Mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes ändern Immobilieninvestoren ihre Präferenzen.

Immobilieninvestoren konzentrieren sich zunehmend auf die rechtlichen Aspekte und die Fähigkeit eines Projekts, den tatsächlichen Wohnraumbedarf zu decken – Faktoren, die dazu beitragen, Risiken zu minimieren und einen nachhaltigen Wert für ihre Investition zu gewährleisten.

Mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes ändern Immobilieninvestoren ihre Präferenzen.

Immobilieninvestoren konzentrieren sich zunehmend auf die rechtlichen Aspekte und die Fähigkeit eines Projekts, den tatsächlichen Wohnraumbedarf zu decken – Faktoren, die dazu beitragen, Risiken zu minimieren und einen nachhaltigen Wert für ihre Investition zu gewährleisten.

Kunden besichtigen Wohnungen in Aqua City von Novaland – einem Projekt, dessen rechtliche Probleme kürzlich gelöst wurden. Foto: Le Toan

Rechtliche Priorität

Im Jahr 2018 suchte Herr Nguyen Trung Thanh nach einer Wohnung und entschied sich für ein Apartment in einem Wohnprojekt im Wohngebiet Nam Rach Chiec (Stadtteil An Phu, Bezirk 2, heute Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt). Das Projekt umfasst zwölf Apartmentgebäude mit 33 bis 35 Stockwerken und insgesamt 3.175 Wohnungen.

Laut Herrn Thanh unterzeichnete der Bauträger damals Vorverträge mit Kunden zur Reservierung von Wohnungen mit einer Anzahlung von 250 Millionen VND pro Einheit und einem Verkaufspreis von 38 Millionen VND pro Quadratmeter. Aufgrund rechtlicher Hürden konnte der Bauträger den Verkauf nicht wie geplant starten. Kürzlich, nach Bemühungen der lokalen Behörden zur Lösung der Probleme, wurde dem Projekt die Baugenehmigung erteilt.

Der Bauträger kündigte jedoch einseitig den Vorvertrag und verpflichtete sich, Zinsen in Höhe von 15 % pro Jahr auf den bereits vom Kunden gezahlten Betrag zu zahlen. Möchte der Kunde weiterhin am Projekt teilnehmen, werden beide Parteien die Abwicklung des Vorvertrags durchführen. Nach Betriebsaufnahme des Projekts erhält der Kunde einen Rabatt von 15 % auf den neuen Verkaufspreis.

Der Investor begründet dies damit, dass frühere Vereinbarungen nicht mehr den geltenden Rechtsvorschriften entsprechen. Konkret erfordern Änderungen der Rechtslage nach Inkrafttreten des Bodengesetzes 2024, des Wohnungsgesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 am 1. August 2024, dass die im Projekt enthaltenen Produkte bestimmte Bedingungen erfüllen müssen, um in Betrieb genommen werden zu dürfen.

Bislang erfüllen die Produkte des Projekts noch immer nicht die in Artikel 24 des Immobiliengesetzes von 2023 festgelegten Geschäftsanforderungen. Gemäß Artikel 8 Absatz 1 dieses Gesetzes ist die Ausübung von Immobiliengeschäften ohne Erfüllung der erforderlichen Bedingungen zudem strengstens untersagt. Daher ist die bisherige Praxis des Bauträgers, die Produkte über „Vorverträge, die das Recht auf den Kauf von Wohnungen im Bau garantieren“, anzubieten, nicht mehr zulässig und verstößt gegen geltendes Recht.

„Aus rechtlicher Sicht ist das Vorgehen des Bauträgers nicht unrechtmäßig, da er sich bereit erklärt hat, die Zinsen auf die Anzahlung zu erstatten. Aus Investorensicht sind die Kunden jedoch trotz der Entschädigung weiterhin benachteiligt, da die Immobilienpreise im Vergleich zu vor sechs Jahren um ein Vielfaches gestiegen sind“, sagte Herr Thanh.

Aufgrund der oben genannten Erkenntnisse haben sich die Präferenzen der Investoren deutlich verändert. Anstatt wie früher große Mengen zu kaufen, priorisieren sie nun Projekte mit vollständiger rechtlicher Dokumentation, um Risiken zu minimieren. Einige Investoren bevorzugen zudem Immobilien mit bereits vorhandenen Nutzungs- oder Eigentumsnachweisen.

„Um Investoren heutzutage anzuziehen, muss ein Projekt über eine vollständige und eindeutige rechtliche Dokumentation verfügen. Bei Grundstücken in Privatbesitz sind Investoren erst dann zu einer Vermessung oder einem Kauf bereit, wenn das Land parzelliert wurde und individuelle Eigentumsurkunden vorliegen. Projekte, die sich aktuell im Parzellierungsverfahren befinden, stoßen kaum auf Interesse bei Investoren. Dies ist ein deutlicher Wandel in der Art und Weise, wie Investoren Produkte bewerten“, erklärte Frau Tú, eine Immobilienmaklerin aus Ho-Chi-Minh-Stadt.

Frau Tú fügte hinzu, dass die neuen Bestimmungen zur Grundstücksteilung viele Investoren verunsichern. In der Vergangenheit seien viele Investoren beim Kauf von Grundstücken in der Hoffnung auf Teilung und Erhalt einer Eigentumsurkunde getäuscht worden und hätten später auf rechtliche Schwierigkeiten gestoßen. Daher seien sie nun sehr vorsichtig und nicht mehr so ​​naiv wie früher.

Konzentrieren Sie sich auf die Fähigkeit, reale Bedürfnisse zu erfüllen.

Reporter haben festgestellt, dass Investoren heutzutage nicht nur nach Produkten mit klarem Rechtswert suchen, sondern auch auf die Machbarkeit einer langfristigen Nutzung der Vermögenswerte achten, um einen stabilen Anlagewert zu gewährleisten.

Es ist im Markt nicht ungewöhnlich, dass Entwickler Verträge mit Kunden aufgrund unvorhergesehener Umstände kündigen. Die Aufrechterhaltung des Vertrags würde für das Unternehmen wahrscheinlich zu Gewinneinbußen oder sogar Verlusten führen.

Projekte mit hoher Liquidität, einfacher Vermietungsfähigkeit oder die einen tatsächlichen Wohnraumbedarf decken, werden priorisiert. Dies spiegelt eine Verlagerung von spekulativen Investitionen hin zu Produkten mit langfristigem Nutzungswert wider. Konkret bevorzugen viele Investoren Wohnungen und Reihenhäuser in guten Lagen mit vollständiger Infrastruktur und in der Nähe öffentlicher Einrichtungen.

Darüber hinaus erfahren auch Immobilien mit Geschäftspotenzial, wie beispielsweise Gewerbeflächen, Ladenhäuser oder Grundstücke in Gebieten mit hohem Entwicklungspotenzial, große Beachtung.

„Investoren schätzen heute nicht nur das Gewinnpotenzial aus der Wertsteigerung von Immobilien, sondern berücksichtigen auch die Möglichkeit, durch Vermietung oder gewerbliche Aktivitäten ein stabiles Einkommen zu erzielen. Dies hilft ihnen, Gewinne zu optimieren und Risiken in einem volatilen Markt zu minimieren“, erklärte Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Investment Company.

Herr Duong Minh Thong, Direktor von Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., ist ebenfalls der Ansicht, dass im aktuellen Kontext das Immobiliensegment, das den tatsächlichen Wohnraumbedarf deckt, aufgrund seines hohen Sicherheitsfaktors große Aufmerksamkeit erfährt. Grundstücke, insbesondere solche ohne Wohnnutzungsrecht, haben bisher wenig Beachtung gefunden.

Herr Thong gab Investoren folgenden Rat: Obwohl Wohnbauprojekte von Anlegern oft übersehen werden, handelt es sich dabei trotz Marktschwankungen um Produkte mit einem angemessenen Wert und dem Potenzial, ihren Wert im Laufe der Zeit zu erhalten oder sogar zu steigern. Im Hinblick auf das Risikomanagement sind Immobilien in Projekten mit klarem Rechtsstatus sicherer, wenn sie von renommierten Bauträgern umfassend und systematisch geplant werden, und bergen nicht dieselben Risiken wie privat parzellierte Grundstücke.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html