Transparenz bei Grundstückspreisen und Grundstücksauktionen

In Hanoi steigen nicht nur die Wohnungs- und Grundstückspreise in der Innenstadt kontinuierlich an, sondern auch der Grundstücksmarkt in den Vororten boomt. Foto: Quang Vinh.

Insbesondere enthält die Ermächtigung des Volkskomitees von Hanoi an die Volkskomitees auf Bezirksebene eine Entscheidung über den Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Zuteilung von Land gegen Landnutzungsgebühren oder zur Verpachtung von Land an Haushalte und Einzelpersonen; eine Entscheidung über den Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten, wenn der Staat Land zuteilt oder verpachtet, wenn das Grundstück oder die Grundstücksfläche gemäß detaillierter Bauplanung in technische Infrastruktur investiert wurde.

Der Handel ist aktiv, aber nicht fieberhaft.

Laut dem Volkskomitee von Hanoi sind die Volkskomitees auf Bezirksebene für die Erstellung der spezifischen Richtlinien des Landbewertungsrates und gegebenenfalls weiterer damit verbundener Inhalte zuständig und beauftragen die Abteilungen für natürliche Ressourcen und Umwelt (TNMT), Finanzen und Planung sowie weitere zuständige Abteilungen und Ämter mit der Durchführung. Bis zum 10. Dezember 2024 wird die Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt gemeinsam mit den nachgeordneten Abteilungen, Zweigstellen und den Volkskomitees auf Bezirksebene die Ergebnisse zusammenfassen und auswerten und dem Volkskomitee der Stadt Bericht erstatten, damit dieses über die weitere Genehmigung als Grundlage für die Umsetzung im folgenden Zeitraum entscheidet.

In Hanoi ist Land ein Dauerbrenner. Nicht nur die Wohnungspreise, sondern auch die Grundstückspreise in der Innenstadt steigen stetig, und auch in den Vororten herrscht reger Handel mit Grundstücken. Seit April 2024 finden in Stadtteilen wie Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa und Phu Xuyen sowie im ländlichen Ba Vi rege Grundstücksauktionen für Haushalte und Einzelpersonen statt.

Im Bezirk Hoai Duc versteigerte das Bezirkslandentwicklungszentrum am 18. März erfolgreich 23 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 2.441,8 Quadratmetern; die Einnahmen beliefen sich auf 179,2 Milliarden VND. Im April kündigte das Zentrum die Versteigerung von Nutzungsrechten für 34 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 3.366,7 Quadratmetern an; die erwarteten Einnahmen für den Haushalt betragen 200 Milliarden VND.

In ähnlicher Weise wurde im Bezirk Dong Anh im Februar und März die Versteigerung von Landnutzungsrechten mit einer Gesamtfläche von 2.872,2 Quadratmetern erfolgreich durchgeführt; die Einnahmen beliefen sich auf über 143 Milliarden VND und übertrafen die Schätzung um fast 69 Milliarden VND.

Ba Vi ist ein abgelegener Bezirk von Hanoi, in dem ebenfalls erfolgreich 37 Grundstücke (Dorf Dong Bang, Gemeinde Dong Thai) versteigert wurden; der Erlös betrug mehr als 99 Milliarden VND.

Laut Herrn Nguyen Huy Hoang, Direktor des Hoai Duc District Land Fund Center, liegt der Grund für den rasanten Anstieg der Grundstückstransaktionen und -preise darin, dass die Stadt und die umliegenden Gebiete die Umsetzung zahlreicher wichtiger Verkehrsinfrastrukturprojekte beschleunigen, darunter die Ringstraße 4 (Hauptstadtregion) und die Ringstraßen 3 und 5. Dadurch wird die Anbindung an die Innenstadt deutlich verbessert.

Bis Mai 2025 waren Grundstücksauktionen in den Vororten jedoch keine Seltenheit mehr. Beispielsweise lag der Startpreis im Bezirk Hoai Duc im Vergleich zu einigen zentralen Bezirken bei über 60 Millionen VND/m², während in der Innenstadt üblicherweise über 100 Millionen VND/m² üblich waren. Ein Grundstück wurde mit einem Startpreis von 42,8 Millionen VND/m² angeboten, der Höchstbietende erhöhte den Preis jedoch nur um eine Stufe auf 42,9 Millionen VND/m². Dies zeigt, dass die Grundstücksauktionen zwar günstig, aber nicht überhitzt waren. Es gab keine ungewöhnlichen Preissteigerungen, Spekulationen oder Preisinflation im Vergleich zu früheren Immobilienbooms, bei denen die Preise das Zwei- bis Dreifache des Startpreises erreichten.

Nach der Auktion ist die Quote an Stornierungen von Anzahlungen und Nichtzahlungen hoch. Konkret gab es in den Jahren 2022 und 2023 bei bis zu 70 % der Auktionen von Grundstücken in Vororten entweder keine Teilnehmer oder die erforderliche Teilnehmerzahl reichte nicht aus, um die Auktion zu eröffnen.

Bei Grundstücksauktionen herrscht oft Unklarheit. So zahlte beispielsweise in einem Fall im Bezirk Me Linh bei einer Auktion am Nachmittag des 30. Dezember 2023 jemand 4,28 Milliarden VND/m² für ein 102 m² großes Grundstück, obwohl der Startpreis bei 30 Millionen VND/m² lag. Er erhielt den Zuschlag. Auf Antrag des Gewinners annullierte der Bezirk Me Linh das Ergebnis jedoch und erstattete die geleistete Anzahlung von über 600 Millionen VND zurück.

Diese Person gab an, zum ersten Mal an einer Versteigerung von Landnutzungsrechten teilgenommen zu haben. Daher sei sie nervös und überhastet gewesen und habe einen Fehler gemacht. „Ich habe über 4,28 Milliarden VND für das gesamte Grundstück berechnet und dabei nicht bedacht, dass die Versteigerungsbestimmungen die Berechnung pro Quadratmeter vorsehen. Deshalb habe ich mich geirrt“, sagte die Person.

Der oben genannte Fall sollte auch als Lehre für die Teilnahme an Auktionen von Landnutzungsrechten betrachtet werden, insbesondere wenn das Volkskomitee von Hanoi das Volkskomitee auf Bezirksebene ermächtigt hat, den Startpreis für Auktionen von Landnutzungsrechten festzulegen.

Auszählung der Stimmen der an einer Grundstücksauktion im Bezirk Thanh Oai (Hanoi) im Dezember 2023 teilnehmenden Einheiten. Quelle: HNM.

Hanoi wird zahlreiche Auktionen von Landnutzungsrechten veranstalten.

Viele Experten sind der Ansicht, dass die Ermächtigung der Bezirkskomitees durch das Volkskomitee von Hanoi, die Startpreise für die Versteigerung von Grundstücksnutzungsrechten festzulegen, den Immobilienmarkt beleben und stärken wird. Als Startpunkt kann der kommende Juni genannt werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn die versteigerten Grundstücke bereits erschlossen, mit einer entsprechenden technischen und sozialen Infrastruktur ausgestattet und an die Hauptverkehrsachsen angebunden sind, um den Bedarf an neuen, modernen Wohngebieten zu decken.

Laut Angaben des Volkskomitees von Hanoi wurden der Stadt in diesem Jahr 408.547 Milliarden VND an geschätzten Staatseinnahmen zugewiesen, wovon 378.530 Milliarden VND aus dem Inlandsgeschäft stammen. Da die Grunderwerbsteuer als wichtigste Investitionsquelle der Bezirke, Städte und Gemeinden gilt, beauftragte das Volkskomitee von Hanoi das Finanzministerium und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt mit der Erhebung und Koordination der Daten zur Auktionskapazität der 30 Bezirke, Städte und Gemeinden aus der Grunderwerbsteuer.

Aufgrund dieser positiven Entwicklungen gilt versteigertes Land im Jahr 2024 als das führende Produkt auf dem Grundstücksmarkt von Hanoi.

Die Auktionsadressen für die Landnutzung sind klar definiert. Knapp 180 Grundstücke in den Bezirken Chuong My, Dong Anh und Me Linh sowie in der Stadt Son Tay wurden zur Versteigerung angeboten, wobei der höchste Startpreis bei 33 Millionen VND/m² lag. Bei einer Auktion im März 2024 wurde ein Höchstpreis von 56,1 Millionen VND/m² erzielt.

Im Bezirk Me Linh, einschließlich 30 Grundstücken: Gebiet Quan Cho (Dorf Bong Mac, Gemeinde Lien Mac), Startpreis 19–22,5 Millionen VND/m². In der Stadt Quang Minh liegt der Startpreis bei 26–27 Millionen VND/m².

Im Bezirk Dong Anh wurden außerdem 72 Grundstücke zur Versteigerung angeboten, wobei die Startpreise zwischen 23,5 und 24,5 Millionen VND/m² lagen. Teilweise betrugen die Startpreise 28 bis 33 Millionen VND/m².

Im Bezirk Phuc Tho wurden 14 Grundstücke zur Vergabe von Nutzungsrechten versteigert, mit Startpreisen von 17,2 Millionen VND/m² und 18,5 Millionen VND/m²...

Neue Richtlinien bald in Kraft setzen

Seit Langem stehen die Grundstückspreise im Fokus der gesamten Gesellschaft. Auch die Regierung und die Nationalversammlung beschäftigen sich intensiv mit diesem Thema.

Am 24. Mai 2024 leitete Vizepremierminister Tran Hong Ha eine nationale Online-Konferenz, um Berichte anzuhören und Meinungen zum Entwurf des Dekrets zur Regulierung der Grundstückspreise abzugeben. Er forderte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auf, Kommentare und Beiträge während des gesamten Entwicklungsprozesses ernsthaft zu berücksichtigen, den Dekretentwurf zügig fertigzustellen und die neuen und bahnbrechenden Richtlinien und Vorgaben des Landgesetzes 2024 unverzüglich in die Praxis umzusetzen.

Zuvor, am 8. Mai, hatte Vizepremierminister Tran Hong Ha in einer direkten Online-Konferenz mit 63 Ortschaften Meinungen zum Entwurf eines Dekrets zur Regelung von Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung bei der staatlichen Landrückgewinnung sowie zum Entwurf eines Dekrets zur Regelung der Grundstückspreise eingeholt. Er erklärte, der Premierminister habe ein Dokument herausgegeben, das die Ministerien und Behörden anweist, dringend detaillierte Leitliniendokumente zu entwickeln, um die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass die Nationalversammlung das Landgesetz von 2024 prüfen und dessen Inkrafttreten zum 1. Juli 2024 (5 Monate früher als ursprünglich geplant, zum 1. Januar 2025) zulassen kann.

Das Bodengesetz von 2024 enthält zahlreiche neue und wegweisende Richtlinien. Es kommt der Bevölkerung im Entwicklungsprozess zugute und sorgt für die Harmonisierung der Interessen aller Beteiligten bei der Projektdurchführung. Die Regelungen zu Bodenpreisen gewährleisten Objektivität, Transparenz und eine kontrollierte Bodennutzung für Staat, Bevölkerung und Unternehmen. Sie verhindern starke Preisschwankungen und gleichen die Investitionskosten für Projekte zur sozioökonomischen Entwicklung aus. Die neue Methode der Bodenbewertung muss klar, einfach und nachvollziehbar sein, um die mit der Bewertung befassten Personen zu schützen.

Die Ermächtigung der Bezirkskomitees durch das Volkskomitee von Hanoi, über Grundstückspreise und Startpreise für Auktionen von Landnutzungsrechten zu entscheiden, zeigt, dass diese Arbeit zwar transparent erfolgen muss, aber einer strengen Überwachung bedarf. Tatsächlich sind Korruption und Wirtschaftskriminalität im Grundstückssektor seit Jahren weit verbreitet. Beschwerden in diesem Bereich machen den größten Anteil aller eingehenden Beschwerden aus, deren Bearbeitung und Lösung viel Zeit in Anspruch nimmt. Aufgrund der Komplexität des Problems lassen sich viele Fälle nicht umfassend aufklären.

Der Bericht des Petitionsausschusses vom 13. September 2022 in der thematischen Überwachungssitzung des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung „Umsetzung des Gesetzes über die Aufnahme von Bürgern und die Bearbeitung von Beschwerden und Anzeigen vom 1. Juli 2016 bis zum 1. Juli 2021“ zeigte, dass die eingegangenen Beschwerden, Anzeigen, Petitionen und Stellungnahmen hauptsächlich mit dem Bereich der Landverwaltung und der Umsetzung von Maßnahmen zur Landrückgewinnung, Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung und Räumung bei der Durchführung von Projekten zusammenhingen (über 69,5 %).

Laut dem Immobilienexperten Le Bao Long unterscheidet sich die staatliche Regulierung der Grundstückspreisliste durch das Provinzvolkskomitee von der bisherigen. Sie orientiert sich nun am bestehenden Preisrahmen und wird jährlich aktualisiert. Dadurch wurden Zuständigkeit und Verantwortung an die Kommunen delegiert, um die Grundstückspreise stärker an die jeweilige Situation anzupassen. Konkrete Regelungen tragen zu einer transparenten, klaren und realitätsnahen Grundstücksbewertung bei. Herr Long prognostiziert einen Anstieg der Immobilienpreise nach Inkrafttreten der neuen Gesetze. Grundstücke werden voraussichtlich am stärksten betroffen sein. Er geht jedoch davon aus, dass die Preissteigerungen nicht übermäßig hoch ausfallen werden.

Quelle: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html