„Feuer prüft Gold“ – ein Filter für den Markt, der einen neuen Zyklus einleitet.

Bis Ende 2023 hatte der Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt fast drei Jahre mit Schwierigkeiten und Herausforderungen zu kämpfen, wobei sowohl Angebot als auch Nachfrage rückläufig waren.

Viele glauben, dass das Gesamtbild, das von dunklen Farben dominiert wird, möglicherweise noch nicht zu Ende ist und sich wahrscheinlich auch im kommenden Jahr fortsetzen wird.

Die Feuerprobe geht weiter.

Mit Blick auf den Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2024 meint Herr Vo Hong Thang, Direktor für Beratungs- und Projektentwicklungsdienste bei der DKRA Group, dass der Markt kurzfristig wahrscheinlich keine positiven Veränderungen erfahren wird und weiterhin eine „Feuerprobe“ für Investoren, Käufer und alle am Immobilienmarkt Beteiligten darstellen wird.

Im Jahr 2024 wird sich der Immobilienmarkt nachhaltiger, sicherer und transparenter entwickeln.

Der Grund für diese Situation liegt darin, dass politische Maßnahmen und rechtliche Hürden Zeit benötigen, um Wirkung zu zeigen, und kurzfristig nicht viele positive Veränderungen bewirken können, wodurch der Druck auf neue Anbieter, die auf den Markt kommen, unbeabsichtigt erhöht wird.

Die verlängerte Projektdurchführungszeit führt zu höheren Finanzkosten und schmälert die Gewinne von Investoren und Immobilienunternehmen. Obwohl die angegebenen Verkaufspreise kaum schwanken, sichern sich Investoren indirekt weiterhin „Rabatte“ durch Maßnahmen wie Zahlungsaufschübe für Tilgung und Zinsen, verlängerte Zahlungsfristen oder Skonti von bis zu 15–20 % für Kunden, die vorzeitig zahlen.

Unterdessen wird es auf dem Sekundärmarkt, wenn man die Situation im Einzelfall betrachtet, immer noch Fälle geben, in denen Immobilien mit einem Preisnachlass von 10 bis 20 Prozent oder sogar mehr als 30 Prozent des ursprünglichen Vertragswertes zum Verkauf angeboten werden.

Die meisten dieser Transaktionen betreffen Käufer, die hohe Bankkredite in Höhe von bis zu 70–80 % des gesamten Immobilienwerts aufnehmen, aber nach Ablauf der tilgungsfreien Zeit Liquiditätsprobleme bekommen. Diese Transaktionen konzentrieren sich größtenteils auf großflächige Stadtentwicklungsprojekte, die relativ weit außerhalb des Stadtzentrums liegen.

Das Vertrauen der Käufer ist trotz kontinuierlicher Senkungen der Einlagenzinsen noch nicht wiederhergestellt. Aufgrund der unsicheren Erholungsaussichten sparen die meisten Käufer ihr Geld weiterhin lieber auf Banken, anstatt in Immobilien zu investieren.

Dennoch kann das Ende des Jahres 2024 als Beginn eines neuen Wachstumszyklus für den Immobilienmarkt angesehen werden.

Es wird erwartet, dass der Wohnimmobiliensektor die Markterholung anführen wird, insbesondere Projekte in großen Stadtzentren oder in deren Umgebung mit gut ausgebauten regionalen Verkehrsnetzen, hoher Bevölkerungsdichte und anhaltend hoher Nachfrage nach Wohnraum.

So wird beispielsweise für das Segment der Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt und den benachbarten Provinzen (Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria - Vung Tau, Long An , Tay Ninh) im Jahr 2024 mit einer deutlichen Verbesserung des Angebots gerechnet, das voraussichtlich etwa 12.000 Einheiten erreichen wird, wobei der Schwerpunkt hauptsächlich auf den Märkten von Binh Duong und Ho-Chi-Minh-Stadt liegt.

Darüber hinaus tragen die Maßnahmen zur Beseitigung rechtlicher Hindernisse, die steigende Auszahlungsquote öffentlicher Investitionen und der anhaltende Abwärtstrend der Kredit- und Einlagenzinsen zu bemerkenswert positiven Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt bei.

Rechtliche Standardisierung im neuen Zyklus

Rechtliche Probleme bei Bauprojekten gelten als eines der größten Hindernisse auf dem Immobilienmarkt im Allgemeinen und insbesondere bei im Bau befindlichen Wohnbauprojekten. Bis zu 70 % der Hürden, mit denen Projekte heute auf dem Markt konfrontiert sind, sind rechtlicher Natur.

Laut Statistiken des Bauministeriums sehen sich allein in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt schätzungsweise 400 Projekte mit verfahrenstechnischen Hürden konfrontiert, und diese Engpässe bestehen seit vielen Jahren fort, ohne dass sie vollständig gelöst wurden.

Im Jahr 2024 sind auf dem Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt voraussichtlich keine positiven Veränderungen zu erwarten.

Aus demselben Grund waren und sind viele Immobilienunternehmen, die auf dem Markt tätig sind, bereit, das Gesetz zu umgehen, indem sie Projekte zum Verkauf anbieten, bevor die rechtlichen Verfahren abgeschlossen sind, was viele Risiken und Nachteile sowohl für die Käufer als auch für die Unternehmen selbst mit sich bringt.

Mit dem Inkrafttreten des Wohnungsgesetzes und des geänderten Immobilienwirtschaftsgesetzes sowie der gleichzeitigen Umsetzung von Maßnahmen zur Beseitigung von Hindernissen wird die Einhaltung der rechtlichen Bestimmungen für Projekte künftig keine „notwendige Bedingung“ mehr sein, sondern schrittweise zu einer „hinreichenden Bedingung“ werden – einer Voraussetzung dafür, dass ein Projekt seine Produkte auf den Markt bringen kann.

Dies wird dazu beitragen, den Markt transparenter zu gestalten, Projektstillstände und Verstöße zu vermeiden und den Schutz der Rechte von Immobilienkäufern zu maximieren.

Inzwischen hat sich nachhaltiges Immobilienmanagement nicht nur in Vietnam, sondern weltweit zu einem unaufhaltsamen Entwicklungstrend entwickelt. Dabei handelt es sich nicht nur um Standards für den Wohnbereich, sondern auch um Anwendungsbereiche für viele andere Immobilientypen wie Industrieparks, Bürogebäude, Ferienanlagen usw.

Auf der COP26 (der 26. Konferenz des Rahmenübereinkommens der Vereinten Nationen über Klimaänderungen) verpflichtete sich Vietnam, bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen und demonstrierte damit das berechtigte Engagement der Regierung für den Umweltschutz. Folglich wird die Anwendung von Umweltstandards in der Immobilienentwicklung zunehmend zur Voraussetzung in der Entwicklungsphase jedes Immobilienprojekts werden.

Das Jahr 2024 ist vor allem ein Jahr der Überprüfung und Lösung bestehender Probleme auf dem Markt, um einen neuen Zyklus nachhaltiger, sicherer und transparenter Immobilienmarktentwicklung vorzubereiten.

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