Transparenz bei Grundstückspreisen und Grundstücksauktionen

In Hanoi steigen nicht nur die Wohnungs- und Grundstückspreise in der Innenstadt kontinuierlich, auch in den Vororten herrscht reger Landhandel. Foto: Quang Vinh.

In der Ermächtigung des Volkskomitees von Hanoi an die Volkskomitees auf Bezirksebene ist insbesondere die Entscheidung über den Anfangspreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten enthalten, um Land gegen Landnutzungsgebühren zuzuteilen oder Land an Haushalte und Einzelpersonen zu verpachten; die Entscheidung über den Anfangspreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten, wenn der Staat Land zuteilt oder Land pachtet, in Fällen, in denen das Grundstück oder die Landfläche gemäß dem detaillierten Bauplan in technische Infrastruktur investiert wurde.

Der Handel ist aktiv, aber nicht heiß

Nach Angaben des Volkskomitees von Hanoi sind die Volkskomitees auf Bezirksebene für die Erstellung des spezifischen Landbewertungsrates und anderer damit verbundener Inhalte (falls vorhanden) verantwortlich und weisen die Abteilungen für natürliche Ressourcen und Umwelt (TNMT), Finanzen und Planung sowie verwandte Abteilungen und Ämter an, die Umsetzung zu organisieren. Vor dem 10. Dezember 2024 wird das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt zusammen mit den Abteilungen, Zweigstellen und Volkskomitees auf Bezirksebene die Ergebnisse zusammenfassen und auswerten und dem Volkskomitee der Stadt Bericht erstatten, um eine weitere Genehmigung als Grundlage für die Umsetzung im folgenden Zeitraum zu prüfen.

In Hanoi ist Land ein immer heißes Thema. Nicht nur die Wohnungspreise und die Grundstückspreise in der Innenstadt steigen stetig, auch der Grundstückshandel in den Vororten ist sehr aktiv. Seit April 2024 herrscht auch bei Grundstücksauktionen für Haushalte und Einzelpersonen aus Bezirken wie Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen usw. bis hin zum abgelegenen Gebiet Ba Vi reges Treiben.

Im Bezirk Hoai Duc versteigerte das District Land Fund Development Center am 18. März erfolgreich 23 Grundstücke mit einer Fläche von 2.441,8 m²; der Haushalt erzielte einen Erlös von 179,2 Milliarden VND. Im April kündigte das Zentrum die Versteigerung von Landnutzungsrechten für 34 Grundstücke mit einer Fläche von 3.366,7 m² an; der Haushalt erwartet einen Erlös von 200 Milliarden VND.

Ebenso wurde im Bezirk Dong Anh im Februar und März eine erfolgreiche Versteigerung von Landnutzungsrechten mit einer Gesamtfläche von 2.872,2 Quadratmetern organisiert; die Haushaltseinnahmen beliefen sich auf über 143 Milliarden VND und übertrafen die Erwartungen um fast 69 Milliarden VND.

Ba Vi ist ein abgelegener Bezirk von Hanoi, in dem ebenfalls 37 Grundstücke (Dorf Dong Bang, Gemeinde Dong Thai) erfolgreich versteigert wurden; das Budget brachte damit über 99 Milliarden VND ein.

Laut Herrn Nguyen Huy Hoang, Direktor des Hoai Duc District Land Fund Center, liegt der Grund für den rasanten Anstieg der Grundstückstransaktionen und -preise darin, dass die Stadt und die Umgebung die Umsetzung vieler wichtiger Verkehrsinfrastrukturprojekte beschleunigen, darunter die Ringstraße 4 – Hauptstadtregion und die Ringstraße 3.5. Die Anbindung an die Innenstadt ist dadurch bequemer.

Bis Mai 2025 waren Grundstücksversteigerungen in Vororten jedoch keine Seltenheit. Im Bezirk Hoai Duc beispielsweise lag der Startpreis im Vergleich zu einigen zentralen Bezirken bei über 60 Millionen VND/m², während in der Innenstadt üblicherweise über 100 Millionen VND/m² liegen. Es gab ein Grundstück mit einem Startpreis von 42,8 Millionen VND/m², doch der Gewinner der Auktion erhöhte den Preis nur um einen Schritt auf 42,9 Millionen VND/m². Dies beweist, dass die Grundstücksversteigerung zwar günstig, aber nicht „heiß“ war; es gab keine ungewöhnlichen Preissteigerungen, Spekulationen oder Preisinflation im Vergleich zu früheren Grundstücksfiebern, als die Preise im Vergleich zum Startpreis um das Zwei- bis Dreifache stiegen.

Nach der Auktion ist die Anzahlung und Nichtzahlungsquote hoch. Konkret gab es in den Jahren 2022 und 2023 bei bis zu 70 % der Auktionen für Vorstadtgrundstücke keine Teilnehmer oder die Teilnehmerzahl war für die Eröffnung der Auktion nicht ausreichend.

Bei Grundstücksauktionen herrscht oft Unklarheit. So zahlte beispielsweise im Bezirk Me Linh am Nachmittag des 30. Dezember 2023 eine Person bei einer Auktion 4,28 Milliarden VND/m² für ein 102 m² großes Grundstück; der Startpreis lag bei 30 Millionen VND/m², und sie gewann die Auktion. Später erklärte sich der Bezirk Me Linh jedoch auf Wunsch des Gewinners bereit, das Ergebnis zu annullieren und die über 600 Millionen VND Kaution zurückzuzahlen.

Diese Person sagte, dass sie zum ersten Mal an einer Auktion für Landnutzungsrechte teilnahm. Sie war nervös und in Eile und notierte sich deshalb die falsche Zahl. „Ich habe für das gesamte Grundstück mehr als 4,28 Milliarden VND berechnet, ohne zu bedenken, dass die Auktionsbestimmungen pro Quadratmeter gelten. Deshalb habe ich einen Fehler gemacht“, sagte sie.

Der oben genannte Fall sollte auch als Lehre für die Teilnahme an Auktionen für Landnutzungsrechte betrachtet werden, insbesondere wenn das Volkskomitee von Hanoi das Volkskomitee auf Bezirksebene ermächtigt hat, den Anfangspreis für Auktionen für Landnutzungsrechte festzulegen.

Auszählung der Stimmen der an einer Grundstücksversteigerung im Bezirk Thanh Oai (Hanoi) teilnehmenden Einheiten, Dezember 2023. Quelle: HNM.

Hanoi wird zahlreiche Auktionen für Landnutzungsrechte organisieren.

Viele Meinungen besagen, dass die Ermächtigung der Volkskomitees auf Bezirksebene durch das Volkskomitee von Hanoi, den Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten festzulegen, den Immobilienmarkt lebendiger und gesünder machen wird. Der Startschuss dürfte im kommenden Juni erfolgen. Insbesondere wenn das versteigerte Land geplant, in synchrone technische und soziale Infrastruktursysteme investiert und an wichtige Verkehrsachsen angeschlossen wurde, um den Anforderungen für die Schaffung neuer moderner Wohngebiete gerecht zu werden.

Nach Angaben des Volkskomitees von Hanoi wurden der Stadt in diesem Jahr geschätzte Staatseinnahmen in Höhe von 408.547 Milliarden VND zugewiesen; davon entfallen 378.530 Milliarden VND auf inländische Einnahmen. Da die Grundsteuer die wichtigste Investitionsquelle für Bezirke, Städte und Gemeinden darstellt, hat das Volkskomitee von Hanoi das Finanzministerium und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt gebeten, die Datenerhebung zur Bieter- und Auktionskapazität von 30 Bezirken, Städten und Gemeinden aus der Grundsteuer zu leiten und mit den entsprechenden Stellen abzustimmen.

Aufgrund dieser positiven Entwicklungen gilt versteigertes Land im Jahr 2024 als das führende Produkt auf dem Grundstücksmarkt von Hanoi.

Die Auktionsadressen für die Landnutzung sind eindeutig. Fast 180 Grundstücke in den Bezirken Chuong My, Dong Anh, Me Linh und der Stadt Son Tay wurden zur Versteigerung angeboten, wobei der höchste Startpreis bei 33 Millionen VND/m² lag. Bei einer Auktion im März 2024 lag der höchste Zuschlagspreis bei 56,1 Millionen VND/m².

Im Bezirk Me Linh, einschließlich 30 Grundstücken: Gebiet Quan Cho (Dorf Bong Mac, Gemeinde Lien Mac), Anfangspreis 19–22,5 Millionen VND/m². In der Stadt Quang Minh liegt der Anfangspreis bei 26–27 Millionen VND/m².

Im Bezirk Dong Anh wurden zudem 72 Grundstücke zur Versteigerung von Landnutzungsrechten angeboten. Die Startpreise lagen zwischen 23,5 und 24,5 Millionen VND/m². An manchen Orten lagen die Startpreise sogar zwischen 28 und 33 Millionen VND/m².

Im Bezirk Phuc Tho wurden 14 Grundstücke zur Versteigerung von Landnutzungsrechten versteigert, mit Anfangspreisen von 17,2 Millionen VND/m2 und 18,5 Millionen VND/m2 ...

Setzen Sie bald neue Richtlinien in Kraft

Die Grundstückspreise stehen seit langem im Fokus der gesamten Gesellschaft. Auch die Regierung unddie Nationalversammlung sind mit diesem Thema sehr beschäftigt.

Am 24. Mai 2024 leitete der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha eine nationale Online-Sitzung, bei der Berichte angehört und Meinungen zum Entwurf des Dekrets zur Regulierung der Grundstückspreise abgegeben wurden. Er forderte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auf, Kommentare und Beiträge während des gesamten Entwicklungsprozesses ernsthaft zu berücksichtigen, den Dekretsentwurf umgehend fertigzustellen und neue und bahnbrechende Richtlinien und Leitlinien im Bodengesetz von 2024 umgehend in die Praxis umzusetzen.

Zuvor hatte der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha am 8. Mai auf einer persönlichen und Online-Konferenz mit 63 Kommunen Meinungen zum Entwurf eines Dekrets zur Regelung von Entschädigungen, Unterstützung und Umsiedlung bei der Rückgabe von Land durch den Staat sowie zum Entwurf eines Dekrets zur Regelung der Grundstückspreise eingeholt. Er sagte, der Premierminister habe ein Dokument herausgegeben, in dem er Ministerien und Zweigstellen anweist, dringend ausführliche Leitlinien zu entwickeln, um ausreichende Bedingungen für die Nationalversammlung zu schaffen, damit das Landgesetz 2024 geprüft und am 1. Juli 2024 (fünf Monate früher als zuvor, nämlich am 1. Januar 2025) in Kraft treten kann.

Das Bodengesetz von 2024 enthält zahlreiche neue und bahnbrechende Maßnahmen. Die Menschen profitieren vom Entwicklungsprozess und harmonisieren die Interessen aller Beteiligten bei der Projektumsetzung. Die Regelungen zu den Bodenpreisen gewährleisten Objektivität, Transparenz und die Regulierung der Bodeneinnahmen für Staat, Bevölkerung und Unternehmen. Sie verhindern starke Preisschwankungen und gleichen die Inputkosten für Investitionsprojekte zur sozioökonomischen Entwicklung aus. Die neue Methode der Bodenbewertung muss klar, einfach und schlüssig sein, um die Bewertungsverantwortlichen zu schützen.

Die Ermächtigung der Volkskomitees auf Bezirksebene durch das Volkskomitee von Hanoi, über Grundstückspreise und Startpreise für Auktionen von Landnutzungsrechten zu entscheiden, zeigt erneut, dass diese Arbeit transparent durchgeführt, aber streng überwacht werden muss. Tatsächlich waren Korruption und Wirtschaftskriminalität im Grundstückssektor über die Jahre hinweg weit verbreitet. Beschwerden in diesem Bereich machen auch den größten Teil der Beschwerden aus, deren Bearbeitung und Lösung sehr zeitaufwändig ist. Aufgrund der Komplexität des Problems ist eine gründliche Lösung vieler Fälle schwierig.

Der Bericht des Petitionsausschusses in der thematischen Aufsichtssitzung des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung vom 13. September 2022 „Umsetzung des Gesetzes über die Aufnahme von Bürgern und die Bearbeitung von Beschwerden und Anzeigen vom 1. Juli 2016 bis 1. Juli 2021“ zeigte, dass Beschwerden, Anzeigen, Empfehlungen und Überlegungen hauptsächlich im Zusammenhang mit dem Bereich der Landverwaltung und der Umsetzung von Landrückgewinnung, Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung und Baufeldräumung bei der Umsetzung von Projekten auftraten (über 69,5 %).

Laut Immobilienexperte Le Bao Long unterscheidet sich die staatliche Regulierung der vom Volkskomitee der Provinz eingeführten Grundstückspreise von der bisherigen. Sie basiert auf dem Rahmenwerk für Grundstückspreise und wird jährlich aktualisiert. Dadurch wurden Autorität und Verantwortung auf die Gemeinden übertragen, wodurch sich die Grundstückspreise besser an der tatsächlichen Situation der einzelnen Gemeinden orientieren. Spezifische Regelungen sorgen für eine transparente, klare und realitätsnahe Grundstücksbewertung. Long prognostiziert, dass die Immobilienpreise nach Inkrafttreten der neuen Gesetze steigen werden. Grundstücke werden daher am stärksten betroffen sein. Selbst wenn es zu einem Preisanstieg kommt, wird dieser jedoch nicht übermäßig hoch ausfallen.

Quelle: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html