Transparenz bei Grundstückspreisen und Grundstücksauktionen.

In Hanoi steigen nicht nur die Wohnungs- und Grundstückspreise in der Innenstadt kontinuierlich an, sondern auch der Grundstücksmarkt in den Vororten boomt. Foto: Quang Vinh.

Insbesondere umfasst die vom Volkskomitee von Hanoi an die Volkskomitees auf Bezirksebene erteilte Ermächtigung die Entscheidung über den Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten für die Landzuteilung mit Landnutzungsgebühren oder die Landverpachtung an Haushalte und Einzelpersonen; und die Entscheidung über den Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten, wenn der Staat Land zuteilt oder verpachtet, wenn auf dem Grundstück oder Gebiet bereits gemäß dem detaillierten Bauplan technische Infrastruktur investiert wurde.

Der Handel war rege, aber nicht hektisch.

Laut dem Volkskomitee von Hanoi sind die Volkskomitees auf Bezirksebene für die Konsolidierung des Landbewertungsrates und damit verbundener Angelegenheiten (sofern vorhanden) sowie für die Anweisung an die Ministerien für natürliche Ressourcen und Umwelt (TNMT), Finanzen und Planung sowie andere relevante Ministerien und Behörden zur Durchführung der Maßnahmen zuständig. Bis zum 10. Dezember 2024 wird das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt gemeinsam mit anderen Ministerien, Behörden und den Volkskomitees auf Bezirksebene eine erste Bewertung der Ergebnisse vornehmen und dem Volkskomitee von Hanoi Bericht erstatten. Dieses entscheidet dann über die weitere Übertragung der Zuständigkeit als Grundlage für die Umsetzung im folgenden Zeitraum.

In Hanoi ist das Thema Grundstücke allgegenwärtig. Nicht nur die Wohnungs- und Grundstückspreise in der Innenstadt steigen stetig, auch in den Vororten herrscht reger Grundstückshandel. Seit Anfang April 2024 finden in Bezirken wie Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen und sogar in abgelegenen Gebieten wie Ba Vi rege Grundstücksauktionen für Haushalte und Einzelpersonen statt.

Im Bezirk Hoai Duc versteigerte das Bezirksentwicklungszentrum am 18. März erfolgreich 23 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 2.441,8 Quadratmetern und erzielte damit Einnahmen in Höhe von 179,2 Milliarden VND für den Haushalt. Im April kündigte das Zentrum die Versteigerung von Nutzungsrechten für 34 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 3.366,7 Quadratmetern an, deren Einnahmen voraussichtlich 200 Milliarden VND für den Haushalt einbringen werden.

In ähnlicher Weise wurden im Bezirk Dong Anh im Februar und März erfolgreiche Auktionen von Landnutzungsrechten für eine Gesamtfläche von 2.872,2 Quadratmetern durchgeführt, die Einnahmen von über 143 Milliarden VND für den Haushalt generierten und damit den prognostizierten Betrag um fast 69 Milliarden VND übertrafen.

Auch in Ba Vi, einem abgelegenen Bezirk von Hanoi, wurden erfolgreich 37 Grundstücke (im Dorf Dong Bang, Gemeinde Dong Thai) versteigert, wodurch über 99 Milliarden VND für den Staatshaushalt erwirtschaftet wurden.

Laut Herrn Nguyen Huy Hoang, Direktor des Landfondszentrums des Bezirks Hoai Duc, liegt der Grund für den rasanten Anstieg der Grundstückstransaktionen und -preise darin, dass die Stadt und die lokalen Behörden die Umsetzung vieler wichtiger Verkehrsinfrastrukturprojekte beschleunigen, darunter die Ringstraße 4 – Hauptstadtregion und die Ringstraße 3,5. Dies hat zu bequemeren Verbindungen mit der Innenstadt geführt.

Im Mai 2025 kam es bei Grundstücksauktionen in den Vororten jedoch nicht zu plötzlichen Preissprüngen. Beispielsweise lag der Startpreis im Bezirk Hoai Duc im Vergleich zu einigen zentralen Bezirken bei über 60 Millionen VND/m², während er in der Innenstadt üblicherweise über 100 Millionen VND/m² betrug. Einige Grundstücke wurden mit einem Startpreis von 42,8 Millionen VND/m² angeboten, der Höchstbietende bot jedoch nur eine Stufe höher und erreichte 42,9 Millionen VND/m². Dies zeigt, dass die Grundstücksauktionen zwar reibungslos verliefen, aber nicht von Spekulationen oder Preismanipulationen geprägt waren. Im Gegensatz zu früheren Preisanstiegen, bei denen die Preise das Zwei- bis Dreifache des Startpreises erreichten, gab es keine ungewöhnlichen Preissteigerungen, Spekulationen oder Preismanipulationen.

Nach der Auktion ist die Quote an verfallenen Anzahlungen und Nichtzahlungen hoch. Konkret gab es in den Jahren 2022 und 2023 bei bis zu 70 % der Grundstücksauktionen in Vorstadtgebieten entweder keine Teilnehmer oder die Anzahl der Teilnehmer entsprach nicht den Teilnahmevoraussetzungen.

Was Grundstücksauktionen angeht, sind viele Menschen mit dem genauen Ablauf nicht vertraut. Beispielsweise bot im Bezirk Me Linh am Nachmittag des 30. Dezember 2023 jemand bei einer Auktion 4,28 Milliarden VND/m² für ein 102 m² großes Grundstück, obwohl der Startpreis bei 30 Millionen VND/m² lag. Er erhielt den Zuschlag. Auf Wunsch des Höchstbietenden annullierte der Bezirk Me Linh das Ergebnis jedoch und erstattete die geleistete Anzahlung von über 600 Millionen VND zurück.

Diese Person gab an, zum ersten Mal an einer Versteigerung von Landnutzungsrechten teilgenommen zu haben und daher nervös und aufgeregt gewesen zu sein, was zu einem Rechenfehler geführt habe. „Ich habe über 4,28 Milliarden VND für das gesamte Grundstück berechnet, ohne zu wissen, dass die Auktionsbestimmungen eine Berechnung pro Quadratmeter vorschreiben. Daher habe ich mich verrechnet“, erklärte sie.

Der zuvor genannte Fall sollte auch als Lehre für die Teilnahme an Auktionen für Landnutzungsrechte dienen, insbesondere da das Volkskomitee von Hanoi die Befugnis zur Festlegung des Startpreises für Auktionen von Landnutzungsrechten an die Volkskomitees auf Bezirksebene delegiert hat.

Auszählung der Stimmen der teilnehmenden Einheiten bei einer Grundstücksauktion im Bezirk Thanh Oai (Hanoi), Dezember 2023. Quelle: HNM.

In Hanoi werden mehrere Runden von Auktionen für Landnutzungsrechte stattfinden.

Viele glauben, dass die Übertragung der Befugnis des Volkskomitees von Hanoi an die Volkskomitees auf Bezirksebene zur Festlegung des Startpreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten den Immobilienmarkt beleben und verbessern wird. Dies könnte bereits im Juni eintreten, insbesondere da die versteigerten Grundstücke bereits geplant und mit integrierter technischer und sozialer Infrastruktur erschlossen wurden, an wichtige Verkehrswege angebunden sind und die Entstehung moderner neuer Wohngebiete ermöglichen.

Laut dem Volkskomitee von Hanoi wurden der Stadt in diesem Jahr 408.547 Milliarden VND aus dem Staatshaushalt zugewiesen, wovon 378.530 Milliarden VND aus inländischen Einnahmen stammen. Da die Einnahmen aus der Landnutzung die wichtigste Investitionsquelle für Bezirke, Landkreise und Städte darstellen, hat das Volkskomitee von Hanoi das Finanzministerium und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt beauftragt, die Federführung zu übernehmen und in Abstimmung mit anderen Behörden Daten zur Machbarkeit von Ausschreibungen und Auktionen von Landeinnahmen in 30 Bezirken, Landkreisen und Städten zu erheben.

Aufgrund dieser positiven Entwicklungen gilt versteigertes Land im Jahr 2024 als das führende Produkt auf dem Grundstücksmarkt von Hanoi.

Die Standorte für die Grundstücksversteigerungen sind klar definiert. Knapp 180 Grundstücke in den Bezirken Chuong My, Dong Anh, Me Linh und der Stadt Son Tay wurden mit einem Startpreis von 33 Millionen VND/m² versteigert. Bei einer Auktion im März 2024 lag das höchste Gebot bei 56,1 Millionen VND/m².

Im Bezirk Me Linh gibt es 30 Grundstücke: Im Gebiet Quan Cho (Weiler Bong Mac, Gemeinde Lien Mac) liegt der Startpreis bei 19–22,5 Millionen VND/m². In der Stadt Quang Minh liegt der Startpreis bei 26–27 Millionen VND/m².

Im Bezirk Dong Anh wurden außerdem 72 Grundstücke zur Versteigerung angeboten, wobei die Startpreise zwischen 23,5 und 24,5 Millionen VND/m² lagen. Teilweise betrugen die Startpreise sogar 28 bis 33 Millionen VND/m².

Unterdessen wurden im Bezirk Phuc Tho 14 Grundstücke zur Vergabe von Nutzungsrechten versteigert, mit Startpreisen von 17,2 Millionen VND/m² und 18,5 Millionen VND/m²...

Setzen Sie die neue Richtlinie umgehend um.

Die Grundstückspreise sind seit langem ein Grund zur großen Sorge für die gesamte Gesellschaft. Auch die Regierung und die Nationalversammlung haben diesem Thema große Aufmerksamkeit geschenkt.

Am 24. Mai 2024 leitete Vizepremierminister Tran Hong Ha eine landesweite Online-Konferenz, um Berichte entgegenzunehmen und Feedback zum Entwurf des Dekrets zur Regulierung der Grundstückspreise zu geben. Er forderte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auf, das während des gesamten Entwurfsprozesses eingegangene Feedback ernsthaft zu berücksichtigen, den Dekretentwurf zügig fertigzustellen und die neuen und bahnbrechenden Richtlinien und Bestimmungen des Landgesetzes 2024 dringend umzusetzen.

Zuvor, am 8. Mai, erklärte Vizepremierminister Tran Hong Ha auf einer kombinierten Präsenz- und Online-Konferenz mit 63 Ortschaften zur Einholung von Meinungen zum Entwurf eines Dekrets zur Regelung von Entschädigung, Unterstützung und Umsiedlung bei der staatlichen Landrückgewinnung sowie zum Entwurf eines Dekrets zur Regelung der Grundstückspreise, dass der Premierminister die Ministerien und Behörden angewiesen habe, dringend detaillierte Leitfäden zu entwickeln, um sicherzustellen, dass die Voraussetzungen für die Prüfung und Verabschiedung des Landgesetzes von 2024 durch die Nationalversammlung am 1. Juli 2024 (5 Monate früher als der vorherige Termin, der 1. Januar 2025) erfüllt seien.

Das Bodengesetz von 2024 mit seinen zahlreichen neuen und wegweisenden Bestimmungen kommt der Bevölkerung im Entwicklungsprozess zugute und harmonisiert die Interessen aller an der Projektdurchführung Beteiligten. Die Regelungen zu Bodenpreisen gewährleisten Objektivität und Transparenz, gleichen die Einnahmen aus dem Boden für Staat, Bevölkerung und Unternehmen aus, verhindern Preisschwankungen und sorgen für einen ausgeglichenen Kostenmix bei sozioökonomischen Entwicklungsprojekten. Die neue Bodenbewertungsmethodik muss klar, einfach und verständlich sein, um die am Bewertungsprozess Beteiligten zu schützen.

Die Frage, ob das Volkskomitee von Hanoi die Volkskomitees auf Bezirksebene ermächtigt, Grundstückspreise und Startpreise für Auktionen von Landnutzungsrechten festzulegen, zeigt erneut, dass dieser Prozess transparent, aber auch streng überwacht werden muss. Korruption und Wirtschaftskriminalität im Zusammenhang mit Grundstücken sind seit vielen Jahren weit verbreitet. Beschwerden in diesem Bereich machen den größten Anteil aller Beschwerden aus, und ihre Bearbeitung und Lösung sind sehr zeitaufwendig. Aufgrund der Komplexität des Themas lassen sich viele Fälle nicht vollständig aufklären.

Der Bericht des Ausschusses für Bürgerpetitionen, der unter thematischer Aufsicht des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung zum Thema „Umsetzung der Gesetze zur Aufnahme von Bürgern und zur Beilegung von Beschwerden und Anzeigen vom 1. Juli 2016 bis zum 1. Juli 2021“ erstellt wurde, zeigte, dass Beschwerden, Anzeigen, Petitionen und Rückmeldungen hauptsächlich im Zusammenhang mit der Landverwaltung und der Umsetzung von Landerwerb, Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung und Räumung bei der Durchführung von Projekten auftraten (über 69,5 %).

Laut dem Immobilienexperten Le Bao Long unterscheidet sich die Regierungsverordnung zur Einführung von Grundstückspreislisten durch die Provinzvolkskomitees vom bisherigen System, da sie sich auf den Grundstückspreisrahmen beziehen und jährlich aktualisiert werden muss. Dies stärkt die lokalen Behörden und ermöglicht eine genauere Angleichung der Grundstückspreise an die tatsächliche Situation vor Ort. Konkrete Regelungen gewährleisten eine transparente, klare und realistische Grundstücksbewertung. Herr Long prognostiziert einen Anstieg der Immobilienpreise nach Inkrafttreten der neuen Gesetze, wobei Grundstücke am stärksten betroffen sein werden. Trotz des Anstiegs wird es jedoch keinen übermäßigen Preisanstieg geben.

Quelle: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html