz der Überschussmethode immer noch so langsam ist.“
Laut seinen Angaben ist die aktuelle Marktdatenbank unvollständig, nicht standardisiert und spiegelt den Marktwert nicht präzise wider. Daher wird die Überschussmethode zur Grundstücksbewertung vorerst nicht angewendet. Im Entwurf des geänderten Grundstücksgesetzes sollen daher mindestens zwei Methoden zur Bewertung eines Grundstücks herangezogen werden. Sollten diese beiden Methoden unterschiedliche Werte ergeben, gilt der höhere Wert.
Die geltenden Gesetze sehen fünf Methoden zur Grundstücksbewertung vor: die direkte Vergleichsmethode, die Abzugsmethode, die Ertragsmethode, die Überschussmethode und die Methode des Anpassungskoeffizienten. Der Entwurf zur Änderung des Dekrets Nr. 44/2014/ND-CP und des Rundschreibens Nr. 36/2014/TT-BTNMT, der derzeit vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt geprüft wird, spezifiziert lediglich drei Methoden: die Vergleichsmethode, die Ertragsmethode und die Methode des Anpassungskoeffizienten für die Grundstücksbewertung.
Mit diesem Ansatz hat der Entwurf zahlreiche Kommentare zu den derzeitigen Methoden der Grundstücksbewertung erhalten, die die verfassende Behörde ändern möchte. Am meisten diskutiert wird die Abschaffung der Überschussmethode.
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